برنامه ریزی کاربری ارضی دکتر زیاری
Download
Report
Transcript برنامه ریزی کاربری ارضی دکتر زیاری
خالصه کتاب
برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری
تألیف:
دکتر کرامت هللا زیاری
استاد دانشگاه تهران
فصل اول
تعاریف و مفاهیم ،نظریه ها و کلیات برنامه
ریزی کاربری اراض ی شهری
تعاریف و مفاهیم:
برنامه ریزی کاربری زمین ،به چگونگی استفاده ،توزیع و حفاظت اراض ی ،اطالق می شود.
ساماندهی مکانی و فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری براساس خواست ها و نیازهای جامعه
شهری ،هسته اصلی برنامه ریزی شهری است که انواع استفاده از زمین را طبقه بندی و مکان یابی
می کند.
برنامه ریزی کاربری زمین شهری باید چارچوبی را برای طرح کاربری بهینه زمین به وجود
آورد ،تا اساس طرح کالبدی و تفصیلی هر بخش شهری مشخص شود .براساس این چارچوب باید
از استفاده نامناسب زمین جلوگیری شود و اهداف اقتصادی ،اجتماعی ،محدودیت های فیزیکی و
سیاست های زیست محیطی رعایت گردد.
کاربری اراض ی شهری امروزه در نظام های پیشرفته برنامه ریزی جهان ،در راستای
استفاده بهینه از زمین ،به صورت امایش سرزمین و برنامه ریزی فضائی و طرح ریزی کالبد ملی
و منطقه ای و محلی تبدیل شده است.
موفقیت در عرصه برنامه ریزی کاربری زمین به عوامل زیر بستگی دارد :
الف) وجود قوانین و سیاست های کالن مناسب در زمینه نحوه استفاده از زمین.
ب) استفاده از روش های کارآمد در تهیه و اجرای طرح های شهری و برنامه کاربری زمین.
در مجموع برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری عبارتست از« :ساماندهی مکانی و فضائی فعالیت ها
و عملکردهای شهری براساس نیازها و خواست های مردم شهر».
اهداف کاربری زمین
-1اهداف محیطی
اهداف محیطی را در راستای جلوگیری از تخریب زمین ،برقراری ارتباط و پیوند میان شهر و
طبیعت ،حفظ منابع پایدار و تجدیدناپذیر ،حفظ مواریث تاریخی و فرهنگی ،توسعه فضاهای
سبز و درختی ،مکان یابی بهینه خدمات می توان مطرح نمود.
-2اهداف اجتماعی
اهداف اجتماعی کاربری زمین در راستای افزایش تسهیالت و خدمات عمومی ،کاهش نابرابری در
بهره برداری زمین ،بهسازی بافت های تاریخی و قدیمی ،تقویت هویت محله ای ،ارتقاء کیفیت
کاربری های مسکونی و اوقات فراغت ،زیباسازی محیط محلی و ناحیه شهری و لبه شهری مطرح می
گردد.
-3اهداف اقتصادی
اهداف اقتصادی کاربری زمین را در راستای جلوگیری از سوداگری زمین ،بهره برداری بهینه
اقتصادی از ایمنی ،تعدیل حقوق مالکیت ،بهره گیری از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی
میتوان برشمرد.
-4اهداف کالبدی
اهداف کالبدی زمین عبارت است از راستای جلوگیری از تداخل کاربری های ناسازگار ،حفظ
تناسب میان توسعه عمودی و افقی ،تشویق به تنوع کاربری ها ،تدوین معیار و ضوابط و
استانداردهای کاربری.
نظریه های کاربری اراض ی شهری
نظریه نقش اجتماعی زمین
زمین از نظر ارزش و نقش اجتماعی در آسایش ،امنیت ،زیبایی ،رفاه و کیفیت زندگی بشری
تأثیری اساس ی دارد.
هنری جورج )1810-1897( :معتقد است محدود کردن مالکیت خصوص ی و بهره برداری از
اراض ی در راستای منافع عمومی مردم در شهرهاست.
اسکات ،)1819-1895( :اعتقاد دارد که سیستم برنامه ریزی شهرها و شهرک ها و کاربری زمین
باید مبتنی بر حفظ اراض ی کشاورزی اطراف شهرها وحومه های شهری باشد و بایستی مصلحت
عموم در کاربری ها در نظر گرفته شود.
دوور :معتقد است باید درکاربری های زمین نظارت کامل برقرار باشد .دوور و هوب هوس بر
اجرای مقررات خاص برای کاربری های اطراف شهرها به خصوص پارک ها تأکید دارند.
نظریه اتو واگنر )1841-1918( :شهرساز اتریش ی مبتنی بر نظارت بر توسعه و گسترش شهرها
قرار دارد .از نظر وی اراض ی اطراف شهرها بایستی به مالکیت عمومی درآید ،تا قیمت اراض ی
شهری کنترل شده و به سودجویی مالکان نیانجامد.
نظریه نقش اقتصادی زمین
بسیاری از نظریه پردازان معتقدند که زمین به عنوان ثروت ملی محسوب می.شود .از آنجا
که ارزش افزوده زمین بسیار باالتر و سریعتر از سایر کاالهاست ،بنابراین ،ارزش اضافی زمین
عامل اساس ی تغییر فضاهای شهری است.
دیویدهاروی :متعقد است ،چون زمین از کارکردهای مختلف مصرفی و مبادالتی و اقتصادی و
فناناپذیر برخوردار است بنابراین از مطلوبیت ویژه ای برخوردار است .وی نظریه نحوة استفاده
از اراض ی شهری ،نظریه خرد اقتصادی اراض ی شهر را ابراز می دارد.
جک هاروی :معتقد است چون زمین و مسکن از منابع نادر هستند ،ضروری است در بهره
برداری از آنها حداکثر کارآیی در نظر گرفته شود .بنابراین ضوابط و مقررات خاص ی بایستی در
نحوه استفاده مطلوب از زمین تدوین گردد .به بیان دیگر دخالت در بازار زمین جهت تأمین منافع
همگانی و راهبردهای مناسب کاربری زمین متناسب با راهبردهای محیطی و اجتماعی در طرح های
شهری ضروری است.
نظریه نقش طبیعی زمین
به جهت نقش زمین در تأمین رفاه و آسایش عمومی و به عنوان یک ثروت عمومی و از طرف
دیگر افزایش جمعیت ضروری است ،ضوابط و مقررات ومعیارهایی از آن در راستای منافع
عمومی و حفاظت بهینه و در خور پایدار آن در نظر گرفته شود.
تخصیص عاقالنه زمین بر اساس نقش زمین از جمله مباحث برنامه ریزی کاربری است.
نظریه نقش کالبدی
نقش کالبدی زمین ،نحوه مدیریت خردمندانه فضاست .بسیاری از نظریه پردازان ،نقش کالبدی
زمین را نظارت بر عمران فضا و دگرگونی بهینه آن بر اثر کاربری مناسب می دانند.
استوارت چاپین :میان کاربری زمین در مقیاس کالن و کاربری زمین در مقیاس شهری تفکیک قایل
شده است .طبق نظریه وی ،استفاده از زمین در مقیاس کالن ،به فعالیت هایی چون کشاورزی،
معدن ،مرتع و جنگل تقسیم می شود .لیکن در مقیاس شهری ،استفاده از زمین با تمام فعالیت های
مورد نیاز جامعه همانند مسکن ،کار ،تولید ،توزیع ،حمل و نقل ،گذران اوقات فراغت و خدمات
آموزش ی ،اجتماعی و بهداشتی ارتباط پیدا می کند.
چاپین :بیان می دارد ،که کاربری زمین در مقیاس شهر ،به عواملی همچون محدودیت زمین ،شکل
و موقعیت زمین ،انواع فعالیت ،تراکم ،تمرکز ،نحوه توزیع اراض ی میان کاربری ها و مقایسه
کاربری ها وابسته است.
نظریه برنامه ریزی فضائی معتقد است ،کاربری زمین شهری بایستی به ادراک زیبایی ،هویت
فضایی و احساس تعلق به محیط پاسخ دهد.
نظریه ساماندهی زیرزمین ،کاربری زمین را به منظور ساماندهی فعالیت های شهری به منظور
ایجاد معبر برای مترو ،تردد اتومبیل ،استقرار تأسیسات شهری ،استفاده تفریحی ،استفاده
خدماتی و تجاری و غیره ...انبار و مخصوصا ایجاد پناهگاه پیشنهاد می.نماید.
در مجموع نظریه برنامه ریزی فضائی ،کاربری زمین را در سطح و زیرزمین به منظور مجموعه
فعالیت هایی که انسان در طبیعت انجام می دهد ،یا مجموعه ای از روابط انسان و محیط،
فعالیت (نوع کاربری) مدنظر دارد.
نظریه برنامه ای
نظریه برنامه ای به کاربری زمین ،با پیدایش شهرسازی جدید ظهور می نماید .اقدامات
اولیه این نظریه بیشتر جنبه حقوقی ،مهندس ی و اداری داشته است .ولی از اوایل دهه ،1960
موضوع چگونگی استفاده از اراض ی شهری در مفهوم خاص «برنامه ریزی کاربری زمین» به طور
جدی شکل گرفت و بر پایه مفاهم ،مبانی و روش های هدفمند و منظم استوار شد.
با پیدایش و فراگیر شدن «شهرسازی مدرن» و رواج الگوی «طرح های جامع شهری» موضوع
کاربری زمین و برنامه ریزی برای آن ،تا حدود زیادی تحت تأثیر توسعه اقتصاد سرمایه داری،
گسترش صنایع اتومبیل و شبکه راه ها ،تکنولوژی ساختمان و غیره قرار گرفت و تا حد زیادی از
اهداف اولیه خود به دور افتاد .اما در طول چند دهه اخیر ،در واکنش به ناکامی چشمگیر الگوی
طرح های جامع سنتی و مطرح شدن دیدگاه ها و اهداف جدید در زمینه محیط زیست ،عدالت
اجتماعی ،کیفیت زندگی شهری و غیره ،اصوال مفهوم و تعریف «زمین و فضا» و معیارهای استفاده
از آن به کلی عوض شده و در نتیجه مبانی و اهداف «برنامه ریزی کاربری زمین» ارتقاء کیفی پیدا
کرده و در راستای «توسعه پایدار» قرار گرفته است.
نظریه ساماندهی زمین
ضوابط و مقررات چگونگی تقسیم اراض ی شهری و نحوه استفاده از آن به موضوعاتی مثل
مالکیت زمین از نظر وظایف بخش عمومی ،جلوگیری از سوء استفاده های اقتصادی از زمین ،و
حفظ بهداشت ،ایمنی و رفاه عمومی در برابر خطرات و سوانح طبیعی و صنعتی بر می گردد .اولین
مقررات قانونی مربوط به بهره برداری از اراض ی ،با تصویب «قانون بهداشت عمومی» در سال
،1875مطرح گردید که مالکان خصوص ی زمین را ملزم به رعایت شرایطی در مورد حفظ منابع
آب ،دفع فاضالب و سنگ فرش معابر شهری می نمود.
در «قانون برنامه ریزی شهری و روستایی» (مصوب )1932موضوع نحوه استفاده از اراض ی شهری
و روستایی ،با وسعت و دقت بیشتر مورد توجه قرار گرفت و مسائلی مثل ابعاد معابر ،محدودیت
استقرار صنایع زیان آور ،میزان تراکم و مانند اینها تحت ضابطه و قاعده درآمد .گزارشات
اسکات در سال 1942در ارتباط با کاربری زمین در نواحی روستاها ،گزارشتات ابر کرامبی در سال
1944و لردریت رد سال 1945و ارائه نظریه شهرهای جدید و نظریه دوور و هوب هوس در سال
1947در زمینه ساماندهی کاربری پارک های ملی و قانون شهرهای جدید در سال 1946و قانون
توسعه شهرها در سال .............. ،1952وغیره کمک مهمی به ساماندهی کاربری های شهری نمود.
نظریه کارکرد گرایی
نظریه «کارکردگرایی» بر «شهرسازی مدرن» و تبلور آن در «منشور آتن» ( )1933و رواج
کاربردی آن به صورت طرح های جامع ،اصوال برنامه ریزی شهری به ابزار کارکردی برای هدایت و
نظارت بر توسعه کالبدی شهرها بدل گردید .در این راستا اصول خردگرایی و هزینه منفعت،
نحوه استفاده و بهره گیری از اراض ی شهری ،نیز به عنوان ابزاری در جهت تسهیل کارکردهای
شهری تقویت کارایی شهری ،تلقی گردید و ضرورت «استفاده منطقی» و «استفاده بهینه» از زمین
و فضا در دستور کار قرار گرفت.
حاصل نهایی این نظریه ،پیدایش و رواج وسیع مفهوم «سرانه های کاربری زمین» در
شهرسازی جدید است که به شیوه کارکرد گرایانه تمام جامعه شهری را به «افراد» تقسیم می
کند که هر کدام دارای «فعالیت» مشخص هستند و هر یک از این فعالیت ها به یک مقدار معین
«زمین» نیاز دارد.
نظریه اصالح گرایی
این نظریه معتقد به اختصاص زمین در درون شهرها به انواع فعالیت های مورد نیاز شهری
است و معتقد است ،ساماندهی شهرها باید از طریق اختصاص زمین از درون همین جوامع
صورت پذیرد.
نظریه مدرنیسم
این نظریه به حول محور کتب مدرنیسم و در راستای قطع با گذشته و تاریخ و زمان نگاه می
کند و فقط و فقط به مسائل معماری می پردازد .انسان در این مکتب عنصری بیولوژیک و دارای
عملکردهای «سکونت ،کار ،رفت و آمد ،اوقات فراغت» در یک ناحیه خاص است،
لذا کاربری های اراض ی شهر بایستی به صورت منطقه بندی و در راستای چهار اصل فوق الذکر
صورت پذیرد .در این نظریه موقعیت ،مکان ،فرهنگ و سنت جایگاهی ندارد .تراکم در این نظریه
در شهرها کم و در نواحی خاص پیشنهاد می.شود .در این نظریه به کاربری های فضای سبز و
عمومی اهمیت داده می شود.
مشخصات شهر ایده آل مدرنیسم را به شرح زیر می توان خالصه کرد:
تراکم زیاد
کم کردن زمین زیر ساخت ( 15درصد) و افزایش فضای ازاد و سبز ( 85درصد)
عدم وجود آزادی و عدم امکان انتخاب به خاطر طراحی کامل مجموعه
نبودن روح و حیات شهری
نبودن تماس های اجتماعی شایسته در یک شهر زنده
وجود فضاها ،پارکینگ ها و اتوبان های وسیع
وجود حداکثر کنترل از باال (بوروکراس ی و تکنوکراس ی) و حداکثر پیروی از پایین.
تکیه بر اهرم سلسله مراتب و قرار دادن معماران و روشنفکران در رأس هرم
تفکیک کامل فضاها و فعالیت ها از یکدیگر
ایده های ضد شهر و ضد تمدن شهری و توجه به مکانیزاسیون و اتوماسیون.
نظریه فرهنگ گرایی
این نظریه محورهای معنوی را بر محورهای مادی و کل شهر را بر اجزاء آن و مفهوم فرهنگی
شهر را بر مفهوم مادی آن مقدم می شمارد .در این مکتب تفکر منطقه بندی در شهر مفهوم ندارد
و شهر از طریق سازمان های اجتماعی و فرهنگی زنده می شود.
نظریه طبیعت گرایی
این نظریه آزاد سازی انسان و رهایی وی را از محیط مصنوع و استقرار در طبیعت و توجه
به کاربری های طبیعی به عنوان اوقات فراغت توصیه می نماید .توجه به خانه ،حفظ طبیعت و
عملکرد گرایی در شهر از چارچوب اساس ی این نظریه است
نظریه فلسفه گرایی
این نظریه به زیبایی شناس ی و آزادی انسان و به تأثیر منفی صنعت و صنعتی شدن می.پردازد
و معتقد است ،زندگی اجتماعی فدای صنعت گردیده و صنعت پریشانی مردم شهرها را موجب
شده است.
نظریه فن گرایی
این مکتب معتقد است ،زمین برای استفاده عموم آزاد شود و نیز حداکثر استفاده را باید
از فن آوری کرد .کشاورزی پیشرفته ،حمل و نقل مکانیزه و شهرهای آسمان خراش و همچنین
شهرهای زیر دریایی از ایده های آنان است.
نظریه شهرسازی اختیارگرا
این نظریه حامی و مشوق بازار آزاد و آثار آن یعنی نهادهای آزادی فردی ،مالکیت خصوص ی،
رفتارهای مبتنی بر خواست های شخص ی و یا قرارادها در شهرسازی است .شهرسازی اختیارگرا
درصدد کنترل عوامل خارجی (خصوصا از طریق منطقه بندی) و تدارک زیر ساخت های عمومی بر
می آید.
نظریه آمایش انسانی
این نظریه معتقد به منطقه بندی و ساخت شهرها براساس نیازهای انسانی هستند.
نظریه سالمت روان
این نظریه به مشارکت شهروند در شکل بخشیدن به شهر را توصیه می نمایند .این گروه
مسئله سرانه ها ،آسانه ها و معیارهای مناسب در زندگی [کاربری اراض ی شهری] را مطرح می کنند
نظریه پست مدرنیسم
در این نظریه از معماری مدرن و کاربری های بی روح آن همچون تبدیل شهرها به قوطی کبریت
بی روح و بدون ارتباط با محیط ،وجود برج های اداری ،فروشگاه های بزرگ و غول آسا و
بناهای پرهیبت انسان ستیز و نبود مدنیت انتقاد شد و بجای آن ترکیبی از عناصر جدید و سنتی
با مفاهیم هنر بومی و هنر متعالی در ساخت و ساز شهرها پیشنهاد کردند.
تفاوت های کلی بین مدرنیسم و پست مدرنیسم
مدرنیسم
رمانتیک گرایی /نماد گرایی
شکل (ربطی ،بسته)
هدف
طراحی
سلسله مراتب
تسلط/کلیشه ای
موضوع هنری /کار تمام شده
فاصله
خلق /کلیت /ترکیب
حضور
تمرکز
سبک /محدوده
معنی شناس ی
نمونه عالی
رابطه ای
استعاره
گزینش
ریشه /عمق
تفسیر/خواندن
مدلول
خواندی
روایتی (تاریخ با شکوه)
قالب بندی کلی
عارضه
گونه
تولید مثل /قدرت تکثیر
خود بزرگ بینی
مبدأ /علت
خدا سرور
ماوراء طبیعت
تعیین کنندگی /جبریت
استعال
پست مدرنیسم
وراء مادی/دادئیزم
ضد شکل (انفصالی ،باز)
منعطف
تصادف
هرج و مرج
تخلیه /سکوت
فرایند/اجرا/اتفاق
مشارکت
از هم پاشیدن /ساختارزدایی /تناقض
غیبت
پراکندگی
متن/درون متن
بازی با الفاظ
ترکیب
حذف روابط
کنایه (در معنی)
ترکیب
ظاهری /سطحی
ضد تفسیر /ناخواندنی
دال
نوشتنی
ضد روایتی (تاریخ مختصر)
گویش فردی
آرزو
تغییر در گونه
سیر مراحل رشد /خنثی
گسستگی رابطه بین فکر ،احساس و عمل ،انزواطلبی
اختالف و اختالف /تعقیب
روح القدس
طنز
عدم یقین
حلول
نظریه توسعه پایدار کاربری زمین
نظریه توسعه پایدار شهری در راستای حمایت از منابع محیطی ارائه شده است .مبانی نظری
این رویکرد بر نگهداری منابع برای حال و آینده از طریق استفاده بهینه از زمین و وارد کردن
کمترین ضایعات به منابع تجدید ناپذیر مطرح است.
نظریه توسعه پایدار شهری موضوع های جلوگیری از آلودگی محیط شهری و ناحیه ای ،کاهش
ظرفیت های تولید محیطی محلی ،ناحیه ای و ملی ،عدم حمایت از توسعه های زیان آور ،حمایت
از بازیافت ها را مطرح می کند.
این نظریه محیط زیست و فضای سبز و جامعه گیاهی و جنگلی ،تراکم توسط در حومه های
شهری و شهرهای کوچک ،کاهش فواصل ارتباطی ،ایجاد اشتغال محلی ،توسعه متنوع مساکن
در مراکز اشتغال ،توسعه شهرهای کوچک برای کاهش اتکاء به شهرهای بزرگ ،ساختار
اجتماع متعادل ،حمل و نقل عمومی و کاهش ترافیک جاده ای توزیع منابع را توصیه می نماید.
فرایند برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری
کاربری زمینی عمدتا در قالب طرح جامع شهری صورت می گیرد .چگونگی برنامه ریزی کاربری
زمین در اندازه و نوع و نقش و کارکرد شهر متفاوت است.
کاربری زمین در روستا ،شهر صنعتی ،شهر خوابگاهی ،مادر شهر ..... ،متفاوت است .
مراحل فرآیند برنامه ریزی کاربری زمین شهری
جمع آوری اطالعات( برداشت وضع موجود )
تدوین سیاست ها
تعیین
و اهداف (تعیین سرانه ها ،تراکم )
کمبودها (مطابق معیارها در وضع موجود)
پیش بینی کاربری های
آینده ( جمعیت ،اشتغال آتی ،جهات توسعه )
تدوین جداول آتی کاربری زمین شهری
تهیه نقشه کاربری اراض ی شهری در دوره آتی
طرح (افق اجرائی طرح جامع وطرح هادی 10سال )
تدوین ضوابط و مقررات اجرای طرح کاربری زمین
تصویب طرح کاربری زمین
شهری (منطقه بندی ،توسعه افقی و عمودی ) ...... ،
شهری (معموال در چارچوب طرح جامع یا سایر طرح ها)
روش برداشت وضع موجود انواع کاربری های زمین شهری
- 1روش دستی ( نقشه های پایه ای شهر )
- 2سنجش از دور ( بهره گیری از عکس های هوائی )
انواع کاربری زمین از دیدگاه نظریه پردازان برنامه ریزی شهری
-1مسکونی
-7فرهنگی و گذران اوقات فراغت
– 2صنعتی
-8منابع تولیدی و استخراج
- 3حمل و نقل
-9اراض ی بایر و مناطق آبی
-4تأسیسات
-5تجاری
-6مسکونی
معیارهای بهینه در مکان یابی کارکردهای شهری
مهمترین معیارهای بهینه در تعیین مکان های مناسب فعالیت ،و کاربردهای شهری را به
شرح زیر می توان برشمرد:
سازگاری
مطلوبیت
آسایش
سالمتی
کارآیی
ایمنی
-1سازگاری
منظور از مؤلفه سازگاری ،قرار گیری کاربری های سازگار در کنار یکدیگر و برعکس
جداسازی کاربری های ناسازگار از یکدیگر است .هدف از سازگاری ،مکان یابی و یا انتقال کاربری
های ناسازگاری از سازگار است .فرضا جداسازی کاربری های صافکاری (کارگاهی) از مسکونی
ضروری است.
-2آسایش
دو مؤلفه فاصله و زمان مهمترین مؤلفه در مکان یابی کاربری ها هستند .نوع دسترس ی ها با
فاصله و زمان سنجیده می شود .این دو عامل واحد اندازه گیری آسایش محسوب می گردند.
چگونگی دسترس ی به خدمات شهری مورد نیاز ساکنان و دوری از کاربری های مزاحم وناسازگار از
مؤلفه های مهم آسایش تلقی می گردند.
-3کارآیی
مسئله «سودمندی -هزینه» در مکان یابی و کارآیی کاربری ها نقش مهم و اساس ی دارد.
میزان قیمت زمین ،صرفه اقتصادی ،سرمایه گذاری و بهره وری از دیگر عوامل مهم کارآیی
اراض ی شهری محسوب می گردند.
-4مطلوبیت
منظور از مطلوبیت یعنی حفظ عوامل طبیعی ،چشم اندازها ،فضاهای باز ،فضاهای سبز،
شبکه معابر ،راه ها ،فضاهای مسکونی است.
-5سالمتی
منظور از شهر سالم ،رعایت همه کاربری ها با توجه به تراکم و سرانه مطلوب و رعایت
استانداردها و معیارهای سرانه است .رعایت مسائل زیست محیطی ،حفظ میراث های
فرهنگی ،حراست از آسایش و غیره ضروری است.
-6ایمنی
امنیت و عوامل امنیتی به عنوان یکی از مؤلفه های مهم در تعیین مکان کاربری.های
شهری است .مسئله حفاظت از پدیده ها و تأسیسات و تجهیزات شهری و دفاع از شهروندان در
مقابل حمله در زمان جنگ در شهرهاست.
چهارچوب مطالعاتی برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری
مطالعات اراض ی شهری به مطالعات اولیه و یا شناخت وضع موجود ،تجزیه و تحلیل و
پیش بینی ها مربوط می گردد.
اهم متغیرهای مورد بررس ی در مطالعات کاربری اراض ی شهر ،مشتمل بر مطالعات زمین
ساخت و ژئومورفولوژی ،توپوگرافی ،شیب ،گسل ،زلزله ...،مطالعات اقتصادی ،مطالعات
مسکن ،سرانه ها ،تراکم ها ،تراکم خالص و ناخالص ،سرانه خالص و ناخالص ،عوامل موثر
بر تقاضای مسکن ،مطالعات حمل و نقل ،مطالعات فرهنگی ،مطالعات زیبائی شناختی
(سالمت ،زیبایی ،آسایش) است.
فصل دوم
استاندارهای برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری
استانداردهای برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری
متعاقب انجام مطالعات جغرافیای ،طبیعی ،اجتماعی ،اقتصادی و کالبدی ،مبادرت به
تقسیمات کالبدی شهری شده و آنگاه در مقیاس های مختلف کالبدی شهر (شهر ،منطقه،
ناحیه ،بر زن ،محله) مبادرت به تعیین درصد کاربری ها ،سرانه ها و تراکم می.گردد .در این
بخش استانداردهای شهری در برنامه ریزی کاربری زمین مورد بررس ی قرار می گیرند.
تقسیمات کالبدی شهر
در طرح های جامع شهری ،یک شهر به چند ناحیه و هر ناحیه به چند بر زن و هر برزن و
یا ناحیه به چند محله و هر محله به چند واحد همسایگی و هر واحد همسایگی به چند واحد
مسکونی تقسیم می گردد .بدین سان برای توزیع مناسب خدمات در سطح شهر و دسترس ی
بهینه شهروندان ،الزم است تقسیمات کالبدی شهر به صورت شهر ،منطقه ،ناحیه ،برزن،
محله ،واحد همسایگی ،واحد مسکونی صورت پذیرد.
واحدهای همسایگی
واحد همسایگی که در طرح های شهری از مهمترین اجزاء تقسیمات کالبدی است ،در
سال 1923توسط کالرنس پری اعالم گردید .در واقع واحد همسایگی مجموعه ای از واحدهای
مسکونی با جمعیت ،مساحت و واحدهای خدماتی مشخص است پری معتقد است ،خدمات
اساس ی باید در نزدیکی واحدهای مسکونی استقرار یابد و مسیرهای دستری به خدمات نباید
خیابان های اصلی را قطع نماید.
پری برای هر واحد همسایگی یک دبستان ،چند مغازه ،پارک و فضای ورزش ی پیشنهاد نمود .
جدول شماره :2-1تقسیمات کالبدی پیشنهادی
ردیف
نام تقسیم
واحد مسکونی
کوچه یا گروه
مسکونی
مسکونی*
کوی یا
واحد
همسایگی
محله
ناحیه
1
واحد
2
کوچه یا گروه
مسکونی
90-200
3
کوی یا واحد
همسایگی
400-600
3-5
4
محله
700-1250
8-10
2-3
5
برزن
1800-3000
15-20
4-5
2
6
ناحیه
3500-5000
30-40
8-9
4
2
7
منطقه
13500-18000
120-160
32-24
16
8
* در این جدول هر واحد مسکونی برای یک خانوار با جمعیت متوسط 4-5نفر پیش بینی شده است.
برزن
4
نقشه های کاربری زمین
برداشت های میدانی ،اطالعات ،داده ها ،شاخص های انواع کاربری های شهری بایستی
به نقشه تبدیل شود.
اهم نقشه های مورد نیاز در کاربری اراض ی شهری به شرح زیر است:
نقشه تأسیسات و تجهیزات شهری شامل شبکه آب ،برق ،تلفن ،فاضالب ،گاز.
نقشه شبکه معابر (راه های ارتباطی ،خیابان ها ،شاهراه ها و )...
نقشه خدمات عمومی شهری شامل پارک ها ،فضای سبز ،مراکز ورزش ی ،مدارس و مراکز
آموزش ی ،دانشگاه ها ،مراکز تحقیقاتی ،ادارات ،بیمارستان ها ،گورستان و ...
نقشه های ساختمان ها ،تیپ معمای ساختمان ها و بافت شهری از لحاظ طبقات ،قدمت،
سبک بنا ،تراکم خیابان ها و غیره.
نقشه های قیمت زمین
نقشه کارگاه ها و موقعیت صنایع
نقشه بازار و اماکن تجاری و غیره
نقشه تقسیمات کالبدی شهری از نظر ناحیه ،محله ،خرده محله ،واحده های همسایگی،
تراکم و پراکندگی جمعیت آنها.
نقشه عوارض طبیعی شهر از نظر شیب ،گسل ،توپوگرافی
نقشه رشد و توسعه شهر در دوره های تاریخی
مقیاس نقشه ها در طرح های مختلف شهری (هادی ،جامع ،ساماندهی ،بهسازی ،تفصیلی و )...
متفاوت است .معموال برای شهرهای کوچک کمتر از 25000نفر مقیاس نقشه حدود 2500/1و
برای شهرهای بزرگتر از مقیاس نقشه 2500/1 ، 25000/1 ، 10000/1پیشنهاد می گردد.
سرانه های زمین شهری
سرانه عبارتست از مساحت تقسیم بر جمعیت ،در واقع سرانه عبارتست از مقدار زمینی
که به طور متوسط از هر کدام از کاربری های شهری به هر نفر جمعیت شهر می رسد.
در تعیین سرانه عواملی از قبیل قیمت زمین ،نوع درآمد مردم ،امکانات گسترش شهر،
موقعیت اقلیمی و طبیعی شهر مسائل اجتماعی ،آداب و رسوم ،نیازهای جمعیت به تأسیسات
رفاهی ،نوع معشیت ،تکنولوژی ساختمان و غیره موثر است.
واحد سرانه بر حسب مترمربع برای نفر است.
تراکم شهری
تراکم در سطح شهر به عنوان معیاری برای استقرار جمعیت و تأسیسات شهری ،در طرح
های توسعه شهری است .تراکم دارای تأثیرات مثبت و منفی است.
تأثیرات منفی تراکم زیاد را در روابط صمیمی افراد و معاشرت خشک مردم با یکدیگر ،ایجاد
سر و صدا و نارسایی های روانی ،بزهکاری و جنایت ،امکان مخاطرات بهداشتی مانند ناراحتی
های قلبی و سرطان و غیره وجود دارد.
تأثیرات مثبت تراکم مناسب را در تراکم سرمایه و جمعیت در کنار یکدیگر ،امکان ایجاد شبکه
های برق وامکان اجرای برنامه های عمرانی ،و باالخره توسعه شبکه های ارتباطی و بالنتیجه
رشد شهرهای تفسیر می کنند.
تراکم مسکونی (خالص -ناخالص) ،منظور از تراکم مسکونی خالص ،نسبت تعداد
جمعیت به اراض ی است که صرفا جهت سکونت در شهر در نظر گرفته شده باشد .مقصود از
تراکم مسکونی ناخالص ،نسبت تعداد جمعیت به کل اراض ی شهر است که هم به مصرف
واحدهای مسکونی و هم نیازهای وابسته به آن رسیده است.
واحد تراکم بر حسب نفر در هکتار است.
تفکیک اراض ی شهری
تفکیک اراض ی عبارتست ،قطعه بندی زمین به کاربریهای مختلف شهری بر اساس آئین
نامه و مقررات و برنامه های توسعه ای که مورد تصویب قرار گرفته است .
آیین نامه تفکیک اراض ی برنامه ای است که برای راهنمایی در تفکیک زمین ،توسط دستگاه
مسئول در امور شهرسازی ها یا شهرداریها صورت می.پذیرد.
در آیین نامه تفکیک اراض ی رعایت نکات زیر ضروری است.
-1منطبق با طرح جامع
-2نظم طول و عرض کوچه ها و خیابان های پیشنهادی و فاصله در رابطه با
خیابان های اصلی.
-3طول و عرض قطعات تفکیکی .
-4طول و عرض مجموعه ای از این قطعات که در فاصله چهار خیابان اصلی قرار می گیرد.
-5پیش بینی زمین برای فضاهای باز مانند پارک ،زمین بازی ،ساختمان های عمومی
-6سیستم شبکه های تأسیسات و تجهیزات (آب ،فاضالب و )...
-7شیب و سطح اراض ی تفکیکی.
-8خیابان های داخلی باید مناطق مسکونی را به مراکز عمومی مانند خرید ومحله.ها پیوند دهد.
-9نظم ،محل و عرض خیابان های داخلی باید طوری باشد که میان بر خیابان های اصلی را اجازه
ندهد.
-10از زاوایای نامنظم بین خیابان ها اجتناب شود.
-11تعداد خیابان هایی که به یک نقطه می رسند باید به حداقل ممکن نقصان یابند.
-12تقاطع خیابانهای داخلی یا خیابان های خارجی باید به حداقل ممکن برسد تا ترافیک عبوری و
ترافیک داخلی با هم تداخل ننمایند.
-13نام خیابان های جدید نباید تکرار خیابان های گذشته باشد.
-14ترافیک خیابانهای کوچک و کوچه ها به خیابان های اصلی وصل شده و خیابان های اصلی ترافیکی را
به اتوبان منتقل کند.
-15امتداد خیابانها ،یعنی آنکه خیابانی که از یک جانب مجموعه تفکیکی به جانب دیگر ادامه پیدا می
کند ،کور یا بن بست نشود.
-16در مناطقی که به سبب پستی و بلندی یا اجتناب از سر و صدای ترافیک با تعیین دسترس ی برای زمینی
که شکل نامرتب دارد بهتر است از راه های بن بست استفاده شود.
-17در مورد خیابان هایی که فقط جنبه استفاده مسکونی دارند ،فاصله بر ساختمان ها بایستی 26متر
و عرض سواره در حدود 9-8متر باشد و در مورد خیابان های برگردان یا بن بست که ذکر آن رفت عرض
خیابان 12متر و عرض اتومبیل رو بین 8 ،6و 9متر متغیر خواهد بود.
-18شیب خیابان معموال باید 5درصد باشد تا آب باران در سطح خیابان نماند .بنا به مالحظات
توپوگرافی شاید الزم آید شیب خیابان های اصلی بین 6تا 7درصد و خیابان.های فرعی 10تا 12درصد
باشد .عرض خیابان آسفالت نیز معموال 5/1تا 2درصد است.
-19بلوک بندی های مطلوب بین 250تا 400متر طول و بین 30تا 40متر عرض است .حد فاصل دو
قطعه زمین یا عرض کلی بلوک نیز بهتر است بین 60تا 80متر باشد.
اهم دیگر ضوابط آیین نامه تفکیک اراض ی به شرح زیر است:
ارتفاع و حجم ساختمان ها مشخص شود.
میزان و درصدی را که در قطعه زمین باید به زیر بنا برود ،با ابعاد آن را مشخص می دارد.
تراکم جمعیت را مشخص می کند.
انواع کاربری ها را برای مقاصد تجاری ،اداری ،صنعتی و مسکونی مشخص می نماید.
از کاربری های ناصحیح جلوگیری می نماید.
نکات مهم و آیین نامه اراض ی مسکونی:
مساحت زمین از حد معمول (در صورتی که زمین به ساختمان خانه تک خانواری اختصاص دارد)
افزایش پیدا نکند.
تراکم به حد متوسط تنظیم گردد.
حیاط ها به اندازه ای باشد که نور و هوا و سایر همسایگان را نگیرد و فضا برای بازی کودکان وجود
داشته باشد.
پارکینگ به اندازه کافی برای کلیه ساکنین خانه ها منظور شود و در هر محله نیز چنین فضایی وجود
داشته باشد.
تراکم باید مطابق پیش بینی طرح جامع باشد.
ضوابط و مقررات تأسیسات زیر بنایی
تأسیسات زیر بنایی جهت رفع نیازها و مشکالت شهروندان ،مشتمل بر آب ،برق ،تلفن،
گاز ،فاضالب ،جمع آوری و دفع آبهای سطحی است .تأسیسات زیربنایی شاخص توسعه
شهرهاست.
داشتن برنامه در زمینه تأسیسات و تجهیزات شهری نه تنها از مشکالت شهری می کاهد ،بله
در مجموع باعث تقلیل هزینه و کاهش فشار روی شهروندان و کاهش بار مالی شهرداری و
دستگاههای دولتی می گردد.
اهم بررس ی های الزم در برنامه ریزی و طراحی شبکه های تاسیسات زیربنائی
از لحاظ زمانی :مرحله اجرایی ،مقیاس و زمان اجرا و هماهنگی اجرایی تأسیسات اهمیت اساس ی
دارد.
از لحاظ سازمانی :هر یک از دستگاه ها طبق قوانین و مقررات ،مسئولین خاص ی در زمینه عملکرد
وجود دارند .برقراری هماهنگی و ایجاد شواری هماهنگی اجرایی تحت مسئولین شهری ،می تواند تا اندازه
قابل توجهی از مشکالت و پراکنده سازی ها و تکرار مکررات قابل اجتناب جلوگیری نماید.
از لحاظ مالی :تأمین اعتبارات همه تأسیسات مورد نیاز که معموال گران تمام می.شود،
در یک زمان امکان پذیر نیست و مرحله بندی زمانی ،اعتبار مالی تأسیسات ،از موانع عمده
برقراری هماهنگی به شمار می رود.
از لحاظ فنی :موجودیت تأسیسات قدیمی ،نیاز به توسعه جدید و یا احداث تأسیساتی
که قبال وجود نداشته اند ،عدم تطابق فنی عملکرد بعض ی از تأسیسات با یکدیگر و بامشکالت
ناش ی از شبکه خیابانی ،موقعیت ساختمان ها ،شرایط زمین و جنس خاک ومانند آنها ،گاهی
برقراری هماهنگی را غیر ممکن می سازد.
از لحاظ اجرایی :که در این مرحله بایستی شرایط و خصوصیات هر یک از شبکه.ها را در
نظر گرفت و از رویهم گذاردن شبکه های تأسیسات شهری پرهیز شود.
در زمینه مکان یابی شبکه ها :این مشابه به عرض و طول خیابان بستگی دارد .چنانچه
عرض پیاده رو زیاد باشد ،برای پرهیز از اختالل در ترافیک ،کابل ها و لوله های تأسیسات
معموال در زیر سطح پیاده رو نصب می شود .در خیابان ها و گذرها مشکالت نصب و جانمایی
وجود داشته و هزینه گزافی را تحمیل می نماید.
حریم و محدوده
محدوده در شهر عبارتست از حدودی از فضاهای شهری که بتوان در آن حدود به انجام
خدمات شهری و برنامه ریزی خدماتی انجام داد .محدوده معموال از طرف شهرداری و مسئولین
امور شهری تعیین می گردد.
حریم که برای توسعه آینده مورد نیاز شهر در فواصل زمانی در نظر گرفته می.شود
عبارتست از زمین های اطراف محدوده شهری ،اگرچه در آن نتوان به احداث ساختمان
پرداخت .این اراض ی معموال جهت گسترش بعدی شهر است.
فصل سوم
منطقه بندی
تعاریف و مفاهیم منطقه بندی
تقسيم يک شهر را به مناطق ويژه با مرزهاي معین براي نقش پذيري هر يک از اين مناطق،
«منطقه بندي شهري» ميگويند .منطقه بندي در واقع استفاده منطقي و نظام پذير از زمينهاي
شهري درآينده بلند مدت است و در آن ،موقعيت ،میزان ارتفاعيابي ،شکل ،میزان بهرهگیري و
ساختهاي داخلي هر يک از مناطق ،مورد نظر است.
منطقه بندي ،روش ي است که در آن ،برنامه ريزي فیزيکي ،کاربري زمین را جهت منافع عمومي
نظام مي بـخشد و هـدف ا صلي آن ،اختصاص دادن زمین به مصـارف عمده ،مسکوني ،صنعتي
و غیره در توسعه آينده شهر است.
مقررات منطقه بندی
هدف از تدوین و اجرای مقررات منطقه بندی ایجاد ایمنی در مقابل آتش سوزی سیل و
سایر مخاطرات نسبت به بهداشت عمومی و رفاه مردم است .تدوین مقررات منطقه بندی باید
با توجه به ویژگی های بناهای مورد احداث در هر منطقه و ارزش زمین و نوع استفاده از آن
صورت گیرد.
در آیین نامه منطقه بندی بایستی موارد زیر مشخص شود:
نوع استفاده از زمین و ساختمانها برای مقاصد تجاری ،صنعتی ،مسکونی و غیره.
تراکم جمعیت در نقاط مختلف شهر.
مساحت و زیربنا و اندازه فضای باز الزم برای هر ساختمان.
ارتفاع و حجم ساختمانها و سایر مسائل مربوط به ساختمان.
در آیین نامه منطقه بندی در اول باید نقشه حد و مرز بلوکها و یا مناطق مختلف شهر
مشخص شود ،سپس قواعد کنترلی که نحوة استفاده از امالک در هر بلوک و منطقه را
مشخص می سازد.
اطالعات مورد نیاز جهت تدوین آیین نامه منطقه بندی
-1کاربری فعلی هر منطقه زمین در داخل شهر
-2شرایط و مقررات محدود کننده که برای بخشهای بزرگ شهر به مورد اجرا گذاشته می
شوند.
-3مکان و ظرفیت خطوط تأسیسات و خیابانهای اصلی
-4میزان مالیات بر امالک در بخشهای مختلف شهر.
-5مکان کلیه ساختمانهایی که در 5سال گذشته ساخته شده اند.
-6محل و مشخصات تمامی زمینهای خالی در شهر.
-7عرض خیابانها.
-8مساحت عرصه و اعیان هر ساختمان.
-9ارتفاع ساختمانها.
-10ابعاد قطعات تفکیکی.
-11تعداد خانوارهای ساکن در هر ساختمان.
منطقه بندی ارتباط تنگاتنگی با طرح جامع دارد و یکی از ابزارهای قانونی برای اجرای طرح
های جامع شهری است.
کنترل کاربری زمین
کنترل کاربری زمین معموال باید از طریق منطقه بندی ،تفکیک اراض ی ،صدور پروانه
ساختمان و مالیات زمین صورت گیرد.
منطقه بندی ابزاری است که الگوی مناسب کاربری زمین را در یک شهر تضمین می کند تا
کاربریها کامال در ارتباط با یکدیگر باشند و فضای مناسب برای هر نوع توسعه فراهم گردد.
اهداف منطقه بندی
مهمترین اهداف منطقه بندی را به شرح زیر می توان برشمرد:
-1منطقه بندی ،فرصت وسیعی برای طراحی رشد آینده وتوسعه شهر به عنوان ابزار عمده
برای برنامه ریزان شهری برای نیل به هدفشان فراهم می آورد.
-2کوششهای منطقه بندی ،آماده کردن هماهنگ از انواع تسهیالت حمل و نقل ،تهیه آب،
زهکش ی ،برق و غیره است.
-3منطقه بندی به مثابه ابزاری مؤثر در دست برنامه ریزان شهری برای انجام هر
برنامه ریزی شهری کارا و موفق تلقی می شود.
طرح
-4نیل به ارتقاء بیشتر سالمتی و رفاه عمومی.
-5جلوگیری از تمرکز بیشتر جمعیت.
مبانی منطقه بندی
مبانی اصلی منطقه بندی را به شرح زیر می توان خالصه نمود:
-1مقدمات منطقه بندی
الگوی معمولی منطقه ها در فرم نوارهای متحداملرکز است .ناحیه مرکزی شهر به وسیله
ناحیه نیمه مرکز ،ناحیه میانی و ناحیه توسعه نیافته (آماده سازی نشده) همراه می.شود .دیگر
الگوی منطقه ها بایستی بلوکها و واحدها برای استفاده های متنوع در بخشهای مختلف شهر را
آماده نماید.
-2مرزها
طراحی مرزها برای منطقه های مختلف به دقت بایستی انجام شود .یک خیابان یا جاده
معموال نمی تواند مرز مناسبی تلقی شود .یک خط راه آهن یا یک پارک یا یک فضای باز سبز به
عنوان مرز قابل قبول باشد.
-3شهرهای موجود
وقتی منطقه بندی در شهر موجود عملی شد ،با اطالعات مربوط به استفاده موجود از
زمین های جمع آوری شده و در صورت امکان شهر به منطقه ها با در نظر گرفتن نواحی ویژه
تقسیم می شود.
-4انعطاف پذیری
مبانی منطقه بندی ممکن است به سختی اجرا شود ،فرض مهم دقت در کار کردن در خارج
از جزئیات منطقه بندی است .خانه ها باید خیلی نزدیک مکان کار باشد تا زمان و هزینه
مسافرت تقلیل یابد .مراکز خرید کوچک برای نیازمندیهای روزانه باید در مطنقه مسکونی ایجاد
شود.
-5شهرهای جدید
برای طراحی یک شهر جدید با جمعیت مشخص به نواحی مسکونی ،صنعتی و تجاری نیاز
است .معموال شهر به منطقه های مناسب تقسیم می شود.
مزیت های طبقه بندی
مهمترین مزایای منطقه بندی عبارتنداز:
-1خطر آتش
در منطقه بندی خطر احتمال آتش سوزی به حداقل می رسد.
-2توسعه آینده
با اجرای منطقه بندی توسعه آتی شهر تحت کنترل درآمد و رفاه اجتماعی فراهم می گردد.
-3مطبوعیت عمومی
منطقه بندی برای مطبوعیت عمومی عنصری از قبیل پارکها ،زمین بازی ،سینماها ،مراکز
خرید ،مدارس و غیره را آماده می نماید .این امر موجب تلف شدن زمان ،پول و فضا می گردد.
-4سالمتی جامعه
در منطقه بندی ،بهبود سالمتی جامعه به عنوان یک اصل کلی مورد توجه است .در
منطقه بندی بایستی از استقرار صنایع مزاحم و آلوده در منطقه مسکونی جلوگیری شود.
-5توزیع جمعیت
منطقه بندی تراکم جمعیت را انتظام می بخشد و همواره تمرکز جمعیت در هر بخش ی از
شهر ایجاد نخواهد شد.
-6خدمات بهینه عمومی
منطقه بندی استفاده اقتصادی متنوع از خدمات بهینه همانند آب ،دفع فاضالب ،تلفن و
غیره را مجاز می شمارد.
اهمیت منطقه بندی
اهمیت منطقه بندی به عنوان یک اقدام مهم برای کنترل و نظم بهره گیری از زمین مشخص شده
است .منطقه بندی اساس و مبانی برنامه ریزی جامع شهری به اثبات رسانده است .
بعض ی از موارد غیر مطلوبی در صورت عدم وجود منطقه بندی شهری
-1آپارتمانه ــای ب ــزرگ مرتف ــع ممک ــن اس ــت خیل ــی نزدی ــک کلب ــه ه ــای کوچ ــک ی ــا مس ــاکن ایج ــاد ش ــود ک ـه
درنتیجه موجب فقدان نور وهوا و فضای اطراف می گردد.
-2توســعه مراکــز جــذاب عمــومی اســت بــه صــورت تصــادفی انجــام پــذیرد کــه در واقــع موجبــات تلــف شــدن
زمان ،پول و فضا خواهد بود.
-3عـوامل ناخوشایند همانند گازها ،صداها تأثیر گـذار روی نواحی مسکونی شهر و محل کـار
می گردد.
جنبه های منطقه بندی
منطقه بندی در سه جنبه مهم مربوط می شود:
الف) منطقه بندی تراکمی
ب) منطقه بندی ارتفاعی
ج) منطقه بندی کاربری
الف) منطقه بندی تراکمی
در منطقه بندی تراکمی تراکم جمعیت در نواحی مسکونی به وسیله نظم و قانون کنترل می شود.
مزایای منطقه بندی تراکمی به شرح زیر است:
-1معموال منطقه بندی تراکمی موجب ارائه طرح های مناسب ،طراحی های انواع خدمات و
مطبوعیت های عمومی می گردد.
-2منطقه بندی تراکمی موجب ارائه روشنایی ،تهویه و سالمتی برای ساکنین می گردد.
-3منطقه بندی تراکمی باعث کاهش شلوغی می گردد.
-4در منطقه بندی تراکمی ارزش زمین پایدار خواهد بود.
ب) منطقه بندی ارتفاعی
اهداف منطقه بندی ارتفاعی کنترل ارتفاع ساختمانها را با دو عامل زیر مورد مالحظه قرار می دهد:
-1حجم یا مجموعه های مکعبی ساختمانها
-2عرض خیابان و فضاهای باز از نقطه نظر روشنایی و تهویه
در واقع در منطقه بندی ارتفاعی عواملی مانند زمین ارتفاع و تعداد واحدهای مسکونی کنترل می
شوند .در این منطقه بندی ساختمانهای بلند مرتبه به علت محدودیتهای نور وهوا موجب کاهش ارزش
واحدهای مسکونی مجاور می گردند .از سوی دیگر تراکم ترافیکی را موجب می شوند .یکی از مواردی که
برای کنترل ارتفاع ساختمانها مرسوم است ،اینکه ارتفاع ساختمانها بر مبنای پهنای خیابان مجاور تنظیم
شود ( .قانون 45درجه و 5/63درجه قوانین سطوح هوائی)
مزایای منطقه بندی ارتفاع را به شرح زیر می توان برشمرد:
-1منطقه بندی ارتفاعی توسعه نواحی تجاری مرکزی شهرها وحل مشکالت ترافیکی را
کنترل می کند.
-2در منطقه بندی ارتفاعی اگر ساختمانها با ارتفاع یکسان روی خیابانهای مهم یا جاده.ها
احداث شوند ،زیبایی خاص ی بوجود می آید.
-3منطقه بندی ارتفاعی از انحصار زیاد نور و تهویه به وسیله بعض ی از ساختمانها جلوگیری
می کند.
-4منطقه بندی ارزش زمین را در نواحی مختلف کنترل می کند .
-5منطقه بندی ارتفاعی مانع ایجاد ساختمانهای مرتفع در مجاورت ساختمانهای کوتاه
می شود.
-6منطقه بندی ارتفاعی عقب نشینی ساختمانها را از طرف خیابانها کنترل می کند.
ج) منطقه بندی کاربری
در منطقه بندی کاربری شهر به بخشهای متفاوت برای بهره برداری خاص تقسیم می شود.
عمدتا در چهار قسمت و زیر بخش به شرح زیر تقسیم می شوند:
-1بخش مسکونی -2بخش تجاری -3بخش صنعتی -4بخش اوقات فراغت.
درصد معمولی اشغال هر بخش در یک شهر به شرح زیر است:
-1بخش مسکونی 40تا 50دصد
-2بخش تجاری 2تا 5درصد
-3بخش صنعتی 2تا 25درصد
-4بخش اوقات فراغت بقیه
-1بخش مسکونی
ویژگی و مکان یابی این بخش به انواع متنوع از عواملی همانند نزد یکی به بازارها ،آزادی از سرو صدا
و آلودگی ،نزدیکی به پارکها و زمین های بازی و غیره.
-2بخش تجاری
این بخش بایستی نزدیک مراکز ترافیک و ترجیحا نزدیک جاده ها استقرار داشته باشد .در این
بخش باید استفاده از زمین برای بانکها ،مغازه ها ،ادارات و انبارها ،دفاتر تجاری ،ساختمانهای مسکونی
برای برخی از شاغالن باید در نزدیکی مراکز رفت و آمد قرار گیرد.
-3بخش صنعتی
بخش صنعتی که حدود 5تا 20درصد مساحت شهر را شامل می شود باید دور از بخشهای دیگر و
در حاشیه شهر و با در نظر گرفتن جهت باد مکان یابی گردد.
-4بخش اوقات فراغت
این بخش مشتمل بر پارکهای اصلی و زمین های بازی که مراکز متنوعی از اوقات فراغت همانند
سینماها ،تئاترها ،تاالرهای شهر ،کلوپها ،کتابخانه ها ،رستورانها ،استادیومها و دیگر نیازهای جامعه و
واحدهای گوناگون بخش تفریحی باید در سرتاسر شهر پراکنده باشند.
مزایای منطقه بندی کاربری
مزایای منطقه بندی کاربری به شرح زیر است:
هربخش بهترین زمین را برای استفاده و ذخیره مهیا می نماید .در مقابل مکان بخش صنایع.
منطقه بندی کاربری قادر است انتخاب محل هایی برای نیازهای متنوع جامعه همانند مدارس ،پارکها،
زمین بازی ،بیمارستان ،دانشکده و غیره راتهیه نماید.
منطقه بندی کاربری قادر است به دقت پیشرفت اندازه مورد نیاز تسهیالت حمل و نقل و دیگر
نیازهای عمومی را معین نماید.
منطقه بندی کاربری موجب پایداری ارزش زمین می گردد.
منطقه بندی کاربری موجب می شود تا کارخانجات و صنایع دور از نواحی مسکونی و بدور از آلودگی
استقرار یابند.
طرح شهرهای نظامی
شهرهای نظامی که با طرح و نقشه قبلی ایجاد می شود ،زمین مناسب برای مکان یابی واحدهای
مورد نیاز تهیه می گردد .یک طرح بخش ی مکانهای مناسب زیر همواره در نظر گرفته می شود.
مکان برای یادگیری و آموزش
مکان برای زندگی و کار
مکان برای بازی و استراحت
منطقه بندی تفصیلی برای یک شهر نظامی به عوامل قابل مالحظه زیر مربوط می.گردد:
مالحظات محیطی
گروههای عملکردی مهم و دیگر زیر گروههای پیوسته
مکان یابی واحدهای تولید صدا ،بو ،دود و غیره برای تأثیرات کم ،روی محیط
تقلیل فاصله میان مکان کار و بخشهای مسکونی و مطبوعیت مرکزی
الگوی جاده های حلقوی
واحدهای ذخیره در طول جاده های حاشیه ای
بخشهایی برای خدمات حجم خارجی و غیره
بخش انتقالی
به منظور ارائه تغییرات مالیم از یک بخش به بخشهای دیگر ،یک بخش انتقالی در منطقه بندی
مکان یابی می گردد .بخش انتقالی ،اتصال دهنده بخشهای مجاور و اشکال مرزی بخشها و لبه های
آنهاست.
دو عامل مهم بخشهای انتقالی باید به خاطر سپرده شود:
-1در صورت امکان ،الگوی توسعه ممکن است مسکونی یا تجاری یا صنعتی در جهت مخالف خیابان
صورت پذیرد و بخشها باید به وسیله خطوط (و نه فقط خیابانها) مرزبندی شود.
-2منطقه بندی انتقالی ،همواره به عنوان تفکری از نواحی متراکم به طرف نواحی باز قسمتهای خارجی
یا از ساختمانهای بلندتر به ساختمانهای با ارتفاع کمتر انجام می شود.
اقتصاد منطقه بندی
یکی از محاسن منطقه بندی بهبود بدون تعهد مالی است که در بخشهایی از مالیات دهندگان
صورت گرفته است .البته مقدار پول الزم برای بدست آوردن زمین و بهبود جاده به جنبه هایی از رشته
طرح های برنامه ریزی شهری نیازمند خواهد بود.
اساسا منطقه بندی به عنوان پایه ای برای اقتصاد در انجام برنامه ریزی مکان های کار و طرحهای
توسعه محلی اثر بخش ی دارد.
امتیازات منطقه بندی
برای تقویت و اجرای نتایج و انتظام بخش ی طرح های بخشهای شهری ،مسئوالن محلی نیازمند
داشتن قدرت موردنیاز هستند .چنین قدرتی ممکن است شامل تحصیل اراض ی خصوص ی ،تصویب طرح
های ساختارهای پیشنهادی ،و جلوگیری از استفاده از زمینهای نامرغوب گردد.
امتیازات منطقه بندی
برای تقویت و اجرای نتایج و انتظام بخش ی طرح های بخشهای شهری ،مسئوالن محلی نیازمند
داشتن قدرت موردنیاز هستند .چنین قدرتی ممکن است شامل تحصیل اراض ی خصوص ی ،تصویب طرح
های ساختارهای پیشنهادی ،و جلوگیری از استفاده از زمینهای نامرغوب گردد.
معموال انتظام بخش ی منطقه بندی موجب بهبود سالمتی ،رفاه و آسودگی جامعه می گردد.
نقشه های منطقه بندی
برنامه ریزان شهری با بررس ی های جامع ضروری نقشه هایی به شرح زیر را برای منطقه بندی تهیه
نمایند.
نقشه های وضع موجود کاربریهای همانند مسکونی ،تجاری ،صنعتی و غیره با رنگهای مختلف روی
نقشه عالمت گذاری شوند.
نقشه تراکم جمعیت در نواحی مختلف شهر و همچنین مساکن هر واحد ناحیه ای یا تعداد
نفرات هرناحیه یا تعداد خانوارهای هر ناحیه
تهیه نقشه ارزش زمین در بخشهای مختلف شهر
تهیه نقشه تفضیلی از بررس ی های ترافیکی
فصل چهارم
مدلها و روشهای پیش بینی در برنامه ریزی کاربری
اراض ی شهری
از اواسط دهه 1960کاربرد مدلهای کمی سیستمهای شهری و منطقه ای به عنوان نمادی از واقعیت
مورد توجه فزاینده ای قرار گرفته است .امروزه اکثر صاحب نظران بر این اعتقادند که استفاده از
مدلها به درک و رفتار سیستمهای شهرها و در شرایط مناسب به پیش بینی رفتار این سیستم های شهری
به برنامه ریزی شهری کمک شایانی می کند.
تکنیک های پیش بینی جمعیت در شهرها
در برنامه ریزی کاربری زمین شهری مهمترین مؤلفه جمعیت است .جمعیت وضع موجود و پیش بینی
شده ،اساس تعیین کاربری اراض ی شهری است .از آنجا که کاربری زمین شهری به سرانه ها و تراکم ها
وابسته است ،بنابراین جمعیت پایه اساس ی کاربری است.
مدل رشد خطی
این مدل ،اولین مدل پیش بینی رشد جمعیت است و فرض اساس ی آن این است که روند رشد جمعیت
در آینده براساس نرخ فعلی آن خواهد بود .و میزان افزایش یا کاهش آن در طور زمان ثابت است .به این ترتیب
اگر میزان افزایش یا کاهش ثابت را در طول زمان برابر با aفرض شود ،سطح جمعیت را برای سالهای بعد (1
و 2و ...و )nاز طریق روابط ریاض ی زیر بدست می آید:یعنی سطح جمعیت در زمان nرا می توان از
رابطه زیر بدست آورد.
رابطه ()1
Pn P. na
در رابطه فوق P0جمعیت سال پایه a ،رشد در هر واحد زمان و nتعداد سال یا ماهها و یا هر
واحد زمانی مورد نظر است.
مدل رشد نمایی
در این مدل تغییر جمعیت تابعی است از سطح جمعیت موجود ،یعنی هر چه جمعیت بیشتر باشد ،رشد
آن نیز شتابان تر می گردد.
رابطه ریاض ی مدل برای پیش بینی جمعیت در طول زمان ( nتعداد سال یا ماهها و یا هر واحد زمانی ) به
صورت زیر خواهد بود:
n
) Pn P0 (1 r
rنرخ رشد جمعیت ساالنه P0 ،جمعیت سال پایه
مدل رشد نمایی تعدیل شده
مبنای بررس ی این مدل حد ثابت و محدودی از مقیاس جمعیتی است .به عبارتی فرض اصلی این
مدل آن است که باقیمانده رشد جمعیت (تفاضل بین سطح جمعیت آخرین و سطح جمعیت فعلی )
تابعی از نسبت ثابتی است از این تفاضل در یک دوره قبل .
ساختار کلی مدل ریاض ی به شرح زیر است:
V
:مقدارافزایش باسرعت جمعیت
P
:تعدادجمعیت مطلوب(نهایی)
P
Pn
n
:جمعیت حال حاضر
:جمعیت موردانتظار
:تعدادسال برای جمعیت موردانتظار
P P
n
Pn P V
در این مدل جمعیت برای دوره nرا از طریق تفاضل بین جمعیت مطلوب با نسبت نهایی کاهش
یابنده ای از نرخ رشد کلی به دست می آید .این نسبت قوه nام مؤلفه Vمی باشد.
در نتیجه هر چه مقدار Vبیشتر و بزرگتر باشد ،افزایش جمعیت کندتر می گردد .در این مدل اگر = 1
Vباشد ،سطح جمعیت ثابت است و هیچگونه افزایش ی وجود نخواهد داشت .اگر V = 0باشد،
سطح جمعیت فورا و آنی در طی یک دوره زمانی برابر با جمعیت مطلوب می گردد.
مدل مقایسه ای
روش مقایسه ای بر پایه این فرض قرار دارد که رشد آینده ناحیه مورد مطالعه ،از الگوی رشد
ناحیه قدیمی تر پیروی می کند که آن را ناحیه کنترل یا ناحیه الگو می نامیم.
مشکل اصلی این مدل گزینش ناحیه الگو مناسب است .
کاربرد آن در نواحی حومه کالن شهر با موفقیتهایی همراه بوده است .
Pجمعیت شهر cدرزمان t
: c
t
Pجمعیت استان cدرزمان t
: ts
K
:همان فاکتورنسبت
s
c
Pt K V t
مدل نسبت
عبارت روشهای نسبت به گونه هایی از فنون گفته می شود که جمعیت ناحیه مورد مطالعه را با یک
متغیر نسبت در همان مقایسه می کند .این روش متغیر نسبت را پیش بینی کرده و سپس با ضرب آن در
یک نسبت ،پیش بینی جمعیت ناحیه مورد مطالعه را به دست می دهد این روشها را می توان به آسانی
برحسب متغیرهای نسبت مورد استفاده طبقه بندی کرد:
الف) روش نسبت ناحیه
ب) روش نسبت ترکیبی
ج) روش نسبت نمایند.
الف) مدل نسبت ناحیه
در این نوع روش نسبت ،ناحیه مطالعه با ناحیه الگویی مقایسه می شود که خود ،بخش ی از آن
است(.یک منطقه از یک کشور را می توان با تمام کشور مقایسه کرد)
P: Sجمعیت ناحیه مطالعه درزمان t
) (t
P: Pجمعیت ناحیه الگو درزمان t
) (t
:نسبت(می توان ازروش ثابت،معین،وغیره استفاده کرد).
R
p
s
) P( t ) R V ( t
ب) مدل نسبت ترکیبی
در این روش ،فرض بر این است که یکی از اجزای کل جمعیت و کل جمعیت ،رابطه ای موجود
است (.نام نویس ی در مدرسه به تفکیک گروه سنی )
ج) مدل نسبت نماینده
روش های نسبت نماینده از کاالها یا خدمات مربوطه به جمعیت به عنوان پایه استفاده می
تعداد منازل – تعداد تلفن ) ...... -
کنند(.
مدل رگرسیون چند متغیره
تحلیل های رگرسیون چند متغیره براساس این فرضیه است که بین جمعیت و متغیرهای دیگر
رابطه ثابتی وجود دارد .این روش در ساده ترین شکل خود ،تنها از یک متغیر مستقل به صورت زیر
استفاده می کند:
رابطه ()1
P t a b X t
در این فرمول ،X(t) ،متغیر مستقل است .گفتنی است که معادله های روش های خطی ،روند و روش
های نسبت ،گونه ای دیگر از این فرمول کلی به شمار می آیند .با شناخت این معادله می توان از آن
برای پیش بینی استفاده کرد.
مدل رشد نمایی مضاعف
این مدل بر مبنای یک سطح نهایی محدود جمعیتی استوار است .
شکل کلی مدل رشد نمایی مضاعف به شرح زیر است:
رابطه ()1
t
b
Pt P a
در این رابطه نرخ رشد جمعیت تابعی از سطح جمعیت است .اما عامل تغییر به جای اینکه ثابت
باشد ،خود به طور نمایی با زمان افزایش می یابد ،و این امر به معنای شتاب کاهنده نرخ رشد به طرف
حد مطلوب جمعیت است .در این مدل ،چنانچه از دو طرف لگاریتم گرفته شود ،شکل زیر حادث می
گردد:
رابطه ()2
t
Log Pt Log P b Log a
a
P0
P
)3( رابطه
P
1
Log Log t Log b
Log Log
P
a
t
جمعیت اولیهP:
جمعیت مطلوبP:
)4( رابطه
زمان:
t
مدل ترکیبی
علت اطالق کلمه ترکیبی آن است که در این روش ،جمعیت پیش بینی شده براساس عملکرد
مجموعه عوامل مؤثر بر تغییر و تحول جمعیت به دست می آید .این عوامل عبارتند از باروری ،مرگ و
میر ،مهارجت و ترکیب سنی و جنس ی جمعیت ،از بین چهار عامل فوق ،تنها عامل چهارم یعنی ترکیب سنی
و جنس ی جمعیت را در اختیار داریم و تغییرات سه عامل دیگر را باید از طریق بررس ی و تدوین فرضیات
حدس زد.
مهاجرت به خارج
Pt P0 B D I E
تعدادمرگ ومیر
مهاجرت به داخل
جمعیت
درزمان t
تعداد ؟
جمعیت درزمان مبداء
گزینه هایی که می توانند درتدوین فرضیات باروری مدنظر قرار گیرد عبارت است از:
افزایش سطح باروری
ثابت ماندن سطح باروری
روبه کاهش بودن سطح باروری
مهمترین سنجه ای که در تدوین فرضیه های مرگ و میر به کار می رود امید زندگی در بدو تولد و
چگونگی تغییر آن (معموال افزایش آن) در آینده است .که می توان از روی ضرایب احتمال بقاء به دست
آورد .
در مهاجرت نیز ترکیب سنی و جنس ی را بدست آورده ،سپس به عنوان یک جمعیت خاص که دارای
سطح باروری و مرگ و میر ویژه خود هستند مورد پیش بینی قرار می دهند .
روش برآورد تعداد کل مهاجران
هنگامی که فقط تعداد جمعیت در آغاز و پایان دوره مورد مطالعه و میزان رشد طبیعی ساالنه
جمعیت در آن دوره در دست باشد ،با استفاده از میزان رشد طبیعی ،ابتدا تعداد جمعیت با رشد
طبیعی را در پایان دوره به دست می آورند و سپس با کسر آن از جمعیت واقعی پایان دوره ،خالص
مهاجران پایان دوره مورد مطالعه را محاسبه می کنند و از روی آن به برآورد اثر مهاجران بر میزان رشد
جمعی می پردازند.
روش برآورد ترکیب سنی و جنس ی مهاجران
برای محاسبه جمعیت مهاجر در گروه های سنی الزم است جمعیت را به صورت روه های سنی و
جنس ی در سال پایه مرتب نمود .سپس این جمعیت را در احتمال بقای هر گروه سنی ضرب نموده تا
جمعیت طبیعی به صورت گروه سنی به دست آید .آنگاه این جمعیت را از جمعیت سرشماری شده
همان سال کسر نمود ،مانده در گروه سنی جمعیت مهاجر به صورت مثبت (مهاجرپذیی) و منفی (مهاجر
فرستی) خواهد بود.
پیش بینی مهاجرت
دشوارترین جزء تغییرات جمعیتی برای پیش بینی در سطح تشکیالت محلی ،مهاجرت است .نخستین
دشواری ،تعیین پایه اطالعاتی برای مهاجرت است در نواحی محلی ،حتی داده های محدودی همانند نکات
یاد شده ،موجود نیست .برای چیرگی بر این دشواری داده های مهاجرت را از روش باقیمانده به دست
می آورند .این روش ،مستلزم پیش بینی جمعیت با استفاده از نرخ های حیاتی و مقایسه نتایج با ارقام
واقعی جمعیت است .معادله مورد نظر را می توان با منظور کردن مهاجرت خالص به شرح زیر نوشت:
استPt n Pt b n P.t
در این فرمول ،Mn ،مهاجرت خالص بینnز M
مان tو dt n+Pnt
مدل های برآورد مسکن
بعد از مؤلفه جمعیت ،مسکن ،مهم ترین کاربرد را در برنامه ریزی کاربری اراض ی شهری است .از آنجا
که کاربری مسکونی حدود 40الی 60درصد از انواع کاربری ها را در ایران و شهرهای کشورهای جهان به
خود اختصاص می دهد ،ضروری است مدل ها و تکنیک هایی برای برآورد مؤلفه مسکن در برنامه ریزی
کاربری اراض ی ارائه گردد.
مهمترین روش های براورد نیاز به مسکن را به شرح زیر می توان برشمرد:
روش انبوهه
روش نرخ های سرپرستی
روش کلی
روش خام
روش لجستیک
-1روش انبوهه
در این مدل ،جمعیت پیش بینی شده ( )Pرا به میانگین بعد خانوار ( )Sتقسیم می گردد ،سپس
تعداد خانوارهای پیش بینی شده ( )Hبه دست می آید .سپس با اعمال نمودن Kشاخص خانوار در
واحد مسکونی ،تعداد مساکن ( )Eمورد نیاز براورد می گردد.
فرمول شماره ()2
P
KS
E
فرمول شماره ()1
S
P
H
-2روش نرخ های سرپرستی
در این روش ،جمعیت پیش بینی شده بر حسب سن ،جنس و وضعیت زناشویی به گروه هایی
تقسیم شده در هر گروه جمعیتی نرخ رئیس خا نواری محاسبه می شود .با جمع کردن تعداد رئیس خا
نوارها در هر گروه ،تعداد خا نوارها پیش بینی می شود و واحدهای مسکونی مورد نیاز آنها برآورد می
شود.
-3روش کلی
در روش کلی ،عالوه بر نیاز مسکن جمعیت پیش بینی شده ،سایر اجزاء نیاز به مسکن هم لحاظ
گردیده است .پس از جمع جبری ،برآورد را به دست می دهد.
E t K E1 E 2 E 3 E 4 E 6 t E 5 E 7 t
) = E(tواحدهای مسکونی مورد نیاز تا پایان دوره برآورد.
= E1نیاز ناش ی از کمبود فعلی مسکن
= E2نیاز ناش ی از واحدهای مسکونی زیر استاندارد.
= E3نیاز ناش ی از تهیه خانه مجزا برای خانوارهایی که ناگزیر به صورت دوبله با سایر خانوارها زندگی می کنند.
= E4نیاز ناش ی ازحذف یا کاهش متراکم.
= E5نیاز ناش ی از تخریب و تجریب و تجدید بنا در حال حاضر.
) = E6(tنیاز ناش ی از افزایش جمعیت نا زمان .t
) = E7(tنیاز ناش ی از تخریب و تجدید بنا تا پایان دوره.
= Kضریب خانه های خالی
-4روش خام
در شرایطی که آمارهای موجود برای تهیه یک برآورد کلی و به صورت مجزا برای هر یک از اجزاء کافی
نباشد ،از روش خام استفاده می شود .
) = E(tواحدعمرمسکونی موردنیازتازمان t
E t H U H t rU t
= Hتعداد خانوارها در شروع دوره برآورد
= Uتعداد واحدهای مسکونی قابل قبول در شورع دوره برآورد
) = H(tتعداد خانوارها در پایان دوره برآورد
=R
درصدواحدمسکونی که تازمان tنیاز به تخریب وتجدید بنا دارند(.نرخ تخریب و تجدید بنا)
برآورد نیاز به زمین برای تأمین مسکن
به منظور پیش بینی زمین مورد نیاز برای فعالیت های خانه سازی از روش های ذیل
می توان استفاده نمود:
روش استفاده از گروه نما
روش استفاده از سرانه مسکونی و تراکم خالص
روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی از دیدگاه فرهنگی (شاخص سازی فرهنگی
مسکن)
روش استفاده از گروه نما
در این روش ،واحدهای مسکونی شهر از نظر مساحت زمین به گروه هایی تقسیم می شوند.
هر گروه که باالترین درصد کمی از مسکن شهر (فراوانی) را به خود اختصاص دهد ،گروه نما اطالق
می شود .
تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز × گروه نمای محاسبه شده = زمین مورد نیاز
روش استفاده از سرانه مسکونی و تراکم خالص
شاخص های سرانه زمین مسکونی که از تقسیم کردن کل مساحت زمین های مسکونی شهر (به متر
مربع) به جمعیت آن ،و تراکم خالص که از تقسیم کردن جمعیت شهر به مساحت زمین های مسکونی
(به هکتار) به دست می آید .در روش استفاده سرانه مسکونی ،کافی است که سرانه مسکونی را در
جمعیت پیش بینی شده ضرب نموده تا ،مقدار زمین مورد نیاز به دست آید .در روش تراکم خالص که
می تواند براساس نفر یا خانوار در هکتار محاسبه شود .
= Aتعداد زمین مورد نیاز
= Hتعداد مساکن مورد نیاز
= Dتراکم مسکونی
H
D
A
روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز خانوارها از دیدگاه فرهنگی
این روش ،برای برآورد مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز خانوارها با توجه به ویژگی های
فرهنگی خانوارها پیشنهاد شده است .اگر مساحت واحد مسکونی یا منزل را با مساحت زمین مسکونی،
یکسان فرض نماییم از این مدل می توان برای پیش بینی زمین الزم برای مسکن خانوارها استفاده نمود.
در این مدل متغیرهای زیادی از جمله بعد خانوار ،شغل ،تحصیالت ،نوع معیشت ،قشر و طبقه،
سابقه شهرنشینی ،میزان درآمد و ویژگی های اجتماعی در نظر گرفته شده و برای هر یک از این متغیرها
ضرایبی ( امتیازاتی ) منظور شده است .ودر نهایت مجموع امتیازات ،میزان مساحت مسکن خانوار را
مشخص خواهد کرد .
مدل لجستیک برآورد تعداد واحدهای مسکونی
مدل لجستیک روش مناسب برای برآورد تعداد واحدهای مسکونی مناسب در یک شهر یا منطقه
است .این مدل بر اساس روند گذشته به پیش بینی آینده مسکن مبادرت می کند .که بر فرض های زیر
استوار است :
میانگین وسعت خانوار تا افق برنامه ریزی تغییر نمی کند و ثابت باقی می ماند .
حد نهایی تراکم مطلوب برابر یک واحد مسکونی به ازای یک خانوار است .
Y
رابطه ()1
a Ln
رابطه ()2
K
) ( a bt
رقم نهایی واحد مسکونی /نفریا معکوس وسعت خانوار= K
k y0
زمان (سال) = n
نسبت تعداد واحد مسکونی به نفر یا خانواده در ابتدای دوره خاص= Y0
نسبت تعداد واحد مسکونی به نفر یا خانواده در انتهای دوره خاص = Y1
نسبت تعداد واحد مسکونی به نفر یا خانوار در سال Y(t) = t
1 e
y0
y 0 k y1
y1 k y 0
. Ln
1
n
b
رابطه ()3
مدلهای اقتصادی
روش افزایش درآمد شهر
روش اقتصاد پایه ای شهر و منطقه از جمله مدلهای ساده تعیین در آمد و اشتغال است .در این
مدل فعالیت اقتصادی شهر یا منطقه به دو بخش پایه یا صادراتی و غیر پایه ای یا خدماتی یا تبعی
تقسیم می شود .مبانی نظری این مدل مبتنی بر موتور رشد و نیروی محرکه اقتصاد شهر با درآمد ناش ی
از بخش صادرات است .به این ترتیب که صادرات ناش ی از تقاضای خارج از شهر یا منطقه موجب تزریق
درآمد به اقتصاد شهر یا منطقه می گردد و این تزریق درآمد با توجه به جریان ضریب تکـاثری اقتـصاد
پایه ،موجب رشد و شکوفـایی بخش های مـوجود اقتـصاد شهر یا
منطقه می شود که موجب برآورده نمودن نیازها و تقاضاهای بنگاهها و خانوارها در داخل شهر یا منطقه
گردد .این مدل در خصوص تأثیرات مربوط به اشتغال و تغییر آن مورد استفاده دارد .مدل اقتصاد پایه
اشتغال با تأثیر افزایش در اشتغال بخش پایه و اثر آن به اشتغال بخش غیر پایه و کل اشتغال را بررس ی
می کند.
مدل اقتصاد پایه ای شهر
یکی از روش های موسوم در تعیین اقتصاد پایه ای شهر استفاده از ضریب یا نسبت مکانی 1
است .این نسبت یا ضریب می تواند سهم آن قسمت از صادرات هر صنعت را که به خارج از شهر صادر
می شود ،تعیین نماید .نسبت مکانی واقعی هر صنعت عبارتست از:
تولید کاالیی در صنعت خاص ی در شهر
مصرف آن کاال در شهر
=L 1
ضریب یا نسبت L1اگر برابر با یک باشد ،مبین آن است که مصرف آن کاالی خاص در شهر دقیقا
برابر با تولید آن کاالست و در نتیجه هیچ یک از کارکنان ،کاال و صنعت خاص ی را به منظور صادرات
تولید نمی نمایند.
اگر L1مساوی 3باشد ،تولید آن کاالی خاص 3براب رمصرف محلی است .و بنابراین تنها یک سوم
کارکنان آن صنعت برای بازار داخلی و دو سوم برای بازار صادراتی تولید می کنند .شرح کلی مدل ضریب
مکانی به صورت زیر است:
اشتغال در یک بخش خاص در شهر
کل اشتغال در شهر
اشتغال در آن بخش در مناطق شهری کشور یا در کل کشور کل کل
= Li
اشتغال در مناطق شهری کشور یا کل کشور
مخرج کسر یا سهم اشتغالی ملی از تولید کاالیی خاص ،برای نشان دادن این مسأله که چقدر از تولید
شهر باید برای رفع نیازها و تقاضای داخلی تخصیص داده شود ،معیاری را تعیین می کند.
فرضا اگر یک درصد از اشتغال ملی در این صنعت یا تولید کاالیی خاص در صنعت خاص باشد ،شهر نیز
تنها الزم است که یک درصد از اشتغال خود را در این صنعت برای رفع تقاضای شهر اختاص دهد.
حال اگر اشتغال واقعی در این صنعت 6درصد کل اشتغال در منطقه باشد (صورت کسر )06/0یک
ششم از نیروی کار برای مصرف منطقه تولید می کنند و پنج ششم دیگر برای صادرات.
تحلیل تأثیر عوامل برون زا در اقتصاد پایه ای شهر
ممکن است اشتغال در بخش ی از شهر ،به جز بخش صادرات از عوامل دیگری نیز تأثیر گردد.
در نتیجه رابطه زیر ممکن است برقرار گردد:
رابطه ()1
: d1مبین سایر عوامل برون زا است که در اشتغال شهر تأثیر می گذارد.
d0
:از متغیرهای داخلی است که در شهر وجود دارد .
: Tکل اشتغال ( اشتغال پایه + Xاشتغال خدماتی ) D
D d d1 T
مدل تغییر سهم یا شیفت شیر
روش مدل تغییر سهم برای تحلیل و پیش بینی شرایط اقتصادی و اشتغال سطوح جغرافیایی منطقه
و شهر می تواند مورد استفاده قرار گیرد .در این روش سنجه ها می.توان در آمد ،تولید ،صادرات و
گرایش پول باشد.
در این روش مقیاس مرجع به کشور ا طالق می شود ،که سطوح جغرافیایی مورد مطالعه
( شهرستان یا استان ) نسبت با آن سنجیده می شود.
در کشور ما به علت اینکه به جز آمار اشتغال ،آمارهای ادواری موجود نیست .بنابراین از آمار اشتغال
استفاده می گردد.
روش تغییر سهم تفاوت رشد بخش های اقتصادی شهر در مقایسه با رشد بخش.ها در سطح اقتصاد
اقتصاد مرجع را بررس ی می کند .این تفاوت که ممکن است مثبت یا منفی باشد ،بیانگر تغییر مکان یا
جابجایی سهم اقتصاد شهر در اقتصاد مرجع است .این جابجایی سهم ناش ی از سه عنصر زیر می تواند
باشد:
-1عنصر رشد اقتصاد مرجع
A
=
= ER
تغییرات اشتغال در اقتصاد مرجع طی یک دهه
کل اشتغال در اقتصاد مرجع
65
1
ER
55
ER
A
-2عنصر رشد نسبی بخش های اقتصادی در کل اقتصاد مرجع
= میزان رشد یا نزول نسبی هربخش اقتصاد را در کل اقتصاد مرجع
B
i
= اشتغال در بخش Iدر اقتصاد مرجع
E
65
65
ER
55
ER
Ei
55
Ei
B
-3عنصر عملکرد هر بخش در شهر نسبت به عملکرد همان بخش در سطح مرجع
= موقعیت رقابتی هربخش اقتصادی را درمقایسه با اقتصاد مرجع
C
65
E= Liاشتغال بخش Iدر سطح شهرستان یا استان
E Ri
55
E Ri
65
E Li
55
E Li
C
E= Riاشتغال بخش Iدر سطح مرجع یا کشور
A BC
55 56
E Li
A BC
55 56
E Li
پس ازاینکه ضرایب AوBوCمشخص شد ،می توان با استفاده از رابطه زیر به پیش بینی اشتغال
اقدام نمود:
( ×)A+B+Cاشتغال سال پایه در بخش + iاشتغال سال پایه در بخش = iاشتغال دوره بعد دربخش i
روش تعیین اشتغال در شهر با استفاده از ضریب تکاثر
با استفاده از این روش می توان ،تعداد کل شاغالن ،جمعیت و شاغالن خدماتی که در یک
منطقه از طریق ایجاد یک شغل تولیدی به وجود می آیند محاسبه نمود .هر شغل تولیدی که در شهری
ایجاد شود ،نیاز به یک سری کارگر دارد .این کارگرها دارای خانواده هستند .این خانواده ها و کارگرها
نیاز به خدمات دارند (خرید و حمل و نقل ،خدمات ،مسکن و غیره).
چنانچه هر شغلی در بخش تولیدی ،نیاز به aشغل در بخش خدمات داشته باشد و اگر شغل های تولید
را با Epو کل اشتغال را با Eمشخص کنیم؛ فرمول کلی به شرح زیر خواهد بود:
کل اشتغال در بخش خدمات
Es
کل اشتغال در منطقه
a
E
E E p Es
در واقع
1ضریب تکاثر است.
E aE
1 a
) E p
1
1 a
(E
برای محاسبه نیازهای خدماتی افراد ساکن درناحیه براساس کل جمعیت ساکن در ناحیه
Ep
1
E
P E
:βنیازهای خدماتی کل جمعیت
ضریب تکفل
:
:Pجمعیت
:Epاشتغال تولیدی (اشتغال پایه ای)
:Esاشتغال خدماتی
E
Ep
در فرمول باال:
P
1
Es
Es
p
Ep
1
P
پیش بینی اشتغال با استفاده از ضرایب تغییرات
یکی از روش هایی که برای پیش بینی اشتغال در شهر به کار می رود روش استفاده از ضریب
مکانی است .مکانیسم کار بدین صورت است که در دوره متوالی در اقتصاد مرجع مطالعه اشتغال پایه و
غیر پایه صورت می گیرد .سپس نرخ تغییرات برای دو دوره مذکور در اقتصاد مرجع محاسبه می شود.
=Kضریب تکاثر
=Xاشتغال پایه
=Dاشتغال غیر پایه
=Yکل اشتغال
Y
K
X
Y D X
مدل های دسترس ی
مدلهای دسترس ی تقریبا شکل تکامل یافته مدل جاذبه اند که به وسیله دانشمندان مختلف اصالح
،توسعه و تکامل یافته اند .جفرافیدانان و برنامه ریزان از دسترس ی به عنوان یک شاخص نام می برند .
سیمونز و اشنایدر در سال ( )1971شاخص فرصت دسترس ی را به شرح ذیل مطرح می کنند :
مدل تغییر مراکز خرید
سیاست هماهنگ کاربری زمین در رابطه با خرده فروش ی می باشد ،بنابراین برنامه ریزان برای
دستیابی به برنامه ریزی خرده فروش ی ،روز به روز مدل های دقیق تری را به کار می برند .یکی از مدل های
معروف مدل جاذبه است.
= IABواکنش متقابل بین نواحی
PBو = PAاندازه های مربوط به نواحی Aو ( Bجمعیت)
=dABفاصله بین ناحیه Aو B
=λتوان مربوط به متغیر فاصله
=Kضریب ثابتی که با تجربه تعیین می شود.
P A PB
I AB K
d AB
مدل رایلی برای تعیین محل خرده فروش ی
رایلی برای تعیین محدوده بازار در مورد مراکز خرده فروش ی ،اساسا از جاذبه نسبی دو مرکز خرید
برای مردم استفاده نمود .شکل کلی مدل به شرح زیر است:
PA
:جمعیت شهر بزرگتر
PB
:جمعیت شهر کوچکتر
AB
: dفاصله بین دوشهر
d AB
PA
dB
1
PB
مشکلی که در مورد کاربرد قانون رایلی برای تعیین مرز حوزه نفوذ مراکز خرده فروش ی وجود دارد
نواحی تجاری را به صورت ناپیوسته در نظر گرفته است.
مدل مکان یابی مرکز خرید
برای مکان یابی یا پیش بینی فضاهای مورد نیاز جمعیت کاربری های خرده فروش ی در سطح یک
شهر مورد استفاده قرار می گیرد وبر پایه مدل جاذبه نیوتن به شرح ذیل پایه ریزی شده است :
b
Hi
a
KP
T ij
از فرمول باال در یک فاصله زمانی مشخص ،تعداد سفرها یا Tکه توسط افcرادdساکن در ناحیه Iبه
ij
طرف فعالیت های ناحیه jصورت می گیرد ،به نسبت جمعیت ( )pساکن Iو با تعداد فرصت های H
در jافزایش و با فاصله dبین دو نقطه Iو jکاهش می یابد.
b ،aو cمتغیرهایی هستند که به صورت تجربی به دست می آیند.
مدل پیش بینی فضاهای گذران اوقات فراغت
ازکاربرد های دیگر مدل جاذبه ،پیش بینی مراکز اوقات فراغت است .در این روش نرخ مشارکت از
نسبت افرادی که در یک فعالیت شرکت می نمایند برای پیش بینی استفاده می شود:
:r
نرخ مشارکت
N
: Pجمعیت
: Nتعداد مشارکت کنندگان
V= ijتعداد بازدید کنندگان از ناحیه به تسهیالت j
r
p
N rp
= Piجمعیت ناحیه i
= Ajجمعیت ناحیه j
GP i A j
= Dijفاصله بین Iو j
D ij
=G,Bضرایب ثابت
V ij
مدل دسترس ی
هنسن ( )1959مدلی را برای پیش بینی مکان جمعیت ارائه نمود .در مدل وی ،دسترس ی به مراکز
اشتغال عامل اصلی در تعیین مکان جمعیت تلقی می شود.
در این مدل شاخص دسترس ی به اشتغال برای هر منطقه مشخص می شود .شکل کلی مدل هنسن
را به شرح زیر می توان ارائه نمود:
j
b
E
d ij
A ij
در این مدل = Aij :شاخص دسترس ی منطقه Iدر ارتباط با منطقه j
=Ejکل اشتغال در منطقه j
=Dijمسافت میان Iو j
Ei
=bضریب یا توان d ij
d ij
شاخص کلی جهت منطقه Iمجموع تمام تک شاخص هاست:
j
Ai
مدل حجم سفر
از مدل جاذبه جهت تعیین حجم یا تعداد سفر بین مناطق می توان استفاده نمود .معموال حجم
سفر تابعی از مؤلفه های جمعیت نواحی مختلف شهر و فاصله بین آنهاست .شکل کلی مدل را به شرح زیر
می توان ارائه نمود:
Pi Pi
در فرمول باال:
d ij
=Tijتعداد سفر بین مناطق Iو j
=Pi ،Pjتعداد جمعیت مناطق Iو j
= Dijفاصله میان مناطق Iو j
=bضریب با توانی که برای فواصل میان مناطق استفاده می شود.
=Gضریب ثابت
1
j
n
n
1 T ij G
j
مدل حمل و نقل
سفرها عمدتا به قصد بهره گیری از فرصت های اجتماعی ،تفریحی ،آموزش ی و تجاری انجام می
گیرد .تقاضاهای حمل و نقل را به منظور راه اصالح توان ارتباط بین فعالیت های گوناگون موجود روی
زمین ،نابرخورداری ناش ی از جدایی فضایی را کاهش می دهد .در واقع رابطه نزدیک بین کاربری زمین و
حمل و نقل است که کنترل یا گسترش تسهیالت حمل و نقل را به صورت یکی از نیرومندترین ابزارهای
ویژه جغرافیایی در اختیار برنامه ریزان قرار می دهد تا بتوانند آن را برای هدایت توسعه شهری به کار
گیرند.
بنابراین هدف اولیه برنامه ریزی حمل و نقل ایجاد تعادل کارآمد میان فعالیت های کاربری زمین و
ظرفیت بالقوه ارتباطات بین این گونه فعالیت هاست.
برای نیل به این هدف ،بایستی کاربری زمین و واکنش متقابل حمل و نقل در قالب الگوی تحلیل
منفردی قرار گیرد ،اما چنین الگویی وجود ندارد .بنابراین در مطالعات حمل و نقل می کوشند تا با
استفاده از مجموعه ای از الگوهای فرعی مرتبط به عنوان برانگیزنده فرآیند تصمیم گیری مورد انتظار
فردی که قصد مسافرت دارد ،الگوی مسافرت را توصیف و پیش بینی کند.
به طور کلی می توان گفت ،پیش بینی ترافیک ،تالش می کند تا حجم ترافیک Tاز نقطه ،Iبه
نقطه jو با شیوه داده شده ( kچه حمل و نقل عمومی مورد نظر باشد و یا حمل و نقل خصوص ی) را در
مسیر مشخص Lپیش بینی کند .در مطالعه نوعی عبارت کلی Tijklبه اجرای تشکیل دهنده آن،
شکسته می شود و سپس کوشش به عمل می آید که در قالب طرح پیش بینی ترافیک ترتیبی ،هر یک از
اجزاء مورد بررس ی قرار گیرد.
در مطالعه گردآوری اطالعات اساس ی ویژگی های خانوار و جمعیت ،فهرست کامل تسهیالت حمل و نقل
موجود و اطالعات کاربری زمین منظور نظر است.
فرآیند پیش بینی ترافیک :
ایجاد سفر
توزیع سفر
شیوه سفر
تخصیص
اطالعات الگوهای موجود مسافرت شامل:
-1داخلی -داخلی بین دو حزوه داخلی
-2خارجی -داخلی بین یک حوزه خارجی و یک حوزه داخلی
-3خارجی -خارجی بین دو حوزه خارجی
-4درون حوزه ای ،یعنی در داخل یک حوزه می باشد.
ویژگی های خانوار و جمعیت ،مشتمل بر میزان مالکیت خودرو ،درامدهای خانوار بر حسب نمونه
گیری بدست می آید.
تسهیالت موجود حمل و نقل و فهرست کامل بزرگراه های اصلی و شبکه های حمل و نقل عمومی
است.
مطالعه بررس ی پارکینگ ها و قابلیت دسترس ی به تسهیالت پارکینگ می توان تأثیر مهمی بر تقاضای
سفر داشته باشد .مرحله بعد گردآوری اطالعات مربوط به کاربری زمین است .معموال میزان استفاده از
زمین برای نواحی مسکونی بر حسب تراکم خالص مسکونی ،اندازه گیری می شود در حالی که در حوزه
های مراکز اشتغال و نواحی مرکز خرید ،اندازه گیری بر حسب قطعه یا یک شاخص فضای اشتغال
متناسب صورت می گیرد.
مدل عرضه ،قابلیت دسترس ی و تخصیص زمین
پس از محاسبه و تعیین تعداد واحدهای مسکونی جدید ،ضروری است ،مقدار زمین مورد نیاز را به
دست آورد .این عمل ،موضوع های متعددی ،از جمله تراکم های مسکونی (و همچنین مساحت زمین)،
قابلیت دسترس ی به زمین محل (یا موقعیت) و شیوه تصرف را مطرح می کند .بدیهی است که چنینی
موضوع هایی را نمی توانست با بکارگیری روش شناس ی فنی منطقی حل کرد ،بلکه نیاز به خط مش ی و
چارچوب سیاس ی دارد .با انجام محاسبه ای کلی می توان مساحت زمین مورد نظر را بدست آورد:
رابطه ()1
H
A
در رابطه ( A ،)1مساحت مورد نیاز؛ Hتعداد واحدهای مسکونی مور
Dد نیاز D ،تراکم ساختمانی است.
مکان ،موضوعی مهم و راهبردی است و بعید است که برنامه ریزان و سازندگان به دیدگاههای
مشترکی در مورد مکان های برگزیده برسند.
در ارتباط با شیوه تصرف ،سیاستگذاری دولت مرکزی و محلی که در ارتباط با بخش خصوص ی،
نوع مسکن و تراکم حائز اهمیت است .استاندار خاص ی برای تشخیص قابلیت دسترس ی به زمین وجود
ندارد.
عوامل موثر در برآورد عرضه زمین :
تعیین دوره برنامه
تعیین نواحی بازار محلی
محاسبه عرضه زمین تعیین شده
محاسبه عرضه زمین مؤثر
عوامل موثر در تعیین عرضه زمین موثر :
محدودیت های فیزیکی و زیربنایی
بازدارنده های مالکیت
بازدارنده بازار
،GISنرم افزارهای کامپیوتری و کاربری اراض ی شهری
سیستم اطالعات جغرافیایی نرم افزاری است که با دارا بودن قابلیت های مختلف ،تسهیالت و
داده های مورد نیاز برنامه ریزی کاربری اراض ی را فراهم می کند .این سیستم برای مکان یابی و دریافت
داده ها و نقش های الزم از قابلیت باالیی برخوردار است.
از جمله نرم افزارهای الزم کد ،اتوکد و کدمپ ،سایت سرف ،وات ایف و ...است که به کمک آنها
با کمترین هزینه برنامه ریزی و طرح های کاربری اراض ی میسر می گردد.