Transcript بافت فرسوده
مرور کلی موضوع نگاهی به بافت فرسوده مشکالت اقتصادی ضرورت مداخله روش های تامین مالی نوسازی بافت فرسوده نقاط قوت و ضعف معرفی روش ها انواع محصوالت طراحی شهری معرفی انواع محصوالت نمونه موردی روش تحقیق روش تحلیل سلسه مراتبی )(AHP جدول مقایسه انواع تامین مالی و محصول طراحی شهری ارائه راهکارها و پیشنهادها مقدمه مقدمه • چیستی بافت فرسوده ؟ بافت فرسوده شهری کل و یا بخشی از شهر است که به لحاظ کارکردی و ساختاری دچار اختالل گردیده است. • نوسازی بافت فرسوده :ضرورت مداخله در بافت های فرسوده به منظور ارتقاء کیفیت زندگی در آن ها امری قطعی است. بافت های فرسوده به دلیل ویژگی های مبتالبه ،عمالً عاری از فعالیت های اقتصادی است و در عین حال پذیرای طبقات ضعیف اقتصادی نیز می باشد ،بنابراین اساسی ترین معضالت مداخله در بافت های فرسوده را مسائل اقتصادی تشکیل می دهد. مشکالت اقتصادی بافت فرسوده مشکالت اقتصادی بافت های فرسوده علت بروز مشکل و پیامدهای آن ارزش اقتصادی ضیعف به دلیل فرسودگی کالبدی ساختمان ها ،زمین تنها دارایی مالکان است که خود به دلیل واقع شدن در بافت فرسوده ارزش زیادی ندارد و زمین و مسکن در نتیجه نرخ تخریب و نوسازی را کاهش می دهد. افزایش هزینه های تعمیر و در بسیاری از موارد به دلیل مسائل ناشی از نوع سازه و طرح معماری، حفظ و نگهداری از بنا خارج از توان مالک است و درصورت عدم استفاده نگهداری ساختمان مجبور به ترک ساختمان ها می شوند. عدم تمایل بخش خصوصی مطابق با تئوری کاالهای عمومی ،سرمایه گذاری در بافت های فرسوده از یک سو با سود کم و بازگشت سرمایه طوالنی مدت همراه جهت سرمایه گذاری است و از سوی دیگر نوسازی این بافت ها ،حجم عظیم سرمایه گذاری را می طلبد. سکونت اقشار کم درآمد اقشار کم درآمد جایگزین ساکنین با وضعیت اقتصادی مناسب تر می گردند واین امر تمرکز فقر را به همراه دارد. رکود فعالیت بنگاه های فعالیت بنگاه های اقتصادی به دلیل فقر ساکنین راکد و حتی تعطیل می شود و در پی آن شاهد بیکاری و فقر شدیدتر هستیم. اقتصادی بافت فرسوده :رویکرد پتانسیل نگر از نقطه نظر اقتصادی بافت های شهری از هر نوع و جنسی که باشند ،سرمایه های ملی اند. بافت های فرسوده شهری فرصت های بزرگی را جهت رفع کمبودهای مسکن و تعادل در نظام مسکن به وجود می آورند .سیاستی که در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی تحت عنوان "دوباره تنظیم زمین" مورد استفاده قرار می گیرد مؤید این امر است. این بافت ها حجم عظیمی از ارزش های مدنی و اجتماعی را در خود دارند که با بازآفرینی آن ها به معنای تمام کلمه ،تحت عنوان مفاهیم سرمایه با مقوله اقتصاد پیوند می خورند. بافت فرسوده در عین آن که به عنوان یک معضل در سطح مدیریت شهری مطرح است و خسارات جبران ناپذیری به بار می آورد؛ اما با نوسازی اصول مند ،می توان از آن در کمک به سایر بخش های اقتصادی استفاده نمود. تامین منابع مالی و انواع روشهای آن تأمین مالی فرایند تمرکز منابع مالی یا سرمایه به صورت میان مدت و بلندمدت سرمایه پذیر • سرمایه گذاری های خارجی مصارف تامین مالی • مصارف و سرمایه گذاری های دولتی • تسهیالت تامین مالی • انتشار اوراق قرضه • انتشار اوراق تجاری • مانده های کارت های اعتباری مکانیزم های تامین مالی • پروژه های سرمایه گذاری سرمایه ای • وام های بانکی • سرمایه گذاری خارجی • سرمایه گذاری دولتی • سرمایه گذاران شرکتی • پس انداز کنندگان حقیقی منابع تأمین مالی • مصارف شخصی سرمایه گذار روش های تامین مالی • سرمایه گذاری مستقیم خارجی • فاینانس سرمایه گذاری خارجی • ساخت ،بهره برداری ،واگذاری ()BOT • مداخله مستقیم دولت • ایجاد تسهیالت بخش خصوصی • سهام • اوراق مشارکت • صندوق زمین و ساختمان • همکاری با بخش خصوصی سرمایه گذاری دولتی شرکت های خصوصی و نیمه خصوصی مشارکت مردمی سرمایه گذاری خارجی نقاط قوت نقاط ضعف سرمایه گذاری مستقیم خارجی فاینانس •توسعه بازار کاال ،خدمات ،استفاده از نیروی کار ارزان ،دسترسی بهتر و کم هزینه تر به منابع و مواد اولیه ،گریز از تعرفه ها و استفاده از تخفیف های مالیاتی •عدم عضویت ایران در سازمان تجارت جهانی •پایین بودن نرخ بهره بانکی •توسعه بازار سرمایه ،اشتغال زایی و تطابق با نظام فنی و اجرایی • در بافت هایی که آثار تاریخی با ارزشی موجود است ،شرایط دریافت فاینانس راحت تر و میزان آن بیشتر است. •حجم محدود فاینانس خارجی •اعطای آن تحت شرایط خاص •طوالنی بودن فرایند •محدودیت های قانونی و بودجه ای •مهارت و دانش فنی به طور کامل انتقال نمی یابد. ساخت ،بهره برداری ،واگذاری ()BOT •پیچیده بودن پیمان های متعدد و مختلف سازمان •حکومت بدون سرمایه گذاری مالی از وجوه عمومی و تقبل کمترین ریسک وارث واحدی با ها و مراحل درگیر •عالوه بر آن اعتماد به درآمدهای پیش بینی شده در بهره برداری مناسب می شود. •واحد صنعتی مناسب تر و بهینه به مرحله بهره طول قرارداد بر اساس فرض های نادرست می تواند ویران کننده باشد. برداری می رسد. سرمایه گذاری دولتی نقاط قوت نقاط ضعف وام های مدت دار و عملیاتی •باال بودن سود و نرخ بازپرداخت •در شرایطی که نوسازی با محدودیت زمان •سخت گیری های شدید فرآیند تسهیالت بانکی روبه روست استفاده از وام های مدت دار و عملیاتی کمک زیادی در تسریع روند نوسازی •طوالنی بودن زمان •محدودیت بودجه دولت می کند. سرمایه گذاری از ذخایر دولتی •تحقق عدالت اجتماعی •محدودیت منابع و ذخایر دولتی •عدم مدیریت صحیح منابع •مشکالت اداری و بروکراسی •احتمال کم رنگ شدن مشارکت مردمی اعطای تسهیالت •ایجاد اهرم های تشویقی و مخصوصاً معاف از •سود جویی برخی افراد به دلیل ناکارآمدی قوانین و ضعف بخش حقوقی مالیات مشوق بزرگی جهت نوسازی است شرکت های خصوصی و نیمه خصوصی نقاط قوت نقاط ضعف سهام اوراق مشارکت صندوق زمین و مسکن •الزامی به پرداخت سود سهام وجود ندارد. • تاریخی برای بازپرداخت وجود ندارد. • در مقایسه با استفاده از بدهی ،انتشار سهام عادی ،درجه بندی اعتباری شرکت را بهبود می بخشد. •سود و ضرر سهام شرکت بین تعداد سهام گران بیشتری توزیع خواهد شد . •هزینه های انتشاری که در عرضه سهام عادی وجود دارد بیشتر از هزینه های انتشار سهام ممتاز و بدهی است. •پشتوانه حقوقی قوی قانون اوراق بهادار •سودهای بازپرداختی این اوراق اگر بیش تر از نرخ بانک های تأمین مالی باشد ،خود به خود منتفی است. •باال بودن هزینه های تأمین مالی •هزینه های کارگزاری بخشی از سود پرداختی شرکت ها به دارندگان اوراق مشارکت را کاهش می دهد. •عدم وجود تصور روشن از اوراق مشارکت شرکتی •سرمایه گذاران خرد از سود ناشی از ساخت و ساز بهره مند می شوند. •از افزایش قیمت بخش مسکن مصون خواهند بود. •طراحی بومی صندوق های زمین و ساختمان •محدودیت در تخصیص اعتبارات و تأمین مالی پروژه ها مهم ترین نقطه ضعف این روش محسوب می شود. مشارکت مردمی نقاط قوت نقاط ضعف مشارکت مردمی •صاحبان بافت ها با آوردن زمین خود در فرآیند •عدم رعایت اصول شهرسازی و معماری •عدم برخورداری از اقتصاد مقیاس و مقیاس احیای این بافت ها سرمایه گذاری می کنند و متناسب با آورده زمین خود ،قسمتی از ارزش اقتصادی مناسب •عدم توانمندسازی بخش عمومی برای تامین افزوده ایجاد شده را صاحب می شوند . •این امر عالوه بر بازسازی بافت ها توانمندسازی مسکن گروه های هدف ساکنین را نیز در پی خواهد داشت. •مدیریت صحیح و نگهداری های فضاهای شهری بر عهده خود ساکنین خواهد بود. محصول نوسازی بافت فرسوده • هر کاال یا خدمات که نتیجه و حاصل یک فرایند است و قرار است به دست مصرف کنندگان و کاربران برسد ،نوعی محصول خوانده می شود. • معماری کالن مقیاس/کل پروژه به صورت یک کار واحد درنظر گرفته می شود. • بزرگترین مسئله این نوع طرح ها ،تهیه ،تأمین و مدیریت منابع مالی است. • مشکل تامین مالی به صورت یکباره/پراکنش جغرافیایی /بعد زمان • نیاز به طرح جامع/راهنمای طراحی • اعطای تسهیالت به بخش های خاص برنامه ریزی • استفاده از سیاست های تشویقی ،تنبیهی ،افزایش یا کاهش مالیات و... • تجویز عناصر زیرساختی جدید • اصالحات و توسعه مجدد • تأثیرات کاتالیزوری طراحی شهری کامل طراحی شهری هماهنگ طراحی شهری قطعه قطعه طراحی شهری زیرساختی نمونه موردی طرح های منتخب نوسازی بافت فرسوده از نقطه نظر تامین مالی طرح نوسازی بافت فرسوده استان 1 نوسازی حاشیه بزرگراه نواب صفوی تهران 2 نوسازی بافت فرسوده محله شهید خوب بخت تهران 3 نوسازی بافت فرسوده اطراف حرم مطهر مشهد 4 نوسازی بافت فرسوده محالت ایالم 5 طرح نوسازی محله سیروس تهران 6 طرح نوسازی محله عودالجان تهران روش تحقیق طبقه بندی فالودی و ووگد روش تحقیق: فرایند تحلیل سلسله مراتبی Analytical Hierarchy Process )(AHP پولی مروری چند معیاری )(AHP فرایند AHPروشی است منعطف ،قوی و ساده که برای تصمیم گیری در شرایطی که معیارهای تصمیم گیری متضاد ،انتخاب بین گزینه ها را با مشکل مواجه می سازد ،مورد استفاده قرارمی گیرد. در این روش با امکان مقایسه دوتایی ،دقت و همچنین سادگی را در انتخاب معیارهای تعیین کننده باال می برد. تحلیل سلسله مراتبی ()AHP • ساختن ماتریس سلسله مراتبی معیارهای تامین مالی نوسازی بافت های فرسوده شهری محصول طراحی معیارهای سطح اول ارزیابی شهری مشارکت بخش خصوصی نرخ بازده هزینه تمام شده منابع معیارهای سطح دوم ارزیابی ریسک مدیریت تحلیل سلسله مراتبی ()AHP • تعیین ضریب اهمیت معیارها ضریب اهمیت معیارهای ارزیابی در سطح اول ساختار ارزیابی با استفاده از نرم افزار Expert Choice تحلیل سلسله مراتبی ()AHP • تعیین ضریب اهمیت معیارها ضریب اهمیت معیارهای ارزیابی در سطح دوم ساختار ارزیابی با استفاده از نرم افزار Expert Choice تحلیل سلسله مراتبی ()AHP • تعیین ضریب اهمیت معیارها ضریب اهمیت معیارهای ارزیابی در سطح دوم ساختار ارزیابی با استفاده از نرم افزار Expert Choice تعیین ضریب اهمیت گزینه ها محاسبه امتیازات از معیارهای مطلوب انتخاب شده ارزیابی تامین مالی نوسازی بافت فرسوده ضریب اهمیت متوسط امتیاز از اهمیت معیار محصول طراحی شهری 0.578 6×0.578= 3.468 مشارکت بخش خصوصی 0.263 4×0.263=1.052 هزینه تمام شده 0.159 5×0.159=0.795 معیار ارزیابی زیر معیارهای ارزیابی ضریب اهمیت متوسط امتیاز از اهمیت معیار نرخ بازده 0.667 4×0.667=2.668 ریسک 0.333 3×0.333=0.999 منابع 0.2 5×0.2=1 مدیریت 0.8 3×0.8=2.4 رتبه بندی محاسبات کمی در مقیاس دو قطبی فاصله رتبه بندی الگوریتم دو قطبی معیار 3.468 محصول طراحی شهری 3.667 مشارکت بخش خصوصی 3.4 هزینه تمام شده نتیجه گیری انواع روش های تامین مالی با توجه به نوع رویه مورد نظر سرمایه گذاری خارجی سرمایه گذاری دولتی سرمایه گذاری مستقیم فاینانس سرمایه گذاری مستقیم از ذخایر دولتی طراحی شهری کامل ()Total طراحی شهری سرمایه گذاری مستقیم هماهنگ فاینانس ( )All of a pieceساخت ،بهره برداری، وام های مدت دار اعطای تسهیالت واگذاری طراحی شهری قطعه قطعه ( Piece by )piece طراحی شهری زیرساختی ()Plug in سرمایه گذاری مستقیم وام های مدت دار ساخت ،بهره برداری، وام های عملیاتی اعطای تسهیالت واگذاری فاینانس ساخت ،بهره برداری، واگذاری سرمایه گذاری مستقیم از ذخایر دولتی سرمایه گذاران شرکتی سرمایه گذاران حقیقی صندوق زمین و ساختمان اوراق مشارکت ساخت ،بهره برداری، واگذاری مشارکت شهروندان سهام اوراق مشارکت اوراق بهادار ساخت ،بهره برداری، واگذاری مشارکت شهروندان ارائه پیشنهادها • در راستای حل موانع و مشکالت پیشنهادهای زیر ارائه می گردد: معرفی الگوهای همکاری و مشارکت برای کاربران مختلف رفع موانع حقوقی و قانونی سرمایه گذاری اعطای تسهیالت بانکی به منظور اجرای پروژه های نوسازی بافتهای فرسوده ارائه شیوه های تأمین امنیت سرمایه گذاری رفع موانع اداری و بوروکراسی در جریان جلب مشارکت شهروندان ارائه الزامات معماری و شهرسازی در راستای اجرای نوسازی رفع موانع مالیاتی از مشارکت بخش خصوصی ارائه طرح های عملیاتی مناسب و جلب اعتماد شهروندان استفاده از تکنولوژی های روزآمد و تقسیم کار مناسب در امور متخصصین تامین پشتیبانی های اجرایی الزم در دو مقیاس کالن و خرد طراحی ساختار و مدل کردن انواع روش های تامین مالی منابع • کمان رودی ،موسی ،1386 ،تعاریف فرسودگی و نظام مداخله ،اندیشه ایران شهر 9 ،و 29 ،10 • عندلیب ،علیرضا ،1388 ،اصول نوسازی شهری :رویکردی نو به بافت های فرسوده ،تهران ،آذرخش • عباسی ،هادی ،1385 ،طراحی مدل مفهومی اقتصادی برای احیاء و بازسازی بافت های فرسوده ،دومین سمینار ساخت و ساز محمد زاده ،حمیده، ،1383مالحظات اقتصادی در طرح های توسعه شهری ،هفت شهر15 ،و3 ،16 • درگاهی ،حسن ،1385 ،عوامل موثر بر توسعه سرمایه گذاری مستقیم خارجی :درس هایی برای اقتصاد ایران ،فصلنامه علمی پژوهشی شریف73 ،36 ، • حسینی ،سید محمد حسن ،1382 ،بررسی و تحلیل روش های مشارکت سرمایه گذاری ،هجدهمین کنفرانس بین المللی برق • رستمی ،سید محمد علی ،1384 ،بررسی و ارزیابی مزایا و معایب انواع روشهای اجرای پروژه و مقایسه آنها • لنگ ،جان ،حبیبی ،سید محسن 1387 ،گونه شناسی رویه ها و فرآیندهای طراحی شهری ،تهران ،آذرخش • دلخوش ،مرتضی ،1388 ،سرمایه و تئوری های ساختار سرمایه ،سایت علمی دانشجویان ایران • صامتی ،مجید و همکاران ،1389 ،شناسایی معیارهای تعیین کننده ی تأمین مالی جهت نوسازی بافتهای فرسوده ی شهری ،سومین کنفرانس نظام تأمین مالی در ایران • زبردست ،اسفندیار 1380 ،کاربرد فرایند سلسله مراتبی در برنامه ریزی شهری و منطقه ای ،نشریه هنرهای زیبا ،شماره 10 • توفیق ،فیروز ،1372 ،ارزشیابی چندمعیاری در طرح ریزی کالبدی ،مجله آبادی ،سال یازدهم ،شماره ، 11صص43-40 E.W.T. Ngai, 2001, Selection of web sites for online advertising using the AHP, department of management, Hong Kong. Fabozzi, Frank J. and Kothari, Vinod. Introduction to securitization: John Wiley & Sons, Inc., 2008. p.4 Barry, C. (1994), "New directions in research on venture capital finance", Financial Management. Vol.23, no.3. Gendrrone, M. Lai, V. S. & Soumare, L. (2007), Project Finance with Limited Recourse: An Option Pricing Jechoutek, K. G. & Lamech, R. (1995), Private Power Financing: From Project Finance to Corporate Finance, • • • • • •