Transcript 필리핀 부동산 개발 및 투자 - 주-필리핀-대한민국-대사관

필리핀 부동산
개발 및 투자
주 필리핀 대사관
순
서
 필리핀에 대한 이해
 필리핀 부동산시장 현황
 시장개황 및 수요증가 원인
 개발동향, 전망 및 한국인 개발동향
 부동산 제도



외국인 부동산제도
부동산세
인허가 절차
 한국기업 SWOT 분석
 부동산 개발방향
 해외 부동산 피분양자 보호방안
필리핀에 대한 이해
 ‘60-70년대 초 필리핀
 1965년 아시아 금융시장 유력주자(ADB 본부 위치)
 60년대 장충 체육관(돔형 건축물) , 미대사관 건물 건축
 70년대초 호남정유 직원 필리핀 정유공장 연수 실시
 정치 및 경제구조
 땅 부자의 나라(상위 7%가 국토 90%를 차지), 15대 상류층
가문이 국부의 50%이상 점유, 연소득 27%이하 극빈층 35%
 부와 권력의 일체화(150의 권문세가가 정치와 부를 장악)
 미국식 정치제도(대통령제, 양원제), 영어 상용어로 사용
 신인민군(NPA)과 이슬람 반군 세력과의 전쟁 중
 1인당 GDP US$ 1,297로서 빈곤과의 전쟁도 선포 중
 우리나라와의 관계
 2003년을 기점으로 교민 급증
‘01 24,000, ‘03 37,000,
‘05 46,000, ‘06 62,000, 현재 86,000
 관광객 급증 : ’06년 미국, 일본을 추월하여 1위를 기록
‘03 30만, ‘04 38만, ‘05 50만, ‘06 57만, 금년 60-70만명 추정
• 지리적 근접성 및 문화적 친근감, 한국인에 대한 21일 무비자
체류허용, 저비용 어학 연수지 및 유학지로서 각광
 한진 중공업 수빅 조선소 건설(필리핀 제1의 외자유치 사업)
• 4억8천만불 (‘06.5-’07.12) 투자, 민다나오에 제2조선소 예정
 대우건설, 대림산업, 삼미건설, 신성건설이 수주중이며,
한국수출입은행의 EDCF 우선 지원국(연간 6-7천만불 규모)
문제 제기
 한국 건설. 시행사 필리핀 부동산 개발 추진 및 타진
 부동산 개발 관련 법규 및 절차에 대한 문의 증가
 기 추진 개발사업에 대한 사업 성공 여부 의문 제기
 수주 감소로 인한 대기업의 직접 투자 검토 추진
☞ 시장 참여 및 투자 전략의 모색
 필리핀내 은퇴이민, 조기교육 관심증가 및 부동산 구입
 국내업체 시행 주택 분양 안정성에 대한 문의
 분양 추진 중 사업 실패에 대한 우려
☞ 소비자 보호방안 논의
필리핀 부동산 시장 개황
 최근 주택수요 급증으로 부동산 가격 급등
(단위 : 페소/㎡ )
마카티 5대 빌리지 토지가 상승율
마카티 5대 빌리지 토지가 변화표
단위:㎡
거래없음
단위:PESO
마카티 살세도 빌리지 콘도 가격 변화
마카티 살세도 빌리지 콘도 가격 상승율
단위:㎡
단위:PESO
14
Metro Manila
① 인 구 : 약 1,000 만명
② 구 성 : 17개의 City로 구성.
 일부 City에 고급 콘도 및 사무실이
밀집( Manila, Makati, Ortigas,
Alabang)
• 특히 Makati 지역에 여러 시설들이 밀집
• Makati는 고급 콘도 및 사무실이 포화
③ 신도시인 Bonifacio (249ha) 및
Manila 해안매립지를 개발중
필리핀 부동산 시장 개황
 콘도 수요증가로 임대료가 급상승하고 공실률도 대폭 감소
마카티 콘도 및 빌리지 주택 평균 공실율
마카티 빌리지 주택 및 콘도 임대료 상승율
마카티 살세도 빌리지 임대료 변화 표
80,000
80,000
70,000
70,000
62,000
60,000
50,000
40,000
30,000
50,000
37,000
27,000
20,000
15,000
10,000 8,000
0
단위:PESO
2003
55,000
40,000
29,000
17,000
9,000
2004
60,000
50,000
44,000
38,000
33,000
30,000
24,000
20,000
10,000
46,000
12,000
2005
2006
15
15,000
2007
Salcedo studio
Salcedo 1 Bed
Salcedo 2 Bed
Salcedo 3 Bed
RITZ Tower
필리핀 부동산 시장 개황
 호텔 업은 관광객 수 급증에 따라 높은 객실 점유율 기록 호황
점유율
평균숙박일수
Makati Shangri-La
88.85
3.02
Pan Pacific Manila
85.32
2.65
4.7
Renaissance Makati
84.71
2.30
114,955
4.0
The Bellevue Manila
84.47
3.36
호주
101,313
3.6
기타
Mandarin Oriental
83.93
3.32
431,08
32.8
2,342,237
100
Holiday Inn Galleria
78.55
3.00
위
순위
국가
방문자수
1
한국
572,133
20.1
2
미국
567,355
20.0
3
일본
421,808
14.8
4
중국
133,585
5
대만
6
7
합 계
호
%
15
텔
필리핀 부동산 시장 개황
 BPS(Business Process Outsourcing)업 활성화로 사무실 수요도 급증
< 사무실 공실율 ( Makati CBD)>
(자료 : Colliers International Research)
사무실 등급
06년 4분기
07년 1분기
최상급(Premium)
1.6%
0.9%
상 급(Grade A)
2.5%
2.9%
중급 이하
4.6%
4.4%
전체
3.9%
3.7%
08년 1분기예상
2.9%
 임대료 수준은 여타 국가보다 상당히 낮은 수준
 페소화 기준으로 IMF 이전인 1997년 수준까지 상승
 달라화 기준으로 40%, 방콕, 쿠알라룸프르보다 25% 낮고,
홍콩, 싱가포르의 임대료의 16% 수준
15
수요증가 요인
 유동성 증가 및 페소 대 달러 환율 급상승 등 경제호전 기조
 필리핀 해외 근로자의 송금액 대규모로 증가
•
’06 송금액 130억불(GDP 10%), 해외근로자 800만명(10%)
 관광객 증가( ’05년 대비 ’06년 8.5% 증가)
 사회 간접자본 투자를 위한 외국 차관 사용의 축소
 ’06년 시행된 부가가치세 인상(1012 %)으로 재정 확대
 장기, 고정금리 주택저당 대출 프로그램 도입 등 공급여건 개선
 25년 기간의 11% 고정금리의 주택저당 프로그램 도입
 해외근로자 사전분양, 정부 주택기금 활용 프로젝트 파이낸싱
 한국 어학 연수생, 은퇴이민 등 외국인의 장기 체류
 한국 내 영어 열풍으로 조기 유학생 증가(최근 3년 기러기 엄마
필리핀 행 러쉬), 일본, 중국, 인도인 체류자도 증가
 특별영주 은퇴비자(Special Resident Retiree’s Visa) 제도 및
예치금 부동산 투자 허용
• 만35-49세 5만불, 만 50세 이상 2만불 예치
• 예치금은 콘도미니엄 소유권 구입, 주택·토지 ·콘도미니엄·연립주택
20년이상 장기임대, 골프 회원권 구입, 법인 지분투자 가능
* SRRV 보유자 수 ‘07.6월 현재 15,650명(한국인 3,179명, ’06년
1,179명)
 상대적으로 낮은 사무실 임대료, 영어사용 능력으로 인한 BPO 사업
증가 등 외국인 투자 증가
부동산 개발 현황 및 향후 전망
 전국적인 부동산 개발 붐 예상 : 2003년도 베트남
 메트로 마닐라 Bonefacio 지역 249ha 규모의 신도시 개발 및 마카티,
퀘존, 마닐라 지역의 부동산 개발 활발(2-3년 공급부족 현상 예상)
 소규모 서민주택 외에는 민간 주도로 고급 주택을 건설
 개발 주도 그룹은 필리핀 부동산 재벌인 Ayala, SM, Mega World .
 고급 콘도미니엄의 주 수요자는 외국인이며, 중소규모는 해외 근로자
귀국 대비 구매수요(상류층은 단독 저택 거주 경향)
 이외 지방 클라크, 수빅 경제자유구역, 관광지인 세부, 따까따이
등에서 중소개발업체에 의하여 리조트 및 은퇴촌 개발 추진중
☞ 대규모는 아니나 꾸준한 부동산 개발수요 증가 전망
한국업체 부동산 개발동향
 Metro Manila 지역 개발
 IMF 이전 벽산개발이 콘도미니엄 개발 추진 중 중단
 대우건설이 ‘97-’03년간 퀘존 지역에 Mega World와 합작
법인을 설립하여 784세대의 콘도미니엄 개발
 최근 Bonefacio 신도시 개발지역에 한국 Fund 회사가 부지를
매입하고 콘도미니엄 또는 오피스 건물 개발을 추진중
 우림건설이 Fil Estate사와 합작 오티카스 지역에 콘도미니엄
건설을 타진중
 지방 또는 휴양지역 개발
 클라크
 장원개발 : 3층 8동 96세대 콘도(평당 2-3백만)
1000명 수용 국제 어학원 등
 상원 투자개발 : 단독주택 170세대(평당 300만원)
수빅
 로얄가든 개발 등 : 골프장 건설중
클라크
 수빅


KT Global : 6개동 17층 574세대
MG 건설 : 호텔형 APT 48평형 144대
 따가따이
 세현개발 : 빌라 20평/38평형 126세대
 세부
 BXT 리조트 개발 : 콘도 602실
세부
부
외국인 부동산 제도
 헌법상 외국인 토지 소유 불허
 외국인 지분 40%, 현지인 지분 60% 법인형태로 지분 소유 가능
 외국인 구매가능 주택
 토지에 대한 지분 소유가 가능한 집합건물(콘도미니엄, 연립주택 등)
매입 가능
 콘도미니엄 호수의 40%만 외국인에게 판매 가능
• 장기 임대(1회 50년, 25년 연장 가능)한 토지 위에 건축된
콘도미니엄의 경우는 100% 외국인에게 분양(임대)가능
부동산 세
 개인으로부터 매입 시
 매매가의 7.25-8.25%
 Capital Gains Tax(취득세) : 5-6%,
 Documentary Tax (인지세) : 1.5%,
 Transfer Tax(이전세) : 0.5%
 Registration Fee (등록세) : 0.25%
 법인(개발업체)로부터 매입 시

매매가의 12.25%
 Capital Gains Tax(취득세) : 10%
 Documentary Tax (인지세) : 1.5%,
 Transfer Tax(이전세) : 0.5%
 Registration Fee (등록세) : 0.25%
토지소유권이 인정되지 않고
임대된 토지위에 건축만이
가능한 경제자유구역
내에서는 일률적으로 5%
매년 납부하는 재산세율은
지자체마다 다르나 2-3%선
부동산 개발 인허가 절차(콘도미니엄)
인허가 사항
소관부처
소요기간
건축 높이 제한
항공국
4주
Barangay 건축 동의
3주
용도지역 및 입지허가
주택토지이용규제위원회
1.5-2 개월
건축허가(건물, 전기, 기
계, 위생, 배관, 소방 등)
지방자치단체
1.5 개월
환경적합인증
환경자원부
3-4개월
개발허가
주택토지이용위원회
1.5개월
입주허가
지방자치단체
2-3주
광고허가
주택토지이용위원회
3주
부동산 등록증명
주택토지이용위원회
3주
분양허가
주택토지이용위원회
3주
 실제로는 Red-Tape, 부정부패로 건축허가가 6개월 이상 소요
한국기업 투자 SWOT 분석
강
-
문화적 유사성
우리 교민에 대한 수요 증가
해외건설 경험
영어로 의사소통 가능
한국인에 대해 호의적인 풍토
약
-
점 (Strength)
기
-
점 (Weakness)
필리핀 진출경험 부족
토지소유 제한
외국인 판매비율 제한
충분한 사전조사 미흡
과거 실패 경험
회 (Opportunity)
경제 회복 및 달러화 유입 증가
콜 센터 등 해외투자 증가
한국민 거주 증가
어학연수생 및 관광객 증가
각종 인프라 사업 확대
수요 대비 낮은 공급율
공급자 시장, 높은 분양가격
위
-
협 (Threats)
인허가의 불확실성
부정부패 만연
정부 보증 곤란
정치적 불안정 및 테러 위협
중산층 형성 미흡으로 안정적
수요 확보 불확실
- 신흥개발 지역 투자여건 미성숙
부동산 개발 방향
 한국인의 필리핀 러쉬에 대한 해석 양분 : Is it blue ocean ?
 한국인이 진출하기에 양호한 지역, 그러나 장단점이 혼재된
지역  해외 진출 순리(한국인의 정착 여건 양호)
 수요 창출이 가능한 마닐라를 중심으로 한 부동산 개발로부터 출발
 한국인, 필리핀인, 여타 외국인을 대상으로 한 부동산 개발
 필리핀 부동산 본격 개발에 참여할 경험을 축척
• 최근 메트로 마닐라 Bonefacio 지역 부동산 개발이 성공적이고
토지가격이 급등한 것에 비해 우리 기업들은 소극적 접근
• 토지 가격이 저렴하고 취득이 용이한 클라크, 수빅 지역 주변
지역을 대상으로 중소업체가 한국인 수요를 겨냥하여 투자를
전개하고 있으나 수요 확보여부는 불투명
 필리핀의 유수 개발업체와 협업 필요(일정기간 신뢰 구축 필요)
 단독 개발 시 각종 인허가 등 신규 진출업체가 해결하기는 난관
 부지 외국인 소유 제한, 부동산 개발 현지법인 설립 요건 등
합법적인 요건 준수 필요(Dummy 사용 개발은 위험)
 외국인 토지소유, 투자지분 개방에 대비
 현재로서는 기본 투자자금 확보 및 장기간 회수기간 상정 필요
 충분한 수요 확보 곤란 : 한국과 같이 즉시 100% 분양
예측하기는 수요가 상대적으로 부족
 자기 자본투자를 통한 시장의 신뢰성 확보 우선
 결론 : 필리핀이 Blue Ocean인가?
 비교적 상류층은 살기 좋은 여건
 영어를 상용어로 사용하는 나라
 한국으로부터 근접한 나라, 한국인이 급증하는 나라
 아열대 겨울 휴양지로서 적합(은퇴 이민 관심 증가)
 성장 가능성이 큰 나라 (더 이상 나빠질 것이 없는 나라 ?)
 공급자 중심 부동산 시장, 높은 수익성 예상

한진 중공업 조선소 투자, 제련소, 광산 등 외국인 투자 증가
☞ 단기적으로 투자기반 및 신용을 구축하고, 중장기적으로
대규모 개발수요에 대비
필리핀 개발계획
 중기 인프라 종합개발계획
: 06-2010간 전국 집중개발
 루존 도시벨트 지역 공업개발
: 클라크, 수빅 경제자유구역 등
 중부권 관광개발계획
: 세부, 보홀
 민다나오 농업개발계획
Clark 개발 전망
 종전 미군 공군기지, 피나투보 화산 폭발로 미군 철수,
Manila 로부터 차량으로 1시간~1시간30분 거리
 Clark 공항의 신공항으로 발전가능성 (10년내)
 마닐라-클라크-수빅 삼각 지역을 필리핀 산업의 요충지로
개발할 예정
 공항, 도로, 항만 등 각종 인프라 개발을 추진중
* KOICA에서 공항 확장을 위한 타당성 조사 추진 예정
 경제특구
 2억불 규모의 Texas Instrument 투자 추진중
 장기적으로 위성 신도시로 발전 가능성
개인 해외 부동산 피분양자 보호방안
 Metro Manila 지역 이외의 개발 부동산에 대한 우려
 건축 허가 이전 선 분양 추진(건축허가 장기간 소요)
 불충분한 자본(투자자 모집 및 분양을 통한 자금 확보)
 중소규모 개발업체 중심
 법적인 문제점(토지소유 제한, 분양비율 제한 등)
 문제점
 피해자 발생 우려
 건축허가 여부 등 개발업체 관련 문의 대응 곤란
 각종 법령의 불확실성, 법 적용의 불확실성으로 정확한 정보를
제공하는 것이 곤란
 관리방안 검토 건의
 해외건설협회 신고여부 확인
 과장 광고에 대한 제재방안
 분양 보증 상품 개발 등
Blue Ocean Philippines?

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
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
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
국 명 : Republic of the Philippines
면 적 : 한반도의 약 1.3배, 7,107개의 섬
인 구 : 약 8,500 만명
수 도 : Metro Manila
언 어 : 영어 (상용어), 따갈로그어 (공용어)
종 교 : 카톨릭(83%), 기독교(9%), 이슬람(5%)
정부형태 : 대통령 중심제 (임기 6년)
국가원수 : Gloria Macapagal Arroyo (04. 06 ~ 10. 06)
화폐단위 : 페소 (1 USD = 약 45.5 페소)
GNP : 1,278 억불 (2006년)
1인당 GNP : 1,470 불 (2006년)
거리 및 시차 : 항공편 약 3시간 50분, 한국 보다 1시간 느림
항공편 : 주 51 회 운행 (마닐라 33회, 기타 지역 : 18회)
대한항공 (14회), 아시아나 (21회)
필리핀 항공 (16회)
감사합니다.