베트남 부동산 시장의 이해

2008.7

주베트남 대사관

< 목 차 >

1. 베트남 부동산 시장의 특징 2. 부동산 관련 법령 3. 부동산시장 동향과 전망 4. 베트남 부동산시장의 잠재력과 외국인 진출현황 5. 최근 주요 정책 이슈

1. 베트남 부동산 시장의 특징

□ 부동산에 대한 일반 국민 관념 토지에 대한 절대적 믿음 한번 사면 오랜기간 보유하려는 속성  거래시 현금 또는 금으로 일시에 지불 최근까지 주택가격을 금으로 명기하는 사례(ex : ㎡당 몇 tael)    주택의 경우 아파트보다는 단독주택(빌라) 선호 : 풍수지리, 기(氣) 임대주택보다는 소유주택 선호 : 전체 7억㎡중 국가소유는 200만 ㎡(0.3%) 공용공간보다는 방을 중시(대가족)

□ 부동산 시장의 특징

사회주의 이념과 자본주의 논리가 혼합, 병행  토지를 국가의 주요 자원으로 간주, 소유권 불인정 ( 대신 use right 부여) * 국가가 전체 토지 소유자를 대표하고 통일적으로 토지를 관리 토지사용권 land  국가의 토지관리에 관한 사항을 규정하는 방대한 ‘토지법’ 운용 (자원환경부)  시 인민위원회 산하 토지거래센터 운영 : 하노이시, 호치민시, 다낭시  도이머이 정책 이후 서민주택 공급, 부동산개발 과정에서 공공역할 방기 * 신도시, 산업단지 등 개발권을 민간(외국인 포함)에게 전면 개방 * 1986년 이후 공공임대주택(사회주택) 건설실적 거의 없음 (하노이 168호, 호치민 2,780호) * 토지보상 및 철거 업무도 민간기업에게 개방 추진 (호치민시, 철거 및 토지보상회사, 5년 시범)  아파트 입주자 대표회의 의결권 : ㎡당 1표(베트남) vs 가구당 1표(우리나라)

형성된지 얼마 안되는 초기 단계   1988, 토지법(집단농장 폐지, 토지사용권 거래는 불인정) 1993, 토지법 전면개정으로 토지사용권증서를 발급하면서 본격 형성 (토지사용권의 판매, 상속, 양도, 임대, 모기지, 보상권한 부여)   1994, Decree No 61 제정으로 국가소유 주택을 임차인에게 매각 2003, 토지법 전면 개정으로 주택시장도 본격 형성 (외국인의 주택분양 사업 허용) * 1인당 국민소득 기준시 우리나라의 70년대 후반 관련 법령과 제도의 미정착(너무 복잡)    최근 몇년간 토지법(2003 전면 개정), 건설법(2003 제정), 주택법(2006 제정), 부동산사업법(2007년 제정) 등 주요 법령이 재∙개정되었으나, 법령 체계가 미흡하고 실행에도 어려움 * 토지사용권 발급 비율 저조(70%), 세금회피를 위한 비공식 거래행위(70%) 빈발, 주택법 규정을 무시한 선분양 사례(2007.11 의법 조치) 현지 업체도 토지관련 정보, 토지를 확보하는데 어려움 : 토지등록소를 통한 공개 의무화 무의미 → 개인 인연을 통해 취득 이에 따라 부동산 분야의 투명성이 세계 최하위 수준(2006, Jones Lang LaSalle 조사결과)

   관련 통계 부족 등 관리 시스템이 미비 비공식 거래행위 다반사 → 정확한 통계확인 곤란 토지소유권 인정서류가 red book 하나만이 아님 * 세금납부서류, 판결문, 심지어 인우보증 부동산 가격, 거래 등 시계열 자료 부족 ⇒ 시장분석에 어려움    시장 차별화 현상이 뚜렷하고 장기간 지속 지역별 : 대도시 vs 그 외 지역(현대와 원시가 공존) 수요 계층별 : 외국인 및 고소득층 vs 일반 국민 상품별 : 고급아파트, 호텔, 오피스텔 vs 그외 상품 ※ 우리나라는 시장 차별화라는 용어 자체가 외환위기 이후 회자됨.

이해하기 어려운 점이 많은 도깨비 시장  부동산의 총가치가 GDP의 1%에 불과(미국 30%)할 정도로 부동산가격이 저평가되어 있음.  그러나, 대도시 일부 지역의 경우 선진국 수준으로 가격이 높게 형성 * 호치민시 A급 오피스 임차료는 ㎡당 55-70$로서 서울 강남보다 비쌈 (최근 100$짜리 출현, 아시아 국가 도시중 5위) * 하노이 Hang Bong 거리 ㎡당 30,600불(6월초 입찰금액) → 평당 1억 1,000만원(우리나라 최고가격 1억 9,400만원)  국가경제력이나 개인소득에 비해 주택가격이 지나치게 높게 형성 (젊은 세대 주택구입 포기) * 보통주택의 ㎡당 매매가는 750-1,000$(평당 248만원 – 330만원), 고급주택은 1,500-2,000$(평당 500-660만원) * 우리나라 1인당 국민소득이 베트남의 20배인데 비해, 주택 매매가는 약 3배 수준 * GDP나 1인당 국민소득 대비 부동산 가격이 최고 수준(건설부장관 한탄)

단기간의 시장 형성기에 비해 많은 등락을 경험 구분 1993-1994년초 상황 활황기 1994년초-1996년초 침체기 비고 1996년중-1997년말 1997년말 -2000 2001-2003 2004-2006년초 2006중-2008.2

활황기 침체기 활황기 침체기 활황기 현재 운영중인 대부분의 고급호텔, 오피스, 고급아파트가 건설됨 아시아 외환위기의 영향 현지 개발사업자 출현. 토지시장을 중심으로 급등 2003 토지법시행령에서 나태지 상태로 택지매각을 금지 -2006.1 인프라 완료후 택지매각 허용 WTO 가입후 외국인 투자 및 진출 급증(2-3배 급증) 2008.2 이후 침체기

2. 부동산 관련 법령

□ 법령체계

헌법 외국인 주택소유 허용 국회의결 주택법 토지법 건설법 부동산 사업법 신도시 규정 주택법 시행령 (decree) 토지법 시행령 등 10 여개 Decree 건설법 시행령 등 10 여개 Decree 토지법 시행규칙 (Circular) 건설법 시행규칙 (Circular) 부동산사업법시행령 (decree) 부동산사업법 시행규칙 (Circular) 주택법 시행규칙 (Dircular))

□ 특징(문제점)

WTO 가입을 목표로 최근에 제∙개정(노력은 인정해야, 그러나) * 주요 법령은 영문 관보에 게시 관계부처의 다원화로, 일관되고 통일된 정책수립 및 집행이 곤란  • 토지법은 자원환경부, 주택법∙건설법∙부동산사업법은 건설부가 집행 • • * 최근 부동산 관리업무에 대한 정부조직 개편 재무부가 담당하던 공시지가 산정 업무를 자원환경부로 이관 자원환경부 토지국을 토지청으로 확대 (토지국+토지통계 및 등록국+토지기획 조사센타) 건설부 도시개발국 신설, 주택관리국을 주택 및 부동산관리국으로 확대  동일사안에 대해 법령간 모순 사례 빈번 * 토지보상책임 : 토지법에서는 공공, 건설법에서는 투자자(동일 날자에 발효)



행정 편의성 법에 담을 중요사항도 시행령에 규정 (특히 토지법)

* 2007.5, Decree 84(사업자도 토지사용기간 70년까지 연장, 추가 부 담없이 토지사용기간 연장 허용)

□ 유의 사항 아직까지 법령이 완비되지 않았고, 잦은 시장 상황의 변화를 반영한 법령개정이 수시로 이루어지고 있어 점검 필요

□ 우리나라와 제도상 차이점 비교

구분 토지소유권 사업추진시 적용 법규 개발권자 (투자자) 토지보상 원칙 토지보상기관 우리나라 인정 - 개별사업마다 개별법 존재 - 특히 각종 특별법 또는 촉진법 * 토지법 없음 - 신도시, 산업단지 등 대규모 사업은 공공기관에게만 허용 - 협의매수 원칙 - 강제수용 폭 넓게 인정 ※ 토지보상법(2004) : 공공용지 취득 및 보상법 + 토지수용법 - 공공기관이 직접 또는 대행 (민간에게는 강제 수용권 배제) - 보상이 완료된 토지 매각 베트남 불인정(운용상 차이는 적음) - 구체화, 세분화되지 않고 토지법과 투자법을 근간 * 방대한 토지법 운용 - 민간도 가능 - 공공기관 부재 - 협의 매수 원칙 ※ 토지보상 규정(decree) - 국가(지자체)가 담당한다고 되어 있으나 실제로는 투자자가 깊숙히 관여

3. 부동산시장 동향과 전망

□ 최근 동향

2007년 주요 지역의 부동산가격이 2-3배 상승하는 급등현상 (주식시장 자금이동, 느슨한 통화관리, 시장 참여자(특히 공기업) 급증, 투기 등 요인)  2008년 2월 이후 침체현상 지속 주거용 부동산을 中心으로 호치민시내 부동산가격이 30-50% 하락 * 부동산 분야에 대한 대출억제, 대출이자 인상, 세금인상 추진 등 영향 * 하노이시는 상대적으로 하락폭 둔화 (사회문화적 요인, 고가 아파트 구매력 저조, 상대적으로 적은 공급량) * 사업용 부동산은 오히려 강세    건자재 가격상승(20% 이상)까지 겹쳐 일부 공사중단 사례 추가하락을 기대한 수요자들의 구매연기로 거래도 침체 ⇒ 최근 상황은 외국 업체에게는 오히려 기회 (현지 업체, 도산을 피하기 위해 외국업체에게 손 내밀기 시작) 6월말들어 호치민시는 하락세 진정, 하노이시는 하락 시작 조짐(시차)

□ 베트남 업계 대응(요구사항)

은행대출이 막혔으니, 선분양 요건 완화   은행대출 억제조치 완화 사업자 : 적절한 이율로 중장기 대출(제도상 14%, 실제적용 21~23%) 수요자 : 저리의 장기 대출제도 마련(실수요자 보호) ※ 내집마련 필요 공무원과 근로자 : 220만명    각종 세금 및 수수료 인하 법인세 : 25% → 20-22% 토지사용권 양도세 : (공시지가의) 4% → 2% 토지사용권 등록비 : (공시지가의) 1% → 0.5%

□ 정부대응 : Don’t Worry about them !

거품이 꺼져가는 과정, 아직도 투자는 계속됨 일부 세금 인하 및 수수료 인하는 동의 단, 누진과세, 투기자에 대한 중과세 조치와 병행

□ 향후 전망

부동산시장 전망은 주가예측만큼이나 어려움. 이는 현재 추세치를 기본으로 하나, 예측 불가한 요소(경제환경, 정부정책)가 크게 작용할 수 있기 때문 * 사례 : 우리나라 외환위기 이후 가장 논리적이고 설득력있게 부동산 시장 전망을 한 책 이름 : ‘ 돈 벌려면 집사지 마라’(LG경제연구원) 현재의 침체현상은 인플레 억제를 위한 긴축 통화정책에 기인한 바가 큰 바, 이 같은 거시경제 관리기조가 지속될 전망이므로 부동산 침체 현상도 동반예정 * 언론에서는 2009년말 또는 2010년초에야 완화 전망 다만, 경험상 활황기 부동산가격 상승폭은 크고, 침체기 하락폭은 적 었다는 점을 유념할 필요 * 호치민시내 고급 아파트 가격이 내렸어도 초기 분양가 대비 2-3배 수준

4. 베트남 부동산시장의 잠재력과 외국인 진출현황 □ 성장 잠재력

 2007년도시화율이 27%로서 향후 도시로 인구집중 불가피 (2020, 40% 전망) 현재도 도시 인프라가 부족한 상황에서 인구집중에 대처하기 위해 신도시 지속 건설 필요(현재의 도심으로는 대처 불가) * 2005년 기준 도시화율 : 우리나라(80.8%), 필리핀(62.6%), 중국(40.5%)   (1999년 센서스 결과) 주택의 양적 문제가 없다고 하나, 총 16,661천 가구중 주택이 없는 가구는 11,233가구(주택보급율 99.9%) 주택중 내구성이 있거나 반내구성이 있는 주택은 이중 63.2%에 불과. 특히 내구성이 없는 임시거처도 22.6% * 단, 열대지역인 점은 감안할 필요

 주거수준이 극히 열악 1인당 주거면적(2006) : 9.1㎡(농촌)-9.5㎡(도시) * 우리나라(2005) : 24.1㎡   대량 공급이 필요하나, 공급 기제 부족 우리나라는 경제개발 초기단계에서부터 주택공사(1961), 토지공사(1975 토지금고, 1979 토지개발공사) 등 주택 건설 전문 공기업을 설립, 운영해 왔음. * 베트남 건설부 산하 건설전문 공기업이 많이 있으나 사기업과 다를 바 없음 도시지역 : 연평균 500만㎡(약 6-8만호) 씩 주택을 건설 하고 있는데, 사업자가 판매목적으로 건설하는 비중은 25%에 불과(나머지는 수요자가 자체 건설)   재건축∙재개발 필요 노후주택 다수 하노이시 : 3만호(60-70년대 건축) 호치민시 : 1만호

□ 외국인 진출 현황

부동산은 외국인이 제일 선호하는 투자분야 * FDI중 부동산 분야 비중 : 누적금액중 32.6%, 금년(6월까지)만은 43.1%      진출 경위 대만, 홍콩, 싱가폴 등 동남아권 화교들이 개척 * 1991, 대만의 CT&D가 합작방식으로 푸미흥공사 전신인 딴뚜언 수출 자유지역공사설립(1993년 푸미흥공사로 변경) → 대표적 신도시인 푸미흥 건설중(최근 새로운 도시모델로 선정) 우리 기업도 외환위기 이전부터 진출 * 대우호텔(하노이), 다이아몬드플라자(호치민시), 썬플라원(하이퐁시) 등 성공사례가 있었으나, 외환위기로 대거 철수 1997-2003년간은 외국인 진출이 소강상태 2004년 이후 외국 기업 재차 대거 진출, 2007년까지 우리나라가 가장 활발한 참여자 2008년 이후 우리나라 비중이 급격히 줄어들고, 말레이시아, 미국, 캐나다 등이 선두권을 형성

 외국자본 유입이유(CBRE) 불안정한 세계경제 상황에서 선진국으로부터 개발도상국으로 자금이동(투자 다변화, 리스크 분산) * 금값상승(Ounce당) : 2007.5) 650$ → 2008.5)920$ * 원유가격 상승 지속, 미국 경제 하강 국면, 건축 자재값 상승  베트남이 상대적으로 매력 * 높은 경제성장(잠재력) * 정치적 안정 * 아시아 국가와의 관계 긴밀, 반면 미국이나 EU 경제와는 상대적으로 독립 * 수요에 비해 공급 부족(고급 부동산의 경우 공실율 0%) * 관광산업 성장 전망 * 가장 유망한 유통시장(2008.6 A.T. Kearney → 세계 유수 브랜드 입점러쉬 (2009 유통시장 개방 예정)

5. 최근 주요 정책 이슈

□ 부동산 시장 관리 강화

2008.1, 총리지시 No.1 발령 건설부, 자원환경부, 재무부 등 관련 부처로 하여금 부동산 시장 관리 및 발전 방안 마련토록 지시 건설부(안) 10ha 이상 주택사업 단지내 20%는 사회주택 건설용지로 계획 - 누진과세 도입, 부동산거래세 인하(4→1%) 단, 구입후 2년내 매각시 고율적용

□ 농지전용 제한

2008.4.18, 총리결정 No.391에 따라 농지(특히 논)를 타용도로 전용 하는 것을 엄격히 제한(총리 사전승인) 이에 따라 농지전용 수반 사업, 특히 골프장 건설사업이 막대한 타격

□ 외국인 주택소유 허용(완화)

< Viet Kieu > 주택법(126조)상 일반 Viet Kieu가 귀국하여 6개월 이상 거주허가 받은 경우 주택 1채 소유 허용(특수한 경우는 호수제한 없음) 거주기간 산정 방법 등 문제로 실효성이 적어 완화 추진중 < 외국인 > 6.25, 외국인 주택소유 허용에 관한 국회의결 공포 일정 요건에 해당하는 외국인에 한해, 아파트 1채 소유허용(2009년 1월부터 5년간 시범적으로)

□ 토지사용권증서(red book)와 주택소유권증서(pink book) 통합

토지사용권증서는 세금 및 수수료 부담때문에 권리 자의 발급 신청 기피로 현재까지 70%만 발급(대도시 외곽지역 특히 실적 저조) * 발급 완료일 2005년부터 계속 연장, 2010년까지 주택소유권증서는 주택법령에 따라 발급 (임대주택이나 아파트의 경우 토지 사용자와 주택 사용(소유)자가 다르다는 논리) Red book으로 통합하고자 추진중(당분간은 토지법 으로, 궁극적으로는 부동산 등록법 제정 목표)

□ 대도시 등 도시계획 체계 정비

  1998년 승인된 하노이시와 호치민시의 도시기본계획(~2020) 수정 추진 하노이시는 확장된 행정구역을 대상으로, 업체선정을 위해 국제 공모중 호치민시는 일본업체(nikken Sekkei) 지원으로 추진중   하노이시와 호치민시 인근지역을 포함한 ‘광역도시계획’ 수립 추진 하노이시권(5.5승인) : 하노이시와 인근 7개성, 2050년 1,820만명 수용 호치민시(총리승인 신청) : 호치민시와 인근 7개성, 2050년 3,000만명 * 현재 하노이시 면적 : 934㎢(장래 3,300 ㎢), 호치민시 면적 : 2,099 ㎢ 2020년까지 108억불 투입 → 도시개선 계획 추진

결 론

◆ 토지문제는 복잡하고 힘들더라도 베트남 시장 진출시 꼭 거쳐야 할 관문 ◆ 우리나라 토지문제 발생 근본 해결책으로 제시되는 ‘토지 공개념’이 적용되는 나라 ◆ 개발 잠재력이 높고 매력적인 분야 ⇒ 정부차원의 심도있는 연구와 관련 기관간 교류를 활성화시킬 필요

※ 참고 1 : 토지사용 계획과 도시계획 ㅇ 어느 지역을 개발하기 위해서는 ‘토지계획’과 부합해야 함.

< 토지사용계획(토지법)> ㅇ 계획기간 10년의 토지사용 구상(Land use planning)과 5년의 토지사용계획(land use plan)으로 구분 - 토지사용구상은 토지현황을 바탕으로 토지잠재력을 평가하고, 토지사용 방침과 목적을 설정 - 토지사용계획은 토지종류별 비중을 설정 ㅇ 전국의 토지사용 구상 및 토지사용 계획은 국회, 시와 성의 것은 총리(정부), 시 ∙ 군 ∙ 구 ∙ 현의 것은 시와 성이 각각 승인 ㅇ 이를 바탕으로 토지사용 현황도(5년마다), 토지사용계획도 (10년마다), 세부토지사용계획도(지적도, 수시)등 도면을 작성

< 도시계획(건설법)> ㅇ 도시내 구체적인 개발계획을 담는것으로 도시건설 일반계획, 도시건설 세부계획, 도시설계로 구분됨. - 도시건설 일반계획은 공공이, 도시건설 세부계획은 공공기관이 미리 수립하거나 투자자가 개발하면서, 도시설계는 투자자가 담당.

ㅇ 도시건설 일반계획 : 계획기간 20년, 우리의 도시기본계획 - 주요도시(특별, 1급, 2급)에 대해서는 건설부 심사후 총리승인(수립권자 : 시 ∙ 성) - 기타 도시에 대해서는 관할 성 인민위원회승인 (수립권자 : 시 ∙ 성 하위 지자체) ㅇ 도시건설 세부계획 : 우리의 도시개발계획 - 현급위원회가 수립 4급 ∙ 5급 도시는 자체승인, 기타는 시 ∙ 성 승인(일반적으로 투자자) - 1/500 - 1/2000 축척의 도면작성 ㅇ 도시설계 : 상세설계 - 구체적인 개발모습(건축물 높이, 경관, 색깔 등)을 규정

[ 참 고 2 ]

토지사용권 증서와 주택소유권 증서

<토지사용권증서(표지)> <주택소유권증서(표지)> ↑ 핑크색 동고 무늬

[ 참 고 3] □ 대표적인 주택(냐옹, 튜브 하우스, 칼집)