Transcript 중대형 민간임대주택의 수요

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중대형 민간임대주택의
수요·공급에 관한
실증분석과 공급 활성화 방안
2007. 3. 20
발 표 자 : 장태일 박사
목
차
Ⅰ. 서론 (문제의 제기)
Ⅱ. 민간 임대주택 공급 현황 및 제도
Ⅲ. 중대형 민간임대주택의 수요자 및 공급자 특성 분석
Ⅳ. 중대형 민간임대주택사업의 수익성 분석 : 사례연구
Ⅴ. 중대형 민간임대주택 공급 활성화 방안
Ⅰ. 서론 : 연구의 배경 및 목적
정부의 임대주택 공급확대 정책
주택시장의 환경변화
 소유에서 주거로의 인식전환
및 주거수요 다양화
 중산층이 선호하는 중대형
임차수요 증가
 2012년까지 장기임대주택 150만호 공급계획
(공공 100만, 민간 50만)
 재무적 투자자 등 민간참여 확대를 위한 다각적
방안 검토 중
민간사업자의 임대주택 사업 참여 저조
 임대기간 장기화에 따른 투자자금조달방안 미흡
 중대형 민간임대주택 수요 불투명
 장기사업 리스크 및 수익성, 자금 회전율 저조
실현 가능한 중대형 민간임대주택 공급 확대책 필요
연구의 목적 : 중대형 민간임대주택 공급 확대를 위한 활성화 방안 모색
 수요자 및 공급자 만족도 충족
 민간사업자 [재무적 투자자 등]의 참여 여건 확대  적정 수익률 보장 등 지원체제 구축
 제도 개선방안  사업 장애요인 개선
1
Ⅰ. 서론 : 연구의 범위 및 방법
연구의 범위
임대대상 주택
 민간이 사업주체인 10년 장기 임대주택 중
전용면적 85㎡이상 중대형 임대주택
 수요자 의식조사
: 소득분위 5~8분위 이상 중산층
: 서울 및 신도시 등 수도권 지역 거주
연구방법
 공급자분석  재무적2 투자자 특성분석[설문]
: 빈도분석, 교차분석, X 검정
 수익성분석  수익성 및 민감도분석[사례]
: 현금흐름분석 (DCF분석→IRR,NPV]
비제도권 임대주택
건설임대주택
매입임대주택
영구임대주택
50년 임대주택
국민 임대주택
(다가구매입 포함
5년 임대주택
10년 임대주택
사원임대주택)
 수익성분석 : 중대형 공급 3개지구 사례
 수요분석  잠재수요자 특성분석[설문]
2
: 빈도분석, 교차분석, X 검정, 로짓모형 분석
제도권 임대주택
공공건설임대
 재무적 투자자 의식조사
: 임대사업에 참여했거나 검토한 기관
 제도적접근법, 행태과학적접근법,
의사적결정방법, 통계분석법, 재무분석법
임대주택
민간건설임대
공공자금지원
지원 없음
5년 임대주택
10년 임대주택
사원임대주택
순수민간건설
연구대상 계층
분
정부지원
소득
분위
월평균 소득
(만원)
정책 수단
역할
주체
저소득층
집중지원
대상
1-4
82 - 225
주거비보조
공공 임대
공공
중산화 가능
또는 중산층
정책지원
대상
5-8
262 - 462
중형 임대
민간
증산층 이상
시장 자율
9 - 10
438 - 775
분양 주택
민간
구
2
Ⅰ. 서론 : 연구의 틀
가
실
증
분
석
정
실 태
분 석
사 례
연 구
현행 제도(여건) 하에서 중대형 민간 임대주택의 사업성이
확보되면 공급 활성화가 가능할 것이다
잠재수요자의 수요 여부
실제 사업대상지의 사업성이 확보되는지의 여부
(수익성 및 민감도 분석)
수요자 측면
 수요자 수요 충분
결
공급자(재무적 투자자)의
사업 참여의사 여부
공급자 측면
 사업 참여의사 높음
사업성 측면
 사업지에 따라 유동적
과
사업성이 있는 지역은 정부지원의 필요성이 크지 않으나
사업성이 없는 지역은 정부지원이 있어야만 공급 활성화 가능
대
안
중대형 민간임대주택 공급 활성화 방안 모색
3
Ⅰ. 서 론 : 연구 내용 및 흐름도
Indirect
environment
간접환경
주택시장 환경 변화(2장)
연구의 필요성 (1장)
• 소유에서 주거로의
인식 전환
• 중산층 중대형 임대주택 수요잠재
- 중대형 임대주택 수요 사회적
압력
- 민간임대 사업자 참여 의지
• 주거수요의 다양화
- 중산층 임차수요
증가
이론 및 집적된 정보(,2,3장)
Functional
environment
기능환경
• 행태과학과
부동산 의사결정이론
• 임대주택 관련이론
• 임대주택 정책 제도
• 선행연구 검토
현행 제도 (3장)
• 임대주택법
• 부동산 투자회사법
• 간접 투자자산
운용업법
- 연구자의 연구 필요성
설 문 조 사 (4,5장)
통계 분석
• 수요자 특성분석
• 빈도 분석
• 재무적 투자자
특성분석
• 교차 분석
• χ2 검정
시
• Logit분석
간
사례 연구 (5장)
개선된 민간 중대형 임대주택
공급지원 합리화 방안 (5장)
Statics
정역학
• 수요자와 공급자의
만족도 충족
• 민간사업자 참여 확대
DCF 분석
• 수요자 특성분석
• IRR
• 재무적 투자자
• NPV
특성분석
- 수익성과 안정성 확보
• 정부지원 및 제도개선
- 민간 임대시장 육성,
인프라 구축
바람직한 장래의
민간 중대형
임대주택 공급의
제도개선 및 사업자
Value
추구하는 가치
참여 확대방안
중산층용 임대주택 원활한 공급
/ 주거안정화
4
Ⅱ. 민간임대주택 공급 현황 및 제도
임대주택 및 민간임대주택 실태
 2005년 말 임대주택은 총 124만호 (전체 1,322만호의 9.3%), 민간 78만호(63%)
 2000년 이후 민간건설 임대주택 감소 추세
• 임대주택사업은 분양사업(최근 3~4년간 호조) 비해 저 수익사업, 자금회전이 긴 사업
• 사업장애요인(표준건축비 적용, 분양전환 집단민원 등)이 많아 대형 건설업체 기피
 2004년 중대형 임대주택용지 공급(약 3,300세대) : 판교 신도시(17:1), 용인 흥덕(15:1)
 2006년 중대형 임대주택 공급(약 400세대) 청약 경쟁률 : 판교 신도시 (10:1)
[사업주체 별 임대주택 건설실적]
구
분
(단위 : 천호, %)
5년(10년 ) 공공임대주택
임대주택 전체
합계
지자체
주공
민간
합계
지자체
주공
민간
2000년
86(100)
2(2)
21(24)
63(74)
96(100)
2(2)
31(32)
63(66)
2001년
67(100)
2(3)
6(9)
59(88)
102(100)
2(2)
41(40)
59(58)
2002년
36(100)
2(5)
7(19)
27(76)
87(100)
4(5)
55(64)
27(31)
2003년
13(100)
2(14)
1(9)
10(77)
78(100)
10(13)
58(74)
10(13)
2004년
6(100)
0.04(1)
2(26)
4(73)
97(100)
6(6)
87(89)
4(4)
2005년
10(100)
2(1)
5(48)
3(29)
100(100)
18(17)
80(80)
3(3)
5
Ⅱ. 민간임대주택 공급 현황 및 제도
10년 장기임대주택제도
1) 도입배경 : 서민 · 중산층의 주거안정기반 조기 구축
• 향후 10년간 (2003년-2012년) 150만호 건설계획
• 2012년에는 장기임대주택 비율이 15%(현재 3.4%)  선진국 수준
구
분
(단위 : 만호)
계
03
04
05
06
07
08~12
국민임대
100
8
10
10
11
11
50
10년 장기임대
50
·
3
5
6
6
30
2) 기본방향 : 사업장애요인 개선 및 적정수익률 보장을 통한 민간사업자의 자발적 참여 확대
• 사업상 현실성이 있는 제도 개선  원활한 임대주택 공급 유도
• 수익률 보장을 위한 제도적 지원방안 모색
민간 중대형 임대주택 지원제도
1) 목
적 : 10년 장기임대주택 활성화를 위한 민간중대형 임대주택 지원
2) 주요내용
• 택지공급 지원 : 중형 임대주택용지 공급
• 용적률 완화 : 임대주택건설 및 도시재정비 촉진지구사업에서의 용적률 인센티브 제공
• 조세지원 : 종합부동산세 합산 및 양도세 중과배제, 20호 이상 취득시 취.등록세 감면
• 재무적 투자자 지원 : 임대주택개발사업에 대한 리츠 투자규모제한 적용배제, 10년 장기 임대주택 투자에
대한 소득세 분리 과세, SPC 임대사업자 지위인정 등
6
Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 수요자 특성
3. 표본 특성
1. 개요
구
분
모집단
내
용
수도권거주 중대형 장기임대주택 잠재수요자
표본추출
2000년 인구주택 총 조사 기준 /
지역별, 평형별, 임차유형별 층화추출
표본(수)
지역별(서울, 신도시, 신도시외의 경기, 인천)
평형별(30평 미만, 30~40평 미만, 40평 초과)
신뢰수준 /
95% 신뢰수준, ±4% 오차범위
오차범위
조사대상
5개단지 / 서울 : 강남(1), 강북(1) /
신도시 : 일산(1) / 경기 : 인천(1), 수원(1)
조사방법
교육받은 조사원 1:1 방문 면접조사
조사내용
민간 중대형 임대주택 수요 실태 및 특성
(입주의사, 선호규모ㆍ지역, 지불가능 임대료 등)
조사기간
2005, 10. 20 ~ 11. 10(22일간)
분
분석방법
분
내
용
평균
가구원 수
3.87명 / 거주의사 유 . 무와 차이 없음
가구형태
가구주 부부+미혼자녀(72%), 가구주 부부(12%),
부모+가구주부모+미혼자녀(10%)
가구주
직업
사무기술직(28%), 자영업(24%), 전문자유직
(21%), 경영관리직(13%)
가구주
학력
대졸(52%), 전문대졸(16%), 고졸 이하(16%) /
거주의사 있는 경우 고졸(18%)
가구당
총소득
점유 형태
300만원 미만(34%), 300~500만원 미만(45%),
500만원 이상(21%)
전체 ; 자가(74%), 차가(26%) /
거주의사 있는 경우; 자가(69%), 차가(31%)
주택규모 /
33.58평(분양면적) / 3.24개
방수
2. 설문 분석방법
구
구
내
빈도분석, 교차분석,
용
X2검정,
거주기간
2.78년
로짓모형 분석
7
Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 수요자 특성
구
분
주요 항목
설
2. 임대주택
제도
긍정적인 이유
적은 부담 거주 51%
부정적인 이유
저소득층 인식 51%
거주의사 유무
거주의사 없음 51%
부정적 18%
장기간 안정적 거주
34%
분양전환 자격
15%
낮은 품질 26%
단지관리 19%
거주의사 있음 49%
조기분양 선호 44%
일정한 기간 임대 후 분양 41%
분양전환 가격결정
감정평가금액 43%
인근시세 90% 미만 41%
선호 지역
주택 규모
적당하다 48%
선호 입지요인
희망단지 세대수
평형 배분
신도시 34%
30~40평형 58%
10년보다 길게
17%
경기, 인천 29%
40~50 평형 35%
전세 82%
교통편리성 47%
500~1000 세대 43%
한 단지내 다양한 평형 59%
계속임대
16%
90%
정도
7%
10년보다 짧게 30%
서울 37%
임차 형태
4. 입지 및
단지조성
과
분양전환 선호도
의무 임대기간
3. 임대주택
선호도
결
긍정적 82%
전반적 인식
1. 중대형
임대주택
인식
문
50평이상7%
보증부 월세 15%
주변 쾌적성 31%
300~500 세대 28%
교육환경
10%
1000세대 이상
22%
동일평형 41%
8
Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 수요자 특성
구
분
주요 항목
전세대비 임대료 수준
5. 임대료
관련사항
2년 65%
물가상승률 대비
임대료 인상
과도하다 52%
1군 업체 선호이유
결
과
전세가 수준 36%
저렴한 가격,
낮은 품질감수 23%
가격상승
분양전환 메리트 31%
있음 66%
부도염려 적고
신뢰도 높음 26%
없음 34%
차등화 필요 80%
남향 로얄 139
1년
9%
적절하다 44%`
품질수준 42%
항·층에 따른
가격 차등화
5년
10%
기타 26%
분양아파트와 동일품질, 시장과 동일가격 분양 77%
1군 고가격 입주의사
항·층에 따른 가격지수
문
전세가 이하 59%
임대료 인상주기
고품질과 저렴한 가격
6. 품질 등
에 따른 가
격 차등화
설
동향 로얄 122
동일적용 20%
남향1층 144
동향1충 100
9
Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 재무적 투자자 특성
(1) 설문조사 개요
구 분
조사대상
표본수
신뢰수준 /
오차범위
내
용
중대형 임대주택사업에 참여 할 수 있다고 판단된 재무적 투자자
73개 기관의 77개 담당부서 (은행 등 직접투자기관 37개 / 증권 등 간접투자기관 40개)
95% 신뢰 수준, 오차한계 ±4%
조사내용
민간 임대주택제도에 관한 의견, 재무적 투자자로 참여시 고려사항, 기관에 관한 사항
조사방법
E-mail을 통한 설문지 발송 및 회신
조사기간
2006. 3. 27 ~ 4. 10(14일간)
(2) 설문조사 분석
구 분
유효 표본수
분석방법
내
용
77개중 68개 (직접투자기관 30개 / 간접투자기관 38개)
직접투자기관과 간접투자기관으로 구분 교차분석 실시,
통계프로그램 spss 12.0 사용
10
Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 재무적 투자자 특성
구
분
주요 항목
설
참여시 중요도
신탁
10%
SPC 15%
7.4%, 23%
2위 수익성
공급규제 25%
9.9%, 20%
3위 단지
9.4%,
12%
4위 외부요인
수익성 항목
1위 분양전환가
2위 임대료
3위 시장여건
4위 세제지원
5위 투자전략
안정성 항목
1위 분양전환가
2위 SPC 신뢰도
3위 Originator
4위 보증보험
5위 임대관리
임차 유형
4. 향후임대
시장 전망
PFV 25%
8.4%, 38%
1위 안정성
전세중심 7%
가격규제 26%
펀드 33%
투자자
7%
단순21%
택지확보, 할인 36%
최소한의 수익율
3. 사업참여
시 고려사항
없다 37%
수익성, 안정성 미흡 74%
사업추진 않는 이유
사업참여 구조
과
특정 택지 65%
사업검토 정도
2. 제도개선
결
있다 63%
사업검토 여부
1. 사업검토
유형
문
유형별 참여전망
수요 전망
5년 임대지원
월세로 변화 77%
일정 수익율 참여 79%
충분하다 63%
그렇다 82%
전세주류 23%
월세참여 21%
충분하지 않다 37%
아니다 18%
11
Ⅲ. 수요자 및 공급자 특성 분석 : 재무적 투자자 특성
구
분
주요 항목
사업 유망지역
5. 임지 및
단지관련
주택규모(전용)
단지 내 평형배치
단지 규모
6. 가상 사업
설
서울 48%
결
과
분당 일산
10%
판교, 김포 30%
중대형 중
다양한 평형 36%
소형, 중대형 혼합 37%
500~1000 세대 52%
있다 61%
예상 투자방식
혼합방식 49%
광역시 등
9%
85~145㎡ 38%
60~85㎡ 60%
사업 참여의사
혼합방식 / 지분대출비율
문
동일 평형
13%
소형 중 다양한
평형 13%
1000세대
이상 16%
300~500 세대 31%
없다
12%
모르겠다 27%
지분참여 33%
지분 78%
대출참여
18%
대출 22%
참여 (판교 :
IRR10.3%)
예상 투자규모
사업비 20%이하 64%
SPC자본금 적정규모
사업비 20%이하 52%
사업참여 보완사항
보증상품 부보 46%
21~40% 14%
21~40% 14%
분양전환시 전략 26%
41~60% 14%
41~60%
14%
임대료 11%
공실률
9%
12
Ⅳ. 수익성 분석 : 사례연구
분석목적
 수익성과 안정성 분석을 통한 민간사업자 참여여건 개선방안 도출
 현금흐름 분석을 통한 수익성 및 민감도 분석  수익성 제고방안 검토
분석내용
 사업주체에 따른 수익성 비교 : 공공과 민간의 사업시행 시
 차지 방식 활용 시 수익성 제고
 다른 연구의 수익성과의 비교 : 수도권, 중 · 대형 민간임대
 DCF(discounted cash flow)방식, 현가로 환산하여 분석
분석방법
 내부수익률 (IRR : internal rate of return)과 순 현재가치(NPV : net present value),
배당률 등의 수익성 지표 활용
 중대형 임대주택 활성화 방안으로 공급된 판교, 흥덕(시범단지), 파주 운정(07년말 공급)
구
분석대상 및
수익성 분석
분
성남 판교
용인 흥덕
파주 운정
건립규모
45평형 / 297세대
45평형 / 802세대
45평형 / 492세대
수익성 (IRR)
14.7%
10.3%
7.5%
건설원가대비
시세 비율
67%
68%
45%
 판교, 흥덕의 수익성은 재무적 투자자 최소한의 수익률 8.5% 보다 높은 수준임
분석결과
 택지공급 경쟁률이 높은(평균16:1) 이유와 일치함
 파주 운정 지구는 건설원가에 비해 인근 시세가 낮아 사업성이 저조함
 정부지원이 없을 경우 민간사업자 참여 유도가 어려움
13
Ⅳ. 수익성 분석 : 사례연구
 가정 : 기본 수익률(7.5%) 조건 (택지감정가100%, 분양전환90%, 임대보증금 등 3%)
택지비 할인
운정 지구의
민감도 분석
결과
용적률 상향조정
임대보증금
임대료 상승률
분양전환가격
감정가의
90%
감정가의
80%
10 %
상향
20%
상향
4%
5%
95 %
100 %
91%
11.1%
8%
8.5%
7.8 %
8.1 %
9%
9.5 %
 분석결과 : 10% 수준 조정시 분양전환가격 > 택지비 할인 > 용적률 상향조정 순
 시사점 : 사업자 참여 유인을 위해 택지비 할인, 용적률 상향 지원방안 모색
 공공과 민간의 사업시행 시 비교
운정 지구의
사업주체에
따른 수익성
비교
구
분
공공(주택공사)
민간(재무적 투자자)
차
이
택지공급가격
90 %
100 %
10 %
금융비용(금리)
5%
7%
2%
수익성 (IRR)
13.5 %
7.5 %
6%
비
고
 분석결과 : 택지 공급가(조성원가), 금융비용(국공채 금리수준)의 차이로 분석
 시 사 점 : 민간에게도 공공과 동일조건 부여시 참여 활성화 가능
14
Ⅳ. 수익성 분석 : 사례연구
구
차지 방식 활용
수익성 비교
(NPV)
분
성남 판교
용인 흥덕
파주 운정
기본 택지 기준
280억(100%)
300억(100%)
-25억
국유지 차지
518억 (185%)
634억 (211%)
96억
사유지 차지
349억 (124%)
347억 (116%)
-27억
인공대지 조성
411억 (146%)
362억 (120%)
-56억
 시사점 : 판교, 흥덕지구의 국유지 차지, 사유지 차지, 인공대지조성의 수익성이
116% - 211% 수준으로 향상된 것으로 분석됨
 수도권 지역 중대형 임대주택사업 수익성 비교
다른 연구와
수익성 비교
본
논
문
건설교통부
(2003)
건설교통부
(2004)
주거환경연
구원(2003)
판교, 흥덕
파주 운정
대상규모
60~85㎡
85 ㎡초과
85 ㎡초과
85 ㎡초과
85 ㎡초과
수익성 (IRR)
11.9 %
11.7 %
12.9 %
14.7 ~ 10.3 %
7.5 %
구
분
 분석결과 : 기존 연구는 대체적으로 사례지역의 수익성이 유사하나, 본 연구에서는
운정 지구의 경우 분양전환가격 이 낮아(인근시세가 낮음) 수익성이 낮음
 시사점 : 수도권이라도 입지에 따라 수익성 차이가 큼
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Ⅴ. 공급 확대 방안
항 목
주
요
내
용
 양호한 입지특성을 가진 공공 중대형 임대주택용지 공급 확대
수요자와 공급자의
만족도 제고 방안
 도심지 용지(철도용지, 군부대 이전지, 준공업지역 등)의 활용을 통한 공급확
대
 시장가격 수준의 중대형 임대주택 공급 : 국유지 활용(차지권)
 안정성 제고방안
- 분양전환 가격의 안정성 확보 : 분양 전환가격의 사전 확정
- 분양전환의 불확실성을 보증 혹은 보험으로 보완
- 임대사업 spc 관련 다양한 사업구조
- 2개 단지 통합 운용(pooling) 허용
민간사업자 참여
활성화 방안
 수익성 제고방안
- 분양전환 시 양도세 면제 또는 감면
- 인프라 펀드 활용 : BTl 방식과 재정 보전
- 국 · 공유지 차지 방식의 도입
- 공공택지 공급가격의 인하 : 감정평가 이하 수준
- 용적률 인센티브 적용 : 임대료 인하 및 수익성 제고
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Ⅴ. 공급 확대 방안
항 목
주
요
내
용
 민간 임대주택시장 육성
- 주택유형 3분류(소득분위별) ; 공공임대, 민간(중형)임대, 분양주택
- 재무적 투자자 사업참여 분위기 조성
- 임대전문 주택관리업 육성
- 연기금 기관 특성에 맞는 차별화된 지원책 개발
제도 개선방안
- 택지 공급방식 변경 : 미분양 택지 조건 완화
- 사유지의 지주공동사업 활용확대 : 개발신탁 등 다양한 신탁 방안
 규제 완화방안
- 임차인 자격기준 완화 : 무주택자 규정 완화
- 국민주택기금 대출 허용 : 대출금액 확대 및 금리 인하
- 월세 임차구조의 활성화 : 월세지급액 소득 공제
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