Transcript 주택시장 위기진단과 주택산업발전방향

주택시장 위기 진단과 주택산업 발전방향
2012. 6. 19
김 찬호
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 주택시장 현황
Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점
Ⅳ. 주택산업의 새로운 성장 패러다임
Ⅴ. 주택정책 방향
2
Ⅰ. 서론
3
Ⅰ. 서론
최근 주택시장 침체가 장기화되고 있는 가운데 주택시장의 대내외 여건 변화로 주택산업의
미래에 대한 불투명성 은 확대되고 있음
서울/수도권을 중심으로 한 거래침체, 분양시장 침체 등으로 주택사업 환경이 악화되고 있는
가운데, 새로운 주택산업 역할 모색 필요
주택시장 여건
주택산업 여건
주택산업 위기
주택산업 위기에 대한 진단과 향후 주택산업의 역할 및 발전방향, 정책방향 모색
4
Ⅱ. 주택시장 현황
5
Ⅱ. 주택시장 현황
주택거래 동향
 2011년 전국 주택거래량은 2006년 수준에 근접 → 주택거래량 증가는 지방시장이 주도
- 2011년 전국 아파트거래량은 약 70만 건으로 호황기 막바지 였던 2006년 수준에 근접
- 2011년 수도권 거래량이 2006년의 절반 수준으로 감소한 반면, 지방은 2006년보다 약 40% 증가
 2012년 서울/수도권 거래 침체 심화 → 거래량이 가장 적었던 2010년 월평균 거래량 수준
- 2012년 2월 이후 이사철로 접어들면서 거래량은 다소 증가하였으나, 서울/수도권은 거래량이 가장 적었던
2010년 월평균 거래량 수준으로 침체 현상이 지속되고 있음
<아파트 거래량 추이>
800
721
581
289
346
375
251
237
지방 시장
거래량 증가
405
258
200
247
15000
전국
176
수도권
100
지방
0
2006
2007
2008
25000
20000
284
2009
2010
지방
10000
5000
33709
31227
29815 29162 30875
28848
30000
458
437
400
300
583
540
서울
38205
40000 36415
35000
632
600
수도권
45000
705
700
500
<아파트 월평균 거래량>
건수
천건
25997
23692 24060
21462
20922
19729
20571
14701
11818
5485 5279 6587
3889
12813
12697
5302 5469
1536
16821 15917
14765
3512 4087 4214 3785
0
2011
6
Ⅱ. 주택시장 현황
주택가격 추이
 전국 주택가격 안정세 지속 → 수도권 주택가격 하락세, 지방 상승세의 양극화 현상
- 2008년 이후 서울/수도권 주택가격은 하향 안정세가 계속되고 있으며, 2012년 들어서 하락폭이 커짐
- 지방시장은 2010년 이후 상승폭이 커지면서 2012년 현재 상승세 지속
 2012년 5월 경북, 충남, 충북, 광주, 대구, 울산 높은 가격상승률
- 서울/수도권 지역 모두 주택가격 하락세 – 인천지역 하락폭이 가장 큼
- 지방시장은 전북을 제외하고 모두 상승세 – 경북(0.75%), 광주(0.66%)가 높은 상승률을 나타냄
<지역별 주택가격 상승률 (2012년 5월)>
<주택가격지수 추이>
전국
수도권
5개광역시
기타지방
120
울산
%
0.45
-0.04 대전
2011.6 = 100
110
%
지방
0.66
대구
90
부산
5개광역시
광역시
80
-0.18
70
-0.13
2004.1
3
5
7
9
11
2005.1
3
5
7
9
11
2006.1
3
5
7
9
11
2007.1
3
5
7
9
11
2008.1
3
5
7
9
11
2009.1
3
5
7
9
11
2010.1
3
5
7
9
11
2011.1
3
5
7
9
11
2012.1
3
5
60
전남
인천
-0.31
100
-0.15
-0.50
0.75
0.20
-0.03 전북
0.47
0.13
0.19
강남
충남
0.46
충북
0.48
강원
강북
0.31
-0.20 경기
서울
0.00
0.07
경북
광주
수도권
경남
0.50
1.00
주) 전월(4월) 대비 주택가격상승률
-0.50
0.00
0.50
1.00
7
Ⅱ. 주택시장 현황
주택공급 추이
주택공급 추이
 신규주택 공급은 2008년∼2010년 3년간 감소
- 2008년∼2010년 주택공급량은 40만호 이하로 감소
 2011년 주택공급 증가
- 2011년 주택공급은 약 55만호 수준으로 큰 폭 증가
- 도시형생활주택 등 소형 다세대 유형의 공급이 큰 폭으로 증가함
<신규주택 공급추이(인허가 기준)>
800000 750378
695319
700000
600000
500000
613083
575492
666541
619057
596435
622854
592132
585382
529854
433488
404715
400000
555792
463641
469503
463800
549594
381787
371285 386,542
306031
300000
아파트
연립
다세대
단독
계
200000
100000
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
8
Ⅱ. 주택시장 현황
주택사업자 추이
주택산업 현황
 주택건설투자 지속적인 감소 추이
- GDP 대비 주택건설투자 비중은 2003년∼2005년 5%대에서 지속적으로 감소하여 2011년 2%대 수준
 주택사업자수는 2006년을 정점으로 감소
- 주택사업자 수는 2006년 약 7000여개 까지 증가했으나, 이후 주택시장이 조정국면으로 접어들면서
감소하여 2011년 기준 약 5000개 수준임
<주택건설투자 추이>
%
<주택사업자 수 추이>
10000
9000 8740
35
29.67 28.81
28.27 28.86
27.59
주택건설/총건설투자
26.12
20
15
22.55
6000
19.70
19.34 18.73
17.96 17.16
16.56 15.73 16.22
15.07
13.47
총건설투자/GDP
5
0
5.41
5.33
4.95
4.57
4.11
4.02
7038
6714
6901
6254
6171
5875
5279 4926
4906
4757
5000
4000
4029
3841
3991 3786
3744
3514 3461
3084
3000
1000
3.40
5949
2000
10
5.47
7702
7000
24.81
25
8000
2.65
주택건설투자/GDP
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
117117116116115114112111 94 91 88 91 92 82 80 81 78 79 81 81 79
0
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
30
중소업체
대형업체
9
Ⅱ. 주택시장 현황
주택시장 현황 시사점
<주택거래 비중 국제비교>
 주택시장 지표는 위기국면이라기 보다 안정국면의 지속
8%
- 주택거래량 자체는 다른 외국과 비교하여 낮은 수준은 아니며,
7%
- 주택거래 및 가격 지표 상으로 주택시장은 호황기 이후 안정국면으로
해석
 주택시장의 지역별 경기순환 현상
- 지방시장의 경우 2004년 경 과잉공급 등으로 먼저 조정국면에
진입하였으며, 약 5년간의 조정과정을 거쳐 2010년 이후 회복세로
전환됨
- 반면 서울/수도권은 2007년 공급물량이 최고점을 이루었으며 이후
조정국면으로 진입함
 거시경제 악화에 따른 주택시장 회복 지연 가능성
- 서울/수도권 지역은 완만한 하향안정세와 공급축소 등 조정과정을
거치고 있으며, 거시경제 여건 개선과 함께 회복 진입가능성이
높아지고 있음
- 단 최근 유럽발 재정위기로 인한 거시경제 악화 및 금융시장 불안
요인이 나타나면서 주택시장 회복 시점이 지연될 가능성이 있음
6.68%
5.61%
6%
5%
4%
2.72%
3%
2%
1%
0.33%
0%
일본
(2002년)
미국
(2003년)
영국
(2004년)
프랑스
(2004년)
한국
(2011년)
주) 주택재고 대비 거래량 비율
<주요 거시경제지표 추이>
소비자물가
경제성장률
10.7
12 9.7
8.88.9
8.8
10
7.2
7.2
6.3
8
5.86.3
5.8
5.25.1
4.6
6
4
4
3.6
9.3
2.8
2.3
4
7.5
6.2 6.3
4.8 4.54.94.4
4.70.3
4.1
4
2
0.82.3 2.83.53.62.82.22.5 2.8 3
0
-2
-5.7
-4
-6
-8
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
주택가격도 호황기 이후 완만한 안정세가 지속되고 있음
6.90%
10
Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점
11
Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점
미래 주택시장 전망
중장기 주택시장 변수 및 전망
주요 시장 변수
인구 및 가구
현황 ･ 현상
향후 시장변화 가능성
저출산･고령화, 주택구입연령층 감소
인구, 가구 중가 둔화, 1,2인가구 증가
주택재고
전국 주택보급률 115%
주택부족 문제 해소
서울/수도권 100%미만
서울/수도권은 주택부족
주택공급 및
최근 3년간 주택공급 축소
미분양
미분양 감소
주택가격
기타
주택수요의 추세적 감소, 수요특성 다양화 진전
단기 : 물량조정에 따른 시장회복 시기 근접
중장기 : 주택수요 감소에 따른 신규주택공급 축소
서울･수도권 하향안정세,
단기 : 호황기 가격상승에 대한 조정 현상
지방시장 상승세
중장기 : 수요 감소의 구조적 요인에 의한 장기적 안정화 추세
전세가격 상승, 월세증가 현상
단기적으로는 시장회복 가능성
가격, 공급물량 조정
서울/수도권 가격, 공급과잉
조정
거시 경제 회복
세계 경제 안정화
물가 안정, 실질소득증가
단기 : 수급불균형에 의한 일시적 임대수요 증가
중장기 : 소유의식의 약화에 따른 임대선호 추세
중장기적으로 주택시장은 점차 성숙화 시장으로 전환
주택재고 충족
주택보급률 110% 상회
주택수요 둔화/감소
성숙화 시장
시장 안정기조 정착
신규주택 구입 연령층 감소
경제 저성장 기조
고령화, 경제활동인구 감소
12
Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점
가구구조 변화 영향
 1, 2인가구의 지속적 증가로 2020년 전체 가구 중 약 50% 전망
- 량은 40만호 이하로 감소
 1, 2인 가구 증가로 주택수요 특성 다양화, 소형주택 수요 증가
- 주택시장에서 1, 2인 가구의 영향력이 높아지면서 다양한 주거모델 개발이 중요해 짐
- 도시형생활주택 등 1,2인 가구 대응형 주택상품의 중요성은 더욱 높아질 것임
<가구 수 및 가구원수 변화 추이>
만 가구
만 가구
2,500
2,000
1,715
1,597
451
475
466
452
387
386
380
360
378
484
528
354
438
558
396
226
319
347
377
411
442
471
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
334
0
473
456
431
500
2,000
1,451
1,500
1,000
1,959
1,901
1,819
1,987
303
277
1인
2인
1,500
1,000
500
0
3인
4인
5인
6인
총 가구수
13
Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점
저출산 고령화 영향
 저출산/고령화가 빠르게 진행되면서 인구성장 둔화, 고령화로 인한 주택수요 감소
- 저출산으로 인한 인구성장 둔화와 고령화는 경제성장을 둔화시키면서 주택수요를 감소시키는 요인으로 작용
 일본 주택시장 장기침체의 근본적 원인은 고령화와 인구감소
- 일본의 주택공급호수는 버블 붕괴 이후에도 약 150만호 수준을 유지
- 1994년 고령화사회 진입 이후 신규주택수요의 추세적인 감소 현상이 나타남
<일본 신규주택공급 추이>
만호
181
180
148 146
160
135
140
120
100
80
60
40
버블 붕괴
191
200
120
152 151155
149
136
132
127
분양
167
136
124
119
115115114
168
166 171
164
157
149 147
140
139
137
129
123
124
120 121117
119
115116
106
99
86
84
75
69
59
54
3842
313234
26
21242525
임대
자가
2006년
초고령사회
고령사회 진입
이후 추세적인
감소
109
79
81
인구감소 이후
본격적인 감소
0
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
20
1994년
고령사회 진입
2005년
인구감소
2015년
가구감소
14
Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점
성숙화 시장에서의 현상과 문제 – 일본 사례
주택재고 확대, 수택수요 둔화, 저성장기조 등의 요인으로
중장기적으로 성숙화시장으로 전환
(1) 주택거래 침체와 유통 적체
- 소유욕구 약화로 신규주택수요 감소와 기존주택 거래 침체
- 라이프스타일 변화에 따른 주거이전이 원활히 이루어지지 못
함으로서 주거소비의 비효율성 문제 발생
⇒ (정부) 주택유통지원센터 - 고령자 등 주거이전 지원
(2) 중고주택 슬럼화와 신규주택과의 가격격차 확대
- 주거 기능 노후화에 따른 재건축이 원활히 이루어지지
못함으로서 중고주택의 슬럼화 현상과 공가(반집) 증가
- 중고주택 자산가치 하락 - 신규주택과의 가격격차 확대
⇒ (정부) 도시재생특별법 - 도시재정비 촉진을 위한 지원
확대
(3) 소유의식 약화와 임대수요 증가
- 주택가격 상승기대가 어려움에 따라 주택의 보유비용 증가
- 임대 거주의 상대적 효율성 증가로 임대선호 현상 증가
⇒ (정부) 민간 우량임대주택 활성화 촉진 – 법, 제도 지원
15
Ⅲ. 주택시장 전망 및 시사점
임대주택시장 변화
 최근 주택시장 안정화 지속, 가구요인의 변화 등으로 임대주택시장의 변화가 나타나고 있음
- 자가 가구는 55% 내외에서 안정적인 추이를 나타내고 있으나,
차가의 점유형태에서 전세유형이 감소하고 월세유형이 증가
 향후 1, 2인가구 증가로 임대주택수요는 지속적으로 증가할 것으로 예상
<차가 점유형태 별 비중 변화추이>
<가구 점유형태 별 비중 >
20000
18000
12000
10000
8000
716
667
1536
(11.9%)
3845
(29.7%)
1803
(12.6%)
4040
(28.2%)
2728
(17.2%)
3557
(22.4%)
2000
3490
(20.1%)
3766
(21.7%)
차가
기타
월세
전세
6910
(53.3%
61.8%
57.2%
60.0%
50.0%
42.8%
38.6%
40.0%
25.5%
30.0%
28.3%
7753
(54.2%)
8828
(55.6%)
9390
(54.2%)
2000
자가
10.0%
23.0%
38.8%
34.8%
19.1%
25.1%
17.6%
1.5%
2.5%
3.2%
3.8%
4.0%
1990
1995
2000
2005
2010
전세
보증부월세
0.0%
0
1995
71.7%
67.3%
20.0%
6000
4000
70.0%
694
774
16000
14000
74.5%
80.0%
2005
2010
월세
총 월세
자료: 통계청, 2010년 인구주택총조사16
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
17
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
주택산업 전략 기본방향
 철저한 사업성 분석과 경쟁력을 기초로 한 사업방식
- 주택시장이 점차 성숙화 시장으로 전환되어 가고 수요특성이 다양화되어 감에 따라 주택사업에 대한 분석능력과
경쟁력 확보가 더욱 중요해짐
- 따라서 주택사업은 보다 전문화, 대형화를 통한 경쟁력 강화 노력이 요구됨
 주택사업 혁신을 위한 자구노력
- 향후 주택가격 상승에 대한 기대가 약화됨에 따라 소비자의 주택선택에 대한 눈높이는 더욱 높아짐
- 원가절감 등을 통한 저가격 주택생산, 수요 맞춤형 주거모델 개발 등으로 수요를 창출하기 위한 지속적인
자구노력이 요구됨
 주택사업 영역 확대와 신시장 개발
- 지금까지의 획일적인 아파트개발/분양 시장은 점차 축소가 예상됨에 따라, 성장을 위해서는 시장변화에 대응한
새로운 사업영역 발굴 및 신시장 개발 노력이 필수적임
18
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
성숙화 시장에서의 주택산업 역할과 위상
주택유통 적체, 중고주택 가치하락, 임대수요 증가 등의 제반 문제를 완화하기 위한 역할
기존의 아파트 건설/ 판매 영역에서 주거가치를 제고 또는 창출하기 위한 3가지 영역으로 확장
주거생활 가치 제고
다양한 수요특성
에 대응한 맞춤형
주거모델 개발
• 임대
• 관리
• 주거 프로듀스
• 생활지원서비스
주거 서비스 활동
을 통한 주생활 가
치 향상 지원
• 주거생활의 가치 향상
소비자의 다양항 라이프스타일과 주
거니즈에 대응하여 주거와 삶의 가
치 향상을 위한 상품개발과 서비스
제공
주거환경 가치 제고
• 기존 중고주택 가치 향상
물리적 성능 노후화, 라이프스타일
변화에 대응한 주택의 재설계 및 성
능개선 서비스 제공
주택건설/판매
• 주거환경 및 지역가치 향상
주거환경 개선, 지역 개발 및 커뮤니
티 활성화를 위한 서비스 제공
• 재개발, 복합개발
– 지역 부가가치 제고
• 커뮤니티 활성화 지원
• 환경정비
• 생활인프라 지원
지역 가치 향상을
위한 지원
중고주택 가치 제고
• 재건축
• 리모델링, 리폼, 컨
버전
• 검사, 평가, 유통
중고주택의 자산
가치, 주거가치
향상을 위한 지원
19
주거서비스 부문의 확장
성숙화 시장에서 발생하는 주택의 유통문제, 가치하락, 임대수요 증가 등과 관련한
시장니즈에 대응
판매 이후의 후방 분야에 대한 진출로 새로운 수익기회 및 장기적인 계속 수익구조로 확장
자사 브랜드 주택에 대해 판매 후 관리 및 주거서비스 제공으로 브랜드 강화 시너지 효과 창출
 주거서비스 영역의 사업모델 개발
- 자사 브랜드 주택의 전국적인 네트워크 구축, 입주자에 대한 멤버십제도로 다양한 주거서비스
제공
- 관리, 중개, 리폼, 생활지원 등 서비스 제공에 따른 수수료
다양한 임대주택 수요 전문적인 관리
대응
프로그램 제공
분양판매
임대
관리
주거생활 지원
서비스 제공
평가, 거래 중개
서비스 제공
생활지원
유통
개보수, 리모델링
서비스 제공
리모델링
리폼
고객 관리, 주거 토털 서비스화 ⇒ 계속수익 모델
20
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
일본 주택건설업체 사업전략 사례
 일본 건설, 부동산 관련 업체는 크게 종합건설업체(제네콘), 종합부동산개발업체, 주택전문생산업체(하우스
메이커)로 분류됨
 버블붕괴 이후 주택시장 변화과정에서 각 업체 유형별로 사업전략의 차이가 나타남
 가가 업체 특성별 상위기업의 평균 수익률 구조를 보면 대형종합부동산업체>주택전문생산업체>종합건설
업체 순으로 수익률 규모와 추이의 차이가 나타남
<업체 특성별 수익률(경상이익률) 추이비교>
<버블붕괴 이후 주택부동산 업체 별 사업전략>
%
슈퍼제네콘
대형 디벨로퍼
18.0
대형 종합건설업체
(슈퍼 제네콘)
– 기술 역량 강화, 도급사업 치중
– 개발부문 축소
종합부동산개발업체
주택전문업체
(하우스 메이커)
10.3
10.9
4.8
4.6
10.8
11.5
9.2
7.8
8.0
6.0
4.0
– 주택 생산 기술 강화
– 원가절감, 생산방식 다양화
– 임대, 관리, 중개 등 주거서
비스 관련 사업 확대
12.7
12.7
14.0
12.0
– 도심 개발 역량 강화
– 복합개발 확대
– 관리, 중개 등 역량 강화
‘08년 3월 리먼 사태
14.7
16.0
10.0
대형 하우스메이커
16.9
3.3
2.0
0.0
-2.0
2.2
4.8
5.0
3.9
3.4
2.1
3.4
2.7
2.7
2.9
3.3
3.1
0.7
2.2
1.7
-0.2
0.8 2009
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
2010
주 : 대형종합건설업체 4사 (카지마건설, 다이세이건설, 시미즈건설, 오오바야시)
대형 종합부동산업체 3사 (미쓰이부동산, 미쓰비시지쇼, 스미토모부동산),
주택전문업체 3사 (세키스이하우스, 다이와하우스, 스미토모린교)
21
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
일본 건설/부동산 업체 사업구조 및 수익률 추이
 대형건설업체, 대형종합부동산업체, 주택전문생산업체 각 1위기업 사업포트폴리오 및 매출, 수익구조 비교
 카지마건설은 토목, 건축 등 도급에 치중된 사업구조인 반면 미쓰이부동산, 세키스이하우스 사업포트폴리오 다양화 추진
 매출액 규모는 3개업체 모두 유사하나, 수익률은 미쓰이 > 세키스이 > 카지마건설 순으로 각각 2～3%의 격차가 나타남
카지마 건설 (대형건설업체)
미쓰이부동산 (대형종합부동산)
세키스이하우스 (주택사업전문업체)
기타
기타
3%
7%
토목,
주택
30%
생산
기타
임대
4%
관리/중개
30%
단독주택
31%
24%
14%
관리
건축도급
22%
67%
리폼
분양
도시재개
27%
발
1%
 매출액 : 1조6373억엔
 경상이익률 : 1.3%
 매출액 : 1조4052억엔
 경상이익률 : 6.8%
[매출액 및 이익률 추이]
3.1 3.1
20603
2.8
19485
18942
18915
18748
20000
17753
2.3
16874
16373
16217
15000
1.8
1.4
10000
5000
13257
1.6
1.3
0.8
0.5
0
2001200220032004200520062007200820092010
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
14.0
14189
14052
13848
13600
14000
12.0
12291
11593
11525 11028
10824 11114
12000
12.0
11.6
10.0
10000
10.3
10.3
8.0
8000
8.5
7.9
6.0
6000 6.3 7.1
6.8 6.8
4.0
4000
2000
0.0
0
2.0
0.0
2001200220032004200520062007200820092010
(맨션등)
15%
임대주택
19%
[매출액 및 이익률 추이]
16000
0.5
분양
 매출액 : 1조4884억엔
 경상이익률 3.8%
[매출액 및 이익률 추이]
25000
6%
7.2 7.1
18000
6.0
5.6
5.6
16000
5.4
5.3
5.1
15978
15962
14000
15142 14884
15018
13722
12000 13055
13532 3.8
13260
13002
10000
8000
6000
4000
-2.9
2000
0
8.0
6.0
4.0
2.0
0.0
-2.0
-4.0
2001200220032004200520062007200820092010
22
22
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
일본 사례 시사점
부동산 시장 성숙화 시장 하에서 스톡 중시의 사업전략 강화 필요
• 도시재생, 리폼, 건물 관리 등 기존 재고주택을 활용한 사업 및 시장 확대
시공기술 만으로 경쟁력 확보 및 사업규모 확대는 어려움
• 새로운 부가가치 창출을 위한 개발 부문 역량 강화, 소프트웨어 부문 강화 필요
주택사업의 영역 확장을 통해 시너지 효과 창출
• 분양, 임대, 관리, 중개, 리폼 등 주택사업의 Value Chain 확장을 통해 사업기회 확대, 브랜드 강화
등으로 경영 안정성 및 신시장 창출
23
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
유망시장 부문 경쟁력 강화와 신사업모델 개발
기존 재고주택을 활용한 재건축/재개발, 복합개발, 리모델링 시장은 지속적으로 확대
수요특성 다양화로 수요맞춤형 사업과 같은 틈새시장 영역 확대
High
지속적인 성장이 예상되는
유망시장
복합개발
수익성
수요 맞춤형
아파트 개발
재건축/재개발 리폼
리모델링
Low
Low
매력도(성장성)
High
24
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
유망시장 부문에 대한 핵심역량 강화와 타업종과의 연계를 통해 새로운 사업모델 개발과
사업영역 확장
• 주택산업은 건설, 금융, IT, 유통 등 다양한 산업분야의 참여가 확대될 것임
• 업종간 연계, 제휴를 통한 새로운 주거모델, 사업모델 발굴로 성장동력 창출
타업종간 융복합화
새로운 주거모델 및 사업모델 발굴
시장영역 확대 및 수요창출
25
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
주요관심 시장 (1)임대주택 시장
가구별 점유형태 변화 추이
• 자가비율은 55%내외에서 안정적 추이
2010년 현재 총가구수는 1,734만 가구이며 이중 47.8%가 차가 거주
- 2005년 55.6% ⇒ 2010년 54.2%로 감소
 - 가구별 주택점유형태는 자가 거주 939만 가구, 차가(임대) 거주 795만 가구
 - 차가가구를 임대수요로 가정할 경우 임대주택시장 총 규모는 약 795만
가구
• 전세 감소, 월세 증가 현상이 추세적으로
나타남
• 차가(임대) 비중이 높은 1인가구의 지속적
인 증가와 노인가구 증가로 임대시장은 지
속적으로 확대 예상
- 1인가구의 79% 임차가구
- 전체 임차가구 중 노인가구 비중은 18.4%
가구 점유형태 추이
1인가구 및 노인인구 비중 추이
20000
16000
14000
12000
10000
8000
667
1536(11.9%)
3845
(29.7%)
716
1803(12.6%)
4040
(28.2%)
774
2728
(17.2%)
3557
(22.4%)
2000
6910
(53.3%
694
3490
(20.1%)
3766
(21.7%)
차가
35
기타
30
월세
25
전세
노인인구 비중
20
37.66
32.33
26.75
20.25
17.38
20.7421.19 21.61
22.57
23.72
15
6000
4000
1인가구 비중
40
18000
7753
(54.2%)
8828
(55.6%)
9390
(54.2%)
자가
10
5
0
0
2010
1995
2000
자료: 통계청, 2010년 인구주택총조사
2005
2015
2020
2025
2030
2010
26
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
임대주택 사업 전망
 2010년 현재 임대주택 재고수는 약 140만호 (공공 임대주택 약 77만호, 민간 임대주택 약 63만호)
 민간 임대주택은 건설임대 약 37만호, 매입임대 약 26만호이며, 건설임대 감소, 매입임대 증가추이
기존 임대주택 사업
향후 임대주택 사업
 적정 수익률 확보의 어려움
 상품에 따른 적정 수익률 확보 가능(예:오피스텔)
 높은 운영 리스크
 임대 수요의 증가, 임대주택공급 확대 추세
 정부의 정책 지원미비
 정부 정책변화 – 민간임대 활성화
사업주체 별 임대주택 사업 추이
1,600,000
매입임대
건설임대
LH
1,330,204
1,400,000
1,334,951
1,341,670
1,243,331
1,399,227
1,311,369
260,298
1,150,054
1,200,000
1,000,000
지자체
1,021,477
민간
1,046,086
919,721
367,422
800,000
600,000
598,325
400,000
공공
200,000
173,182
-
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
자료 : 국토해양부
27
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
서브리스 방식의 임대주택 사업
28
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
주요관심 시장 (2) 리모델링 시장
건축연도별 주택 재고 수 - 전국
6,000,000
4,976,596
5,383,734
5,060,542
5,000,000
비거주용 주택
4,000,000
2,690,159
3,000,000
2,000,000
1,000,000
다세대주택
2,250,786
3,652,353
1,349,081
123,323
1,163,435
1,455,633
30년 이상
20년∼30년
2,095,254
876,094
0
30년 이상
2015년
20년∼30년
<전국 재건축/리모델링 가능 물
량>
•2015년
연립주택
- 30년 이상 약135만호
아파트
- 20～30년 약 497만호
단독주택
계
• 2025년
- 30년 이상 약 506만호
- 20～30년 약 538만호
2025년
건축연도별 주택 재고 수 – 서울/수도권
2,662,568
3,000,000
2,500,000
2,260,012
2,000,000
370,141
2,061,233
486,652
299,602
다세대주택
1,500,000
1,249,349
1,000,000
500,000
0
1,818,211
1,051,663
316,529
4,362
65,230
221,823
438,896
528,575
30년 이상
20년∼30년
30년 이상
비거주용 주택
242,678
20년∼30년
• <수도권 재건축/리모델링 가능
물량>
•2015년
연립주택
- 30년 이상 약31만호
아파트
- 20～30년 약 226만호
단독주택
계
• 2025년
- 30년 이상 약 206만호
- 20～30년 약 266만호
2015년
2025년
자료: 통계청, 2010년 인구주택총조사
29
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
리모델링/리폼 시장 전망
 향후 주택시장 안정화 기조에 따라 선진국에서 리모델링 수요가 증가한 것과 같은 성장 추세가 있을 것으로 전망됨.
 최근까지는 재개발, 재건축 중심의 시장이었으나 점차 주택부분의 리모델링 수요가 증가 전망
2025년 이후에 본격적인 선진국형 리모델링 시장이 형성될 것으로 전망
 준공 후 20년이 지나야 가능하던 아파트 리모델링이 2007년부터 15년으로 연한이 축소
 향후 수직증축에 대한 규제여부에 따라 사업성이 없거나 여러 가지 규제로 인해 사업이 지연된 재건축 단지들이
사업방향을 선회할 것으로 보임
◆ 1인당 GDP와 리모델링 비중(1997년 기준)
◆ 시기별 리모델링 시장 성장 전망
구
특
한
국
분
2000년
징
비주택중심의
리모델링
시장형성
2010년
2020년
주택부문 리
모델링 시장
형성
아파트 공동
부문 중심
주택부분에서
리모델링
주도적 위치
2025년
선진국형 리
모델링
시장 형성
전체
건설시장
내 비중
8 ~ 10%
15 ~ 20%
25 ~ 30%
30% 이상
주택
건설시장
내 비중
12 ~ 15%
20 ~ 25%
30 ~ 35%
35% 이상
자료: 윤영선, 2006, 중소건설업체의 건출물 리모델링시장 진출방안과 제도개선 과제,
30
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
주요관심 시장 (3) 주택관리 시장
 아파트 유형의 재고는 2005년 말 662만호에서 ‘10년 말 818만호로 급증(연평균 30만호 증가)하여,
2010년 말 현재 전체 주택재고(1천388만호)의 59%를 차지
2016년을 전후하여 아파트 1천만호 시대에 진입할 것으로 추정 (* 최근 5년간 아파트 재고증가율 3.9% 적용)
 주택시장 안정화 기조 정착으로 주택의 유지관리 부문에 대한 중요성 확대
⇒ 아파트 관리시장의 지속적 확대
아파트 재고 수 추이
16,000
70.00%
13,884
14,000
53.0%
12,000
10,959
10,000
7,160
6,104
6,000
822
40.00%
30.00%
5,231
3.50%
4,000
2,000
8,185
6,627
22.7%
60.00%
50.00%
12,495
7.70%
8,000
59.0%
20.00%
1,628
10.00%
0
0.00%
‘85
‘90
총주택
‘00
아파트
‘05
‘10
아파트 (비중)
31
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
주택관리 시장 현황
 ‘10년 말 기준 전체 아파트의 88%인 735만호가 의무관리대상이며, 이중에서 76%인
560만호(9,361단지)를 위탁업체에서 관리 중
[ ※ 의무관리대상 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상 공동주택으로 승강기 설치, 중앙집중난방방식 공동주택]
 ‘10년말 위탁관리업체는 총 533개로 (주택관리업협회 소속은 114개),
이중 상위 10개 업체가 위탁관리세대의 30% 관리(1위 ‘우리관리’는 34만호)
* LH 임대아파트를 관리하는 주택관리공단(305개단지, 258천호 관리)은 제외
구분
전체아파트
의무관리
위탁관리
상위10위 업체
단지/호수
26천/836만
13천/735만
9천/560만
3천/171만
비중(호수기준)
100%
87.8%
66.9%
20.4%
위탁관리업체 대부분은 영세한 규모로 운영 중
(주택관리협회 소속 회원사들의 평균자본금은 7억원, 비회원사들은 법정자본금인 2억원 내외 보유)
32
Ⅳ. 주택산업 전략 방향
정부 정책 방향

대형건설사, 연기금, 리츠 등 참여 유도로 대형화, 전문화 유도를 통한 아파트관리 서비스 수준 제고
주택관리업체 등 선정시 적격심사제 도입 예정
현행
 주택관리업체, 청소업체 등 선정시 경쟁입찰방식에 따르도록 하고 (시행령), 경쟁입찰방식 중 최저가
낙찰제 적용을 의무화(지침)
개선방안
경쟁입찰방식에 의한 업체 선정방식은 현행유지, 적격심사제 도입
입찰방식은 적격심사제 (입찰가격 외 관리능력 등도 점수화)로 변경하되, 입주자 과반찬성으로
관리규약에서 정할 경우 최저가낙찰제도 가능
적격심사제시 입찰가격의 평가비중 하한선은 30%, 상한선은 관리규약에 별도 규정
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Ⅴ. 정부 정책 방향
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Ⅴ. 주택정책 방향
향후 주택정책 기본방향
 경제, 사회 문제 등을 고려한 거시적 관점에서의 정책
- 세계경제의 불확실성 확대, 저출산/고령화 진행으로 인한 저성장기조 정착 가능성 등으로 국내 내수경기 활성화의
중요성이 더욱 높아짐
- 주택산업은 내수경기의 중요한 축으로 경제적 파급효과가 높은 만큼 주택산업 육성을 위한 정책적 지원이
지속적으로 요구됨
 철저한 시장 중시 정책
- 주택시장 여건은 점차 안정화 기조가 정착되는 성숙화 시장으로의 전환될 것임
- 향후 시장과열로 인한 가격불안 등 위험보다 시장 위축으로 인한 주거불안, 내수경기 침체 등의 문제가 더욱 중요
- 향후 수요특성의 다양화, 공급
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Ⅴ. 주택정책 방향
정책개선 (1) 분양가 규제 폐지
 분양가 규제는 다양한 주거모델 창출에 저해 요인
- 주택시장 여건의 변화로 아파트와 같은 획일적인 주택생산 방식의 한계 [ 기본형건축비 ⇒ 획일적인 주택모델을
전제로 한 가격규제]
- 주택가격 안정화 기조로 분양가규제의 실효성은 크게 약화되었으며, 향후 수택수요 특성 다양화에 대응한 다양한
주거모델 창출이 가능하도록 분양가규제 폐지 필요
정책개선 (2) 금융규제 등 개선
 DTI규제 폐지와 금융권 자율화로 개선
- DTI규제는 주택시장 과열시기 투기억제와 버블발생에 다른 금융시장 영향을 예방하는 취지에서 시행
- 그러나 주택시장 안정화 기조 하에서 실수요자의 구매력을 억제하는 효과로 오히려 시장을 더욱 침체시키는 부작용의
소지가 높음
- 획일적인 DTI규제보다는 금융권이 자율적으로 리스크 관리 차원에서 운영하는 것이 바람직함
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Ⅴ. 주택정책 방향
정책개선 (3) 다주택자 규제 개선
 주택투자에 대한 인식 변화 필요
- 주택재고의 확대로 주택의 절대적 부족문제는 해소
- 향후 주택의 안정화 기조에서 임대주택 수요는 증가할 것으로 예상되며 제도권의 양질의 임대주택공급의 필요성이
높아짐
- 민간의 임대주택 공급이 활성화 되기 위해서는 주택을 투자목적으로 구입하는 계층이 연계되어야함
- 베이비붐세대, 고령자 등은 노후 소득원으로서 안전성이 높고 일정한 수입이 예상되는 수익형 부동산 선호 높음
- 다주택자에 대한 규제 개선으로 주택/부동산 투자시장의 활성화를 유도할 필요
정책개선 (4) 도시재생 활성화 지원
 도시재생사업의 민간 참여 유도를 위한 지원 확대
- 향후 도시경쟁력 강화, 주거환경개선, 내수경제활성화 관점에서 도시재생사업의 중요성은 더욱 높아질 것임
- 주택시장 안정화 기조에서는 재건축/재개발 사업에서 개발이익의 기대가 약화되기 대문에 기반시설 등 정부의
정책적 지원이 필요
- 도시재생사업의 민간 참여 활성화를 위한 정책적 검토가 요구됨
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감사합니다
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