Transcript 분양 전략
2011. 9. 19 대 외 비 (주)매크로 이 빈 연제구 연산동 신축 APT 사업 투자 제안서 본사 및 공장 : 부산광역시 동래구 낙민동 236번지 골드 캐슬 빌딩2층 대 표 전 화 : 051)783-3532 Fax : 051)783-8959 (010-5732-1472) 홈 페 이 지 : www.globalleebin.co.kr e-메일:[email protected] 제 출 귀중 귀 재단께서 의뢰하신『 부산시 연제구 연산동 신축아파트 개발사업 』에 대한 사업 투자 제안서(안) 를 제출합니다. 2011년 9월 19 일 문 1장 . 프로젝트의 이해 1. 2. 3. 4. 5. 사업개요 사업지 위치도 배치도 입지환경분석 SWOT 분석 1장. 프로젝트 이해 1. 사업 개요 사업배경 1-1. 사업배경 외 부산시 연제구 연산동 지역으로 미개척된 지역에 따른 개발의 어려움에 따른 부지를 당사에서 매수하여 전국 최고의 복합 신환경 아파트를 건축하여 공급을 하는 사업을 진행 하고자 한다. 사업 목적 부산시 연제구 연산동 1435-1번지 구역 을 매수하여 공동주택, 판매시설 및 편의시설을 조성 신축 분양함으로써 미개척된 연산동 일대를 활성화 하는데 이바지하고 쾌적한 주거시설 및 편의시설을 확충함으로써 연제구 의 삶의 질 향상에 기여하고 궁긍적으로 부산시 , 건설사, 시행사 등 모든 관계된 회사 및 기관의 이익을 극대화 하는데 그 목적이 있다. 기대효과 매출규모 약 2300억원의 사업이 진행됨으로 인하여 활성화 될 수 있는 경제적인 효과와 더불어 연면적 약 4만평의 공사로 인한 고용효과, 미개발된 도시환경의 정비효과, 주거인구의 대량유입으로 인한 연산동의 활성화 등의 효과를 기대할 수 있다. 1장. 프로젝트 이해 1. 사업 개요 1-2. 건축 개요 공사명 부산시 연제구 연산동 신축아파트 개발안 대지위치 1435-1번지 일원 지역/지구 일반상업지역/제1동 지구단위계획구역,도시환경정비구역/방화지구 전체 대 지 면 적 11,036.00㎡(3,338.39평) 학교/유치원 편입면적 사업대지 11,036.00㎡(3,338.39평) 건축용도 공동주택 및 판매시설 및 오피스텔 아파트 건설규모 총계：890세대 (지하4층, 지상33층) : 34평형：511세대 38평형：127세대 오피스텔 : 19평형 : 252세대 판매시설 : 1,500평형 건축면적 6,578.00㎡ –(1989.8평) 건폐율 59.60% (법적 60% 이하) 연 면 적 지상층 95,593.83㎡ (28,917,13평) 지하층 33,511.19㎡ (10,137.13평) 합계 129,105.02㎡ (39,054.27평) 용적율 비 고 859.31% (용적률 :860%이하/ 최고높이:110m이하) 주차대수 법정 931대 계획 1050 대 기계식 주차 300대(판매시설 및 오피스 델) 1장. 프로젝트 이해 2. 사업지 위치도 본사업지 1장. 프로젝트 이해 4. 입지환경분석 구분 입지 내용 •본 사업지가 속한 연제구는 부산 구도심 개발 중심지역으로 성장 잠재력이 있는 지역임 •부산 시청에 인접하여 있어 부산 중심상권을 가깝게 이용할 수 있음 •초,중,고교 뿐 아니라 대학교,유치원까지 모두 인접하여 있는 뛰어난 교육환경! •3km 이내에 부산시청,부산지방법원,국세청,부산시의료원 등 관공서 및 의료기관이 인접해 있음. 편의시설 •E마트,메가마트,센텀시티 신세계백화점,롯데백화점,외국 아울렛인 코스트코가 인접해 있음. •부산 지하철 1호선 시청역이 인접해 있어 부산 도심 이동이 용이함. 주거환경 •부산시중심권역의 각종문화시설 및 편의시설 이용이 편리하고 지근거리 입지에 따른 생활의 편리성 우위확보하고 있음 2장 . 연제구 주택시장분석 1. 사업지 일반현황 2. 주택환경 분석 2장.사업환경분석 1. 사업지 일반현황 1-1. 부산시 일반현황 ▣ 위치 부산은 한반도의 남동단에 자리잡고 있고, 바다에 면한 남쪽을 제외하고는 경상남도와 접하고 있으며, 남으로는 대한해협에 면해 있고, 북으로는울산광역시와 양산시의 동면과 물금읍 서로는 김해시의 대동면과 경계를 이루고 있다. 동단은 동경 129°18′13″(장안읍 효암리) 서단은 동경 128°45′54″(천가동 미백도) 남단은 북위 34°52′50″(다대동 남형제도) 북단은 북위 35°23′ 36″(장안읍 명례리)이다. ▣ 면적 부산은 15구 1개군을 가진 광역시로서 그 면적은 총 765.64㎢(2008.06.30 현재)에 달한다. 기장군이 가장 큰 면적을 차지하여 전체의 28.47% 강서구 23.59% 금정구 8.51% 순이다. 부산의 도심지에 해당하는 중구와 동구는 각각 0.37%와 1.28%에 그치고 있어 가장 적은 면적을 차지하고 있다 2장.사업환경분석 1. 사업지 일반현황 1-2. 부산시 인구현황 2003 구·군별 부산광역시 # 세대 (호) 2004 인구 (명) # 세대 (호) 2005 인구 (명) # 세대 (호) 2006 인구 (명) # 세대 (호) 2007 인구 (명) # 세대 (호) 인구 (명) 1,236,262 3,711,268 1,270,612 3,657,840 1,288,672 3,635,389 1,300,692 3,615,101 1,300,692 3,615,101 중구 21,578 54,883 21,488 52,618 21,487 51,516 21,595 50,932 21,595 50,932 서구 51,748 145,050 52,447 140,319 52,537 136,999 52,275 133,666 52,275 133,666 동구 42,680 118,496 42,136 110,758 42,063 107,844 42,202 105,970 42,202 105,970 영도구 57,728 171,189 57,934 164,069 57,971 160,028 57,914 156,661 57,914 156,661 140,762 411,971 147,811 412,055 149,836 407,397 151,256 404,331 151,256 404,331 91,847 282,732 93,833 276,728 96,972 280,269 99,954 285,789 99,954 285,789 남구 102,615 308,270 105,365 303,558 106,311 299,518 107,476 298,898 107,476 298,898 북구 104,499 327,338 110,915 336,483 111,418 331,385 111,384 326,602 111,384 326,602 해운대구 132,169 405,445 137,424 406,280 144,845 420,968 148,828 426,138 148,828 426,138 사하구 122,527 378,166 126,389 374,504 126,908 370,108 128,199 368,371 128,199 368,371 금정구 91,708 276,834 91,781 266,329 93,044 264,907 92,494 260,844 92,494 260,844 강서구 20,878 57,805 21,311 55,607 21,729 55,817 21,605 55,046 21,605 55,046 연제구 74,934 226,075 75,279 218,335 75,681 215,449 76,197 213,435 76,197 213,435 수영구 59,643 177,947 62,897 179,449 64,232 178,552 65,458 179,100 65,458 179,100 사상구 93,612 290,636 93,876 279,907 93,812 274,423 93,477 268,880 93,477 268,880 부산진구 동래구 2장.사업환경분석 2. 주택환경 분석 구분 주택 현황 거주 형태 규모별 아파트 내용 ○ 연제구의 주택보급율은 105.2%로 전체 주택유형 중 아파트 비율이 52%정도 차지하고 있는 추세임 -> 기존 상주인구 및 낙후 단독주택 거주자들 구매가능!! ○ 자가비율 64.9%, 전월세 35.1% 수준 -> 자가비율은 상대적으로 낮게 나타남 ○ 최근 4년간 24~60평형의 다양한 평형대 아파트 공급 -> 2007년부터 신규공급 아파트 미비한 상황 ○ 현재 부산시의 개발이 가속화되고 있고 상대적으로 근접해있는 해운대구 개발의 여파가 미치 고 있음!!! 분석 ○ 불과 몇 년 전까지만 해도 연제구의 개발은 시내중심가 지역에만 집중된 상황이었으나 현재 부산지역 개발 붐을 타고 연제구에도 다수의 업체가 경쟁적으로 아파트 및 주상복합 을 신축하고 있는 상황 3장 . 연제구 주택시장분석 1. 최근 주택시장 동향 2. 부산 아파트 가격분석 3. 연제 아파트 가격분석 3장. 연제구 주택시장 분석 1.최근 주택시장 동 향 구분 시장동향 부산광역시 연제구 시장동향 내용 ○ 현재 장기적인 경기 불황으로 전국 부동산 경기 침체 !! ○ 정부의 강력한 부동산 억제의지 및 보유세 강화 대책으로 현재는 관망세!! ○ 주5일 근무제 도입에 따른 신 평면개발 -> 안방, 자녀방-다용도공간(재테크교실,가족실)-거실,주방 등 기능별 구성 ○ 친환경적 상품개발 -> 단지 내 가족형 소공원 조성, 체력 단련실 설치, 조깅트랙, 건강지압보도, 골프연습장 등을 갖추고 단지 내 실개천, 자연학습장 등을 설치한 환경 친화형 단지 조성 ○ 현재 부산시는 광역시 중 부동산 상향제가 폐지로 부동산 가격 반등에 활력이 될 것임. ○ 연제구는 부산의 중심부로서 유리한 입지 조건에 따른 실수요자 및 투자자 주거 선호 지역임! ○ 장기적인 경기 침체 영향이 리스크로 존재함. ○ 부산는 경제 자유구역으로 지정되어 있어 도심 개발이 지속될 것으로 예상!! 시장전망 ○ 연제구는 부산의 중심에 해당하고 아직까지 개발의 여지가 많이 남아있으므로 충분히 사업성이 있 다고 사료됨! ○ 당 사업지 인근 지하철 1호선 시청역 있어 아파트로써 향후 개발시 계속되는 가치상승 기대!! 3장. 연제구 주택시장 분석 2. 부산 아파트 가격 분석 기존 아파트 시세 2-1.매매 아파트 시 세 기존 아파트의 경우 평당가 500~630 만원선으로 거래되고 있음!! 3장. 연제구 주택시장 분석 3. 연제구 아파트 가격 분석 연제구 동별 아파트 가격분석 ○ 연제구 기존아파트 평균 매매가는 750만원/평으로 부산시 평규 매매가 보다 다소 높은 가격 형성 ○ 본 사업지가 속해 있는 연산동의 평당 평균 매매가는 680만원/평으로 신규 분양가 에 비해서는 매우 낮은 가격 형성! ○ 평균 매매가 분포가 저가로 형성되어 있는 것은 대부분 아파트가 소형,노후 아파트 이기 때문. 3장. 중구 주택시장 분석 3. 연제구 아파트 가격 분석 연제구 아파트 가격분석 연산동 소재 아파트 가격분석 ○ 전반적으로 노후 아파트가 다수 있으므로 평당가는 다소 낮은 상황 ○ 최근 공급된 아파트 분양가와는 차이가 있음 ○ 포스코더샾파크리치는 매매가가 900만원대에 거래되고 있음. 3장. 연제구 주택시장 분석 4.연제구 아파트분석 결 론 구분 연제구 기존아파트와 신규분양내 물량 간 시세선 편차 발생 벤치마킹의 도입 분석 내용 ○ 연제구의 기존 노후 되어 있던 아파트들 가격은 가격 보합세 다수 ○ 신규 분양 아파트의 경우 계속되는 가격 상승세 유지 ○ 따라서 기존 소형 아파트와 택지지구 내 대형 아파트의 가격 편차 발생함! → 사업지 인근 노후 아파트 시세선으로 적정 분양가를 산정 할 시 분양가 왜곡 가능성 내재 → 그러므로 분양 중인 APT의 입지와 분양가격을 벤치마킹하여 적정 분양가를 책정하는 것이 타당하다고 사료됨 ○ 사업지와 가장 흡사한 환경을 지니고 있는 최근 분양아파트들 벤치마킹 하여 적정 가격선 도출! 4장 . 적정분양가 산출 1. 최근 분양사례 2. 벤치마킹 대상 설정 상품비교 3. 적정 분양가 산출 4장. 적정 분양가 산출 1. 최근 분양사례 포스코 더샾파크리치 위 치 사업명 분양시기 사 업 개 요 시공사 단지규모 면적/가구수 지하철 평형대별 분양가 부산광역시 수영구 망미동 641-1 포스코더샾파크리치 입주시기 2007. 9.5 포스코건설 지하2층, 지상16∼28층 862세대 33.88(96),38.72(141), 44.77(92), 47.79(165), 48.70(204), 56.87(112), 65.94(52) 망미역(3호선) 편의시설 이마트, 메가마트, 신세계백화점 학교 배산초, 수미초, 망미중, 남일고 평형 시세가 평당가 33.88 287,000 8,471 38.72 326,850 8,441 44.77 384,770 8,594 47.79 411,515 8,610 48.70 407,820 8,374 56.87 482,230 8,479 65.94 560,405 8,498 4장. 적정 분양가 산출 2. 벤치마킹 대상설정 상품비교 최근 분양 상품중 개발컨셉과 가장 비슷한 포스코 더샾파크리치를 대상으로 벤치마킹 실행 아파트명 더샾파크리치 소재지 부산광역시 수영구 망미동 641-1외 분양시기 2008. 입주시기 2007.09.05 예정 세대수 862세대 시행사 - 시공사 포스코건설 선정이유 - 부산에서 최근에 분양한 사례!! - 연산동 소재 아파트라는 공통점!! - 최첨단 설계 및 설비로 부산의 새로운 랜드마크 시도!! 4장. 적정 분양가 산출 2. 벤치마킹 대상설정 상품비교 당 사업지 • 연제구 개발 시너지 효과 기대!! • 연산동에서 최대규모로 개발되는 최고급 아파트임을 집중 부각!! • 부산 도심권으로 유명학군으로 발전가능성이 풍부한 초·중·고교가 인접 • E마트, 메가마트, 코스트코, 신세계백화점 등의 생활 편의시설이 풍부하고 시내 중심권역의 문화시설 이용이 편리함 • 입지상으로는 시내중심가에서 조금 떨어져 있으나 대단지의 잇점으로 극복 가능!! • 한창 활발히 개발되고 있는 부산에 분양 붐을 타고 손쉽게 분양성공이 예상 더샾파크리치 •2007년부터 분양을 시작하여 현재 분양이 대부분 완료된 입지 • 주변 개발로 인하여 프리미엄 꾸준히 증가!! • 수영구 중심인 망미역 교차로에 인접하고 있고 포스코라는 일군 이미지를 무기로 조기분양 성공한 사례!! 현재 같은 평형대임에도 층별로 가격 세분화를 하여 선택의 폭을 넓히고 있음!! 4장. 적정 분양가 산출 2. 벤치마킹 대상 설정 상품비교 구분 벤치마킹 결론 도심 접근성 생활 편의시설 조망권 평면구조 금련산을 배산으로 하고 있어 녹지 환 경 구성을 통한 자 체 조망권 확보 최근 신평면 구조로 설계 가능 도시 조망권 지역 타 사업지와 유사한 평면 구조를 보임 당 사업지 시청역 역세권 도보이동 가능 E마트, 메가마트, 신세백화점 더샾 파크리치 망미역 역세권 도보이동 가능 E마트, 메가마트, 신세백화점 단지 규모 890세대 862세대 분양시기 경기 회복세로 접어들 어 부동산의 실수요자 와 투자자의 구매가 늘어날 것임. 대단지라는 잇점을 살려 부동산 침체에도 불구 분양 강행. ○당 상품과 더샾파크리치를 비교 분석한 결과 도심 접근성, 입지적 측면에서 당 사업지가 우수하며 또한 단지배치,평면구조 등에서도 당 사업지가 월등한 우위에 있으므로 분양가 측면에 있어서는 현재 더샾파크리치의 거래 가격의 수준에서 설정하는 것이 안정적이라고 판단됨. 5장 . 분양 전략 1. 2. 3. 4. 수요층분석 Target 설정 상세분양전략 분양율 산정 5장. 분양 전략 1. 수요층 분석 수요층 분석 - 일반분석 신규 수요자 – 새로운 가족구성과 구성원 증가에 따른 신규 수요자 대체 수요자 : 고급주택 및 노후화된 아파트의 대체자 기존 노후화된 단독주택 거주자 및 특수 계층 및 전문직 종사자 부산시내 중심권 진입을 원하는 수요 대상자 – 교육여건, 생활여건 등 지역별 예상 수요 계약층 예상 수요 실수요자 및 기존 거주자 50% 주변거주자 45% 대구외 , 10% 기타지역 15% 외주거주자 및 투 자자 30% 가투자수요 및 기타 30% 기타지역 20% 5장. 분양 전략 2. Target 설정 • 지역내 확장 및 신규주택이전 수요. • 고급 빌라 및 대형 평형 거주자 주요 수요층 • 전문직 종사자, 벤처기업 CEO,VIP골프회원, 고급 휘트니스 회원명단. • 외국인 대상 고급 주택 렌트사업 투자자, 지역유력 인사 (의사, 법조인, 자영업) • 당사 보유 DB내 잠재 수요, 입지적 특성에 기인한 이전 수요. • 지역별 : primary target – 주변 부유층 거주자 60평대 이상 APT, 빌라거주자. Target 설정 secondary target- 주변 노후주택 거주자 및 아파트 이전 수요자 • 계층별 : 외국기업체 및 외교 관련 고객. 상장 기업체 임원, 고급 상가시설 경영자, 전문직종사자(의료인,법조인 등….) - 부산시 연제구의 랜드마크라 칭할수 있는 대규모 최고급 아파트 단지 건설 Target 마케팅 - 실수요자 와 투자수요를 구분하여 각자에 맞는 마켓팅 기법 제시 - 백화점 VIP 고객 및 은행 PB 고객, 주주시가 총액 순위 상위자.[가투자 수요!!] - 현재 부산의 개발붐을 충분히 활용할 수 있는 분양전략 제시 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 목표 - 실수요자와 투자수요를 구분하여 초기 분양율을 최대한 끌어올리는데 전략 수립!! 시행방안 • 투자수요 공략 방안 - 부산 지하철 1호선 시청역 역세권 기회요인으로 집중 부각!! - 주변 개발 계획 등을 체계적으로 문서화 하여 집중 브리핑 - 연제구 최첨단의 아파트 사업임을 부각하여 향후 프리미엄 기대감 상승!! - 상담, 투어, 안내 등 역할에 따른 고객응대 교육 실시. - VIP 영접관련 서비스 교육 실시. • 실수요자 공략 방안 - 연제구에서의 랜드마크적 규모의 사업임을 크게 강조 , 자부심을 느낄 수 있도록 함 - 최고의 내부 마감자재와 구조를 집중 부각!! 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 마케팅 대안별 평가 접촉판매 • Direct Marketing. • 충분한 정보전달. • 유효고객 한정 접촉 → 효율증대 • MGM 마케팅 효과 기대. 판매촉진 (Marketing Promotion) • 특정 계층에 대한 구전 효과. • Boom 조성이 용이. • 다양하고 충분한 정보전달. 추진방안 방 법 핵심 타켓에 직접 접촉 장 점 • DB 관리 및 단계별 DM 마케팅 실시. • 유효 Target층 VIP 마케팅 Promotion 실시. 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 분양 전략 – 기본 Flow DB 마케팅을 위한 시스템 가동 준비, 분양활동 계획 수립 점검 분양 camp구성 제반활동 구성 타켓 고객별 차별화 전략 – 최우선 선택권 부여 및 옵션 제공. 이미지 광고 및 홍보활동ㆍ당 사업지의 차별성 부각 전략 Field 정보공유ㆍ협의 입지적 특성과 향후 개발 가능성 집중 부각!! 엄선된 DM 발송 및 현장 Tour 실시 DB확보 및 지원협조 체제구축(시행ㆍ시공ㆍ분양) 조직관리 강화 체계적인 고객 서비스 실시 : 현지 확인을 통한 구매 의욕 자극. Professional 상담요원 투입 – 수요층에 대한 적극적 promotion 초기 분양율 제고 고객압축ㆍ우수가망고객 지속적홍보/관리유지 조직관리 강화 체계적인 고객 서비스 실시 : 현지 확인을 통한 구매 의욕 자극. 기 계약자 ORDER 의 꾸준한 관리 계약자 사후관리 MGM 계약 유도 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 분양 전략 – 홍보계획 가. 4대 일간지에 사전이미지 광고 - “부산의 심장부에 위치한 수영구 최고.최첨단 복합아파트 단지” 나. 수영구 일대 주변 각종 편의 시설 및 교통의 중심지 이미지 광고 및 전단 직투 광고 럭셔리, 골프, 경제 주간지에 이미지 광고. 다. 대중매체 집중 광고 [라디오,TV, 4대 일간지 등]와 병행하여 일반 실수요자들에게 어필할 수 있는 대형마트내,백화점 광고 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 분양 전략 – 물적광고 신문광고 • 매체별 연계(신문, 방송, 생활정보지, 각종전문지 등)의 광고와 조직의 풀 가동으로 영업의 최고조 달성… • 포괄적 퍼블리시티 구축으로 분양 인지도 극대화 • Visual 광고 소비자 반응도 최고 • 잠재 수요층에게 신뢰성을 얻을수 있는 저압적 수단… 이미지광고 • 주요거점 (사업지 중심 외 지역) 홍보 수단으로 활용… • 사업지의 입지성과 우월한 주거성향에 대해 부각시켜, 마케팅 활동에 필 요한 자료로서 활용 및 방문객의 관심도 증가 홍보물제작 • 현수막, 베너, 에드벌룬 등 주요거점(사업지 중심 외 지역) 홍보 수단으로 활용 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 분양 전략 – 인적마켓팅 신문삽지 • 신문광고 와 병행 실시하는 홍보수단 ( 4대일간지 및 2대경제지) D/M • 가망표적에 대한 사업지의 구체적인 이미지 전달수단 (분양요원 사전 투입으로 가용인력 최대활용) T/M • 가망수요층 사전발굴 및 반응고객에 대한 사업이미지 전달 전단배포 • 표적시장에 대한 대대적인 전단배포 및 직접적인 마케팅활동 필드영업 • 맨투맨 방식의 잠재수요층 발굴 활동 부동산연계 • 지역붐 조성 및 부동산 연계로 부동산 자체 보유고객 확보 M.G.M • 지역정서 및 상품특성을 고려하여 지역 밀착형 마케팅 실시 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 분양 전략 – 상세계획 계획 1. 전문가 들로 구성된 전화상담요원 투입.. 2. 상가에 대한 정보 숙지 및 상담계획.. 3. 전문상담요원 기존 Order 및 기존회사보유 Order 배분.. 4. 기존고객에 의한 홍보활동 시작 5. 관심고객들 체계적인 관리 후 사업설명회 초청 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 세부마켓팅 전략 사전 이미지 광고 잠재수요층에 저압적인 방법으로 상품 소구 투자포인트 집중 부각 및 테마가 있는 광고로 수요자의 관심유발 분양개시전 붐 조성을 통한 청약율의 제고 기획기사 및 기사화 광고 수요층에 대한 사전 정보제공 및 반응도 사전점검 사업지 주변 기획기사 사전발굴 수요층의 청약유도 부동산 시장 동향기사(현황분석 및 전망) 사업주체에 대한 신뢰도 홍보 및 구축 상가 계약시 중점 확인사항 / 유의사항 소개 분양 Merit 직접 파악후 조기분양 완료 사전발굴 수요층의 계약유도 동일수급권내 확보된 수요층의 계약유도 사전 발굴된 수요층의 관리 및 계약준비활동 발굴 수요층 리스트 업후. D/M, T/M등 사전 Direct Maketing 활동 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 세부마켓팅 전략 사전홍보활동 및 이전/잠재수요의 자극을 통한 수요층의 발굴활동 IN/OUT Bound T/M 을 통한 긍정적 반응고객에 집중적 D/M실시로 Direct Mail 관심도 자극 및 수요층 발굴 발송대상 – 당사보유고객 LIST, 수성구 주상복합 등 고급주택 거주자 배포내용물 – D/M용 미니 카달로그, 내용물의 차별화로 수령인의 호기심 자극 예상수요층에 대한 발굴 및 수요군의 시장수용성 조사를 통한 사전 수요층 발굴 Tele Marketing 긍정적 반응 고객을 대상으로 집중적인 공략!! [D/M과 연계] 주요대상 - 인근 재개발 조합원 및 상가 수요자 - 초기 이미지 광고 게재후 관심자 및 방문고객 - 당사 보유자료 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 세부마켓팅 전략 T/M, D/M, 전단배포, 방문객 List 등의 고객정보 확보 후 지속적 정보제공을 통한 설득 삽지배포 배포지역 - 1차 Boundary : 사업지를 포함한 연산동,해운대구 근처 재개발지구 일대 - 2차 Boundary : 연제구 중심으로 시내 중심가 및 연제구 부촌 배포 내용물 – 삽지배포용 홍보물 [신문삽지] 주변지역 가망고객에 대한 집중공략 3개조 편성을 통한 지역 밀착형 활동 전단배포 주요대상 - 사업지 부근 1개조 - 창원 인근 1개조 - 수도권 인근 1개조 배포내용물 – 미니카달로그 및 전단지 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 세부마켓팅 전략 지역적 붐조성 및 각 부동산과 연계하여 상호보완적인 협력관계 유지 부동산업소 방문고객에게 사업지의 긍정적인 면 소개로 청약 및 계약 유도 부동산 연계작업 활동방법 – 부동산업소를 통해 M/H유도후 계약체결 => 소정의 리베이트 지급 협력대상 – 사업지 주변의 부동산 업소 신규계약자에 대한 M. G. M[Member get Member] 의 실시로 초기분양율 극대화 실현 M.G.M 사업지의 정보 제공을 통한 계약자의 연고자의 대한 적극적 계약 권유 및 유도 실시방법 – 사업지의 사업성과 환급성에 대한 홍보 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 사전영업 방안 가. 연제구 최첨단 아파트단지 시설임을 강조!! [랜드마크 강조!!] 나. 구전(口傳)분양 유도 – 주변 실제 소비계층에 입소문 유발. 다. 실수요자와 투자수요를 철저히 구분하여 사전 영업시에도 다른 전략 구사 라. 상담 및 M/H 개관식 예약 DB 구축. 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 영업사원 운영계획 [단 위 : 명] 도우미 영업부 구분 Unit 안 내 모형 도 T/M 상담사 상황실 주차 외부 영업 관 리 디자 이너 설계 경비 청 소 계 인원 수 5 3 1 3 15 2 2 2 2 1 1 1 2 40 사전 계획이므로 변경될 수 있음!!! 5장. 분양 전략 3. 분양 전략 직원교육 프로그램 가. 경쟁 타사 견학 장ㆍ단점 분석. 나. 사업지 분석. (상품개발 후 주변여건분석) 다. 호텔 VIP 접대 교육 실시. 라. 상대방의 성향에 맞춘 브리핑 교육[실수요자,투자자 등] 마. 설계 및 구조, 인테리어, 외관 익스테리어 등 관계처에서 설명 교육. 5장. 분양 전략 4. 분양율 산정 # 철저한 사전영업으로 분양시작일로 한달 이내에 분양 40%완수, 4개월 내에 100%분양 완료 * D-10 - 철저한 사전영업 단계(DB관리 및 단계별 DM 실시 및 Field 정보공유.협의) * D Day - M/H 운영 ,확실한 고객관리 * D+30 - 단계적 분양전략 및 체계적 고객관리(전문상담요원 투입으로 목표치 달성) * D+60 - 고객압축.우수가망고객 지속적 홍보/관리 * D+90 - 계약자 사후관리 MGM 계약 (잔여세대) 유도 * D+120- 고객압축.우수가망고객 지속적 홍보/관리,계약자 사후관리MGM 계약(잔여세대)유도 40% 40% 35% 30% 30% 25% 20% 100%분양완료 사전수요 20% 15% 10% 5% 0% D-Day 사 전 수 요 D+30 D+60 15% 15% D+90 D+120 6장 . 종합분석 1. 분양가 분석 2. 종합분석 6장. 종합 분석 1. 분양가 분석 공격적 분양가 안정적 분양가 소극적 분양가 평당 : 1,100~1,200 만원 평당 : 950~1,050 만원 평당 : 850~900 만원 [38평 환산시 : 36,800~45,600만원] [38평 환산시 : 36000~40,400 만원] [38평 환산시 : 36,000~38,400 만원] 현재 주변에 프리미엄이 붙은 아파트 가격!! 향후 프리미엄 미지수!! 현재 주변 시세와 비슷한 가 격 적정가격대로 사료!! 안정적 분양가보다 낮은 가 격임! 차별화 효과는 크게 기대하 기 힘듬 소극적 분양가는 낮은 가격에 비해 분양촉진 효과는 크지 않을 것으로 판단됨!! 안정적 분양가인 950 –1,150만원대으로 분양하는 것이 사업성 측면과 분양성 측면 양쪽 모두를 고려하여 적정한 가격대라고 사료됨! 6장. 종합 분석 2. 종합 분석 긍정적 요소 대규모 도시개발계획 추진으로 개발잠재력이 풍부한 지역 부산의 심장이라고 할 수 있는 수영구에서도 중심적 입지!! 지하철3호선 인접 프리미엄과 함께 기존에 구축되어 있던 인프라의 충분한 활용 가능!! 부정적 요소 주거환경개선사업 추진장기화로 인한 리스크 정부의 지속적인 규제강화⇒ 부동산 시장 의 냉각 Key Factor 극복요소 도출 부정적인 요소 최소화 방안 도출 부산에서도 심장과 같은 입지조건!! 지하철 3호선으로 지속적인 프리미엄 상승 효과 기대!! 수성 4호교의 개통으로 교통의 중심지로 프리미엄 상승 효과 기대!! 현재 보상문제,교통평가 등 사업진행에 저해요소들은 모두 제거된 상태! 상대적으로 낮은 분양가 정책으로 조기에 분양 완료시 프리미엄 예상!! 부산 최고.최첨단의 고품격 아파트를 건설하여 조기분양 완료를 목표로 함!! 감사합니다