Transcript 보상실무(김한식)

공익사업 시행을 위한
손실보상제도
한국토지주택공사
보상기획단장
김한식
Contents
1
손실보상 개요
2
손실보상의 종류 및 기준
3
이주대책 및 생활대책
4
손실보상 방식
5
피보상자 권리구제
1. 손실보상 개요
재산권 보호
[ 대한민국 헌법 제23조 ]
 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.
 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.
 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은
법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.
「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제정
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1. 손실보상 개요
보상법제 연혁
구분
제정
비고
조선토지수용령
1911. 4
-군용시설을 위하여 강제적으로 토지 등을
신속하게 수용
토지수용법
1962. 1
-공익사업에 필요한 토지의 수용/사용을 규정
-공공복리의 증진과 사유재산권의 보장/조절
공공용지의 취득 및
손실보상에 관한 특례법
1975.12
-공익사업에 필요한 토지를 협의매수 하는
기준 및 절차 마련
공익사업을 위한
토지 등의 취득 및
보상에 관한 법률
2002. 2
-공공목적 토지취득법제의 이원화 체계 통합
-수용절차 및 보상의 법적 예측성 보장
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1. 손실보상 개요
손실보상 원칙
[ 시행자 보상 ]
 소유자가 입은 손실은 사업시행자가 보상
[ 사전보상/현금보상 ]
 공사 착수 이전 소유자에게 보상금 전액(현금) 지급
[ 개인별 보상 ]
 개인별로 보상액을 산정하여 보상
[ 사업시행이익과 상계 금지 ]
 사업시행으로 잔여지 가격이 증가해도 그 이익과 상계할 수 없음
[ 개발이익 배제 ]
 당해사업으로 토지 등 가격이 변동하여도 이를 보상액 산정에 고려치 않음
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1. 손실보상 개요
손실보상 절차
기본조사
보상계획
공고
감정평가
(불복)
행정소송
보상액
산정
(불복)
이의재결
손실보상
협의
(불성립)
수용재결
(성립)
계약체결
보상금 지급
(60일 이내 바로 신청 가능)
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1. 손실보상 개요
손실보상제도 동향
[ 공공개발사업 추진여건 ]
 2014년 9.1 부동산대책의 일환으로 신도시 개발 근간이 되었던 택지개발
촉진법을 폐지하고 2017년까지 대규모 공공택지 지정을 중단
 과거의 양적 팽창이나 외곽 확산 위주의 도시정책에서 쇠퇴한 기성 시가지
위주로 도시정책을 전환하는 도시재생지원정책 기대
[ 제도운영 방향 ]
 토지보상법 적용범위 명확화 및 보상대상자 지위 안정화
 보상협의 절차 개선 및 보상방식의 다양화
 피보상자들의 사전, 사후적 권리 구제 및 의견수렴 강화
 새로운 권리유형(권리금 등)에 대한 보상, 보상가 현실화 등 제도 개선
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2. 손실보상의 종류 및 기준
손실보상의 종류
피침해권익
구분
토지보상
재산권
토지 외
재산권 보상
부대적 손실
보상
비재산권
주거용건축물
내용
보상액 산정
취득하는 토지
일반토지
감정평가
사용하는 토지
일반사용, 공간사용
감정평가
잔여지
가치하락분, 매수
감정평가
토지소유권외 권리
지상권 등
감정평가
건축물 등
건축물, 공작물, 수목 등
감정평가
기타권리
광업권, 어업권
감정평가
동산 이전비
감정평가
실비변상
이사비
영업손실, 축산업손실
日失 손실
농업손실, 휴직/실직
이주대책, 주거이전비
이농비, 이어비
시행자 산정
감정평가
시행자 산정
시행자 산정
시행자 산정
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2. 손실보상의 종류 및 기준
토지
(객관적 평가기준) 일반적 이용방법에 따른 객관적 상황을 기준으로 평가
☞ 소유자의 주관적 가치, 특별한 용도 사용 등은 고려하지 않음
(현황기준평가) 가격시점상 현실적 이용상황에 따라 평가
☞ 일시적 이용상황, 불법형질변경 토지 예외
(나지상정평가) 지장물이 없는 토지의 나지 상태를 기준으로 평가
(공시지가 기준) 표준지 공시지가를 기준으로 평가
(개발이익 배제) 당해 공익사업으로 인한 토지 등의 가격변동 고려하지 않음
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2. 손실보상의 종류 및 기준
토지
 토지보상액= ①비교표준지 공시지가 × ②시점수정 × ③지역요인비교
× ④개별요인비교 × ⑤기타요인보정치
① (비교표준지 공시지가) 사업인정고시 전 공시지가 선택
② (시점수정) 공시지가 시점부터 보상 시점까지 가격변동을 지가변동률로 보정
③ (지역요인비교) 인근지역 비교표준지가 없는 경우 비교
④ (개별요인비교) 표준지와 평가대상토지의 접면도로, 교통, 형상 등 비교
⑤ (기타요인보정치) 평가토지의 인근지역 보상평가 선례를 참작하여 공시지
가와 실거래가와의 괴리를 보정
(잔여지 매수) 토지의 일부가 편입됨에 따라 잔여지를 종래의 목적이나
용도에 따라 사용하는 것이 현저하게 곤란하여 토지 소유자가 잔여지 매수를
청구할 경우 잔여지 판단기준에 따라 매수 결정
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2. 손실보상의 종류 및 기준
지장물
(지장물) 건축물, 공작물, 수목, 농작물 중 당해 공익사업 수행을 위하여
직접 필요하지 아니한 물건
(이전비 보상 원칙) 이전에 필요한 비용으로 보상함을 원칙
☞ 이전이 어려운 경우, 이전비가 취득비를 넘는 경우 등은 취득비로 보상
(건축물) 원가법으로 평가하는 것이 원칙이나, 주거용 건축물의 경우
거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법 평가금액보다 클 경우
거래사례비교법으로 평가
(수목) 과수, 관상수 등이 평가대상이며 임야 상의 자연수목은 토지평가시
토지보상 금액에 반영되므로 따로 보상하지 아니함
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2. 손실보상의 종류 및 기준
영업손실
(보상대상) 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 적법한 허가 등을
받아 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업
(휴업보상) 휴업기간(최대 4개월)의 영업이익에 영업시설, 상품 이전비용 및
부대비용 등을 합한 금액으로 보상
(폐업보상) 2년간 영업이익에 영업용 고정자산, 원재료, 제품 및 상품 등의
매각손실액을 더한 금액으로 평가
☞ 폐업보상은 영업의 특수성으로 당해 또는 인접 시·군·구로 이전하여
영업할 수 없는 경우에 해당되나, 실제 사례는 드묾
(축산업 손실) 영업손실 보상 기준에 준하여 보상
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2. 손실보상의 종류 및 기준
농업손실
(보상 대상자) 공익사업에 편입되는 ‘농지’에서 영농을 하는 ‘농민’으로서
사업인정고시일 등 당시의 실제 경작자
(보상액 산정) 재배 무관하게 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물
수입의 직전 3년간 평균금액을 기준으로 2년분의 소득으로 보상
(’15년 4분기 기준, 단위:원/㎡)
경기도
3,549
전라북도
2,907
강원도
3,534
전라남도
2,798
충청북도
3,255
경상북도
4,115
충청남도
3,197
경상남도
4,166
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2. 손실보상의 종류 및 기준
주거이전비/이사비
(보상 대상자) 공익사업에 편입되는 주거용 건축물의 소유자 및 세입자로서
다른 지역으로 이주하게 되는 자
-거주자들의 조기이주 독려를 위하여 가구원수를 기준으로
주거이전비
주거이전비 지급
-통계청이 발표하는 도시근로자가구 월 가계지출비 를 기준으로
건축물 소유자는 2개월분, 세입자는 4개월분 지급
- 토지등의 취득 또는 사용에 따라 이전해야 하는 주택 내의
이사비
동산 이전에 소용되는 비용 지급
- 주택면적에 따라 이사비 산정
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3. 이주대책 및 생활대책
이주대책
(대상자) 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의
근거를 상실하게 되는 건축물 소유자로서 기준일 이전부터 가옥을 소유하고
거주한 자
이주자 택지
- 해당 사업지구나 인근 지역에 이주자들이 정착할 수 있는
택지를 조성하여 이주대책 대상자들에게 원가로 제공
- 제공토지면적 : 165~265㎡
이주자 주택
- 해당 사업지구나 인근 지역에 건설된 아파트를 이주대책
대상자들에게 분양가 이하로 제공
- 제공주택면적 : 85㎡ 이하
이주 정착금
- 이주자 택지, 이주자 주택을 제공하는 것이 불가능한 경우,
이주대책 대상자들이 원하는 경우 이주정착금 제공
- 주거용 건축물 평가액의 30%(최대 12백만원)
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3. 이주대책 및 생활대책
생활대책
(대상자) 공익사업의 시행으로 생업을 상실한 자로서, 기준일 이전부터
보상계약체결일 또는 수용재결일까지 사업지구 안에서 영업(농업, 축산업
등을 포함)을 하고 보상을 받은 자
영업자
-기준일 이전부터 영업 등을 행한 자로서
영업보상을 받은 자
영농자
-기준일 이전부터 당해 지역에 거주하고 농지
4,000㎡ 이상을 경작하여 농업보상을 받은 자
시설채소농
및 화훼농
축산업
-기준일 이전부터 시설채소 또는 화훼를 1,000㎡
이상 경작하여 농업보상을 받은 자
상가부지
20~27㎡
-기준일 이전부터 축산법에 따라 등록하고
축산업을 영위하여 축산보상을 받은 자 등
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3. 손실보상 방식
유형
(현금보상) ‘공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제63조에
의거 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 현금보상이 원칙
(채권보상) 부재지주의 경우 1억원은 현금으로 지급하고, 초과금액은 사업
시행자가 발행하는 채권으로 지급
☞ 토지 보상금만 해당되며 그 외의 보상금은 모두 현금으로 지급
(대토보상) 토지소유자가 원하는 경우 토지 보상금을 현금으로 지급하는
대신 당해 사업의 시행으로 조성된 토지로 보상
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4. 피보상자 권리구제
절차
손실보상
협의요청
협의
계약체결
성립
보상금 지급
(60일이내 바로 신청 가능)
불성립
수용재결
보상금
지급/공탁
불복
(30일이내
신청)
이의재결
불복
(30일이내
신청)
행정소송
증액 보상금
지급/공탁
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4. 피보상자 권리구제
수용재결
공익사업 시행을 위해 토지 등을 매수할 때 시행자와 소유자 간 협의가
성립되지 아니한 경우 법에 따라 국가공권력의 강제매입인 수용이라는
절차를 거침. 이때 토지수용위원회가 제3자의 입장에서 행정처분을 내리는
것이 재결
일반적으로 재결신청은 시행자만이 신청할 수 있으며 소유자는 재결신청을
시행자에게 청구할 수 있음
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4. 피보상자 권리구제
재결에 대한 불복
(이의재결) 수용재결에 대하여 이의가 있는 시행자나 소유자는 재결서
정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청 가능
(행정소송) 시행자 또는 소유자는 재결에 대하여 불복이 있을 때에는
수용재결서 정본을 받은 날부터 60일 이내에, 이의재결을 거친 때에는 이의
재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 행정소송 제기 가능
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감사합니다