Transcript 베트남 투자관련 법체계
대베트남 외국인 투자시 토지관련 법제의 이해
2007. 9. 13 법무법인 우현지산 베트남법연구소 소장 미국변호사 이경천 [email protected]
목 차 I. 베트남 투자 환경 및 부동산 관련 법규 II. 토지법과 시행령
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부동산투자 환경의 개선
WTO가입(2007년 1월) 투자관련법 및 부동산관련법의 개정 정치사회 안정과 높은 경제 성장 속도 제조, 건설업 비중의 확대 성장 잠재력: 인구, 자원, 교육 중, 장기적 투자의 확대 법무법인 우현지산 3
베트남 한국 투자 현황
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베트남으로 가야 할 것 인가?
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부동산 시장의 특성
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부동산 시장의 양극화
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베트남 개발 프로젝트
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부동산 개발 절차(인허가단계)
시장 조사 투자정책 수립. 100% 단독 vs. 합작(JVC) 결정 부지 선정, JVC 파트너 선정.
가 설계, MOU 체결.
기본 설계, JVC 계약서 작성 투자승인 신청 및 허가 상세 설계.
사업 계획서 작성 (합작회사) 법인 설립, 자본금 납입, 조직 구성.
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부동산 개발절차(토지확보단계)
9. 토지 사용권 취득.
- 반드시 토지 사용권 기간 확인 - 계약서 공증, - 지적도 확인.
10. 토지수용 및 보상 법무법인 우현지산 10
부동산 개발절차(건설공사단계)
11. 건축허가, 소방허가, 환경허가 신청 준비 12. 건축허가 신청: 건축부서 13. 건축국에서 결재 후 인민위원회에 의견서 제출 및 이첩 14. 인민 위원회에서 건축허가 발급 15. 건설공사 도급계약 체결 16. 감리계약 체결 17. 착공 법무법인 우현지산 11
부동산 개발절차(분양 또는 임대단계)
18. 분양정책 수립.
19. 분양 대행사 선정.
20. 모델 하우스 가설물 건축허가 21. 분양 22. 사용 검사 23. 건물 소유권 등록 24. 건물 소유권 이전 등록 25. 입주 26. 관리 법무법인 우현지산 12
베트남 부동산 투자 관련 법규
부동산 투자에 관한 법률로서 3가지 관련법규로 분류할 수 있다.
1. 부동산 관련 법규 - 토지법 Law on Land - 주택법 Law on Residential Housing - 부동산사업법 Law on Real Estate Business 2. 건설 및 입찰 관련 법규 - 건설법 Law on Construction - 입찰법 Law on Tendering 3. 외국인투자회사 설립 관련 법규 - 투자법 Law on Investment - 회사법 Law on Enterprise 법무법인 우현지산 13
베트남 법령체계
헌법(Constitution) 법률(Law) 법령(Ordinance) 명령(Order) 시행령(의정, Decree) 지시(Directive) 시행규칙(통자, Circular) 의결(Resolution) 결정(Decision) 법무법인 우현지산 14
베트남 법령 우선순위
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베트남의 부동산
토지 - 국가(전 인민)소유.
- 법인 및 개인은 토지사용권(Land Use Right) - 내국인 토지사용권 소유 - 외국인 토지사용권 임차(임차료 일시 지불, 연간지불) 주택(Residential Housing) 토지에 구축된 건물(Construction Works) - 건물 - 공장 이에 고정된 기타 자산(정착물) 부동산 거래행위 법무법인 우현지산 16
토지제도의 기본원칙
토지소유자(제5조) - 토지는 국가(State)를 대표자(representative)로 하는 전체 인민(entire people)에게 속한다.(제1항) - 국가는 토지할당(allocation), 토지임대(lease), 현재 안정적으로 토지를 사용하고 있는 사람들의 권리 인정(recognition) 등의 형태로 토지사용권 (land use rights) 을 토지사용자(land users)에게 부여 (grant)하고, 토지사용자들의 권리(rights)와 의무 (obligations)를 규정한다.(제4항) 토지사용자 - 토지사용자(제9조) - 투자에 관한 법에 따라 국가로부터 토지를 임차한 베트남내의 외국인 투자기관 또 는 개인은 토지사용자이다. (제9조 제7항) - 국가는 토지사용자들에게 토지사용권증서를 교부한다.(제10조 1항) 토지사용권증서(제48조) - 토지사용권증서는 자원환경부가 발급한다.(제2항) - 토지사용권증서는 모든 토지구획지마다 발급된다.(제3항) - 토지사용권 이전시, 토지사용권 양수인은 이 법령에 따라 토지사용권증서를 인도받 아야 한다.(제4항) 법무법인 우현지산 17
토지사용권
토지소유권(Land Ownership): 전 인민의 소유. 국가가 관리 토지사용권(Land Use Right: LUR): - 할당(allotment): 토지사용료(land use fee) -> 무상 vs. 유상 - 임대(lease): 토지임대료(land rent) -> 일시불 vs.연불 토지사용권증서(Certificate of LUR) - Red Book - Blue Book - Pink Book 토지사용구상(Zoning,10년)->토지사용계획(Planning, 5년) 외국기업의 토지사용권 확보 방안 - 국가로부터 장기 임대 - 합작법인의 베트남파트너의 토지소유권 현물출자 법무법인 우현지산 18
토지사용권을 소유한 내국인
토지사용권증명서 교부 및 변경 토지사용권 매매 토지사용권 상속 토지사용권 담보제공 토지사용권 기업에 지분출자 법무법인 우현지산 19
토지사용권을 임차한 외국인
임대 형태로 정부로부터 토지사용권을 받아 토 지를 이용할 수 있음.
투자법에 따라, 국가로부터 토지를 임차한 베트 남 내의 외국인 투자기관 또는 개인은 토지를 사 용할 수 있음.
토지임대료는 연불 또는 일시불로 낼 수 있음.
일시불로 낸 경우: 토지사용권과 그 에 맞물린 자산(공장)을 양도(assign), 임대(lease), 현물 출자(contribute to do business) 할 수 있음 법무법인 우현지산 20
임차료 연간지불 vs. 일시불
임차료 연간지불 (Land Lease with Payment of Annual Rent) 1. 토지에 맞물린 자산(예: 공장)을 담 보로 베트남에 등록된 신용기관으로부 터 자본창출 2. 토지에 맞물린 자산(예: 공장) 매매 3. 주택개발허가를 득한 경우, 주거용 주택 임대 임차료 일시불 (Land Lease with One-off Payment for the Entire Lease Term) 1. 토지사용권 및 토지에 맞물린 자산 (예: 공장)을 담보로 베트남에 등록된 신용기관으로부터 자본창출 2. 토지사용권 양도 및 토지에 맞물린 자산(예: 공장) 매매 3. 주택개발허가를 득한 경우, 주거용 주택 판매 또는 임대 4. 토지사용권, 토지에 맞물린 자산의 임대(임대기간 동안) 법무법인 우현지산 21
주택법
주택: 가정, 개인이 거주 및 생활활동을 하기 위 한 목적의 건축물 토지사용권증서와 별도로 ‘주택소유권증 서’(house ownership certificate), 토지사용권 자와 주택소유자가 같은 경우 의 ‘토지소유권증 서 및 주택소유권증명서’(house ownership and residential land use right certificate) 외국인 소유: 원칙적으로 불가능. 주택건설 허가 를 받은 외국투자자(임대용)인 경우 예외 외국인 임대: 3개월 이상 입국허가를 받은 경우 가능.
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건설법
베트남에서 건설행위에 하는 것에 대한 전반적인 규정 건설행위에 투자하고 관여하는 국내기업, 외국기업, 개인의 권리와 의무에 대해서 규정하고 있다.
외국 건설회사의 건설행위 법적 지위 보유 형태 합작(Joint Venture)기업, 100% 단독기업 허가서 투자승인서 - certificate of investment - 투자법 - MPI 또는 DPI 미보유 운영 여러 건설프로젝트에서 건 설업 영위 대표사무소,연락 사무소,아무것도 없음 건설업허가증 Contractor ’ s permit 건설법 MPC 또는 지방건 설국 계약한 공사에 한해 건설. 각각의 프로젝트마다 승인 현지파트너와 파트너쉽 체결 또는 1개사 이상 국내 기업에 하청 대표사무소 설치 법무법인 우현지산 23
부동산사업법
부동산사업은 투자법상 조건부(Conditional)투자분야 투자형태 및 투자장소에 대한 정부의 규제 종류: 부동산업과 부동산서비스업 외국인의 부동산업: 판매, 임대 목적 주택, 건물의 건설 투자 - 판매용 주택건설 - 임대용 주택건설 - 업무용 빌딩 건설 - 상업용 빌딩 건설 - 호텔, 골프장, 리조트 건설 - 산업용 공단 및 공장 건설 부동산서비스업 아직 구체적인 시행령이 제정되지 않은 상태임 법무법인 우현지산 24
토지법 제•개정 과정
1987 토지법을 신규로 제정 - 1986년 도이머이 정책 이후 - 자본주의 시장경제 요소를 도입 - 토지에 대한 소유권 및 사용권의 법적 규제 - 토지 권리자(국가와 토지사용자)에 대한 법적 권리와 의무 1993년 전면개정, 1998년과 2001년 일부 개정 2003.11.26 전면 개정(2004.7.1부터 시행) 국가의 토지소유 원칙이라는 제약 속에서도 시장경제에 부합하는 토지사용을 위한 법적 체제를 만들기 위해, 토 지소유와 사용에 관련하여 많은 법과 규정들이 도이모 이 정책 이후 지속적으로 제정되어 오고 있다.
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주요 토지법 시행령(Decree)
181-2004 : 토지법시행에 관한 정부의정서 ( ‘ Decree 181 ’ ) 17-2006 토지법 시행에 관한 수개의 의정서(및 국영회사의 주식회사로의 변경에 관한 187번 정부의정서) 일부 조항 수정 및 보충에 관한 정 부의정서 ( ‘ Decree 17 ’ ) 84-2007 토지사용권증서의 교부, 토지회수, 토 지사용권의 행사, 토지보상 명령 및 절차, 국가 에 의한 토지회수 지원 및 이주정착, 토지관련 분쟁의 해결에 관한 추가 규정에 관한 정부의정 서( ‘ Decree 84 ’ ) 법무법인 우현지산 26
기타 Decree
123-2007 토지종류별 토지가격 및 기준가격표 확정방법에 관한 정부의정서 188-2004의 일부 수정 정부의정서 13-2006 국가가 무상 교부한 단체의 토지재산가치 계산을 위한 토지사용권 가치 확정에 관한 정부의정서 142-2005 토지임대료, 공유수면 임대료 징수에 관한 정부의 정서 198-2004 토지사용료 징수에 관한 정부의정서 197-2004 국가가 토지 회수시 보상, 지원 및 이주 정착에 관 한 정부의정서 188-2004: 토지종류별 토지가격 및 기준가격표 확정방법에 관한 정부의정서 182-2004: 토지법 위반에 따는 행정 처벌에 관한 정부의정 서 164-2004 : 판결문시행 보장을 위한 토지사용권 경매에 관 한 정부의정서 법무법인 우현지산 27
토지법의 체계
일반규정 (§1~§15) 토지에 대한 국가의 권리와 관리 (§16~§65) 토지종류별 사용체계 (§66~§104) 토지사용자의 권리와 의무 (§105~§121) 토지사용 절차 (§122~§131) 토지분쟁 해결절차 (§132~§144) 시행규정 (§145~§146) 법무법인 우현지산 28
제1장 일반규정, 제7장 시행규정 규정의 범위 (§1) 적용 대상 (§2) 법의 적용 (§3) 용어 정의 (§4) 토지소유 (§5) 토지에 관한 국가의 관리 (§6) 토지 관리를 위한 국가기관별 역할 (§7) 베트남조국전선 과 그 구성기관, 시민의 권리와 책임 (§8) 토지사용자 (§9) 토지사용자를 위한 보장 (§10) 토지사용 원칙 (§11) 토지에 대한 투자 장려 (§12) 토지의 분류 (§13) 토지분류를 결정짓는 기준 (§14) 금지되는 행위 (§15) 시행일 (§145) 시행지침 (§146) 법무법인 우현지산 29
제2장: 토지에 대한 국가의 권리와 관리
행정경계문서와 토지 관련 지도의 작성 및 관리 (§16~§20) 토지사용 구상 및 계획 (§21~§30) 토지의 할당, 임대, 사용목적의 변경 (§31~§37) 토지회수 (§38~§45) 토지사용권의 등록, 토지장부의 작성 및 관리, 토지사용 권증서의 교부와 토지 통계, 조사 (§46~§53) 토지와 토지가치에 관련된 재정적 사항 (§54~§60) 부동산시장에서의 토지사용권 (§61~§63) 토지관리기관의 조직 (§64~§65) 법무법인 우현지산 30
제1절 행정경계문서와 토지 관련 지도의 작성 및 관리 행정경계 (§16) 행정경계문서 (§17) 행정지도 (§18) 지적도 (§19) 토지사용현황도와 토지사용계획도 (§20) 법무법인 우현지산 31
제2절 토지사용 구상(Zoning) 및 계획(Planning) 토지사용 구상 및 계획의 구체화를 위한 원칙 (§21) 토지사용 구상 및 계획의 구체화를 위한 기초 (§22) 토지사용 구상, 계획의 내용 (§23) 토지사용 구상, 계획의 기간 (§24) 토지사용 구상, 계획의 구체화 (§25) 토지사용 구상, 계획에 관한 결정, 심사, 승인의 권한 (§26) 토지사용 구상, 계획의 조정 (§27) 토지사용 구상, 계획의 공고 (§28) 토지사용 구상, 계획의 시행 (§29) 방위와 안보의 목적을 위한 토지사용 구상, 계획 (§30) 법무법인 우현지산 32
제3절: 토지의 할당, 임대, 사용목적의 변경 (allocation of land, lease of land, conversion of land use purpose) 토지할당, 임대, 사용목적 변경을 위한 기초 (§31) 다른 사람이 사용중인 토지의 할당 또는 임대 (§32) 토지사용료가 없는 토지할당 (§33) 토지사용료가 있는 토지할당 (§34) 토지임대 (§35) 토지사용목적 변경 (§36) 토지할당, 임대, 사용목적 변경 관할기관 (§37) 법무법인 우현지산 33
제4절 토지회수
(land recovery) 토지회수의 경우 (§38) 방위, 안보, 국가의 이익, 공공의 이익 등의 목적 으로 사용하기 위한 토지의 회수 (§39) 경제개발(economic development)을 목적으로 사용하기 위한 토지의 회수 (§40) 토지의 회수와 회수된 토지기금의 관리 (§41) 회수된 토지와 관련된 사람을 위한 보상 (compensation)과 재정착(resettlement) (§42) 보상 없는 토지회수의 경우 (§43) 토지회수 관할기관 (§44) 토지의 강제사용 (§45) 법무법인 우현지산 34
제5절 토지사용권의 등록, 토지장부의 작성 및 관리, 토지 사용권증서의 교부와 토지 통계, 조사 토지사용권의 등록 (§46) 토지장부의 작성 및 관리 (§47) 토지사용권증서 (§48) 토지사용권증서가 교부되는 경우 (§49) 현재 토지를 사용하고 있는 가정, 개인 또는 주 민공동체에 토지사용권증서의 교부 (§50) 현재 토지를 사용하고 있는 기관이나 종교단체 에 대한 토지사용권증서의 교부 (§51) 토지사용권증서를 교부할 수 있는 관할기관 (§52) 토지통계와 조사 (§53) 법무법인 우현지산 35
제6절 토지 관련 재정 및 토지가격 토지로부터의 국가예산 세입 재원 (§54) 토지가격 (§55) 국가에 의해 규정된 토지가격 (§56) 토지가격 상담 (§57) 토지사용권 경매, 토지사용과 관련된 프로젝트 의 입찰 (§58) 토지사용세 징수없이 국가로부터 토지를 할당받 은 기관과 국유기업 자산으로서의 토지사용권 가치 (§59) 토지사용세 또는 임대료의 면제, 감경 (§60) 법무법인 우현지산 36
제7절 부동산시장에서의 토지사용권 제8절 토지관리기관의 조직 부동산 시장에 참여할 수 있는 토지 (§61) 토지사용권이 부동산시장에서 거래대상이 되기 위한 조건 (§62) 부동산시장에서의 토지관리 (§63) 토지관리기관 (§64) 지역공동체, 구, 군의 토지대장 공무원 (§65) 법무법인 우현지산 37
제3장 토지종류별 사용체계
토지사용기간 (§66~§69) 농경지 (§70~§82) 농경지가 아닌 토지 (§83~§102) 사용되지 않은 토지 (§103~§104) 법무법인 우현지산 38
제1절 토지사용기간
장기간 안정적으로 사용되는 토지 (§66) 사용기간이 한정된 토지 (§67) 토지사용목적이 변경되는 경우 토지사용 기간 (§68) 토지사용권 양도의 경우 토지사용기간 (§69) 법무법인 우현지산 39
제2절 농경지
농지의 할당량 (§70) 가정, 개인 또는 주민공동체에 의해 사용되는 농경지 (§71) 공공시설을 목적으로 사용되는 농경지 (§72) 경제조직, 해외거주 베트남인, 외국조직 이나 외국개인에 의해 사 용되는 농경지 (§73) 벼농사만을 위해 사용되는 농경지 (§74) 생산임업지 (§75) 임업지 보호 (§76) 특별사용 삼림지 (§77) 내륙수면과 함께 있는 토지 (§78) 해안 수면의 토지 (§79) 강가나 해안 충적지 (§80) 제염업 토지 (§81) 농장 경제에 사용되는 토지 (§82) 법무법인 우현지산 40
제3장 농경지가 아닌 토지(I)
농촌 거주지 (§83) 도시 거주지 (§84) 아파트단지를 위한 토지 (§85) 도시와 농촌 인구지역의 보급과 개발을 위한 토지 (§86) 현재 존재하는 정원, 연못이 있는 거주지의 결정 (§87) 특수기관의 사무실이나 설비를 위한 토지 (§88) 방어 또는 안보 목적을 위해 사용되는 토지 (§89) 산업단지 토지 (§90) 첨단산업단지 토지 (§91) 경제구역 토지 (§92) 생산과 사업진행 목적의 건설을 위한 토지사용 (§93) 법무법인 우현지산 41
제3장 농경지가 아닌 토지 (II)
광업활동을 위해 사용되는 토지 (§94) 건설용 자재 및 도기 제조를 위한 토지 (§95) 공공목적으로 사용되는 토지 (§96) 안전보호지대를 가진 공공시설 건설을 위한 토지 (§97) 역사적, 문화적 유적지, 유명한 경치가 있는 토지 (§98) 종교시설에 의해 사용되는 토지 (§99) 마을공동건물, 신전, 사당, 절, 성단, 조상숭배사당이 있 는 토지 (§100) 무덤, 묘지를 위한 토지 (§101) 강, 시냇가, 운하, 도랑, 개울, 특수 사용 수면지 (§102) 법무법인 우현지산 42
제4장 사용되지 않는 토지
사용되지 않는 토지의 관리 (§103) 사용되지 않는 토지의 사용 (§104) 법무법인 우현지산 43
제4장 토지사용자의 권리와 의무
토지사용자의 권리와 의무에 관한 일반조 항 (§105~§108) 경제조직의 토지사용에 관한 권리와 의무 (§109~§112) 가정, 개인 또는 주민공동체의 토지사용에 관한 권리와 의무 (§113~§117) 해외거주 베트남인 및 외국조직, 외국 개 인의 토지사용에 관한 권리와 의무 (§118~§121) 법무법인 우현지산 44
제1절 토지사용자의 권리와 의무에 대한 일반조항 토지사용자의 일반적인 권리 (§105) 교환, 양도, 임대, 재임대, 상속, 증여할 수 있는 권리와 저당, 보증, 자본출자할 수 있 는 권리, 국가가 회수하는 경우 보상을 받 을 수 있는 권리 (§106) 토지사용자의 일반적인 의무 (§107) 토지를 할당 또는 임대하는 형식을 선택할 수 있는 권리 (§108) 법무법인 우현지산 45
제2절 경제조직의 토지사용에 관한 권리와 의무 토지사용료를 납부하지 않고 국가로부터 토지를 할당 받은 경제조직의 권리와 의무 (§109) 토지사용료를 납부하고 국가로부터 토지를 할당 받은 경제조직의 권리와 의무 (§110) 임대된 토지를 사용하는 경제조직의 권리와 의 무 (§111) 토지사용권을 이전하거나 토지사용목적의 변경 을 허가 받은 경제조직의 권리와 의무 (§112) 법무법인 우현지산 46
제3절 가정, 개인 또는 주민공동체의 토지사용에 관한 권리와 의무 임대된 토지 외의 토지를 사용하는 가정이나 개 인의 권리와 의무 (§113) 임대된 토지를 사용하는 가정이나 개인이 권리 와 의무 (§114) 토지사용료나 임대료를 납부하지 않는 토지에서 부터 납부하는 토지로 토지사용목적을 변경하는 가정이나 개인의 권리와 의무 (§115) 국가기관이나 가정이 개인으로부터 토지를 차용 하였을 경우 (§116) 토지를 사용하는 종교기관이나 주민공동체의 권 리와 의무 (§117) 법무법인 우현지산 47
제4절 해외거주 베트남인 및 외국조직, 외국 개인 의 토지사용에 관한 권리와 의무 외교기능을 가진 외국조직의 권리와 의무 (§118) 베트남 내에서 투자프로젝트를 시행하기 위해 토지를 사용하는 해외거주 베트남인, 외국조직 과 개인의 권리와 의무 (§119) 산업단지, 첨단산업단지, 경제구역 내에서 토지 를 사용하는 해외거주 베트남인, 외국조직이나 개인의 권리와 의무 (§120) 베트남 내의 거주지 사용권과 관련된 주택구입 을 허가 받은 해외거주 베트남인이 권리와 의무 (§121) 법무법인 우현지산 48
제5장 토지 사용절차
토지할당, 임대 명령과 토지사용권 부여 절차 (§122) 현재 토지사용자 인정에 의한 토지사용권 부여 절차 (§123) 허가가 필요 없는 토지사용 목적 변경 등록 절차 (§124) 허가가 필요한 토지사용 목적 변경 등록 절차 (§125) 가정과 개인에 의한 토지사용권 교환절차 (§126) 토지사용권 양도 절차 (§127) 토지사용권 임대 또는 재임대 절차 (§128) 토지사용권 상속, 증여 절차 (§129) 토지사용권 저당권 또는 보증제공 등록절차 및 채무 청 산 절차 (§130) 토지사용권 자본출자 등록 및 해지 절차 (§131) 법무법인 우현지산 49
제6장 토지분쟁 해결 절차 토지사찰 (§132~§134) 토지에 관한 분쟁해결, 불만 및 고발 (§135~§139) 법규위반 처리 (§140~§144) 법무법인 우현지산 50
제1절 토지사찰 토지사찰 (§132) 토지사찰단과 사찰자의 권한과 책임 (§133) 사찰대상자의 권리와 의무 (§134) 법무법인 우현지산 51
제2절 토지에 관한 분쟁 해결, 불만 및 고발 토지분쟁의 조정 (§135) 토지분쟁 해결의 권한 (§136) 행정적 경계와 관련된 토지분쟁 해결 (§137) 토지 관련 불만의 해결 (§138) 토지관련 고발의 해결 (§139) 법무법인 우현지산 52
제3절 법규위반 처리 토지법규를 위반한 자의 처리 (§140) 토지법규를 위반한 관리자의 처리 (§141) 국가와 그 밖의 다른 사람에게 손해를 야기한 토 지법 위반의 처리 (§142) 토지관리와 사용에 관한 법규 위반의 처리와 탐 지, 방지, 정지에 있어서 각 인민위원회의 의장 의 책임 (§143) 각 토지 관리소의 소장, 관료, 직원과 행정적인 절차를 수행하는 명령의 위반에 대한 책임 있는 지역공동체, 구, 군, 구역의 토지 대장 관리들의 처리 (§144) 법무법인 우현지산 53
Decree 181/2004/ND-CP(I)
토지법시행에 관한 정부의정서 Decree providing for implementation of law on land 2004.10.29 제정 법무법인 우현지산 54
Decree 181/2004/ND-CP(II)
일반규정 (§1~§7) 토지행정과 토지관리 및 사용권 관리 기관 (§8~§11) 토지사용 구상 및 계획 (§12~§29) 토지할당, 토지임대, 토지사용목적 변경, 토지 회수 및 강제사용 (§30~§37) 토지사용권등록, 토지장부 작성 및 관리, 토지사 용권증서의 교부, 토지통계 및 조사(§38~§58) 부동산시장에서의 토지사용권 (§59~§67) 법무법인 우현지산 55
Decree 181/2004/ND-CP(III)
농경지 사용 체계 (§68~§77) 비농경지 사용체계 (§78~§94) 사용되지 않는 토지 관리 및 위탁사용 (§95~§97) 토지사용자의 권리와 의무 (§98~§115) 토지관리 및 사용에 대한 행정절차 (§116~§158) 토지관련 분쟁과 불만에 대한 해결 (§159~§165) 행정기관에 의한 토지법 위반 발견 및 처리 (§166~§182) 시행규정 (§183~§186) 법무법인 우현지산 56
제1장 일반규정
적용범위 및 적용대상 (§1) 토지사용시 책임지는 자 (§2) 할당 위탁된 토지관리를 책임지는 자 (§3) 토지사용자에 대한 기득권 보장 (§4) 국가의 토지행정을 위한 재원조달 (§5) 토지의 분류 (§6) 토지구획지(parcels of land)에 대한 결정 (§7) 법무법인 우현지산 57
제2장 토지행정과 토지관리 및 사용처리 기관 토지관리기관 (§8) 토지사용권등록소(land use right registration offices) (§9) 토지개발기금 관리기관 (§10) 토지관리 및 사용서비스 제공기관 (§11) 법무법인 우현지산 58
제3장 토지사용 구상 및 계획(I)
토지사용구상(zoning)의 내용 (§12) 토지사용계획(planning)의 내용 (§13) 촌급지역(communes, wards and townshis), 하이테크지 역, 경제자유지역에 대한 세부 토지사용구상 및 계획의 내 용 (§14) 토지사용구상 및 계획 작성 책임 (§15) 전 국토(whole country)에 대한 토지사용구상의 작성 및 변경 (§16) 전 국토에 대한 토지사용계획의 작성 및 변경 (§17) 세부토지사용구상에 대한 주민의견 청취 (§18) 성급지역(provinces and cities under central authority)에 대한 토지사용 구상 및 계획의 승인 (§19) 현급지역(districts, towns and provincial cities)에 대한 토지에 대한 토지사용 구상 및 계획의 승인 (§20) 법무법인 우현지산 59
제3장 토지사용 구상 및 계획(II)
도시개발지역 안의(within area zoned for urban development) 촌급지역에 대한 세부토지사용구상 및 계획에 대한 승인 (§21) 도시개발지역 밖의(outside area zoned for urban development) 촌급지역에 대한 세부토지사용구상 및 계획에 대한 승인 (§22) 하이테크지역 및 경제자유지역의 세부토지사용구상 및 계획의 승인 (§23) 국가안보 및 안전을 위한 토지사용구상 및 계획 (§24) 국가안보 및 안전을 위한 토지사용구상 및 계획의 승인 (§25) 토지사용구상, 토지사용계획, 세부토지사용구상, 세부토지사용 계획의 수정 (§26) 토지사용구상 및 계획의 공표 (§27) 토지사용구상 및 계획의 관리기관 (§28) 토지회수 또는 사용목적 변경의 토지사용구상 발표후 3년안에 실제적 토지회수 및 사용목적의 변경이 없는 경우 처리 (§29) 법무법인 우현지산 60
제4장 토지할당, 토지임대, 토지사용목적 변 경, 토지 회수 및 강제사용 토지할당, 토지임대, 토지사용목적 변경의 기초 (grounds) (§30) 토지할당, 토지임대, 토지사용목적변경 허가기관 (authority) (§31) 토지법 적용이전에 할당 또는 임대된 토지의 할당 또는 임대의 변경 허가 기관 (§32) 토지 할당 및 임대기간 (§33) 농경지로서 사용기간 연장, 사용기간이 만료된 토지의 사용연장 및 회수 (§34) 토지회수시 토지사용료, 토지임대료 및 토지위의 자산 처리 (§35) 토지회수 및 회수된 토지의 관리 긴급한 경우 토지의 강제사용 (§36) (§37) 법무법인 우현지산 61
제5장 토지사용권등록, 토지장부 작성 및 관리, 토지사용권증서의 교부, 토지통계 및 조사(I) 토지사용권 등록(registration) (§38) 토지사용권 등록 의무자 (§39) 토지장부(cadastral files) (§40) 토지사용권증서 (§41) 토지사용권증서의 수정 및 재발행 (§42) 토지사용권증서상 토지사용자 표기 (§43) 토지정착물(assets affixed to land)이 있는 경우의 토지 사용권증서 (§44) 정원이나 호수를 포함하고 있는 주거용 토지를 가정 또 는 개인이 사용하고 있는 경우 토지사용권증서의 교부 (§45) 아파트단지 또는 집합건물용 토지사용권증서의 교부 (§46) 법무법인 우현지산 62
제5장 토지사용권등록, 토지장부 작성 및 관리, 토지사용권증서의 교부, 토지통계 및 조사(II) 공동소유주택용 토지사용권증서 교부 (§47) 현재 토지를 사용하고 있는 가정 및 개인에 대한 토지사용권증서 교부 (§48) 농경지를 사용하고 있는 전문기관 및 정부소유기업에 대한 토지사용권증 서 교부 (§49) 농장용 토지사용권증서 교부 (§50) 정부청사 및 전무기관 설립을 위한 토지사용권 교부 (§51) 생산 및 사업목적을 위해 토지를 사용하고 있는 기업에 대한 토지사용권증 서 교부 (§52) 협동조합이 현재 사용하고 있는 토지에 대한 토지사용권증서 교부 유적지 등을 포함하고 있는 토지에 대한 토지사용권증서 교부 (§53) (§54) 현재 종교단체에서 사용하고 있는 토지에 대한 토지사용권증서 교부 토지사용권증서 교부 관할기관 (§56) (§55) 토지사용권증서상 사용목적 변경에 대한 관할기관 토지 통계(statistics) 및 조사(inventories) (§58) (§57) 법무법인 우현지산 63
제6장 부동산시장에서의 토지사용권
부동산시장 참여가 허가된 토지 (§59) 부동산시장에서의 토지사용권시장의 구성요소 토지사용권 경매가 가능한 경우 및 불가능한 경우 (§61) 토지사용권 경매와 기반시설 건설재원을 충당하기 위한 입찰 (§62) 국가소유기업의 주식화에 있어서 토지사용권 (§60) (§63) 토지사용권의 담보제공 등록 (§64) 임대, 저당설정, 보증제공 또는 자본출자된 토지회수에 따른 토지사용권 취급 (§65) 토지사용권 및 정착물 거래센터 (§66) 토지정보제공기관 (§67) 법무법인 우현지산 64
제7장~제9장 토지종류별 사용체계
제7장 농경지 사용 체계 (§68~§77) 제8장 비농경지 사용체계 (§78~§94) - 재외베트남인, 외국기업 또는 외국인에 의한 판매목적의 주거용 건물 건설투자에 관련된 토 지(제81조. 삭제) - 산업단지 토지(industrial zone land)(제84조) - 건설양도투자(BT) 및 건설운영양도투자(BOT) 토지(제87조) 제9장 사용되지 않는 토지 관리 및 위탁사용 (§95~§97) 법무법인 우현지산 65
제10장 토지사용자의 권리와 의무(I)
법무법인 우현지산 66
제10장 토지사용자의 권리와 의무(II)
가정이나 개인으로 임차한 토지를 갖고 있는 합작기업 이 100% 외국인 단독기업을 전환된 경우 (§108) 협동조합이 해산 또는 부도가 난 경우 토지사용권 (§109) 아파트단지 건설용 토지에 대한 토지사용권자의 권리 (§110) 토지사용권을 공동소유하고 있는 토지사용자 집단의 권 리와 의무 (§111) 국가가 가정이나 개인으로부터 토지를 빌리는 경우 (§112) 가정이나 개인이 다른 가정이나 개인으로부터 토지를 빌리거나 임차하는 경우 (§113) 토지를 빌리거나 임차, 대여 또는 임대한 조직 (§114) 토지사용권한과 의무를 수행하는 대표자 (§115) 법무법인 우현지산 67
Decree 17/2006/ND-CP(I)
토지법 시행에 관한 수개의 의정서 및 국영회사 의 주식회사로의 변경에 관한 187번 정부의정 서 일부 조항 수정 및 보충에 관한 정부의정서 Decree on amendment of and addition to a number of decrees implementing the law on land and to decree 187/2004/ND-CP of the government dated 16 November 2004 on conversion of state owned companies into shareholdings companies.
법무법인 우현지산 68
Decree 17/2006/ND-CP(II)
적용범위 (§1) Decree 181에 대한 수정 및 보완 (§2) Decree 182에 대한 수정 (§3) Decree 197에 대한 수정 및 보완 (§4) Decree 198에 대한 수정 및 보완 (§5) 시행규정 (§7) 법무법인 우현지산 69
Decree 84/2007/ND-CP(I)
토지사용권의 부여, 토지회수, 토지사용권의 행 사, 토지보상 명령 및 절차, 국가에 의한 토지회 수 지원 및 이주정착, 토지관련 분쟁의 해결에 관한 추가 규정에 관한 정부시행령 Additionally stipulating the grant of land use rights, order and procedure for compensation, support and resettlement upon land recovery by the state, and settlement of land related complaints 2007.5.25 공포, 2007.7.1 이후 시행 법무법인 우현지산 70
Decree 84/2007/ND-CP(III)
일반조항(§1~§2) 토지사용권 행사 및 증서의 교부에 관한 특별규정 (§3~§21) 토지사용권변경 취급에 관한 특별규정 (§22~§32) 국가에 의한 토지회수 및 보상, 지원에 관한 특별 규정 (§33~§48) 국가에 의한 토지회수, 보상, 지원 및 이주명령 및 절차 (§49~§62) 토지관련 분쟁해결에 대한 추가 규정 (§63~§65) 시행규정 (§66~§68) 법무법인 우현지산 71
Decree 84/2007/ND-CP(II)
일반규정 및 시행규정 - 2008.1.1 이후부터 오직 토지사용권증 서를 소유한 자(또는 2007.11.1 이전에 신청한 자)만이 토지사용권은 행사, 이전, 변경 등 제반 권리를 행사할 수 있다.
Circular No. 06/2007/TT-BTNMT guiding the implementation of a number of articles of the Government ’ s Decree No.84/2007/ND-CP of May 25,2007(2007.7.2 공포) 법무법인 우현지산 72
제1장 일반규정, 제7장 시행규정
적용범위 (§1) 적용대상 (§2) 토지사용권증서가 필요한 거래시한 (§66) 시행효과 (§67) 시행책임 (§68) 법무법인 우현지산 73
제2장 토지사용권 행사 및 증서 교부에 관한 특별규정(I) 토지법 제50조 4항에 따라 안정적으로 사용되고 있는 토지 (§3) 토지사용목적변경, 토지할당, 임대를 위한 증명서 및 허가를 위 한 서류제출시 필요한 재정능력을 결정하는 시기 (§4) 토지사용 부담에 대한 인식 (§5) 공공시설이 있는 토지의 토지사용목적 변경 절차 (§6) 혁명절차에 공헌한 자에 대한 토지사용 부담의 면제 및 감경 (§7) 농경지를 위한 토지사용권증서의 교부 (§8) 전원에서 농장 목적의 토지사용권증서의 교부 (§9) 취락 내지 종교목적의 토지사용권증서의 교부 (§10) 규정에 따르지 않은 상태로 토지사용권이 이전된 경우 토지사용 권 교부 (§11) 토지사용권 인도 전에 토지사용자가 사망한 경우 증명서 교부 (§12) 법무법인 우현지산 74
제2장 토지사용권 행사 및 증명서의 교부에 관한 특별규정(II) 거주지 목적 토지사용권증서이 첨부된 주택을 살 수 없는 외국인이 나 재외베트남인이 상속인이 된 경우에 증명서 교부 (§13) 토지법상 필요한 서류없이 1993.10.5 이전부터 토지를 사용하고 있는 가정 또는 개인을 위한 증명서 교부 (§14) 1993.10.5 이후 토지를 사용하고 있는 가정 또는 개인을 위한 증명 서 교부 (§15) 2004.7.1 이전 법적 권한 없이 토지사용료를 부담하고 사용하는 토 지사용자에 대한 증명서 교부 (§16) 최소면적으로의 분할 및 최소 면적보다 작은 경우 증명서 교부 (§17) 토지사용권 증서와 실제 면적이 다른 경우 증명서 교부 (§18) 토지 분할 또는 합병시 증명서 교부 (§19) 도시시설, 전원주택, 다른 목적의 생산, 산업지역으로 건설되고 있 는 프로젝트와 관련 토지증명서 교부 (§20) 불법으로 교부된 증명서의 회수 (§21) 법무법인 우현지산 75
제3장 토지사용권변경 취급에 관한 특별규정 국가로부터 연불로 임대료를 내고 토지를 임차한 자의 권리 (§22) 국내와 외국기업이 합작법인에서 100%단독기업으로 변경시 토지사용권 (§23) 국내기업으로부터 외국합작법인 또는 100%단독법인으로 사업권이 이전 될 때의 토지사용권 (§24) 주식화 진행중인 회사가 토지사용권을 현물출자하는 경우 처리 (§25) 조합원으로부터 토지사용권을 기여 받은 비농업용 협동조합이 국가로부터 임차형식으로 토지를 변경하는 경우 처리 (§26) 임대용주택을 건설하기 위하여 토지사용형태를 선택할 수 있는 권한 (§27) 투자프로젝트를 실행하기 위해 토지사용권을 인수한 경우 토지사용료의 납부 또는 토지임대료의 납부 방법을 선택할 수 있는 권한 (§28) 2004.7.1 이전 법에 따라 안정적 장기적 비농업용 토지의 토지사용기한 (§29) 비농업용 생산 및 사용목적으로 토지회수의 대가로 가정 또는 개인에게 할 당된 토지의 사용기한 (§29) 토지사용권 및 정착물의 저당설정 또는 보증제공에 대한 세부시행규정 (§31) 재외베트남인, 외국기업 또는 개인이 수행하는 판매 또는 임대목적 건설 프로젝트용 토지 (§32) 법무법인 우현지산 76
제4장 국가에 의한 토지회수 및 보상, 지원 에 관한 특별규정 (I) 성 경계지역에 인접한 토지의 회수 (§33) 중요한 개발계획, 주거지역, 도심내 상권개발 및 농촌주 거지역 개발을 위한 토지회수 (§34) 공통 토지사용계획이 적용되는 상업지역 건설을 위한 토지회수 (§35) 하이테크공단 또는 경제자유구역 관리위원회에 의해 재 할당 또는 임차되는 토지의 회수 (§36) 토지사용 기한내 또는 투자기간 허가기간내 사업이 착 수되지 않은 경우의 토지회수 (§37) 리급 공공펀드에 속한 농경지에 대한 토지회수 (§38) 현재 토지이용자가 토지 이전 및 임차 등을 할 권한이 없는 경우 토지의 회수 (§39) 투자자가 국가로 부터 사전허가를 받아 협의 보상을 진 행하였으나 합의에 이르지 못한 경우의 토지회수 (§40) 법무법인 우현지산 77
제4장 국가에 의한 토지회수 및 보상, 지원 에 관한 특별규정 (II) 국가에 의한 토지회수 대상이 아닌 토지소유자와 투자가간 의 협상에 있어서 인민위원회의 책임 (§41) 생산, 사업 또는 주거 건설목적의 투자계획을 위한 토지회 수의 경우 현재 토지를 사용하고 있는 자의 권한 (§42) 국가에 의한 토지회수시 주거용 토지에 인접한 농경지나 정원, 호수에 대한 지원 (§43) 1993.8.15 이전부터 토지사용증서 없이 사용된 토지의 회 수시의 보상 및 지원 (§44) 1993.8.15 이후부터 토지사용증서 없이 사용된 토지의 회 수시의 보상 및 지원 (§45) 2004.7.1이전부턴 토지사용권증서 없이 월권으로 토지를 사용한 사람에 대한 토지보상 및 지원 (§46) 토지관련 대장과 실제 면적이 다른 경우 토지 보상 및 지원 (§47) 국가에 의한 농경지 회수시 주거용 토지로의 보상 (§48) 법무법인 우현지산 78
제5장 국가에 의한 토지회수, 보상, 지원 및 이주명령 및 절차
토지회수 기준의 결정 및 공포 (§49) 회수대상지역의 토지서류의 작성 (§50) 보상, 지원, 이주정착에 대한 전반적 계획(overall plans)의 작성, 평가 및 승인 (§51) 토지보상의 통지 (§52) 토지보상 결정(decisions) (§53) 토지보상 결정에 대한 이의제기 해결 (§54) 토지보상 지역의 고시, 조사 및 확정 (§55) 보상, 지원, 이주정착 계획(plan) 작성, 평가 및 승인 (§56) 보상, 지원, 이주정착 계획의 공표 (§57) 보상금 지급, 지원자금 및 이주정착 (§58) 회수된 토지의 인도 기한 (§59) 강제 토지사용 (§60) 보상, 지원, 이주정착 결정, 강제 토지회수 결정에 대한 이의제기에 대 한 해결 (§61) 투자승인 기관과 분리된 보상, 지원, 이주정착 계획 (§62) 법무법인 우현지산 79
제6장 토지관련 분쟁해결에 대한 추가 규정 현급 인민위원회의 결정 및 행정행위에 대 한 분쟁 해결 명령
(§63)
성급 인민위원회의 결정 및 행정행위에 대 한 분쟁 해결 명령
(§64)
제63조 및 제64조에 해당되지 않는 결정 및 행정행위에 대한 분쟁 해결 명령
(§65)
법무법인 우현지산 80
Decree 123/2007/ND-CP
법무법인 우현지산 81
Decree 13/2006/ND-CP(I)
국가가 무상 교부한 단체의 토지재산가치 계산 을 위한 토지사용권 가치 확정에 관한 정부의정 서 The determination of land use right value inclusion in asset value of organizations allocated land by the state without collection of land use levy 일반규정 (§1~§3) 특별규정 (§4~§8) 시행기구 (§9~§15) 시행규정 (§16~§17) 법무법인 우현지산 82
Decree 142/2005/ND-CP(I)
토지임대료, 공유수면 임대료 징수에 관한 정부 의정서 Decree on collection of land rents and water surface rents 2005.11.14 제정 일반규정 (§1~§3) 특별규정 (§4~§12) 면제 또는 감경 (§13~§16) 징수와 지불 (§17~§23) 시행기관 (§24~§28) 법무법인 우현지산 83
Decree 198/2004/ND-CP(I)
토지사용료 징수에 관한 정부의정서 Decree on collection of land use levies 2004.12.3 제정 일반규정 (§1~§4) 특별규정 (§5~§10) 면제 및 감경 (§11~§13) 징수 및 송금 (§14~§17) 위반 및 불만 처리 (§18~§19) 시행규정 (§20~§22) 법무법인 우현지산 84
Decree 197/2004/ND-CP(I)
국가가 토지 회수시 보상, 지원 및 이주 정착에 관한 정 부의정서 Decree on compensation, support and resettlement when land is recovered by the state 2004.12.3 제정 일반규정 (§1~§5) 토지에 대한 보상 (§6~§17) 재산에 대한 보상 (§18~§26) 지원정책 (§27~§32) 이주정착 (§33~§38) 시행기관 (§39~§49) 시행규정 (§50~§51) 법무법인 우현지산 85
Decree 188/2004/ND-CP(I)
토지종류별 토지가격 및 기준가격표 확정방법에 관한 정부의정서 Decree on methods of determining land prices and assorted land price brackets 2004.11.16 제정 일반규정 (§1~§3) 토지가격 및 기준가격표 확정 방법 (§4~§7 지방의 토지종류별 가격산정 (§8~§15) 시행기관 (§16~§17) 법무법인 우현지산 86
Decree 182/2004/ND-CP(I)
토지법 위반에 따는 행정 처벌에 관한 정부의정 서 Decree on sanctioning of administrative violations in the land domain 2004.10.29 제정 일반규정 (§1~§8) 위반행위, 처벌 형태 및 수위 (§9~§21) 행정처벌 권한 (§22~§28) 행정처벌 절차 및 처벌결정의 집행 (§29~§31) 시행규정 (§32~§33) 법무법인 우현지산 87
Decree 164/2004/ND-CP(I)
판결문시행 보장을 위한 토지사용권 압류 및 경 매에 관한 정부의정서 Decree on distraint and auction of land use right to ensure the execution of judgment 2004.9.14 제정 일반규정 (§1~§8) 토지사용권 압류 (§9~§22) 토지사용권 경매 (§23~§29) 시행규정 (§30~§31) 법무법인 우현지산 88
Circumstance of promulgation The Land Law 2003 Real Estate market formed and operated disorderly. Land price was put at very high, unreality.
Land laws 1993, 1998, and 2001 failed to control.
The core mission of Land Law 2003: cut down land fever, put land price in reality of its value, keep the Real Estate market in order .
[ Some notes ]
The peak of land price in Hanoi market during the year 2002: 15,000 USD per square meter
Most of important new regulations stipulated at Chapter IV of the Land Law 2003.
The land law 2003 succeeded in cutting down the land fever by regulations that to transfer land projects, it must be attached with construction projects as approved by competent state authorities.
법무법인 우현지산 89
Real Estate business in The Land Law 2003 The Land Law 2003 provides regulations on land use right (LUR) in Real Estate Market.
Regulations on transactions of LUR such as rights to transfer, lease, inherence, mortgage, exchange, etc. All land is owned by the people, represented by State. Regulations on powers and responsibilities of State administrations; But the law does not s of LUR business. provide regulations on activitie 법무법인 우현지산 90
Land prices Land law 2003 tries to set land prices based on actual market value
Land price decided by State (People’s Committee of provinces or Central Cities) (Art. 55 ) decided by Auctions of LURs or Tendering for Projects using land. The price of winner must higher than State price decided by Agreements between land users and concerned persons when transfer, lease, sublease, contribute LURs Land price
is the amount of money for a land area unit prescribed by the State or formed in a transaction relating to land use rights (Article 4.23).
[ Some notes in case land price is decided by State (Art. 56) ]
The land price is announced to the public every year on 1 st of January. This price will be based to calculate taxes on land, land use fees, land lease, etc related to State.
법무법인 우현지산 91
Conditions to carry out the transactions Article 106 of the Land Law 2003.
Have a certificate of land use rights; The land is not the subject of a dispute; The land is within the duration of using; The LUR has not been attached in order to guarantee execution of a judgment;
법무법인 우현지산
Exercise the right to exchange, transfer, allocate, lease, sub lease, bequeath and donate LURs; to mortgage, guarantee and contribute capital using LURs
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Rights and obligations of foreign land users in Vietnam The law extended rights of foreign land users to LURs: transfer, sub-lease, mortgage, guaranty, contribute LURs and assets thereon to do business with other parties, within land-lease duration, similar to rights of domestic land users.
For the first time, allows foreign investors to build residential development for sale*, equal rights and obligations between domestic investors and foreign investors.
* Rights of the users will depend on whether they pay rent annually or for the entire term of their lease. If investors pay rent annually, they are not allowed to sell houses but lease.
법무법인 우현지산 93
Rights of 100% FOEs in leasing land Leasing land from State agencies (provincial People
’
s Committees); Lease/ sub-lease land attached with infrastructure from enterprises, oversea Vietnamese individuals; Sub-lease land attached with infrastructure from other foreign enterprises/ individuals; The 100% FOEs are not allowed to lease land directly from Vietnamese individuals/ household families. However, the 100% FOEs can negotiate with the landlords to return the land to State and then ask the State to lease the land (Decree 181/2004/ND-CP).
법무법인 우현지산 94
Land Use Right Certificate 법무법인 우현지산 95