Transcript 베트남부동산시장
베트남 부동산의 현재 및 미래의 경향 Mr. Nguyen Manh Ha 주택 & 부동산 관리국 디렉터 – 건설부 Hanoi 6-2011 배경 • 면적 : 총 330,992 평방 킬로미터 • 인구 : 8천5백8십4만, 도시지역: 2천5백4십3만. 농촌지역: 6천4십1만. • 경제 : 개방 이후 20년 간 7%의 GDP 성장률, 그리고 2010년 성장률은 6.5% • 2010년에 1인당 GDP가 1000달러(USD)를 돌파함 I. 주택시장 I.1. 현재의 상황 (2009) Millions 25 • 가구 수: 22,6 20 16,6 15,7 15 10 7.8 4,0 0,01 • 주택유형: 0,012 - 영구주택: 47% Total Urban Rural H.less 7.4 Permanent 47 Semi Permanent Less Permanent 37.8 Simple 주택 유형 - 도시 지역: 6.9 million (30.5%) - 농어촌 지역: 15.7 million (69.5%) 6,9 5 0 In 2009 In 1999 12,6 - 총계: 22.6 million - 반영구주택: 37.8% - 반영구 미만 주택: 7.8% - 임시주택: 7.4% I.1. 현재 상황 (2009) • 베트남의 총 주택재고: 1십4억1천5백만 sq.m - 도시지역: 4억7천6백만 sq.m - 농어촌 지역: 9억3천9백만 sq.m • 1 인 당 주택: 16.7 sq.m/명 - 도시지역: 19.2 - 농어촌 지역: 15.7 1인당 주택 20 sq.m 15 16.7 19.2 9.7 10.2 15.7 10 9.5 In 2009 In 1999 5 0 Total Urban Rural I.2. 하노이와 호치민의 주택시장 • 하노이와 호치민 시는 베트남에서 가장 큰 도시입니다. • 2009년과 2010년에 아파트와 콘도미니엄이 대량으로 공급되었으며, 높은 판매율을 기록했습니다. 주택 가격 고급형 중급형 보급형 HANOI $ 1,700 $1,150 $900 HCM CITY $1,500 $1,200 $650 • 2010년에 호치민 시의 고급형 주택부문에서의 시장가격은 크게 하락했으며, 시공자들은 중급형과 보급형 부문에 더 중점을 두고 있습니다. • 인플레이션과 높은 금리는 단기적으로 공급과 수요에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. I.3. 주택수요 인구 예상 연도 총계 도 시 농 어촌 2009 85.847 25.437 60.410 2015 91.583 30.763 60.820 2020 96.179 36.654 60.525 2025 100.129 40.743 59.387 2030 103.117 45.804 57.312 80+ 70-74 60-64 50-54 40-44 Male Female 30-34 20-24 10-14 0-4 12 10 8 6 4 2 0 0 2 4 6 8 10 12 • 높은 도시화 비율 • 가족의 소형화로 인한 주택 수의 증가 • - 1999에 평균 가족 인원수는 가구 당 4.5이었고, 2009 년에는 3.7명, 그 리고 2020년에는 3.2명이 될 것으로 예상됩니다. 산업단지에서 일하는 근로자들을 위한 주택수요 총 245개의 산업 단지에서 1백4십 만명의 근로자들이 일하고 있으며, 2020 년까지 4백만 명으로 증가할 것으로 예상됩니다. I.4. 주택개발의 역사 1996년 이전 1996년 이후 I.5. 주택개발 전략 최근에 MOC는 2020년부터 2030년까지의 주요 목표를 제시한 주택개발 전략을 제출했습니다: • 모든 사람들이 구입할 수 있는 저렴한 주택을 제공하기 위해서 안정적이고, 투명하며, 개방적 인 주택시장을 개발함 • 공공 임대주택과 상업용 임대주택의 개발을 우선시 함. 그리고 임대주택에 대한 일반대중의 인 식을 전환함 • 빈곤층과 저소득층을 위한 복지 주택 프로그램을 실시함 • 2020년까지 도시지역의 1 인 당 주택 면적을 29 s.q.m/1 인 까지 끌어올림 II. 현재의 복지주택 프로그램 II.1. 대학생들을 위한 주택 • 총리 결의 No. 65/2009/QD-TTg (2009년 4월 24일). • 현재의 상황: 전체 3백만 명의 대학생들 중 20%만이 기숙사에 거주하고 있으며, 나머지는 임대주택에 거주함 • 목표: 7 년(2009-2015) 이내에, 거주공간을 필요로 하는 전체 학생들 중 60%에게 새로운 기숙사를 제공함 • 정부 보조금으로 지원되는 저임대료 주택을 제공함 • 프로그램 총 예산은 2년간(2009-2010) 8,000 bill(VND)이고, 다음 5년 동안은 35,000 bill이며, 중앙정부 예산에서 지원될 예정임. II.2. 산업단지에서 일하는 근로자들을 위한 저임대료 주택 • • 총리 결의 No. 66/2009/QD-TTg (2009년 4월 24일). • 목표: 정부지원을 통해서 시공자들로 하여금 근로자들을 위한 임대주택을 건립하도록 장려함 • 지원책: 현재상황: 현재 245개의 산업단지에서 총 1백4십만 명의 근로자들이 일하고 있고, 이중에서 불과 20%만이 적절한 주택에 거주하고 있으며, 그 외 나머지는 매우 열악한 거주환경에서 살고 있다. – 지방정부의 토지할당 – 토지비용 면제 – 높은 인센티브가 포함된 소득세 – 정부가 지원하는 우대대출 • 시공자의 의무사항: – 인센티브를 임대료에 포함시키지 않음 – 전체 투자금액 대비 이윤이 10%를 초과하지 말아야 함 – 근로자용 주택을 상업용 주택으로 전환하지 않음 II.3. 도시지역의 저임대료 공공주택 • 총리 결의 No. 67/2009/QD-TTg (2009년 4월 24일). • 목표: 저임대료 공공주택 프로젝트는 도 시지역 저소득층의 기본적인 거주지 문제를 해결하기 위해서 지방정부 예산을 통해 지원됩니다. 그 리 고 지방정부의 건설부서가 새로운 프로젝트에 대한 계획과 투자에 대해 책임을 맡고 있습니다. • 가족 자격기준: – 1 인 당 5 sqm 미만의 거주면적 – 도시지역 평균 1 인 당 소득 미만의 1 인 당 소득 – 동일한 기준을 갖춘 정부관료와 공무원에게 우선권이 주어짐. II.4. 도시지역 저소득층을 위한 보급형 주택 • 목표: 보급형 주택은 정부의 우대지원을 받은 민간 주택 시공자들에 의해 개발된 특별 범주입니다. • 보급형 주택은 정부가 규정한 조건과 가격으로 오직 저소득층 가족들에게만 판매됩니다. • 가족 자격기준: – 1 인 당 5 sqm 미만의 거주면적 – 도시지역 평균 1 인 당 소득 미만의 1 인 당 소득 – 동일한 기준을 갖춘 정부관료와 공무원에게 우선권이 주어짐. • 10년 이내에 주택을 양도하거나 판매할 수 없음 • 시공자의 의무사항: – 인센티브를 임대료에 포함시키지 않음 – 전체 투자금액 대비 이윤이 10%를 초과하지 말아야 함 III. 오피스 시장 총 공급 GRADE A GRADE B GRADE C 총계 (SqM) 하노이 170,000 400,000 210,000 780,000 호치민 305,000 690,000 750,000 1,745,000 GRADE A GRADE B GRADE C 총계 (SqM) 하노이 $38/ 10% $25/ 18% $15/ 10% $26/ 13% 호치민 $35/ 25% $20/ 15% $15/ 11% $20/ 17% 임대료와 공실율 • 세계 경제위기와 국내 거시경제의 불확실성에도 불구하고, 새로 설립된 기업의 증가는 오피스 공간에 대한 수요를 높여주었습니다. • 국제 기준의 오피스에 대한 개발경향 • 임대료가 소폭 하락하긴 했지만, 수요는 계속 증가할 것으로 예상됩니다. • 하노이의 Keangnam 프로젝트 • 호치민 시의 금호 아시아나 프로젝트 IV. 소매시장 총 공급 백화점 쇼핑센터 총계 (SqM) 하노이 20,000 100,000 120,000 호치민 120,000 240,000 360,000 쇼핑센터 총계 (SqM) 임대료와 공실률 백화점 하노이 $45/ 5% $30/ 10% $37/ 12.5% 호치민 $45/ 3% $35/ 8% $40/ 5.5% • 숍 하우스가 여전히 인기를 얻고 있긴 하지만, 쇼핑센터가 시장에서 점점 큰 비중을 차지하고 있습니다. • 지속적 인 수요의 증가와 대규모 주택개발을 통해서 앞으로, 쇼핑센터는 앞으로 지배적인 형태의 소매점이 될 것으로 보입니다. • 국내외의 소매업체들은 새로운 공간을 필요로 하는 공격적인 확장 계획을 지속적으로 추진할 것으로 예상됩니다. • 하노이의 그랜드 플라자 쇼핑센터 • 호치민 시의 빈콤 쇼핑센터 V. 호텔 시장 총 공급 5-STAR 4-STAR 3-STAR 총계 (객실) 하노이 3,500 1.600 2,500 7,600 호치민 4,000 2,500 3,000 9,500 • 세계 경제위기에도 불구하고, • 숙박료와 객실 점유율 5-STAR 4-STAR 3-STAR 총계 (객실) 하노이 $110/ 60% $70/ 55% $40/ 65% $73/ 60% 호치민 $120/ 70% $80/ 65% $40/ 66% $80/ 67% • • 2010년에 베트남의 해외 방문객 수는 2009년보다 32% 증가한 5백1십만 명이었고, 국내 여행자 수는 2천8백만 명 인 것으로 나타났습니다. 베트남은 장기적 관광 성장(WTTC)에서 12위를 차지하고 있으며, 2020년까지 연간 해외 관광객 수는 1천2백만 명, 그리고 국내 관광객 수는 4천5백만여 될 것으로 예상됩니다. 다목적 복합단지나 골프코스에 건립될 예정된 호텔 베트남의 중앙지역의 해변에 조성되는 리조트와 빌라가 최근에 각광을 받고 있습니다. VI. 부동산 시장의 FDI FDI 등록자본 • 1987년에 처음으로 해외투자 법이 제정되었습니다. • 거의 모든 5스타 호텔 및 A 등급 오피스 프로젝트는 FDI를 통해서 개발되었습니다. • 해외 투자자들은 신도시 및 주택개발 프로젝트에 더 많은 관심을 가지고 있습니다. • 총 3십1억 달러의 등록자본으로 해외 투자자들이나 합작투자에 의해서 7개의 새로운 도시 프로젝트가 추진되고 있습니다. VII. 주택 및 부동산 시장에 대한 법 시스템 VII.1. 주택 법과 규제 • 완전 정부보조 기간 (1985년 이전): 주택은 사회복지의 일부로 여겨졌으며, 대부분 정부기관과 공기업에 의해 무상으로 제공되었습니다. • 전환기 (1986-1996): 정부는 주택지원 정책을 폐지하는 대신에 국민들이 직접 주택을 건립하는 데 유리한 조건을 조성했습니다. 그리고 국가 소유의 주택에 거주하는 사람들은 이전처럼 무상이 아니라 임대료를 지불해야 합니다. • 완전한 시장지향적 시기 (after 1996): 정부는 국민들이 직접 시장에서 시장가격으로 주택을 구입할 수 있도록 하기 위해 주택시장 개발을 위한 포괄적인 프레임워크를 수립했습니다. VII. 주택 및 부동산 시장에 대한 법 시스템 VII.1. 주택 법과 규제 (계속) • 주택법 (2005): • 국민들은 주택을 소유할 수 있는 권한을 가지고 • • 있으며, 법을 통해 보호를 받습니다. 상업용 주택, 공공주택, 개 인 이 건립한 주택. 국내와 해외 시공자들은 시장에 근거한 임대료와 판매가격으로 상업용 주택과 새로운 도시개발 프로젝트를 개발할 수 있습니다. 거대 신도시와 주거지역에 수많은 고층 아파트들이 건립되고 있습니다. Trung Hoa – Nhan Chinh 도심지역 Phu My Hung urban area – HCM 도시 VII.2. 토지법 2003: • 토지는 국가가 관리하는 전국민의 재산입니다. • 주택부지는 장기적 인 용도로 이용됩니다. • 국가로부터 토지를 할당 받은 개 인과 단체는 토지를 이용할 수 있는 권한에 대한 인증서가 수여되고, 양도, 리스, 상속, 혹은 저당에 대한 권한을 행사할 수 있습니다. • 베트남에 투자한 해외 투자자들과 해외투자 기업들은 기반시설과 임대 및 판매용 주택을 건립하기 위한 토지를 임차할 수 있는 권한을 가질 수 있습니다. • 토지가격은 국가에 의해 결정됩니다. 그리고 지방기관은 관할 지역 내에서 연간 토지가격 apply(?)를 발행해야 합니다. VII.3. 부동산 거래 법 2006 • 부동산 법은 국회의 승 인 을 받았으며, 2007년 1월 1일부터 적용되었습니다. • 시공자들은 부동산 거래 센터에서 주택을 매각해야 합니다. • 해외기업과 개 인 은 임대 및 판매용으로 부동산 개발에 투자할 수 있으며, 또한 부동산 거래 서비스, 부동산 평가 서비스, 그리고 부동산 관리 서비스를 포함해서 부동산 거래에 대한 서비스를 제공할 수 있습니다. 감사합니다.