Transcript 중국의토지소유제도
중국의 토지 소유 제도 토지제도 • 국가 소유제와 집체 소유제 • 국가 소유는 전 인민 소유라고도 함 • 국가(구체적으로 시, 현 인민 정부 토지관리 부서) 가 소유 하고 있는 토지를 말함 • 집체 소유는 중국적 특색이 강한 토지의 소유제로 농민 들 로 구성된 지방 경제조직(小組, 村 또는 鄕)이 토지의 소유권을 보유하는 경우를 말함 • 국가 징용 절차를 거쳐 국유 토지로 바뀌거나 토지 소유권을 포기함으로 자동적으로 국유 토지로 바뀌는 경 우 이외에는 그 소유권이 변경되지 아니하며, ‘근로대중 집단소유’ 또는 ‘농민 집단소유’라고도 함 토지의 소유권과 사용권 • 중국 헌법 제10조, 토지관리법 제8조는 “도시의 토지는 국가소유이다. 농촌과 도시근교의 토지는 법률에 국가소유라고 규정한 것 외에는 집체소유 이다” 라고 규정하고 있다. • 토지관리법 제2조는 “중화인민공화국은 토지의 사회주의 공유제, 즉 전인민적 소유와 근로대중집 단의 소유제를 실시한다”라고 되어있다. 여기서 전인민적 소유는 국유를 의미하며 근로 대중집단의 소유제란 집체소유를 말하는 것으로 집체란 향, 진, 촌 등의 농촌경영조직이다 토지의 소유권과 사용권 • 토지소유권은 국유 또는 집체소유 만이 인정되 므로 토지를 이용하려면 토지사용권을 국가로부 터 구입하거나 임대를 받아야 하며, 이 토지사용 권에 한하여 타인에게 매매, 임대, 저당을 할 수 있는 것이다. • 만약 건물을 짓는다면 국유 토지를 일정기간 특 정목적으로 사용하겠다는 계약을 관할 토지관리 행정기관과 체결하여야 하며 이 사용기간 내에 서만 건물에 대한 소유권과 이용권이 인정된다. 국유 토지사용권 • 국유토지사용권 : 국가가 생산·생활·문화· 경제 등의 발전 계획에 따라 토지를 전 인 민 소유제 사업 단위· 집체 소유제 사업 단 위에 행정 배당 하거나 국가의 유상 양도· 재양도 또는 사업 단위 간의 양도를 거치 거나 사업 단위에서 개인에게 주어 사용케 함으로써 형성된 사업 단위 또는 개인의 국 유 토지사용권을 말한다. 주택/아파트 구입 • 중국에서 주택 또는 아파트를 구입할 경우 판매 인이 주택/아파트 판매권을 합법적으로 가지고 있는지의 여부를 확인한 후 매매계약을 체결해 야됨 • 신축 아파트 매입 시 계약 후 30일 내에 매매 당 사자는 매매계약과 관련되는 증서를 지참하고 부 동산 관리 부서에서 명의 이전 수속을 밟아 부동산 소유권 증서를 발급 받아야 함 • 외국인이 중국에서 주택을 구입할 경우 제반 세 금 등의 비용을 지불하는데 매매 계약서 6%, 인 지세, 수수료 2% 등을 지불하여야 됨. 집체 토지사용권 • 향(진)·촌 기업, 국가사업 단위, 촌민·주민 개인이 법에 따라 농촌 집체 경제조직 의 토지를 취득하여 농·임·목·어업 생산에 종 사하거나 기타 비농업 건설(자택 기지)에 이용하는 권리를 말한다. 중국 도시 토지 • 중국 도시구역(城鎭)의 모든 토지는 국가 소유이므로 개인이나 기업은 법에 정한 절 차에 따라 토지사용권을 취득하여야 하며, 소유권이 그 토지에 대한 점유(占有).사용 (使用).수익(收益) 및 처분(處分)할 수 있는 권리를 의미한다면 사용권은 그 중 ‘처분 권이 없음’을 의미함 국유토지 • 국가소유의 토지와 국가가 징수한 원래 농민집 체 소유였던 토지를 포함 • 국유토지사용권은 일반적으로 획발, 출양, 임차 의 방식을 통하여 취득함. • 획발이란 국가에서 학교나 병원, 군대, 공장 등 정부기관이나 공공시설, 공공단체에 토지사용권 을 무상으로 분배해 준 것을 말함. 사용기간이 정해져 있지 않고 정부에서 무상분배해준 것이 므로 정부에서 필요한 때 임의로 회수할 수 있음. 국유토지 • 개인이나 기업이 새로이 건축부지, 공장부 지로 토지를 사용하고자 할 때 가장 많이 활용하는 방법이 출양이다. • 출양은 시, 현급의 토지관리부서와 특정토 지를 일정기간 일정용도로 사용하겠다는 계약을 하고 사용권을 구입하는 방식임. • 출양 계약할 때 토지사용기간을 결정하는 데 토지사용목적에 따라 최대사용기간이 정해져 있음. 국유토지 • 거주용 토지는 최대 70년, 상업․관광․오락 용지는 최대 40년, 공장부지는 보통 50년의 기간이 보장됨. • 이렇게 취득한 토지사용권을 담보로 대출 을 받을 수도 있으며 제3자에게 토지사용 권을 양도하거나 임대해 줄 수도 있음. 국유토지 • 국유토지 출양 과정에서 비리와 잡음이 많아지 면서 중국의 국토자원부는 2002년 7월부터 상업 ․오락․여행․첨단시설건물․상품주택(고급아파트, 빌라 등) 용지의 출양에 대해서는 경매, 입찰, 공 개매매방식을 통하도록 법령을 제정하여 시행하 고 있음. • 토지이용희망자는 시․현급의 인민정부 토지관리 부서와 협의하여 토지사용권을 임차할 수도 있 음. • 또한 먼저 출양받은 사람으로부터 토지사용권을 임차할 수도 있음. 획발토지사용권 / 출양토지사용권 • 획발(劃拔) 토지사용권 : 처분권이 없는 순수한 의미의 사용권’ • 출양(出讓) 토지사용권 : ‘처분권이 있는 변형된 의미의 사용권’ • 출양에 의한 토지사용권은 허가 받은 기간(주거 용지의 경우 최장 70년) 동안 마음대로 사고 팔 수 있을 뿐 아니라, 증여. 임대. 저당권설정. 교환 등 모든 법적인 권리가 보장되므로 이름만 사용권 일 뿐 사실상 한국의 소유권과 다름없다. 집체토지 • 집체토지는 기본적으로 농민을 위하여 국가에서 토지사 용권을 농촌정보에 위임한 토지 즉, 농민들의 생계와 관련된 토지라고 말할 수 있음. • 농민집체토지는 농민들에게 알아서 먹고 살라고 준 토지 이기 때문에 국가가 필요로 하면 언제든지 사용목적을 변 경해야 할 가능성이 존재함. • 국유토지와 다르게 2003년부터 정부는 농촌토지인 집체 토지에 대한 관리를 강화하고 있음 • 농촌토지를 개발 할 때는 촌민위원회의(지역농민들) 동 의를 받도록 하고 있음. • 국유토지의 경우 사용권만 확보받았을 경우, 출양 또는 매매, 임대가 가능하지만, 집체토지는 불가능함. 집체토지 • 집체소유토지는 원래 향․진 등 농촌경제단위에서 공공시 설용, 공익사업건설용, 농지나 농가용 집터로 사용하는 토지인데 도시지역의 발전으로 도심이 팽창하면서 이 집 체소유토지가 도시중심이나 도시근교에 위치하고 있는 경우가 많다. • 그런데 이 집체토지는 농업용으로 묶여있는 땅이므로, 비농업용으로 출양하거나 매매, 증여, 임대할 수 없고 압 류의 대상이 될 수 없다는 점을 주의하여야 한다. 만약 집체소유토지가 필요하여 출양받기를 원한다면 그 소유 자인 향․진․촌의 경제조직을 먼저 설득하여 그 토지를 국가에 반환하여 국유로 만든 다음에 출양을 받는 절차 를 거치는 것이 가장 안전하다. 농촌 • 농촌 촌민은 1가구당 택지 1곳만 보유할 수 있으며, 면적 은 성, 자치구, 직할시 규정의 표준을 초과할 수 없음 • 농촌집체소유의 토지사용권은 매각, 양도할 수 없으며 비농업건설에 임대할 수 없음 o 다만, 토지이용총체계획에 부합하고 법에 의해 건설용 지를 취득한 기업이 파산, 합병 등의 사유로 토지사용권이 이전된 경우는 제외 • 아래사항 중 하나에 해당하는 경우 농촌집체경제조직은 용지에 대해 허가를 실시한 인민정부에 허가를 받은 후, 토지사용권 회수 가능 • o 향(진)촌 공공시설과 공익사업을 위해 토지사용이 필 요한 경우 • o 허가받은 용도에 따라 토지를 사용하지 않은 경우 • o 취소, 이전 등의 원인으로 토지사용을 정지한 경우 농촌주택 건설용 토지(택기지-宅基地) 증명서 • 중국 농촌 촌민이 집체토지에 주택을 건설하기 위해, 집체조직에 주택건설용 토지를 신청하고, 집체에서 현(顯), 시(市)인민정부의 허가를 받은 후, 현(顯), 시(市)토지행정 주관부분의 신청을 거쳐 토지사용권을 등기하고 현(顯), 시(市)인민 정부에서 발급하는 “집체토지사용증”을 말한다. • 농촌주택 건설용 토지(택기지-宅基地)는 현재 중국 농촌 촌민이 주택 및 토지사용 권리를 합법 적으로 보유할 수 있는 증명서로서, 집체내부(한 농촌내)에서 양도가 가능하며, 비 집체조직의 양 도는 불가능하다. 농촌주택 건설용 토지(택기지-宅基地) 증명서 • 중국 “토지관리법”의 규정에 따라, 농촌 촌민은 한 가구 당, 한 곳의 농촌주택 건설용 토지(택기지-宅基地)를 보 유할 수 있음. • 농촌주택 건설용 토지(택기지-宅基地)는 농민들의 중요 한 재산권리의 일종으로서, 농촌주택 건설용 토지(택기 지-宅基地)를 획득하려면, 농업호구만 가능하며, 농업호 구를 보유하고 있는 농민은 집체토지 범위내에 한하여 농촌주택 건설용 토지(택기지-宅基地)를 신청할 수 있다. • 아울러 농촌 사유 주택의 구매계약은 일반적으로 무효를 원칙(유효 인증은 제외)으로 하며, 농촌 사유 주택 매매는 동일한 집체조직(한 농촌내)의 성원들 사이에 한하여 계약 서의 법률적 효력을 인정한다. 7月18日，在贵州省麻江县碧波乡鱼 冲村胡治邦家中发现新中国最早的一 张土地房产所有证。据麻江县原新塘 乡原党委书记金如明讲，该土地房产 所有证是1955年发到农村的，也是 建国以来农村第一个土地房产所有证。 该证包括了座落、地名、土地长宽等 内容。同时，该证依据当时中国人民 政治协商会议共同制定第二十七条和 中华人民共和国土地改革法三十条， 有效地保证了土改时农民已取得土地 所有权。中新社发 姜泽鹏 摄 (本文来源： 中国新闻网 ) http://cafe.daum.net/rizhaonews/FWp9/54?docid=16ZD V|FWp9|54|20080721013156&q=%C1%DF%B1%B9%20 %B3%F3%C3%CC%C5%E4%C1%F6&srchid=CCB16ZDV |FWp9|54|20080721013156 << 농촌택지관리강화 의견> 2004.11. • 최초의 전국적인 농촌택지 관리 규정이다. • 이제까지 중국정부는 도시부지의 건설용지에만 주목하여, 관련 정책 제정은 완벽한 편이지만 농 촌 건설용부지, 특히 택지에 대한 관리정책은 턱 없이 부족한 현실이었다. • 이번 <<의견>> 출범 이전에는 전국적인 택지관 리규범이 전혀 없었다. 통계에 따르면, 전국 농 촌 택지 총 면적은 도시의 이미 건설된 부지와 같은 면적이다. 토지이용규획안 • 중국은 경작지 감소상황 개선 및 토지이용 효율 향상을 위해, 2008년 8월 13일 국무 원회의에서 전국토지이용 총규획요지 (2006~20년) : 全國土地利用總體規劃綱 要. 이하 ‘규획안’이라 함)’를 통과시킴. • ‘규획안’에 따르면, 중국은 18억무(畝. 1畝 =6.667아르)에 해당하는 경작지 보호를 목표로 2010년과 2020년 경작지 보유량을 각각 18.18억무 및 18.05억무 수준으로 유 지할 계획이며, 향후 중국 토지이용의 5대 방향에 대해 명시함. • - 기본경작지보호 및 경작지 종합이용효율을 높 이기 위해, 경작지를 건설용지로 점용하는 데 대 해 엄격히 통제, 경작지 보충 관련 법적의무화를 시행 - 도시 토지사용 내부구조 조정을 추진하고 농촌 주택용지에 대한 관리를 강화하며, 도시 및 주변 지역의 건설용지 확장을 통제 - 천연수림•천연초원 등 기초생태용지에 대한 보 호를 강화하고, 지역별 특징에 따라 토지생태환 경을 개선 - 지역별 토지자원조건, 이용현황 및 잠재력에 따라 차별화 토지이용정책을 시행 - 경작지보호 및 토지집약과 절약에 대한 목표책 임제를 시행하고 토지이용규획 입법을 추진해, 엄격한 토지사용표준과 토지공급정책을 마련 • 만화의 제목은 <xx현 토지규획도> 입니다." • 농촌의 전원이 개발구 와 판티엔(호텔), 삔관 (호텔), 꽁창(공장), 비 에쑤(별장), 까올프치 우창(골프장)...등등으 로 난개발 되는 사회 풍자만화