Transcript 중국물권제도및계약법개론 (2659840 Bytes)

중국 부동산 물권제도 개론
법무법인 렉스(LEX)
北京國聯諮詢有限公司
변호사
정연호
([email protected])
1
중국 부동산 제도의 기초
1949년
社會主義 公有制 확립
▪ 토지소유권 이원화 : 國有土地ㆍ集體所有土地
• 국유토지에 단일한 行政劃撥制度 실시
▪ 국가가 토지사용자에게 무상, 무기한 토지 제공
▪ 토지사용권 양도 불가능
1979년
<中外合資經營企業法>에서 최초로 “土地使用費” 규정
2
부동산제도 개혁의 시작
1980년
蘇星이 잡지 <紅旗>에 “어떻게 하면 주택문제를 빨리 해결할 수 있나” 발표
▪ 주택은 개인소비의 주요 부분이므로 상품화 필요 지적
→ 주택의 속성, 임대 등 문제 연구 시작
국무원 <中外合營企業 建設用地에 관한 임시규정> 반포
▪ 經濟特區ㆍ沿海開放都市에서 상응하는 地方性 법규 반포
▪ 外資企業用地에 대하여 토지사용비 징수 (深圳 1982년 부터 징수)
1983년
중국인민은행
▪ 개인의 住宅購買ㆍ修理를 장려하기 위하여 주택구매ㆍ수리저축 등 업무
시행
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부동산제도 개혁의 진행
1984년
국무원 비준 시범도시에서 “공유주택 補助분양” 시행
1985년
전국 주택임대료개혁 指導小組 성립
<土地管理法> 공포
▪ 경제개혁 초기단계, 計劃經濟的 색채 강함
1986년
국무원, 城鎭住宅制度 개혁문제 좌담회 개최
▪ 국무원 주택제도개혁 지도소조 설립 결정
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부동산제도 개혁의 진행
1987년
<토지관리법> 시행
국가계획위원회ㆍ건설부ㆍ국가통계국 <商品房건설계획관리강화
임시규정> 공포
深圳에서 중국 최초로 경매를 통한 국유토지사용권 유상양도 인정
1988년
전국주택제도개혁업무회의 개최
▪ 중앙과 지방개혁계획에 주택개혁을 포함, 3년 내에 점차적ㆍ전국적으로
전개
• <헌법>(수정안)
▪ 토지사용권의 양도 규정
심천, 중국 최초 토지경매, 대출을 통한 상품주택 준공
▪ 분양가 1600元/㎡
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부동산제도 개혁의 완성
1991년
제2회 전국 주택제도 개혁업무회의 개최
▪ 공유주택분양을 주요내용으로 하는 주택개혁 진행
▪ 주택개혁이 시범지역에서 전국적으로 확대 시행
1994년
국무원 <城鎭 주택제도 개혁심화에 관한 결정> 반포
▪ 住宅公積金, 國家安居工程 등을 주요내용으로 하는 주택개혁 진행
1995년
해남성 토지부동산 버블 붕괴
6
부동산제도의 정비
1998년
국무원 <주택제도 개혁심화와 주택건설 가속에 관한 통지> 반포
▪ 1998년 하반기부터 주택실물분배 중지 → 주택분배의 화폐화 시행
1999년
중국인민은행 <개인소비신용대출에 관한 지도의견> 발표, 주택대출 등
개념 출현
2000년
주택실물분배 제도 폐지
2002년
토지입찰제도 실시
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부동산제도의 정비
2003년
국무원 <부동산시장의 지속적이고 건전한 발전에 관한 통지> 반포
▪ 부동산이 支柱産業임을 최초 선언
2004년
국토자원부ㆍ감찰부 71호 문건
▪ 2004. 8. 31. 토지공개 양도제도 (공개입찰ㆍ경매 등) 시행
→ 주택토지가격 급상승
국무원 <城鎭住宅철거규모 및 엄격한 철거관리에 관한 규정> 반포
▪ 주택철거와 관련한 사회적 문제점 보완
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부동산개혁의 부작용과 대응
2005년
국무원 <주택가격안정에 관한 통지> 반포
국무원 <부동산시장 인도 및 조절강화조치 8가지> 반포
국무원ㆍ건설부 등 7개 부서 <주택가격안정업무에 관한 의견>
전달
2006년
주택관련 9개 부서 <주택공급구조조정과 주택가격안정에 관한
의견> 제정
▪ 각 도시 보통 상품주택, 경제주택과 저가주택 건설목표 설정
▪ 90/70 정책 시행 (90㎡ 이하 주택비율, 총개발면적의 70% 이상)
▪ 세수와 신용대출 긴축정책
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부동산개혁의 부작용과 대응
2007년
국무원 <도시 저소득가정 주택문제해결에 관한 의견> 반포
중국인민은행ㆍ은행감독위원회 359호 문건 공포
▪ 주택구매자 두번째 주택 구매시 우선지급비용 비율 상향조정
• 국토자원부 39호 문건 공표
▪ 土地出讓金 미납시 토지증서 분할 발급 불가
• <物權法> 시행
▪ 농민의 주택, 토지권 문제 미결
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중국 부동산 투자 열풍
2004년 이후 부동산 투자 증가율 25%
2006년 부동산 투자규모 전체 고정자산투자 총액의 20%
2003년 이후 신규 주택 평균가격 연간 10% 이상 상승
▪ 중대형 도시 30%, 광동성 일부 지역 50%
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중국 부동산 투자 열풍
2007. 9. 11. R&F 프로퍼티스의 토지경매
광저우 R&F 프로퍼티스, ㎡당 18,729元에 白雲區 원상로 토지 매입
주변지역 주택가격은 18,000元에 불과
토지가격이 주택가격 초과 현상 발생
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최근의 부동산 버블론
2007. 3/4분기 이후 부동산 가격 하락세 발전
인플레이션, 저금리 등 원인에 따른 중국 부동산 버블론 대두
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최근의 부동산 버블론
中天置業 사건
2003. 3. 선전 부동산중개업체 中天置業 설립
2006년 150여개 자회사, 2,000여명 인력 보유
라이센스를 통한 가맹료 수입, 부동산 거래대금 결제 대행 등을 통해 풍부한 자금
축적
2007년 상반기 이후 부동산 시장의 조정으로 투자수익 폭락
2007. 11. CEO 장폐이가 거액의 자금을 빼돌리고 도주
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중국 부동산관련 주요 규정
명칭
제정
제정기관
구성
憲法
1982년
全人大
4장 138조
民法通則
1986년
전인대
9장 156조
물권법
2007년
전인대
19장 247조
담보법
1995년
全人大 常務委員會
7장 96조
도시계획법
1989년
전인대 상무위원회
6장 46조
토지관리법
1998년
전인대 상무위원회
8장 86조
農村土地承包法
2002년
전인대 상무위원회
5장 65조
도시부동산(房地産)관리법*
1994년
전인대 상무위원회
7장 72조
城鎭國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例*
1990년
國務院
8장 54조
도시부동산개발경영관리조례
1998년
국무원
6장 43조
도시주택임대차관리방법
1995년
건설부
7장 38조
商品房판매관리방법
2001년
건설부
7장 48조
도시상품방예약판매관리방법
2001년 개정
건설부
17조
도시부동산양도관리규정
2001년 개정
건설부
22조
도시부동산저당관리방법
2001년 개정
건설부
8장 55조
城鎭토지사용세임시조례
1988년
국무원
14조
土地增値稅임시조례
1993년
국무원
15조
土地增値稅임시조례실시세칙
1995년
재정부
24조
부동산세잠행조례
1986년
국무원
11조
15
중국 부동산 관리 체계
부동산관리기구
국무원
각급 지방인민정부
토지행정주관부서 : 국토자원부
건설행정주관부서 : 건설부
부동산관리체제
국무원 통일관리
분급 심사비준
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중국 민법의 체계
우리 민법
중국 민법
총칙(184)
民法通則(156)
물권(188)
民法通則, 物權法(247), 擔保法(96)
채권(393)
民法通則, 合同法(428), 擔保法(보증)
친족(229)
婚姻法(51), 收養法(34)
상속(121)
繼承法(37)
民法通則(知識産權, 涉外私法)
 우리와 달리 아직 民法典이 없고, 2010년 제정 준비 중
 侵權行爲法 제정준비
 民商法統一主義를 채택하였으므로 商法典도 없음
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한ㆍ중 물권법의 구성비교
우리 民法典
중국 物權法
1장 총칙(7)
1편 總則(38)
2장 점유권(19)
5편 占有(5)
3장 소유권(68)
2편 所有權(78)
중국 擔保法
3편 用益物權
10장 一般規定(7)
4장 지상권(12)
11장 土地承包經營權(11)
12장 建設用地使用權(17)
13장 宅基地使用權(4)
5장 지역권(12)
14장 地役權(14)
6장 전세권(17)
4편 擔保物權
15장 一般規定(9)
7장 유치권(9)
18장 留置權(11)
제5장 留置(7)
8장 질권(27)
17장 質權(21)
제4장 質押(19)
9장 저당권(17)
16장 抵押權(28)
제3장 抵押(30)
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중국 물권법의 특징
기존 물권관련 법률의 통일
民法通則, 土地管理法, 城市房地産管理法, 農村土地承包法, 擔保法 분산
법률체계가 산발적, 집행기관이 중첩되어 물권관계가 복잡, 혼란 야기
2004년 헌법개정에서 규정한 사유재산권 규정의 구체화
거래안전의 강조
부동산 善意取得의 인정(106조)
盜品의 경우 선의취득의 특례를 인정하지 않음(107조)
새로운 변화 반영
건설용지 총량제 실시, 耕地保護 강조(43조)
집체, 개인 소유 부동산수용의 경우 보상방법 상세히 규정(42조)
아파트 등 공동주택 소유자들의 권리, 법률관계 상세히 규정(6장)
相隣關係에서 通風, 採光, 日照權 보장(89조)
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중국 물권법의 특징
물권계약의 형식요건 강조
물권변동 형식주의(9,14,139,187조)
토지承包경영권, 地役權은 대항요건주의(127,158조)
건설용지사용권 出讓ㆍ轉讓ㆍ지역권설정ㆍ저장권설정은
서면계약(138,144,157,185조)
사용권의 기간만료후 계속 사용
토지承包경영권 : 국가 유관 규정에 따라 繼續承包(126조)
주택건설용지사용권 : 自動續期(149조 1관)
비주택건설용지사용권 : 법률규정에 따라 처리(149조 2관)
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중국 물권법의 한계
공유재산과 사유재산의 차별
공유재산 : 社會主義的公共財産神聖不可侵犯(헌법 12조)
사유재산 : 公民的合法的私有財産不受侵犯(헌법 13조)
물권의 개념과 관련한 문제
물건에 대한 直接的, 絶對的, 排他的 지배 개념의 혼동
국가ㆍ집체ㆍ개인의 회사에 대한 권리는 약정, 투자비율에 근거(67조)
폐기물, 오염물질, 공해물질 등 적재, 배출불가 등(90조)
공유물 처분에서 2/3 또는 전원 동의, 공유자 우선구매권(97,101조)
물권양도에서 주체에 따라 권리이전 불분명
集體經濟組織, 村民委員會의 집체이익에 반한 결정 취소청구(63조)
業主大會, 業主委員會의 業主利益 침해의 경우 취소청구(78조)
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중국 물권법의 한계
법인재산의 처분과 행정규범
기업, 법인재산의 처분에 있어 법률 이외에 行政法規도 근거(68조)
행정규정이 개인재산의 근거가 되는 것은 문제
등기기관의 심사권한과 권리이전
등기기관의 실질적 심사권, 출장조사 가능
심사를 명분으로 적시에 등기가 되지 않을 경우 문제
행정법적 규범의 혼재
사회주의적 특성의 반영인지, 입법의 혼란인지 불분명
국유재산관리자의 법적 책임에 관한 규정(57조)
구분소유권의 경우 業主大會 등에 대하여 상세한 규정(6장)
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물권법 제정의 의의
소유제도의 확립
사회주의시장경제의 제도화와 공권력의 사유재산에 대한 한계설정
국유, 집체토지의 사용관계의 제도적 보장
사유재산의 제도적 보장
물권법의 제정은 사회주의와 헌법원칙 위배라는 좌파들의 주장 배척
토지사용권에 대한 법적 지위 부여
일반인의 권리의식 제고
2006년 민간부문이 GNP의 65%
公法 위주의 법률 체계가 私法의 도입으로 변화 예상
최근 빈발하는 권리주장의 법적 토대를 마련
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물권법 제정의 의의
안정적 기업경영
권리관계 명확, 지방 정부의 횡포 억제, 빈발 가능성 ?
담보수단의 다양화 등으로 부실채권 감소
모든 경제주체들이 시장에서 평등한 지위에서 경쟁가능
부동산가격 상승, 빈부격차 등 부작용 우려
부동산거래의 활성화, 부동산투기 열풍의 재연 가능성
수용의 어려움 등으로 성장우선 정책의 변화 가능성
부작용에 대한 개방, 성장속도 조절가능성
농업생산성 향상
농민들의 안정적인 농지 확보
대규모 영농의 기반확대
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토지제도
중국헌법 제10조
“도시의 토지는 국가소유이다.
농촌과 도시 근교의 토지는 법률이 국가소유로 규정한 것을 제외하고는
集體所有이다. 宅基地와 自留地, 自留山 도 集體所有이다.
국가는 공공이익의 필요에 의하여 법률규정에 따라 토지를 징용할 수
있다.
어떠한 조직이나 개인도 토지의 점유를 침해하거나 매도할 수 없으며,
기타 비합법적인 형식으로 토지를 양도할 수 없다.
토지를 사용하는 모든 조직과 개인은 반드시 합리적으로 토지를
사용하여야 한다”
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국가 토지소유권
주체 : 국가
객체
도시의 토지, 농촌과 도시근교의 토지
集體所有制 단위나 개인이 법에 따라 사용하는 국유토지
국가 소유 물, 삼림, 초원, 황무지 등의 토지
국가징용토지
소유권 사용
토지관리부문이 全民·集體所有制組織, 기타 조직, 개인에
위탁경영
토지사용자, 국가에 일정 토지 사용비 지불, 공정하게 사용
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집체 토지소유권
주체 : 集體所有制組織
村農民集體
鄕農民集體
농업집체경제조직의 농민집체
객체
경작지, 宅基地, 自留地
법률규정에 따라 집체가 소유하는 산림, 초원, 황무지 등
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주택 소유권
주택소유권과 토지소유권 각각 성립
주택소유권은 주택점유범위 내의 토지사용권과 동시 양도ㆍ저당
城鎭住宅所有權
주택의 설립등기, 변경등기, 소멸등기제도 보편적으로 실행
국유주택소유권, 법인주택소유권, 공민주택소유권
農村住宅所有權
농촌집체경제조직, 鄕鎭企業, 농민 개인, 가정 소유
특수한 경우 농촌집체경제조직과 외상 공유
城鎭 단위 또는 자연인의 농촌토지상에 주택건축 불가
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건물구분소유권
주체의 다양한 신분
구분소유건축물의 전유자와 공유자, 그 관리집체의 구성원
객체
건축물의 전용부분과 공용부분
권리내용
전유소유권(주도)
전유소유권의 취득으로 공유권, 성원권 취득
전유권 목적물의 가치는 구분소유자의 지분 및 성원권의 권리의무에 따름
전유소유권의 변동효력은 공유권과 성원권에 미침
공유권
성원권
유형
종할식
횡할식
혼합식(보편)
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국유토지사용권 취득 (1)
무상토지사용권(劃撥) :
허가ㆍ서면계약으로
취득
사용권자
전민소유제조직, 집단소유제조직
공민개인
외국투자기업
권리내용
점유ㆍ사용ㆍ수익권
처분권 없음 : 예외적으로 승인을 얻어 양도·임대
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가능
국유토지사용권 취득 (2)
유상토지사용권(出讓) : 출양계약에 의하여
취득
사용권자
중국(홍콩, 마카오 포함)ㆍ외국의 기업법인ㆍ기타
경영조직ㆍ개인
취득방법
합의·입찰 ·경매
사용권 취득절차
출양계약→출양금납부(60일)→사용권등기→사용증수령
권리내용
점유·사용·수익·처분권
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국유토지사용권 출양계약
계약의 내용
출양자·사용자
지방정부 토지관리부문이 국가를 대표
토지를 개발·이용·경영하는 법인 또는 개인
출양기간
거주용지 : 70년
공업·교육·과학·문화·위생·체육·종합 또는 기타 용지 : 50년
상업·여행·오락용지: 40년
32
국유토지사용권 출양계약
당사자의 권리와 의무
출양자의 주요 의무
계약에 의거하여 토지 제공
계약기간 동안 사용자의 토지사용 보장
계약기간 만료 1년 전에 연장신청시 계약 재체결
사회공공이익을 위하여 출양취소 가능
사용자의 주요 의무
계약에 따라 대가 지급 : 계약체결 후 60일 내, 합의한방법으로
납부
계약내용에 따라 토지 사용
법률규정, 계약에서 정한 기간 동안 토지 사용
33
국유토지사용권 출양계약
출양계약의 해제
당사자간의 합의
당사자의 계약위반
출양계약의 종료
토지사용기간 만료 또는 출양토지의 멸실
사회공공이익의 필요에 의하여 계약기간 만료전에 회수
사용자의 이전ㆍ해산ㆍ소멸ㆍ파산ㆍ기타 원인으로 토지사용
중단
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국유토지사용권 양도(轉讓)계약
계약의 내용
출양받은 토지에만 가능
사용권자와 양수자간의 사적 계약
계약 체결 동시에 효과 발생
유상계약
양도의 요건
토지개발과 이용이 일정 정도 진행되어 있어야 함
명의변경절차를 거쳐야 유효
양도계약의 유효기간은 출양기간의 범위내일 것
35
국유토지사용권 양도계약
양도의 효력
사용권양도로 출양계약과 등기상의 권리의무
일괄양도
지상 건축물, 기타 부착물의 소유권도 양도
양도가격은 국가의 통제를 받음
양도의 제한
양도가격과 시장가격의 상당성 요구
시장가보다 명백한 저가양도 : 지방정부 우선구매권
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시장가격의 불합리한 상승 : 시, 현 정부가 필요조치
농촌토지사용권 출양ㆍ양도계약
농촌토지사용권의 출양계약
출양자
농촌위원회, 기타 농촌집체경제조직
사용자
농업ㆍ임업ㆍ축산업에 종사하고 부업으로 생산ㆍ경영을 하는 조직ㆍ개인
출양토지
농민 기본용지 이외의 토지
농촌토지사용권의 양도계약
양도의 요건
국유토지사용권 양도계약과 동일
양도의 효력
출양계약에 따른 권리ㆍ의무도 함께 양도
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부동산 저당권(抵押權)
저당권 설정계약
저당권의 목적물
저당권 설정가능 재산
저당권설정자가 소유권을 가지는 특정한 재산
저당권설정자가 법에 따라 처리할 수 있는 특정한 재산
저당권설정자가 사용권을 가진 특정한 재산
법에 따라 저당할 수 있는 기타재산
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부동산 저당권
저당권 설정금지 재산
양도금지재산
- 토지소유권
- 독극물, 총기 등 거래금지물품
양도제한재산
- 집체토지사용권
소유권, 사용권이 불분명한 재산
법원이 강제조치를 취한 재산
공익목적의 사업단위, 사회단체의 재산
- 학교, 유치원, 병원 등 의료시설, 기타 공익성 시설물
법에 따라 저당할 수 없는 기타 재산
- 국가기관의 재산
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부동산 저당권
저당권 등기
등기 해야 하는 재산과 등기기관 : 담보법 제41, 42조
공지(空地)의 사용권 : 토지관리부서
도시부동산, 향촌기업의 공장등 건축물 : 현급 이상 지방정부 규정
부서
수림(樹林) : 현급 이상의 임업주관부서
항공기, 선박 및 자동차 : 재산소재지의 공상행정관리부서
기업 설비와 기타 동산 : 재산소재지의 공상행정관리부서
기타 재산 저당시 등기기관
소재지의 공증부서
40
恭喜發財
41