Transcript 바. 베트남 건설 및 부동산시장 상황과 진출전략

베 건설 및 부동산 시장 상황과
진출 확대방안
2011.12
주 베트남 대사관
목 차
건설시장 상황 및 잠재력
부동산시장 동향과 전망
우리나라 건설업체 진출 현황
진출 확대 방안
Ⅰ. 건설시장 상황 및 잠재력
시장규모
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건설시장은 GDP 대비 18.9%인 173억불로 추산
- 2000년 이후 GDP 대비 건설투자액의 비중이 매년 증가
- 2007년 20.6%에 달하였으나 2008년도 세계 경기침체의 영향으로
2011년 18%대로 하락
※ 주거와 비주거 : 각 50% 정도

매년 건설투자액의 증가율은 15% 내외를 기록(2007년도 31.5% 최고치)

경기활성화정책, 외자 유치, 외환시장 등 경제상황에 따라 건설경기 변동
- 2006년 이후 WTO가입, 외자유치 정책 등으로 건설시장 활황세 유지
- 2008년 하반기 미국발 서브프라임 모기지 사태로 경기침체
- 2010년 경기활성화 정책으로 완만한 회복세 시현
- 2011. 2월 부동산부문 대출억제(회수)에 대한 총리 결정문 이후 침체
베 건설시장의 특징
• 정부 재정이 열악하여 공공공사 발주량이 많지 않고, 있더라도
대부분 ODA 사업
* 2007년 기준 국가 세출 규모는 221억 8,900만불(이중 개발투자규모는 28%인
62억 1,300만불)에 불과
* 세출의 대부분이 사회∙경제 서비스 분야에 투자(53.1%), 사회주의 국가의 전형적인 모습
• 정부는 장∙단기 개발계획, 투자유치 목록 등을 작성, 공포함으로써 민간의
투자유치 도모
- 5개년 사회∙경제개발계획(2011-2016)
- 베트남 국가교통망 계획(도로, 철도, 항만, 공항 등 2020년 목표 계획)
• 현지 국영, 건설업체 영향력이 여전히 압도적
- 전체 기업(131,318개)중 국가 소유기업은 2.8%(3,706)에 불과하나,
국가세입중 국가 소유기업이 차지하는 비중은 16.6%
- 건설업체도 건설부(16개), 교통부(8개), 국방부 등 정부산하 국영기업이
중요 역할
* Group → Corporation → Company → Enterprise로 이어지는 위계구조
• 우리와 달리 국영기업에 대한 사업 독점권 부여 현상이 강하지 않음
- 신도시∙산업단지 등 부동산 개발사업은 완전 개방 상태
- 발전소, 정유공장, 고속도로 등 인프라 시설은 형식상으로는 내 ∙ 외국,
공 ∙ 사기업에 무관하게 사업참여가 강력하나, 엄격한 심사
• 캄보디아, 라오스 등 인근 인도차이나 반도 국가의 진출 기지로 역할 가능
- 베트남은 대표적인 수원국가이면서도, 이들 국가에게는 강력한 지원국
- 송다 건설, Lilama 등 대형 국영건설회사는 이들 국가에 활발히 진출중
베 건설시장의 잠재력
• 고도 경제성장이 지속될 가능성이 높음
- 2010년 현재 1인당 GDP가 1,160불 수준
- 도시화율이 31%에 불과
※ 사회∙ 경제 개발 수준이 낮은 상태에서 경제성장이 지속될 경우 건설수요는 대폭 증가
※ 우리나라의 70년대말 연상
• 기본적인 인프라 공급이 부족한 상황에서, 베 정부는 인프라 개발
필요성을 절감하고 적극 추진중
- 2020년까지(10년간) 교통기반시설 투자에 총 500억불 재원소요 예상
- 최근 2020년까지 도시개선 계획에 108억불 투자계획 발표
- 2020년까지 주거+비주거 건물확충에 250억불 재원소요 예상
- 최근들어 공공부문 주도로 고속도로(하노이 - 하이퐁, 하노이 - 라오까이,
쭝릉 - 껀터), 철도(하노이 - 라오까이), 항만(반퐁, 락후엔) 등 대규모 인프
라 사업에 착수
• 민간 공사인 주택 ∙ 호텔 ∙ 오피스 등 부동산 분야 개발 잠재력도 큼
- 고급 주택 및 호텔, 오피스 빌딩은 수요위축, 일시적 공급 초과로 수급
불균형 현상
- 일반주택도 공급량에 비해 주거여건이 매우 열악
- WTO 가입 이후 외국인의 사업진출 증가로 오피스 수요가 지속 증가 전망
◘ 중장기적으로는 주택시장의 지속성장이 확실
- 현재 인구 8,579만명 → 2025년 1억 1,500만명 전망
- 현재 도시화율 31% → 2025년 50% 전망
- 향후 경제성장률 7%수준을 유지할 것으로 전망
- 하노이, 호치민 등 대도시 인구유입이 꾸준하여 연간 6,7만호 주택수요 발생
Ⅱ. 부동산시장 동향과 전망
베 건설시장의 특징
2006~2007년 WTO 가입 기대감. 외자유치 확대등으로 급등세
- 호치민시내 중심지구의 경우 1년 동안 토지가격이 2-3배 상승
2008년 2월 이후 인프레 억제가 최우선 과제로 되면서 강력한 통화억제
정책 추진으로 거품이 꺼지기 시작
- 하반기 미국발 서브프라임 모기지 사태로 인한 세계적인 경기
침체 영향
2009년 경제 운용 방향을 경기활성화로 전환하면서 통화 억제정책 완화
→시기별, 지역별로 훈풍이 불기 시작
2010년에 이어 금년도 인플레 억제가 강조되면서 분위기가 냉각된 상태
- 2011.2월 인플레억제를 위한 공공공사 축소 및 비산업무분 대출억제
지역별 상황
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그간 제1의 관심대상이던 호치민시는 공급과잉에 따라 사무실과
고급아파트 중심으로 침체 현상 현저
- 2008~2009 건자재가격 하락시기에 기존 사업을 계속 진행
- 경기침체에 따른 외국인 방문과 외국인투자 감소의 직격탄
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하노이시는 상대적으로 하방 경직성을 유지
- 공급 물량이 작았고 주요고객이 외교관, 국제기구 직원등인 관계로
급격한 변동이 적은 영향
- 새로이 편입된 하떠이 일부 등 서쪽지역에서는 로또식 분양 등장
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빈증, 동나이 등 호치민시 외곽지역은 중저가 부동산 상품 공급지로서
새로이 각광
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다낭시는 해변의 리조트나 고급아파트는 각광을 본 받면, 시내 부동산
은 여전히 한기, 최근 토지시장으로 자금이동 현상을 보임
하노이시 부동산 동향
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하노이 부동산시장 매우 큰 수요가 존재
- 여전히 내리지 않는 가격, 2011년 1분기, 20개의 프로젝트로 부터
8,800세대 공급되었으나, 필요한 수요대비 70%에 불과
- 1등급 아파트($ 3,000중반이상) : 공급량의 20% 정도 판매
- 2등급 아파트($2,000대) : 작년 4분기 대비 가격 3% 상승
▪ 떠이호군 $2,500/sq.m, 하이바쯩, 바딘, 동다군 : $2,000
▪ 탄쑤언군, 뜨리엠현 : $1,600-1,800/sq.m, 황마이, 롱빈, 하동 :
$1,500/sq.m, 자럼현 : $1,000/sq.m
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하노이 보동산시장 보합세 유지 배경
- 부동산외에 자금 투자처가 마땅치 않음
- 토지가격이 여전히 강세
- 평균소득이 지속적으로 상승, 젊은 층의 아파트 수요증가
호치민시 부동산시장 동향
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가격하락 현상 지속
- 공급물량 지속 : 올해 아파트 공급물량은 50,000세대 내외, 그 중
10,000세대 정도의 이전 미분양분이 포함.
- 수요자들은 가격하락을 기다리고 있으나, 주택구매 수요는 여전한 편
- 호치민시 주택개발 계획 : 14.3 sq.m/인(2010년) → 15sq.m/인
(2011년), 6백만sq.m가 더 필요하며 60,000세대에 해당하는 물량

분양가격 인하추세
- 다이탄 프로젝트(턴푸군) : $710 → $605
- 남틴 부동산그룹 : 고급아파트는 $855/sq.m, 토지는 $1,050/sq.m
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일부 전문가, 호치민시의 부동산시장 포화상태로 진단
- 부동산대출 긴축정책, 고금리, 건설자재 가격 상승 영향
Ⅲ. 우리나라 건설업체 진출현황
추 이
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우리 건설업체가 태국(1965)에 이어 두번째로 진출한 국가(1966)
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2011. 6월 현재 2759건, 226억불 투자로 대만-싱가폴에 이어 3위
기록
- 해건협 통계에 따르면 현재 100여개 회사가 진출해 있음.
- 해외지사, 사무소, 프로젝트 법인 형태로 다양하게 진출

최근 투자개발사업보다 도급사업 위주로 전환
- 현대건설, VITEXCO 타워 건설(9000억원), 메리어트 호텔 시공중
- 대우건설, 끌레베 아파트공사(2,000억원)
- 경남건설, 골든펠리스(2,300억원)
최근 공종별 수주 현황
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본 사업 추진 이전 단계에서 시행하는 용역사업이 주종을 이루는
가운데 건축과 전기, 토목사업 순
산업 18건
토목 18건
전기 39건
토목 1 8 건
용역 1 5 2 건
2005-2009
총 273건
건축 4 6 건
전기 3 9 건
건축 46건
산업 1 8 건
용역 152건
최근 우리 업체 동향
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2003년경부터 일본의 ODA 자금이 tied loan으로 운영되면서 토목
위주의 공공공사가 크게 감소(2004, 2005 수주 극도 부진)

2006년부터 대규모 부동산 개발사업에 대거 진출
- 2007년까지 2년간 우리나라가 베트남내 투자 1위국으로 되는데
큰 기여
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2008년 경기침체 영향으로 부동산 사업이 위축된 반면, 베 정부의
인프라사업 추진과 우리나라 EDCF 자금지원 확대로 공공공사 수주
증가
- 2008년말부터 고속도로 6개 공구 수주(포스코 건설 3, 경남기업 2)

금년이후 대형 플랜트 공사 수주(몽정 I, II 화력발전소, 2011.9.,30
억불 규모 수주, Nghi Son 정유공장, 53억불, 2012초 수주예상)
인프라 현황
일반 현황
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기본적인 인프라시설 부족하여 외국인 투자 유치의 장애요인

국내 자본 취약으로 재원은 주로 ODA 및 외국인 투자에 의존

최근 도로, 철도, 항망 등 주요 인프라 시설별로 장기 개발계획을
수립추진중이며 민간 자본 유치를 위해 BOT제도를 개선
- 최근, PPP(민관합동 개발사업, 2011.1월 PPP법 발효)

베 정부는 재정열악에도 불구, 인프라 개발은 향후에도 적극 추
진이 예상되고, 우리 EDCF 등 각국 자금지원도 계속 진행
분야별 인프라 현황과 개발계획
구
분
고속도로
철
도
현
황
개발계획
개발현황
약 140km(북부:60km,
남부:60km)
고속도로 40개 노선
5,783km 건설(480억불)
2,377km 대부분 협궤
(84%)
2020 철도개발계획
노이바이-라이까이 개량
남북고속철도
2020 항만개발계획
바리아붕따우컨테이너항,
하이퐁항, 퀴논항
5개 노선
평균주행속도 60km/h
항
만
49개의 항만
화물처리능력
1억 7000만톤
공 항
22개 공항
(7개 국제선)
반퐁 국제환적항
2020 공항개발계획
노이바이공항신청사
유관 기관
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일간 및 주간지
- Vietnam News : 일간, Vietnam News Agency 발행
- Thanh Nien Daily : 일간 인터넷 신문
- Vietnam Investment Review : 주간, 기획투자부 발행
- Vietnam Net Bridge : 일간 인터넷 신문(www.english.vietnamnet.vn)
※ 현지 신문내용중 발췌하여 인터넷으로 게재
※ Business → Realestate
: www.english.vovnews.vn

일간지
- Vietnam Economic News : 산업무역부 발간, www.ven.vn
- Vietnam Economic Times : Vietnam Economic Association, www.vneconomy.vn
- Vietnam Law & Legal Forum : 법률전문, www. News.vnanet.vn

정부 및 기관 홈페이지
- 정부통합포털 : www.chinhphu.vn
- 호치민부동산협회 : www.horea.org.vn
- 기획투자부 : www.mpo.go.vn
- 통계청 : www.gso.gov.vn
- 건설부 : www.xaydung.gov.vn
- 베트남 상공회의소 : www.vibforum.vcci.com.vn
- 교통부 : www.mt.gov.vn
- 부동산중개센터통합네트웍 : www.sanbatdongsan.net.vn
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컨설팅 업체
- CB Rechard Ellis Vietnam : www.cbrevietnam.com
- PricewaterhouseCoopers Vietnam : www.pwc.com
- Freshfields Bruckhaus Deringer LLP :
www.freshfields.com
- Savills vietnam : www.savills.com.vn
- Frasers International Lawyers : www.frasersvn.com
- Vietnam Laws : www.vietnamlaws.com
Ⅴ. 진출 확대 방안
□ 베트남 여건에 대한 충분한 이해
베트남 여건에 대한 충분한 이해
• 개발형 사업, 민자유치 방식의 사업위주 → 장기적 관점에서 접근
• 갈등 회피, 합의제 추진 방식 → 협상과정에서 인내심 필요
• 주요 사업 추진시 국수주의적 경향 → 신뢰할 수 있는 현지 파트너 물색
안정적
ODA
역할제고
□
안정적 수주지원을
수주지원을 위한위한
ODA 역할
제고
• 무상지원
- 건설시장에 파급 효과가 큰 도시계획 수립 지원
• 유상지원
- 대규모 교통 인프라 사업, IT 접목 GIS 및 교통시설 사업 등 발굴
※ 현재까지 우리나라는 무상 7,856만불, 유상 4.71억불 제공(국별로는 2-3위 ODA 공여국)
□ 제제3의
3국 공동공동진출모색
진출 모색
• 베 건설업체는 해외건설 진출을 적극 희망하나, 능력에 한계
- 우리 업체와 제 3국에 공동으로 진출하고, 대신 베 국내시장 진입에 협조 요청
- 우리나라 또는 제 3국 건설시장에 베 건설인력을 공급받고, 베 국내시장 진입
□ 공공의
역할역할
제고
공공의
제고
• 부동산 개발형사업 진출 지원
- 관련 법령과 정책 등을 장기간 수집 ∙ 분석 ∙ 공유 필요(공기업에 적합)
- 정부 차원의 부동산 분야 교류 협력 회의 정례화 추진
• 주요 정책 결정 Line에 있는 인사 초청 사업 확대
- 미래지향사업 : 고위급 인사
- 경제 통상 net work 사업 : 실무 국장급