부동산시장 환경변화와 투자전략

2011년 11월 11일 인하대학교 정책대학원 송 상 열

3 1. 부동산시장을 이해하는 변수 구 분 정 책 환 율 주 요 내 용 ▶ 부동산시장에 가장 직접적이고 큰 영향을 미치는 변수 ▶금융위기 이후 현재까지 규제완화 → 부동산시장침체 ▶규제완화(시장침체), 규제강화(시장활성화) ▶2~3년 지속, 효과는 1~3년 시차, 금융(대출/금리)+세제는 단기적 결과 ▶주요정책 *8.18 전월세 대책 *5.1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안 *3.22 주택거래활성화 대책 *2.11 전월세 대책 ▶정책과는 역발상을 할 필요 *시장이 불황기일 때 매입하여(규제완화정책), 좋을 때 매도하는 것이 바람직 (규제강화정책) ▶환율의 이해 → ▶ *서로 다른 나라간에 거래를 위해 서로 돈을 바꿀 때 적용하는 교환비율 *외환의 수요와 공급에 따라 결정 *경기변동이 가장 큰 영향 : 호경기→금리상승(∵기업 자금수요증가)→금융 상품 수익성 향상→ 외국인 투자증가→원화수요증가→환율하락(평가절상) ▶무역의존도(수입+수출÷명목GDP)가 높은 우리나라의 경우 중요한 변수 국민경제가 성장해야 부동산경기도 살아남 →외환수급안정(외화유입) 국민소득(GDP) 증가=부동산가격과 정비례 (선행 또는 동조화현상) ▶2008년 1,600원대로 환율상승 → 2011년 다소 안정기미(1,100~1,200) (1980, 1998, 2008 →낮은 GDP성장률→부동산가격하락 ▶GDP는 부동산시장에 단기적 영향특징(∵1년 단위로 변화, 폭이 크다)

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수 구 분 금 리 주 요 내 용

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금리의 이해 *빌려준 원금에 대한 이자비율 *경기활성화 : 금리상승, 경기침체 : 금리하락 (돈도 수요/공급의 법칙 적용 : 돈도 상품으로 시장에서 거래, 호경기에 기 업 등 수요증가) ▶ 부동산시장과는 반비례 * 금리상승→금융기관으로 자금이동→유동성저하→부동산잠재수요 저하→ 부동산시장 침체, 가격하락 *대출금리도 상승→ 매물증가+가격하락 우려 *상반기에만 이미 3차례나 기준금리가 인상되면서 주택자금 마련이 어려워 져 주택 매수세 위축 ▶ 금리는 모든 투자결정의 기준 , 저금리는 부동산시장의 매력을 더욱 크게 만들므로 중요한 요소 물 가 ▶모든 재화가격의 종합적인 실태를 나타내는 추상적 개념 ▶국제유가 및 원자재가격, 경기둔화 등에 따라 영향 ▶ 물가상승→화폐가치하락→부동산/금 실물자산 선호→거래증가→가격상 승 ( 단기적 비례영향 ) ▶ 통화량증가→시중자금 유동성증대→물가상승→화폐가치하락→부동산수 요 증가→가격상승

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수 구 분 주 가 주 요 내 용 ▶ 실물경제 회복의 바로미터 ▶부동산과는 반비례 : 주가 폭락→실물 부동산 시장이 대체 투자로 탄력 ▶정치, 경제, 사회적 변동 상황을 즉시 반영하는 비례요인 증대 1998년 모두하락, 2005~2006 모두상승, 2008년 모두하락 →장기추세선 유사 ▶주식은 상승과 하락의 폭이 크고, 부동산에 비해 상승과 하락의 주기가 짧은 특징, 단기적으로 주식은 부동산시장에 선행→단기적 반비례, 장기적 비례 관계 ▶주식(수익성, 환금성), 부동산(안정성)의 다른 특징→장기적 접근 바람직 ▶최근에는 부동산이 금융화되고 변동성이 커지면서 금융시장과 부동산의 동조화 경향 심 리 ▶주식 ▶

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부동산 모두 투자심리도 중요한 변수로 작용(반드시 이해) ▶지난 몇 년간 집값상승의 주요 요인으로 작용한 것은 엄연한 최근의 자산가치 하락에 기인한 투자심리 위축은 당분간 지속될 전망 ▶언론 등의 부추김현상 끝없는 추락, 날개 없는 추락, 침체의 늪, 밑빠진 독 에 물붓기, 집값폭락 브 레이크가 없다.

「부동산 대폭락 시대가 온다」 ⇒ 급매물증가→주택가격의 지속하락→주택구 입 보류→미분양 더욱 증가→ 금융부실로 연결 우려

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수 구 분 수 요 주 요 내 용 ▶인구저성장/감소시대 도래 * * 인구변화=부동산가격에 정비례 , 2018년부터 인구감소=부동산가격 하락 *경제성장 둔화, 어린이공익시설수요 감소, 주택수요 감소, 거주자 선별화 촉발 암시 베이비붐세대(주택매입세대)의 은퇴

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2015년부터 은퇴시작, 주택시장 침체국면 진입예상 ⇒ 전반적인 주택수요 둔화, 대 형→ 중소형으로의 변화, 수익형상품의 절대적 수요 예상 ▶ * 가구수 변화⇒부동산수요+가격변화에 절대적 영향(비례관계) *가구수 증가 ⇒ 수요증가 ⇒ 가격상승 *인구변화보다는 가구수 변화에 더욱 주목 ⇒두요소간 결합으로 미래의 부동산가격은 상승요소로 작용 ▶85년 이전 건립주택이 전체주택의 25% 차지 ▶무주택자가 전체 가구수의 44%차지(약 631만호) ⇒ 자가수요, 임대수요 혼재함 * 가계소득, 1인당 국민소득 증가→부동산수요 증가→가격상승 ▶추가수요 존재 신규수요는 항상 존재하기 마련(다만. 질적 변화요구) * 특정지역 인구증가 ⇒ (국지적)가격상승 *정부에서도 향후 10년간 500만가구 공급계획발표 (수도권 300만가구 공급) ▶부동산시장이 국지화(공간적세분화)되고, 분화(아파트, 단독, 전원주택시장에서의 가격상승과 하락차이)되는 특성에 초점⇒지역별/상품유형별 세분화는 절대적 과제 ⇒ 지역특성화 파악으로 완성(지역별로 자연적 특성+인구구조 차이분석⇒수요창출)

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수 구 분 주 요 내 용 수급상황 ▶ 지역별로 주거, 상업, 공업, 업무, 레저 수급상황파악 ⇒ 부족한 부분에 수요 (쉼터, 일터, 놀이터

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의 융합) ※ 향후 부동산상품은 기본과 원칙에 충실한 모델이 필요 쉼터(주거용부동산), 일터(업무용/산업용/공업용 : 오피스, 공장, 상가, 관공서, 학교), 놀이터(골프 장, 백화점, 술집 등 다양한 업종과 상품 등장, 욕망적 소비행위가 이루어지는 장소)합쳐진 복합 적인 공간개발이 트렌트 ⇒도심위주 복합고밀개발(compact city, 주거+업무+놀이+휴식+문화+교육)등장 ▶「시도통계연보」확인 ⇒ 흐름의 시계열적 파악 ▶특정부동산에 대한 지역의 수요(수도권/지방시장의 구별)와 공급상황 분석 을 통하여 잠재수요 예측, 시장특성에 따른 공급제품의 차별화/수요집단의 세분화, 양극화+국지성+희소성 더욱 심 화 ▶현재 지방주택시장이 양호한 이유는 *그간의 공급부족에 기인(미분양증가로 공급기피 결과), 수도권의 공급과잉으로 하향안정세 유 지 ⇒그렇다면 어디에 투자해야 될까?

*주거지역이 고용을 일으키는 산업지역과 인접 *수도권의 경우는 서울 도심에서 주거지의 거리가 30-40km권역까지 확산→통근비용+시간부담

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수 구 분 가 격 주 요 내 용 ▶침체시장 : 기존시장 먼저 회복/상승시장 : 분양시장이 리드 외적변수 ▶남북관계 악화(북한리스크), 전쟁(국지전) 등 ▶최근 미국과 유럽지역 등 선진국들의 재정위기로 내년도 국내 경제가 다 소 위축될 것으로 전망⇒한국의 경제 성장을 이끌었던 수출 증가세 둔화 로 이어져 내년도 국내 경제성장률은 3.6%까지 하락전망 (재정위기(경제침체위기)⇒재정지출감축⇒경기침체⇒우리나라 경기침체 ⇒부동산시장의 불확실성 증대⇒부동산가격과 거래량변동으로 연결) ▶일본의 대지진, 중동의 민주화⇒상대적으로 안전한 우리나라로 투자자금 유입의 긍정효과 ▶ 현재의 미국 경제침체와 유럽의 재정위기로 우리나라 부동산 시장은 붕괴 되지 않을 것으로 전망

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3 1. 부동산시장을 이해하는 변수 구 분 주기변화 주 요 내 용 ▶부동산 경기가 어떠한 요인으로 인해 확장과 수축을 반복하면서 순환하는 것 ▶경기변동 주기를 파악해 개인은 투자시기 결정에 활용하고, 정부는 국토 의 효율적 운영에 참고 자료로 사용 ▶상승기-안정기(침체기)가 주기적으로 반복, 짧게는 3년-길게는 7년 (평균5년-5년주기설) ▶ 4차상승기(2001~2006), 5차상승기 : 2012, 2013년 진입예상 ▶침체기는 2017~2019년으로 예상 ▶향후에도 주기적 반복예상 ⇒ 영원한 침체와 영원한 상승은 없을 것 ▶경기는 고정되는 것이 아니라 변동하는 것으로서 타이밍예측이 어려울 뿐, 따 라서 가격의 차별화, 제품의 차별화로 수요유인(需要誘引) 결 론 이상의 요소들이 상호작용하면서 수요자에 영향을 미치고, 결국 수요자들이 만들어가는 시장이 바로 부동산시장임 -시대에 따라 가중치의 차이 -요소간 결합에 의한 『종합적인 분석』 으로 부동산시장 전망을 해야 함 -끊임없이 변화하면서 늘 살아 움직이는 부동산시장에 대한 이해와 변화방향 을 예측해나 가야 투자기회와 성공적인 투자 가 될 수 있음

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3 2. 부동산시장 동향 주 요 내 용 -부동산시장의 장기투자 상품, 고가의 투자상품 수요 위축 -수도권의 재건축이나 고가 아파트 시장은 당분간 침체예상 -올해 하반기에 바닥을 치고 상승할 것으로 예상되었던 수도권 분양시장의 회복은 다소 지연 지방 주택시장은 상승세 뚜렷 , -공급부족에 따른 전세가격 상승과 높은 매매전세비율 *전국 평균전세금 5년전보다 57%급등(5,109만원→8,024만원) *아파트 51.4%(다세대 46.1%), *서울이 가장 높고, 전남이 최하위 *전세 29.9%, 보증금월세 37.6%, 보증금 없는 월세 32.7% *원인 : 주택가격상승 기대감 감소, 수요감소, 월세선호경향, 정부정책(보금자리주택, 임대주택) -가격하락 등 심리적 불안요인 여전 -일본대지진 등 해외요인으로 대규모자금 국내투자 움직임 투가가치 부동산에 대한 관심증폭 (위치, 미래, 수익발생, 희소성) 중소형, 역세권, 임대수요 증가 부동산시장의 국지성, 시장세분화와 차별화는 더욱 심화 -정부 부동산 규제완화 정책의 신뢰성저하 및 실기로 시장영향 미비 금융시장의 취약성⇒금융시장의 불안정성은 당분간 지속 -주택건설 인허가 및 분양물량 증가 -수도권 10억이상 고가아파트 4년간 3만가구 감소 -취득세 감면 조치의 종료가 부동산 시장에 악재로 작용할 가능성 -1% 부자들이 보유한 부동산가치(545조3,000억원) *대한민국 전체의 6분의 1(수도권+아파트에 거주, 32억 3,000만원을 부동산으로 보유) *부동산을 투자형태로 굴리면서 매매차익, 임대수익으로 재산상승 결과

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3 3. 부동산의 투자이유

내 용 ▶

부동산에 대한 전통적인 소유욕 ▶손해보고는 안팔고, 오른다는 신념, 희망으로 생각 ▶부의 원천 : 부자치고 부동산이 없는 사람은 없다. 끼리끼리 모인다 ▶개별성, 동일한 부동산은 없다, 쓸모없는 것은 사실 없다 ▶설사 실패하더라도 사기를 당하지 않는 한 실체는 남는다.

▶가격이 폭락하지도 않고, 한번 오르면 잘 떨어지지도 않는다.

▶미래가치를 보고 투자 : 수익=미래가치-현재가치 ▶부자들의 성공뒤에는 부동산투자가 있었다 ▶대한민국 투자의 대명사는 바로 부동산이다.

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3 4. 부동산의 투자가치 구 분 위치가치 미래가치 주 요 내 용 *지역특성에 기반한 토지가치, 부동산가격의 많은 비중 * 부동산 가격차이=지역차이 (특성, 장단점, 명품브랜드, 인구구조) * 도시공간구조의 변화⇒위치변화⇒가치변화⇒가격변화 *지역별차별화(국지성) 심화⇒일정지역에 한정되어 부동산가격 상승⇒입지 가치 중요 *토지가치는 시간이 갈수록 양극화심화(지역별양극화, 상품별양극화) *부동산의 가격은 곧 위치의 가격이고 그것은 가까움에 의존한다(허드) *주택구입의 결정요인분석(주택산업연구원,2011년) -입지조건>투자가치>주택특성>브랜드>단지특성 -입지특성 : 교통편리성>쾌적성>편의시설>교육환경>커뮤니티 -주택특성 : 향>조망/층>평면구조>인테리어>첨단시설 *토지는 수익성 및 유용성이 연속( 영속성 ) ⇒ 절대적 가치보존력 우수 * 다양한 용도 ⇒ 미래가치 *신 교통 연결지역, 더블역세권 *도심내 낙후지역(저평가지역⇒도심재생) *도시기본계획상 개발축+중심축에 위치 *인구증가 및 소득증가가 이어지는 곳( 도화가 진행중인 곳 기업 이 입지하는 곳) *역세권복합용도개발지구, 용도변경이 가능한 준공업지역, 산업단지구조고

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구 분 희소가치 수익가치 상품가치 시장가치 자산가치 주 요 내 용 *희소성으로 인해 발생하는 가치 *물리적 절대량 증가 불가( 부증성) ⇒ 희소가치 ⇒ (장기적)가격상승 * 공급과잉 이 안된 상품에 투자 *특히 단독주택지 *부동산도 경제재, 투자재⇒수익가치가 주요 투자기준 * 소득수익(income gains)+자본이득(capital gains )이 기대되는 부동산 *중소형빌딩, 소형아파트 및 소형오피스텔, 근린상가, 도심 내 미활용토지 *시장차별화(몇개의 하위시장으로 나누어 보는 것)는 필수과정 *지방, 소형주택, 수익형 부동산 등 스텔 시장 호조세 상품별, 지역별 차별화 더욱 심화 *여의도는 경기불황에도 불구하고 오피스 공급에 따른 실수요가 늘며 오피 * 부동산투자의 성공여부는 투자시기의 선택 *상승국면, 정점에서 투자하면 피해우려⇒회복단계로 접어들기 전 저점투자 *남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에 매도 : 프로들의 패턴 *부동산은 재테크보다는 자산배분 대상 *저성장, 고령화, 은퇴, 글로벌위기 등에 대응해야 하는 자산 *베이비부머에서의 자산가치(관리) -새로운 노후 수익원을 마련하는 차원에서 필요 -자본이득 추구형→소득수익형으로 전환 -역모기지 활용으로 노후자금 조달 더욱 증가

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3 5. 부동산의 투자수익 구 분 투자수익 주 요 내 용

▶고정×(부동산은 동산이라는 생각이 중요) ⇒ 많은 고민과 노력을 통 해 가치를 높일 수 있음 ▶부동산의 가치는 현재의 가격이 아닌

미래의 가격

⇒ 부동산에서 과거와 현재는 큰 의미×(∵변동가능성) ⇒ 그

변동의 가능성을 최대한 활용하는 것

이 바로 부동산투자 ▶ 인간의 삶 자체가 부동산⇒

부동산투자는 영원하고, 수익성 지속될 수 밖에 없음

▶

투자수익=부동산의 미래가치-현재가치

(현재가치가 높으면 수익은 낮아짐, 입지좋은 대단지 아파트는 투자모 델로서는 별로)⇒

미래가치를 찾아내고 예측하는 안목

이 결정요소

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3 6. 투자분석 내 용 ▶부동산가치 중요시기 *도심역세권지역 : 일자리와 가까워야, 도시재정비사업 활발 *분산투자 : 주택과 상가, 오피스텔, 토지 등에 분산투자(환금성, 세제혜택 유리) * 소형부동산 에 집중(1인가구, 고령화사회) ▶ 수익형부동산 ▶ 임대부동산 : 전세비중 높은 역세권소형에 관심, 장기적관점에서 접근 : 고령화시대 대안상품, 다가구, 오피스텔, 원룸, 상가, 지방특성분석으로 지 방투자(기업+인구증가+대형사업), 외국인대상 임대사업(깔세, 인상용이, 조망권우선시, 강북에 거주) ⇒ 임대료에 따라 건물가치 ▶ 도심투자 : 저성장지식정보화사회 도래로 도심인구회귀현상 심화(전 세계적인 현상) 불황일수록 도심에 몰려, 도심과 비도심의 양극화 심해질 것(지역별로 대표하는 도심) ▶ 틈새시장 : 불황기에 더 많은 투자기회(싼매물 선택의 폭이 넓어짐) *지하다세대주택, 리노베이션상가, 다세대로 용도전환한 주택, 허름한 노후주택의 임 대수익 *대물부동산(공사비) *모텔임차수익 : 오피스텔보다 3배수익, 타용도복합모텔의 리모델링, 은행대출곤란 *지식산업센터(아파트형공장), 창고 *도심자투리땅(방치된 땅, 경사진땅, 맹지) *전전대임대사업 : 소액으로 시작하는 틈새상품, 신촌+홍대입구+교대+논현동 *건물임차를 통한 원룸(고시원) : 구입보다 수익률 증가, 역세권+대로변+사업시설집중, 보증 금없이 40~50만원(서울)

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3 7. 창조적 투자요건 구 분 정 보 해석력 내 용 ▶수익률과 직결 ▶많은 정보획득 : 신문, 인터넷, 지인, 전문가, 중개사무소, 지역신문, 임차 인, 투자대상지 바로 옆 부동산주인 , 오래된 음식점 ▶정보망 확보 등 노력이 요구됨(세상에 공짜는 없다) ▶고급정보는 인간관계에서 오는 경우가 대부분 ▶땅에 대한 정보는 관련공부를 먼저 확인하고 땅을 보러가야 손실을 막을 수 있음 ▶실패하지 않기 위한 최고의 전략 ▶ 투자결정의 기초 ▶타이밍의 선택이 가능 ▶늘 부동산시장에 있어야하고, 철저한 투자수익률(투자대가)계산을 하여야 한다.

▶ 크고 넓게 보아야 투자확신을 갖고 결단을 내릴 수 있다.

자료화 ▶정보해석⇒파일링(정보의 양이 승부수), 지식습득, 투자사업에 적용

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3 구 분 지도화 네트 워크 기 타 내 용 ▶투자 및 사업하는 곳(지역적 범위)을 한눈에 꿰뚫어 보아야 ▶지역발전과정(주거, 상업, 업무, 도로), 인구유입유출동향, 주변지역과의 관련, 토지형태, 거래동향 ▶큰 그림을 봐야하는데, 투자대상지역 관찰+넓은 지역을 한번에+투자대상의 다양한 면을 모두 살 펴봐야(아침, 밤, 주말, 술도 한잔, 잠도 자보고 해야)⇒ 투자대상지에 대한 총체적인 분석을 통해 넓은 시야를 가진 분명한 그림이 완성되었을 때 투자지로 결론 ▶크고 넓게 보는 습관 이것이 중요하고, 그렇게 될 때 최종결정을 신속히 내릴 수 있을 것 ▶ ▶ 사람을 만나서 부딪치는 과정에서 아이디아가 나오고, 좋은 물건도 찾을 수 있는 것 ▶인사가 만사다. 독불장군식으로 일하는 사람은 크게 성공하기 어려울 듯 ▶금전적인 손해는 보더라도 사람은 잃지 말아야 할 것 ▶공인중개사, 공무원, 건축사, 펀드매니저, 신문가자, 교수 등 ▶누구를 알고 있는가? 어느정도 친밀한가? 지속적으로 관계를 유지하려 노력하고 있는가?

나홀로 창업 및 투자보다는 전문가집단과 공동참여가 경쟁력에 도움 ▶악연을 미리 막는 것이 무엇보다도 중요(사람 볼 줄 알아야) ▶『끊임없이 상상하자』(컨셉, 사회변화, 인간삶 등) ▶일시적 동향에 일희일비(一喜一悲)하지 말고, 기다리자 ▶자기자본이 있어야, 대외자금조달에도 유리, 주변금융네트워크 활용 ▶집중하자, 그리고 영혼의 승부를 걸자

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3 구 분 타이밍 레버리지 효과 시장.늘 거기에 내 용 ▶적시투자를 해야 기회비용 상실이 적다 ▶ 부동산투자엔 결코 2등이 없다 ▶지체하면 경쟁자가 선점해 가 버림 ⇒ 투자성공에 대한 확신이 있다면 화살처럼 행 동 해야(속도를 정복하는 자 만이 경쟁에서 이길 수 있을 것) ▶땅을 보는 안목(직관 : 단순한 본능적인 육감이 아니라 보이지 않는 근거와 본질을 찾아내는 것), 풍부한 지식+현장경험이 있어야 가능 ▶ 호황과 불황의 반복 순환속에서 타이밍을 선택하는 것은 최고의 투자행위 ▶타인자본(저당)을 이용해서 자기자본의 수익률을 높이는 것 ▶타인자본 금리비용보다 높은 수익률이 기대되는 경우 활용 ▶10억투자(자기자본3억+금융대출7억/10%), 2억수익 가정=금융비7,000만, 자기수익 1억3천만원 *총자본수익률 =총수익÷총자본=2억÷10억=20% *자기자본수익률 =자기자본수익÷자기자본=1.3억÷3억=43% ▶세상만사 눈에서 멀어지면 마음에서도 멀어지는 법, 어떤 일이든 자주 접해야 몰입할 ⇒ 수 있다.

▶그런 집중과 몰입의 과정을 거쳐야 성과가 가능 부동산과 부동산시장에 흥미를 가져야, 부동산투자자로 성공하기 위해서는 언제나 시장안에 있어야 한다 . 비가오나 눈이오나 바람이 불어도, 발품을 팔고 다녀야

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대단히 감사합니다

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