Transcript 주상복합건물 건설 사업계획서

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㈜ 리셋피앤디
황학동 주상복합건물
건설 프로젝트 사업계획서
(가칭) 리셋타워 프로젝트 / Reset Tower Project
Proposal
1. 사 업 개 요 $ummary
2. 시 장 현 황
Market conditions
3. 상 품 구 성
Product mix
4. 마케팅전략
Marketing $trategy
5. 수지분석표
Income and expenditure
6. 유사상품 공급사례
7. 추 진 일 정
Case $tudy
$chedule
1. 사 업 개 요 $ummary
1) 위치 및 개요
2) 지역도(항공사진)
3) 지역도(지도)
4) 평형구성
본 사업지는 주거와 상업시설 모두를 수용할 수 있는 흔치 않은 최적의 사업지로 판단되며 청계천 복원과
맞물려 향후 새로운 부도심의 핵으로의 발전을 기대함.
1. 사업개요
1) 위치 및 개요
위
치 : 중구 황학동 673번지 외 55필지
지 역 지 구 : 일반 상업지구, 미관지구, 방화지구, 주차상한지구
용
도 : 공동 주택, 근린생활시설
면
적 : 10,458.82㎡ ( 3,163.77평)
건축면적:
5,819.12㎡ ( 1,760.28평)
건축연면적 : 76,645.90㎡ (23,185.28평)
계획주차수 : 544대 (장애인 주차12대)
법정주차수 : 544대 이하
건
폐 율:
59.92%
용
적 율 : 483.69%
본 사업지는 주거와 상업시설 모두를 수용할 수 있는 흔치 않은 최적의 사업지로 판단되며 청계천 복원과
맞물려 향후 새로운 부도심의 핵으로의 발전을 기대함.
1. 사업개요
1) 위치 및 개요
■ 건축개요
공 사 명
황학동 주상 복합 빌딩 신축공사
대치위치
서울시 중구 황학동 673번지 외 55필지
공부상 면적
대지면적
지
역
10,458.82㎡(3,163.77평)
적용대지면적
9,710.00㎡(2,937.26평)
일반상업, 중심미관지구, 방화지구, 주차상한 지역
도로시설
30M, 12M, 8M, 4M
구조 / 규모
지하5층, 지상 22층/철근 콘크리트 라멘조
용
공동주택, 판매시설
도
세 대 수
아파트 : 296세대
건축면적
5,819, 12㎡
연 면 적
지하층
29,679.15㎡ (8,977.90평)
지상층
46,966.75㎡ (14,207.37평)
합계
76,645.90㎡ (23,185.28평)
건 폐 율
5,819.12/9,710.00*100 = 59.92%
용 적 율
46,966.75/9,710.00*100 = 483.69%
주차대수
* 법적주차 대수 : 544대 이하
* 계획주차 대수 : 544대 (장애자주차 : 12대포함)
공개공지
대지면적의 10% 이상
조경면적
대지면적의 15% 이상
본 사업지는 주거와 상업시설 모두를 수용할 수 있는 흔치 않은 최적의 사업지로 판단되며 청계천 복원과
맞물려 향후 새로운 부도심의 핵으로의 발전을 기대함.
■ 용도별 배분 면적표
구
분
전
용
발코니
계단실, 복도
기전실
소
계
주차장
합
계
아파트
29,772.40
-
8,026.41
1,113.74
38,912.55
15,484.21
54,396.76
금융시설
1.040.13
-
-
38.90
1,079.03
540.35
1,619.98
판매시설
13,245.08
-
-
495.49
13,740.57
6,888.59
20,629.16
합
44,057.61
-
8,026.41
1,648.13
68,242.54
22,913.75
76,645.90
오피스텔
계
■ 평형별 면적표(아파트)
Type
세대수
전용면적
발코니면적
A
120
97.21
29.41
26.20
7.92
123.41
37.33
54.19
16.39
177.60
53.72
B
120
92.36
27.94
24.89
7.52
117.25
35.46
51.49
15.57
168.74
51.04
C
32
116.87
35.35
31.50
9.52
148.37
44.88
65.15
19.70
213.52
64.58
D
16
141.31
42.74
38.09
11.52
179.40
54.26
78.77
23.82
258.17
78.09
E
8
127.90
38.68
34.48
10.43
162.38
49.11
71.30
21.56
233.68
70.68
합 계
296
29,772.4/9,006.2
공유면적
공급면적
8,024.08
기타공유
43,566.64
계약면적
16,422.82
54,393.60
■ 평형별 면적표(판매시설)
층수
지하1층
전용면적
5,098.03
1,541.14
지상1층
지상2층
합계
36.18
19.11
13,245.28 / 4 006.61
공유면적
공급면적
기타공유
계약면적
-
5,098.03
1,542.14
2,842.13
859.74
7,940.16
2,401.88
-
4,144.93
1,253.83
2,310.78
699.00
6,455.71
1,949.81
-
4,002.12
1,210.63
2,231.16
674.92
6,233.28
1,885.55
-
13,245.08 / 4,006.61
7,384.07/2,233.67
20,629.15 / 6,240.28
본 사업지는 주거와 상업시설 모두를 수용할 수 있는 흔치 않은 최적의 사업지로 판단되며 청계천 복원과
맞물려 향후 새로운 부도심의 핵으로의 발전을 기대함.
1. 사업개요
2) 지역도(항공사진)
본 사업지는 주거와 상업시설 모두를 수용할 수 있는 흔치 않은 최적의 사업지로 판단되며 청계천 복원과
맞물려 향후 새로운 부도심의 핵으로의 발전을 기대함.
1. 사업개요
3) 지역도(지도)
Location environment
청
계
천
방
면
강
남
방
면
• 신당동으로 퍼져나가는 불량주택들의 연장으로 인해
그 구획이 쉽지않음
• 중앙시장 및 저층 근린생활시설, 남측으로는 주거지역
시설의 입지
• 서울 도심지역에 위치 인근 동대문과 종로지역 및 신당
지역과 인접. 양호한 유동인구 확보
Educational environment
• 무학초교, 광희초교, 한양중 •고, 성동여실, 성동고,
성동기계공고 등의 입지
Convenience environment
Traffic environment
• 사업지 인근 쇼핑공간은 동대문편의 시설인접하며, 대형할인 매장등
편의시설 부족, 주변건물들은 대부분 저층으로 경관이 매우 양호
• 인근주변중앙시장, 원단도매상권, 주방기구도매상권, 가구 상권의
난립으로 인한 주변환경 열악
• 사업지 주변 왕십리길, 퇴계로, 흥인문로 등의 간선도
로와 연결
• 지하철 2호선, 6호선 환승 역세권 내에 입지 대중교통
이용 편리
• 동호대교의 인접으로 강남과의 접근성 양호
사업지역의 needs를 파악하여 규제범위 내에서 실수요와 투자수요층 모두에게 매력적인 평형을 위주로
구성함.
1. 사업개요
4) 평형 구성
아
파
트 : 총 5개 평형 296세대 중
54평형
:
16세대
49평형
:
8세대
44평형
:
32세대
37평형
: 120세대
35평형
: 120세대
판 매 시 설 : 총 3개 층 6,246.24 평 중
지상2층 : 1,885.55 평
지상1층 : 1,949.81 평
지하1층 : 2,410.88 평
2. 시 장 현 황 Market conditions
1) 부동산 시장 환경 분석
2) 사업 부지 환경특성 (주거/교통/학군/상권)
3) 개발 환경 분석
4) 인문 환경 분석
5) SWOT 분석
6) 사업 포지셔닝
현재 각종 규제에 따른 관망세 확산에 따라 부동산 시장은 침체기이나 지역적, 향후 발전지역을 중심으로
실수요자 위주의 상품의 경우 merit 형성이 가능함.
2. 시장 현황
1) 부동산 시장 환경 분석
경기 전반의 하락과 정부의 정책: 외환위기 때보다 더욱 심각한 경기 침체와 함께 2003. 5. 23.과
10. 29. 2차에 걸친 주택시장 안정대책 등 정부의 강력 규제 조치 시행에 따른 부동산 경기의 침체
+
추가 규제 예정: 주택거래 허가제 및 주상복합 전매금지(2004년 하반기 예정)에 따른 투자 소강
+
수요의 변화: 주상복합 아파트, 오피스텔의 경우 투자 상품에서 실 주거 상품으로의 인식 변화
+
시장 상황: 각종 규제에 따라 부동산 가격 급등의 중심지인 서울 강남권 재건축 시장 가격하락 /
부동화 현재 관망세 확산에 따른 전체 부동산 시장은 침체이나 지역적으로 향후 발전 유망지를
중심으로 실수요자를 위주의 거래 수요 존재
현재 각종 규제에 따른 관망세 확산에 따라 부동산 시장은 침체기이나 지역적, 향후 발전지역을 중심으로
실수요자 위주의 상품의 경우 merit 형성이 가능함.
2. 시장 현황
1) 부동산 시장 환경 분석
부동산 가격 상승 및 하락의 주요 요인은 아래와 같으면, 강도면에서 하락요인이 다소 강할 것으로 판단됨
- ’10.29 종합대책’의 효과가 2004년도에도 지속적으로 나타날 것임
- 2001~2003년 건축허가된 주택 중 50만호 이상의 신규주택 입주 물량이 주택시장에 나올 것으로 예상됨
상
승
- 국내외 경제의 회복에 따른 소득증가
- 시중의 유통성은 풍부한 반면, 뚜렷한 대체
투자안 부족
- 수도권 택지공급의 한계 및 재건축 이주수요
구
주택매매가격
주택전세가격
분
하
락
- 『10.29 종합대책』의 가시적 효과
- 2001~2003년 기간 중 연평균 약 60만호
주택 건축허가로 인한 입주물량 증대
- 국내 금리의 상승 전망
응답자 비율
가격변동 전망
가격변동전망
(%)
(그룹별 평균)
(전체 평균)
상
승
25
4.1%상승
하
락
50
4.8% 하락
보
합
25
-
상
승
63
5.2%상승
하
락
31
3.4%하락
보
합
6
-
주택매매가격
주택전세가격
본 사업부지는 현재 매우 슬럼화 되어있으나 청계천 부활과 함께 향후 을지로, 동대문, 왕십리를 잇는 뉴 서
울 벨트라인의 중심으로 거듭날 경제, 주거, 문화의 핵심 지역임.
2. 시장 현황
2) 사업 부지 환경 및 특성
지역적 특성
▶ 중구는 남산과 문화유적의 중심
▶ 경제, 교통의 지리적 중추기능이 집중된 서울의 중심
▶ 업무시설과 산업시설의 밀접된 명동, 충무로의 배후 주거지역
▶ 한양대, 건국대, 동국대 외 초,중,고교 다수 근접
▶ 국립의료원 외 관내 470여 개의 병/의원에 인접
▶ 사업지 부근은 전반적인 미개발지역으로 방치.
▶ 지리적인 잇점에도 불구 낙후된 미개발 지역으로 교통이 매우 혼잡.
▶ 중구 장기 개발계획(청계천 복원사업)에
따른 주변여건 향상기대
▶ 지적법상 지적정리도 불완전한 지역.(ex: 불부합지 다수 소재)
▶ 도심지역에 위치 입지적 잠재력 풍부
▶ 외부 비경제 요인인 중앙시장이 근접하여 주거환경에 치명적.
▶ 경제 활동의 지리적 중심지임에도 불구하고 사무공간 공급 절대 부족.
▶ 낙후 지역으로 상가의 구성개체가 질적으로 떨어짐.
▶ 주변 열악한 환경의 재개발로 인한 경쟁력
→ Land Mark 적 입지구축
본 사업부지는 현재 매우 슬럼화 되어있으나 청계천 부활과 함께 향후 을지로, 동대문, 왕십리를 잇는 뉴 서
울 벨트라인의 중심으로 거듭날 경제, 주거, 문화의 핵심 지역임.
2. 시장 현황
2) 사업 부지 환경 및 특성
▶ 住/商/社 복합의 안정적 도심정비
▶ 청계천 복원과 함께 부도심개발
리셋 타워의
등장으로
황학동 일대는…
▶ 사업지 부근의 교통문제 해갈
▶ 상업공간의 질적 향상
▶ 부족한 사무공간의 수혈
▶ 저평가된 인근시세의 견인차 역할
▶ 낙후된 주거문화 개선의 교두보
2. 시장 현황
구 분
3) 개발환경 분석 (중구 도시 기본 계획)
현황 및 특성
문 제 점
잠 재 력
개발유형/방향
개 발 전 략
태평동1가동 주변
중추관리, 업무, 상업기능의 혼재
외피형 가구
가로외곽과 내부의 개발격차
심각 업무시설 위주 재개발
도심중심업무 지역
북창동일대
업무, 금육, 판매, 위락, 등 다양한
기능유지
폐쇄적 대규모 한국은행 단지
입지
대규모 유동인구 잠재
도심중심부에 위치
순화동 태평로2가
대부분 지역 재개발 사업시행 완료
가구내부의 미시행 지구 존치로
공용용지 미확보
남대문 문화재와 연계된
녹지공간 구성
조정
재개발 촉진을 위한 지구 세분화
업무, 문화, 행정, 기능의 혼재
문화재, 역사시설물의 점적산재
높은 장소성 유지
보존
무계획적 난개발이나 점적 대단위 개발
방지
교통의 결절지
대규모 철도부지로 동서지역의
공간적 단결
신공항건설에 따른 기능변화
전략개발
세운상가 주변
인쇄중심의 공업기능, 상업, 업무,
기능의 혼재
도심침체지
종로,퇴계로 사이를 단절하는 세
운상가 건물군 입지
도심에서 경쟁력을 유지하고
있는 전문 인쇄업 입지
활성화
동대문 운동장
주변
교통의 요충지로 대규모 상업시설
입지
대규모 의류도매 상가의 난립
다수의 대규모 이전적지
발생
정비
지역전체를 대상으로 한 총량적 규제를 통
한 개발과 도시기반 시설간의 규범적 관계
설정
대형시장, 백화점 패션산업의
중심지
보행환경 불량
국제적 상권을 유지하고 있
는 대표적 상업지
정비
보행환경의 정비
차 없는 거리조성
배후주거지
도심배후 주거지
주거환경 불량
일부 양호한 주거환경 유지
정비보존
시청앞광장
서울 시청사 이전
교통광장
자동차 전용공간으로 위치적 특
성 및 장소적 의미 상실
주위에 전통공간인 덕수궁과
활력있는 공간은 소공동 명
동 입지
조정
시민보행광장 조성
교통류 개선
동대문운동장
이적지
교통의 요충지
동대문운동장 이전시 대규모 이
전적지 발생
동대문 운동장 이전시 대규
모 이전적지 발생
조정
시민공원
약수역 역세권
개발
교통의 결절지
지속적 유동인구 증가
도심주거지
지속적 유동인구 증가
도심 주거지
정동 부분
서울역 주변
명동/남대문시장
조정
활성화
전략개발
도심재개발사업의 부분적 수정 서비스
기능 보완
소규모 지구분할 혹은 개별 수복형 재개발
로 기존기능 및 정체성 유지
대규모 철도부지의 공중권 개발을 통한 전
략적 개발
철거 재개발을 지양하고 측지적 여건을
고려한 다양한 개발 수법 도입
주거환경개선 사업
전용주거지역 지정을 통한 주거환경 보존
역세권 개발을 통한 신당생활권의 중심지
로 전략 개발
(중구 도시 기본 계획)
구
분
현황 및 특성
개
념
개
발
전
략
도심유보도로
조성
도심부 보행환경 불량
보행위주의 도심환경 정비
보행밀도가 많은 광장, 공원, 보행상가를 연결하는
보행로 조성
도심재개발사업의 부분적 수정
서비스 기능 보완
역사적탐방로
조성
역사적 시설물의 점적 산재
역사적, 문화적 의미있는 공간을 연결
역사탐방로 성경의 공간체계창출
인접지역(구)과 연계된 Network 구상
남산접근로 정비
도심부로부터의 접근성 불량
도심 모든 방향으로부터의 접근로 정비
도심부에서 부터 남산순환로 구간 정비
남북녹지축 복원
세운 상가 건물군에 의한 도심 녹지축 단절
교통체증, 도심부적격 용도의 내포 등 도심
문제 야기
서울의 남북 녹지축 복원
세운상가 건물군 철거
개발권 이양 기법 도입
종로,남산간 녹지공간 조성
청계천 복개해여 도로, 상업용지로 사용
청계천 복원
청계고가도로 철거
광역적 교통종합대책 수립
승용차 위주의 도심통과차량으로 도심교통
혼잡
버스전용로 조성
을지로의 시청,동대문운동장구간 버스
전용로 조성
보행상가의 연계
청계천 복원
버스전용로 조성
(분야별 계획)
중구 : 5개구역 주택재개바과 3개지구 주거환경개선 사업 추진 / 주거지역을 중심으로 5대 생활권으로 나누어 1~3종 세분하여 정비
황학 생활권
구민 체육센터, 청계천 복권 사업실시, 재개발 및 주거환경개선 지구
신당 생활권
전통음식타운 조성
회현 생활권
특화거리(쇼핑), 관광특구 지정
전통음식타운, 특화거리 (영화)
중림 생활권
서울역 환승센터
필동
• 장충 생활권
2. 시장 현황
4) 인문환경분석(중구 인구수 및 가구수)
’97
’98
’99
2000
2001
2002
인 구 수
129,680
125,050
129.061
144.074
146.335
141.603
인구증가율
-3.98%
-3.70%
3.11%
10.42%
2.06%
-4.73%
가 구 수
39,019
38,107
39.675
43.826%
48.590
36.036
가구증가율
-1.26%
-7.48
3.95%
11.11%
2.64%
-9.55%
구분
중
구
• 사업지가 입지한 중구의 인구는 14만으로 인근 성동구의 34만과 함께 48여 만명의 상주인구 형성
• 중구의 인구는 97년도의 이후 감소추세를 보이다가 2000년 증가추세로 전환, 가구수는 인구수 감소에도
불구하고 지속적인 증가양상을 보이고 있으며 2002년 이후로 다시 감소세로 접어 들고 있다.
연령별 세대구성을 고려할 경우 주거시설은 3~4인 가족을 대상으로 한 주택 평형공급이 바람직함
2. 시장 현황
4) 인문환경분석(연령별 인구 구성비)
구분
중구
전체구성비
인구수
비중
인구수
비중
10세미만
16
11.3%
61
12.7%
10대
16
11.3%
59
12.3%
20대
28
19.9%
100
20.8%
30대
27
19.1%
94
19.6%
40대
21
14.9%
67
14.0%
50대
16
11.3%
50
10.4%
60대
11
7.8%
32
6.7%
70세이상
6
4.3%
17
3.5%
합계
141
100%
480
100%
• 연령별 인구구성은 20~30대의 비중이 전체의 40.4%를 구성하고 있으며 40대와 10대의 연령층 또한 39%로
나타남으로써 40대 부부와 1~2인의 취학자녀로 이루어진 계층과 30대 부부와 1~2인의 취학전 아동으로 이루어진
계층이 유사한 수준으로 거주하는 것으로 나타남
2. 시장 현황
5) SWOT 분석
•
•
•
•
신당역(2호선, 7호선)더블 역세권
황학동 재개발 계획 및 청계천 복원사업에 따른 기대감
젊은 층에서 노년층 까지 폭넓은 유동인구 확보
잘 연계된 대중교통 수단
• 저금리 시대 지속에 따른 부동산 투자 기대
• 청계천 복원과 종로 개발의 혜택을 중간지점에서
파장을 누릴 기회
• 중구 개발 사업에 따른 기대 심리 고조
• 주변환경 열악
• 교통혼잡으로 인한 차량 진입 및 이동의 어려움
S W
O T
• 부동산 경기 위축 예상
- 강력한 투기억제 대책, 부동산 다 보유자 세부담 강화
- 가계대출 및 주택 담보대출 억제 및 금리 인상
• 사업지는 차량으로의 접근성은 양호
• 차량 통행 수요를 흡수할 수 있는 방향으로 목적성 수요를 견인하는 전략적 개발 CONCEPT 필요
2. 시장 현황
6) 사업 포지셔닝
서울의 중심
중구에 위치
신당 역세권의
입지성
중구 개발계획의
가치상승
미래 복합단지의 신모델 창조
- 최상의 교통, 쇼핑, 주거, 공간창조
원스톱 서비스
공간창조
지역민의 삶의 질
가치 창조
2. 시장 현황
6) 사업 포지셔닝
신당 역세권의
편리한 교통입지
+
도심 지역
소형
전세입자 수요
+
• 중구 황확동 지역의 전세입자 및
저렴한 가격의
내집마련의 기회
투자를 목적으로 하는 소비자
• 인근 서민층들을 위한 품질 대비 저렴한 아파트
• 분양가격의 차별화로 경제성 부각
신경제 상품으로 차별화 전략 CONCEPT
중구 황학동을 대표하는
Land Mark적 주거 복합시설
수요 창출
차별화된
테마 부여
분양성
제고
상장성
부여
• 합리적인 시설 설정 및 개발 수익극대화
• 조기분양 완료를 통한 원활한 Cash Cow
구분
• 세련된 외관/시스템 설비로 지역상권
Land Mark 역할 수행
상권경쟁력
• 적극적이고 감각적인 홍보를 통한 인지도 제고
• 주변시설과 상호보완적 기능 시설 유치
확보
가능성 확보
교통여건
감안
• 유기적 동선계획에 의한 연결/분리/중첩의
기능
• 편리한 교통/ 역세권을 감안한 최적시설 유치
3. 상 품 구 성
1) 아파트
2-1) 상가
2-2) 상가 컨셉
Product mix
수요층의 Wants를 집중적으로 분석하고 이를 설계에 적극 반영하여 Unique한 공간 구성과 첨단 편의 시
설로 차별화에 승부함.
3. 상품구성
1) 아파트
리셋타워 아파트 평형별 구성표
44평형, 32
37평형, 120
49평형, 8
37평형, 120
54평형, 16
Well being Trend 에 부합하는
각종 편의 시설 및 공간구성을
차별화하는 전략으로
상품을 디자인하고 옵션 상품보다는
공간 구성과 인테리어에 치중함
본 사업지 권역은 많은 유동인구에 비해 슬럼화된 상권이므로 리셋타워내의 상가는 강력한 시장 흡인력을
가질 수 있음.
3. 상품구성
2-1) 상가
휘트니스 센터, 병원, 패밀리레스토랑, 뷰티 클리닉
지상 2층
2,278.55평
● 본 사업지 권역내에 상기 업종의 영업이 거의 전무 하므로 입주자 및 외부 유입 인구를
대상으로 할 경우 안정된 수익 창출 기대.
● 패밀리 레스토랑의 경우 신세대가 선호하는 업태로 기존의 레스토랑보다 객단가가 높아
평효율이 높을것으로 기대.
금융시설, 브랜드 커피샵, 편의점, 패션 / 잡화 / 악세사리, 패스트푸드, 약국, 베이커리
지상 1층
1,493.88평
● 금융시설의 경우 현재 성업중인 국민은행 유치 결정
● 상권 분석결과 본 사업지 권역에 유동인구가 워낙 많으므로 지상 1층의 경우 어떠한 업종이
입점하더라도 성업이 예상됨
서점, 문구점, 전문 식당가, 푸드코트, 비어 펍, 바, 여행사, DVD샵
지하 1층
2,883.48평
● 지하철 2호선 신당역과 연계되어 기존 지하상권의 핸디캡이 보완될 것으로 기대.
● 푸드코트의 경우 분양성과 운영의 효율성, 공간의 활용성이 양호하므로 유동인구의 흡인
효과가 뛰어날 것으로 판단.
● 비어 펍의 경우 신세대 음주문화에 호프가 적합하며 바는 30대 위주의 고급바 형태가 적합.
3. 상품구성
2-2) 상가 컨셉
Concept
업종의 대형화를 통한 목적성 수요 견인, 상권 형성 견인의 역할
▶ 수익가치 지향형 시설 개발
개발 방향
▶ 고객 지향형 MD 개발
▶ 타 상품과의 차별화로 인한 수요창출 MD개발
▶ 유동인구와 차량 이동이 많은 지역특성 고려한 MD 및 평면구성
과제 1
• 타 상가에 비해 유리한 입지적 요건 활용
수익성
• 유동인구가 많고 차량 이동이 많은 지역 특성을 적절히 이용
과제 2
• 사업자 인근 미개발 지역 상권 형성의 견인차 역할
공공성
• 지역 내 부족한 시설 및 업종의 적극 유지로 상권 균형 발전촉진
4. 마케팅전략 Marketing $trategy
1) 타겟 설정 및 브랜드 홍보전략
2) 마케팅 전략
3) 광고전략(4대매체, 특수매체,온라인, 기타 프로모션등)
4) 모델하우스 운영전술
이제 소비자는
상품의
가격과 질만을 보고
구매하지 않는다.
그들은
그 상품의
이미지 안에서 살고 싶어 구매를 결심한다.
이제 소비자는 상품의 질만을 보고 구매하지 않는다. 그들은 그 상품의 이미지 안에서 살고 싶어 한다.
4. 마케팅 전략
1) 타겟 설정 및 브랜드 홍보전략
성공 분양을 위한 차별화 전략 ‘웰빙 ‘
홍보 전략 개념도
성공적 분양 완료
브랜드 및 기업 이미지 제고
타겟 수요층
확정
효과적인
매체 전략
광고/ 홍보팀과
연계한
On Time
언론 플레이
브랜드의
사회적 이슈화
지역주민 초청
및
대관 추진으로
이미지고취
브랜드 전략과 연계한 홍보 전략 수립
1,2,3 단계의 Target을 위한 철저한 시장 파악과 전문가집단 자문
4. 마케팅 전략
2-1) 마케팅 전략 (Mission)
최고의
투자가치
• 독창적인 Brand
• 전문 자산운영관리 System
고 품격의 상품으로
최고의 성공신화
완성
최적의 입지
• 환승 역세권
• 청계천 복원 프리미엄
최상의 상품
4. 마케팅 전략
2-1) 마케팅 전략 (Mission)
• 언론의 협조를 기초를 둔
BOOM & 설득형 마케팅
상품이미지 창조
(Master Plan)
• 수요의 유인
마케팅의 80% 비중
• 투자가치 제시
언론의 issue
접촉 수단
• 적시 적소판매
• 계약률의 증대
• 객관적 사실성
• 잠재고객의 확신 여부
4. 마케팅 전략
2-2) 마케팅 전략 (System)
판매종결(계약)
사후고객관리(C/S)를 통한
새로운 계약 창출(MGM)
최종이탈방지를 위한 고객관리
청 약
T/M, D/M을 통한 지속적인
고객관리
고객만족 상담
M/H 방문
모델하우스로 유도하는
INBOUND-T/M
고객반응 창출
방송매체 홍보
사업 설명회
Pre-Marketing
신문광고/기사
신문삽지 배포
구전홍보
Main-Marketing
T/M, D/M
각종 Event
Post-Marketing
4. 마케팅 전략
2-3) 마케팅 전략 (Work flow)
효과적인 광고
&
접촉수단
미래형
첨단시설
Project
이슈화
사전 마케팅
투자수요
확대 유발
성공적
마케팅
• 미래 수요자
• 안정적인 마케팅 접근
투자가치
건축미
최고
상권
희소성
강력한 언론
Drive
• 1단계 : 최고의 입지에 최상의 상품
• 2단계 : 프로젝트 BOOM 또는 Brand
수요
• 3단계 : 성공적 Brand 마케팅 완성
4. 마케팅 전략
2-3) 마케팅 전략 (Work flow)
Concept Fixing Process
상품의 Positioning
Marketing Target 설정
Pro Booming-up Process
잠재수요자 DB구축
Pre-Marketing Process
잠재고객의 확충
Marketing Operating Process
잠재고객의 유효 수요화
Marketing Finishing Process
청약 및 계약
• 상품의 타켓 및 수요가능 계층의 설정
• 계층별 고객형태별 수요 타켓의 설정
• 잠재고객 데이터 베이스 선별
• Opinion-leader를 통한 구전효과
• 마케팅 설문 및 DM발송
• TM실시 및 홍보용 자료의 발송
• 상품에 대한 집중적인 접촉홍보
• 사업 설명회등 고객상담행사, M/H 운영
• 고객관리 상담
투자 수요층과 실수요지층을 동시에 흡수 할 수 있는 상품 및 마케팅 전략 추진.
4. 마케팅 전략
2-4) 마케팅 전략 (Targeting)
1
3
2
1차 권역
주변 지역 사업주(동대문, 중앙시장 등)
2차 권역
도심 지역 실수요자 / 인근지역 거주자
3차 권역
중구 및 수도권 전역 대상
투자 수요층
실 수요층
▪ 부동산 투자자
▪ 주변 이주 수요자
▪ 인근지역 공단 근로자 투자 수요 유입
▪ 관공서 유관 업무기업 종사자
▪ 지역 부동산유입
▪ 인근지역 공단 근무자
4. 마케팅 전략
2-5) 마케팅 전략 (Sales Point)
입지성
• 강북 최고의 임대 수요 창출 기능지역
• 황학동의 대표적인 Land Mark요소 부각
편리한 교통
최고의 품질
Brand Power
투자 수익
• 풍부한 대중교통노선, 편리한 접근성(더블 역세권)
• 유사상품과의 가격, 품질우위 – 고급화된 이미지
• 고품격 인테리어, 최상의 주민 편의시설 제공
• Name-Value의 극대화를 통한 사업시행의 안전성 부각
• 1군 브랜드 활용
• 입지 및 시설대비 소액투자로 높은 수익률 창출
• 주변의 상가, 오피스텔의 비교우위로 투자 안전지대
4. 마케팅 전략
2-6) 마케팅 전략 (Sales Promotion)
구 분
계약금 부담
최소화
증도금 무이자
융자지원
청약금 신용카드
접수
야간상담
실시
관련업무
컨설팅
시 행 내 용
• 계약금 1,000만원으로 일괄 적용
• 중도금 대출금에 대한이자
기 대 효 과
• 고객의 초기 자금 부담 완화로 계약을
제고
• 중도금 납부에 대한 비용 부담감
해소로 분양 접근성 향상
• 방문객 상담 후 신용카드로 청약금 납부
• 카드결재를 통한 구매심리 자극
• 방문객의 일정을 고려 야간 상담업무 실시
• 소비자 편의 제공으로 분양을 제고
• 법무사 및 세무사 섭외 알선으로 무료
상담 및 컨설팅 실시
• 상품구입에 따른 각종 사항 컨설팅을
• 계약자 수임료 할인 적용
통한 서비스 제공
광고는 짧을 수록 강하다. 광고는 신문이 아니고 문자 메시지다.
4. 마케팅 전략
3-1) 광고전략
성공 분양을 위한 차별화 전략 ‘웰빙 ‘
광고 전략 개념도
최소의 광고 집행
기존의 부동산 광고가 아닌 웰빙 광고를 중점 적으로 강조
리셋타워는
황학동의
새로운
Land Mark
이 모든게
‘꿈’
같지만
리셋타워에서는
‘생활’입니다.
오늘 다시
헬스 클럽에
등록 했습니다.
지하철역이
‘너무’
가까워져서요.
청계천에서
하루를
보내시는
부모님들을 뵈니
모시고 오길
‘잘했다’
생각 됩니다.
황학동에서
‘30년’
앞으로는
리셋타워에서
30년
살겁니다.
“황학동에 가면 리셋타워가 보인다. 리셋타워 앞에서 만나자!”
‘황학동에서 리셋 타워에 살면 난 중산층 이상의 삶을 누리고 사는 부류이다.’
4. 마케팅 전략
3-1) 광고전략
• 상품의 가치 제시
• 사회적 이슈화
투자흐름
선도
비용 효율성
제고
수요의 광역화
고품격의 상품
자극요인
“최고의 투자상품”
• 확장형 타켓선정
• 적절한 매체 활용
• 효율성 극대화
수요의 자극요인
여론의 Booming Up
상품가치
부각
• 상품에 대한 호기심 촉발
• 시행, 시공사의 신뢰도 부각
• 최고의 확고한 위치
Media Mix
효과적 운영
• 매체의 투입타이밍
• 매체의 접촉비율 검토
• 시너지 효과
4. 마케팅 전략
3-1) 광고전략
프로젝트 100% 분양을 뒷받침하는 광고/홍보
성공으로 가는 5개의 열쇠
► Key Issue1. 대기수요자들에게 홍보방안 마련
Key Issue1. 대기수요자들에게 홍보방안 마련
► 소비자에게 확실한 신뢰도 및 투자 가치성 부여
Key Issue2. D/M, T/M등을 통한 사전 신청실시
► 제품력의 뒷받침된 퍼블리시티 홍보 강화로 Boom UP
Key Issue3. 홍보대행사를 활용한 언론플레이 실시
► 현실적인 광고 홍보전략 마련
Key Issue4. 탁월한 입지 조건(상권) 강조
► 소비자 Benefit와 Needs를 찾아낸 광고 제작
Key Issue5. 상품에 맞는 Creative 광고전개
4. 마케팅 전략
3-2) 매체 운영 전략
차별화된 상품성을 부각한 타켓층의 집중 공략
Target
마케팅
► Main Target (사전, 본 마케팅의 대상), 투자자
- 유통, 업무의 중심지로 많은 유동인구 → 상품의 특화(확실한 투자가치)
- 지역의 풍부한 임대수요 → 고수익 창출
기타 지역 투자자 수요의 흡입력 강화 / 서울로의 자금 이동
기타지역
투자자
집중공략
► 저금리의 지속으로 투자처가 마땅치 않은 기타 지역에 부동산 투자 관심 수요자들에 대한
차별화된 광고 홍보
- 신문광고 및 보조매체로 전단지 지역정보지 광고 게제
- 컨셉:’흔치않은 기회’ = 입지, 투자가치창조
► 효과 : 선작업으로 대대적 마케팅 붐 조성, 마케팅 채널의 다양한 전략구성을 통한 초기 완전
분양의 기틀 마련, 초기 분양의 안정적 수요 모집 극대화
투자층의 핵심을 이루고 있는 대상층에 광고의 도달율을 높인 차별적 매체 다변화
여성
마케팅
► 근래 불고 있는 여성들의 부동산 투자 분위기에 편승한 매체 차별화 전략
- 여성전문지, 명품소개지, 패션, 미용 관련 잡지 등의 매체를 통한 여성마케팅
4. 마케팅 전략
3-3) 단계별 광고전략
구분
1단계(Pre-Marketing)
2단계(Marketing)
3단계(Post-Marketing)
기간
분양 개시 1개월 전
분양 개시 - 계약
계약 이후
목표
사전홍보로 붐 조성
및 브랜드 인지도 제고
철저한 계획의 실행으로
브랜드 인지도 제고
성공적 분양을 통한 브랜드
가치 상승률 제고
• 시장조사
• 정확한 영업 Target 설정
세
부
계
획
- D/M 및 T/M 명단 확보
• 분양 영업조직 육성배치
사전 교육 실시 및 홍보작업
• 사업지 주변 부동산 관리
광고, 홍보 Concept확정
사전 신문광고, 전단지 배포 등
붐조성
• Pre-Marketing 실시
- M/H 품평회 개최등
• 예상 변수 대비 보완 마케팅 준비
• 계획적 마케팅 전략의 실현
• 광고, 홍보 집중시기
- 신문광고, 전단 배포등
• M/H 및 Event 계획실행으로
M/H 집객유도 및 분위기 고조
• 조직적 영업력을 통하여 방문
고객상담
• 예상변수 작용시 준비된 계획 적용
- 광고 홍보의 상황에 맞는 다양한
전략 시도
• 후속 마케팅 전략 실행
- 브랜드 홍보 강화
•계약자 대상 D/M발송
- 최고의 품질 약속
• 고객 Complain 처리
모델하우스는 성공 분양 신화를 창조하는 신전으로서 분양팀원들의 타겟 수요층의 행사나 대관 등을 통하
여 브랜드이미지를 제고 하며 동시에 조기 분양 마감을 유도시키도록 하는 촉매로 활용함.
4. 마케팅 전략
4) 모델하우스 운영 전술
성공 분양을 위한 모델하우스 운영 개념도
성공적 분양 완료
조기 분양 마감 유도
타깃 수요층의
needs 와
이벤트 및
wants에 대한
경품 행사 등
철저한 사전 학습 조기 분양을 위한
과
사전 붐 조성
교육
분양인원의
철저한 교육
광고팀, 홍보팀과
함께 운영전략
수립하여
효과적인
마케팅 실시
지역주민 초청
및
대관 추진으로
이미지고취
재미있고 편안하고 가보고 싶은 모델하우스 건설
사업관련 전원이 ‘모델하우스는 상품(유닛)을 보여주고 계약하는 곳이다’ 라는 고정 관념을 깬다
모델하우스 자체를 이슈화하여 소비자들이 가지고 있던 고정관념을 깨뜨리는 차별화 방안으로 사업의
독창적이며 고급스러운 이미지 극대화함.
4. 마케팅 전략
4) 모델하우스 운영 전술
구 분
방
법
전문 큐레이터 도입으로 M/H
내 디스플레이 고급화
운영 방법
• M/H 자체를 이슈화하여 자체를 홍보매체로 활용케 함
• 기본 M/H의 일률적인 모형을 탈피하여 고급화 검토
유니트 내부
• 각각 전문업체의 작업자로 하여금 독창성 있게 구성
중앙 상단
기대효과
용
M/H 외관
M/H 내부 벽면
투입인원
내
전문큐레이터
• 벽면을 나누어서 작가들의 작품 및 공예품을 전시
• 조소 및 설계전문가의 예술작품을 표현
• 모델하우스내 1~2명
• 유니트를 각각 다른타입으로 디스플레이하여 선택의 폭을 넓힐 수 있음
• 기존 M/H와는 다른 개념으로 소비자에게 어필할 수 있음
• 갤러리에 온 느낌을 주어 특급호텔 이상의 고급스런 이미지를 줄 수 있음
마케팅조직은 CEO의 직관하는 영업부문과 긴밀한 공조하에 CMO가 전문 분야별 검증된 조직을 지휘함.
4. 마케팅 전략
5) 조직운영 전술
CMO
MKT Div.
MKT Team
Ad Team
PR Team
SP Team
TM Team
Doumi Team
Support Team
Job Roles
구성원에 대한 철저한 사전교육을 통한 전문성 부여 및 사명감 부여
유 경험자(5년 이상) 위주로 구성하며 주택관련 제반 법규 숙지
활동성 높은 전문화, 정예화된 조직운영을 통한 마케팅 효율성 증진
판매 활동전 교육을 통한 전문성 부여
5. 수지분석 Income and expenditure
1-1) 분양가 산출 과정
2-1) 아파트: 지역조사
2-2) 아파트: 종합평가
2-1) 아파트: 분양가 산정
3) 상가: 분양가 산정
4) 종합평가
5-1) 수지분석표: 수입지부
5-2) 수지분석표: 지출지부 1
5-3) 수지분석표: 지출지부 2
분양중인 주상복합 아파트의 입지 요소와 교통여건, 브랜드 선호도, 인근 부동산 중개업자의 의견을 수렴
하고 사업지가 왕십리 뉴 타운 개발지역 인근임을 감안하여 분양가 비교 산출함.
5. 수지분석
1) 분양가 산출 과정
지연에 의한 가격 보정
주변시세
주변평균 분양가에 의한 가격 보정
공통된 내재가치
지역
전문가 설문
부동산
전문가 의견
(기초 분양가 산정)
분양가 적용 최종수지분석
최종 분양가 신청
▶ 본 사업부지 인근은 구옥, 상가 및 나대지가 혼재된 지역임.
▶ 최근 도심/ 황학동 일대의 재개발로 인하여 주상복합 형태로 주거 편의 시설이 개선 중
▶ 먼저 분양을 진행중인 주상복합 아파트의 입지적 요소와 역세권 등의 교통여건, 브랜드 선호도 등을
감안하고 인근 부동산 중개업자의 의견을 수렴.
▶ 사업지가 왕십리 뉴 타운 개발지역 인근임을 감안하여 분양가 비교 산출.
황학동, 신당동 일대의 아파트 및 주상복합 아파트를 대상으로 현장 시세조사를 한 결과 대체적으로 30평
형대 기준 1200~1500 만원/평 수준으로 시세 형성이 되어있음.
5. 수지분석
2-1) 아파트: 지역조사(30평형대 기준)
시세 조사 결과*
롯데캐슬(예상)
남산타운
1700
1500
대우 황학동
1300
아파트를 대상으로 현장 시세조사를 한 결과
대체적으로 30평형대 기준 1200~1500
1200
1200
▶ 황학동, 신당동 일대의 아파트 및 주상복합
만원/평 수준으로 시세 형성이 되어있음.
1400
1500
1600
1700 만원/평
▶ 인근 중개업소 및 주민들의 가격 민감도를
조사한 결과 30평형대 아파트의 반응을 보면
적정하거나 수용 가능한 가격대는 1300~
1500만원/평 수준의 반응을 보임.
비싸다고 느끼는 가격대
▶ 1600만원/평의 초과시 심리적인 저항선으로
수용 가능한 가격대
작용될 것으로 전망.
적정하다고 느끼는 가격대
▶ 결론적으로 브랜드 및 마감자재 고급화 전략
매우 저렴하다고 느끼는 가격대
및 분양가 수준 1500만원/평이 넘지 않는
가격 민감도 조사 결과* 1100
1300
1500
1700 만원/평
* 2004년 현재 기분양 아파트 및 분양예정인 아파트를 현지 조사 하여 산출한 결과임.
수준 책정시 분양에 무리가 없다는 결론 도출
브랜드 및 마감자재 고급화 전략 및 분양가 수준 1500만원/평이 넘지 않는 수준 책정시 분양에 무리가 없
다는 결론을 도출함.
5. 수지분석
롯데캐슬
(2004년 분양예상)
2-2) 아파트: 종합평가
동아
약수 하이츠
(1999년)
삼성 황학동
(1999년)
대우 황학동
(1969년)
1700
남산타운
(2000년)
1500
1300
1250
1200
적정분양가 범위
1300
1400
1500
1600
1700 만원/평
▶ 2004년 하반기분양을 가정하면 도심 / 황학동권의 지속적인 부동산 개발 열기와 청계천 복원 사업등에
따른 부동산 프리미엄 상승으로 롯데 캐슬 예상 분양가인 1700만원/평의 80% 미만 수준이며 지역 평균
평당 매매가선 정도의 가격 산정은 충분히 시장에서 수용가능 할 것으로 전망 되므로 주력 상품인 30평형
대의 아파트는 현 거래 시세인 1300~ 1500만원/평 선의 분양가 책정이 적정한 것으로 판단됨.
48평형의 경우는 최고 평형의 가치로 1500만원/평 정도의 가격이 적정선으로 판단됨.
5. 수지분석
2-3) 아파트: 적정 분양가 산정(분양 확정 시기 1개월 전 최종 결정)
(VAT 포함)
54평형 (64세대)
1350~1400만원/평
52평형 ( 2세대)
1300~1350만원/평
51평형 ( 32세대)
1200~1300만원/평
48평형 ( 40세대)
39평형 (152세대)
1200~1250만원/평
분양시점에서 시장 상황 등을 종합적으로 재검토 요하며, 분양전략차원에서 층별, 향별
차별화된 분양가를 책정하며 이에 대한 세부사항은 분양 확정 시점에서 최종결정
상가는 적정 분양가 산출을 위한 수요층 파악이 추상적으로 이루어져 잠정 분양 가이드 라인을 1층 기준
3000만원/평으로 설정 하였음.
5. 수지분석
3) 상가: 적정 분양가 산정
(VAT 포함)
지상 2층 (1,885.55평)
1,450만원/평
지상 1층 (1,949.81평)
3,000만원/평
지하 1층 (2,401.88평)
950만원/평
분양시점에서 시장 상황 등을 종합적으로 재검토 요하며, 분양전략차원에서 층별, 향별
차별화된 분양가를 책정하며 이에 대한 세부사항은 분양 확정 시점에서 최종결정
전반적인 부동산 경기 침체에도 본 사업지가 속한 황학동 권역은 유사 상품 절대 부족과 수요층의 기대심
리 등의 호재로 분양성은 양호할 것으로 판단됨.
5. 수지분석
4) 종합평가
▶ 전반적인 부동산 경기 침체에도 불구하고 황학동권역은 향후 발전 가능성이 농후함.
1) 청계천 복구와 롯데 캐슬 재개발로 인한 권역 전반의 새로운 이미지 재고
2) 왕십리 뉴 타운 개발 과 함께 낙후된 현 슬럼 상권의 개발 분위기로 인한 수요층의 기대 고취
3) 개발 후 도심축의 중심에서 새로운 부도심으로서의 부활에 대한 수요층의 기대
▶ 유사상품 절대부족의 권역 특별성
▶ 본 사업지의 경우 긍정적인 시장 환경과 향후 발전 가능성 등을 고려시 분양성은 매우 양호할 것으로
판단됨.
▶ 초기(D+7) 계약율은 60% 이상으로 예상됨.
수입지부 총액은 전부문의 상품을 모두 분양 완료 시 2,338억원 선이 될 것으로 판단됨.
5. 수지분석
5-1) 수지분석표(수입지부)
구분
평형/면적
평당가
세대수
산출근거
54
13,500,000
16
54 × 13,500,000 × 16
11,664,000,000
49
13,000,000
8
49 × 13,000,000 ×8
5,096,000,000
44
13,000,000
32
44 × 13,000,000 × 32
18,304,000,000
37
12,000,000
120
37 × 12,000,000 × 120
53,280,000,000
35
12,000,000
120
35 × 12,000,000 ×120
50,400,000,000
아파트
소
상
가
계
290
금액
138,744,000,000
1,885.55
12,500,000
지상 2층
1,885.55 × 12,500,000
23,569,375,000
1,949.81
25,000,000
지상 1층
1,949.81 × 25,000,000
48,745,250,000
2,401.88
9,500,000
지하1층
2,401.88 × 9,500,000
22,817,860,000
소
계
95,132,485,000
수
입
총
계
233,876,485,000
지출지부 총액은 입주 시 2,300억원 선이 될 것으로 판단됨.
5. 수지분석
5-2) 수지분석표(지출지부1)
구 분
내
역
산 출 근 거
금
액
토지 매입비
3,163.77평
68,000,000,000
취득, 등록세
취득가액 × 5.8%
3,944,000,000
채권 및 등기 수수료
취득가액 × 0.4%
272,000,000
토지구입 등
소
계
건축 공사비
23,185.28평 × 3,700,000원
85,785,536,000
철거비
13,000평 × 120,000원
1,560,000,000
인입비
23,185.28평 × 50,000원
1,159,264,000
오하수 처리분담금
1식
건축
공사비 등
소
설계
감리비
소
72,216,000,000
계
500,000,000
89,004,800,000
설계, 감리비
23,185.28평 × 110,000원
교통영향평가비
1식
110,000,000
예술품 장식비
순공사비 × 1%
857,855,360
계
2,550,380,800
3,518,236,160
지출지부 총액은 입주 시 2,300억원 선이 될 것으로 판단됨.
5. 수지분석
5-3) 수지분석표(지출지부2)
구 분
내
M/H 및
사업추진비
역
M/H 부지 임차비
1식
500,000,000
M/H 관리 운영비
12개월× 30,000,000원
360,000,000
광고 홍보비
총매출 ×1%
2,338,764,850
사업 추진, 관리비
1식
3,000,000,000
예비비
총매출 ×0.5%
1,169,382,425
아파트 매출 × 1%
1,387,440,000
상가 매출 × 7%
6,659,273,950
계
1,500,000,000
16,914,861,225
74,800,000,000원× 2년× 7%
분양보증료
총매출 × 0.34%
보존등기비
순공사비 × 3.16%
소
액
600평 × 2,500,000원
금융비(토지매입비 외)
제세 및 금융비
금
M/H 설치비
분양수수료
소
산 출 근 거
계
10,472,000,000
795,180,049
2,710,822,937
13,978,002,986
지 출 총 계
195,631,900,371
6. 유사상품 공급사례 Case $tudy
1) 용산 시티파크 (롯데, 대우)
2) 서초동 더 샾 (포스코)
3) 잠실 더 샾 (포스코)
4) 용산 이안 (대우자판건설)
6. 유사 상품 공급사례
1) 용산 시티파크 1,2단지 (롯데, 대우)
구 분
내
용
구
분
평
형
내
용
용
도
아파트, 오피스텔
위
치
한강로 3가 63-389
세대수
아파트(629), 오피스텔 (141)
대지면적
7,366 평
용적율
548.8 %
연면적
59,709 평
입주시기
2007년 5월 예상
지하 5층, 지상 43층
분양상황
100% 분양 완료
규
모
18~92평형 (41종)
● 100% 분양 완료된 상태이며, 고가의 프리미엄이 형성 중임.
매매시세
● 거래시세는 43평형 기준 평당 1600~2300만원까지 형성 되
어 있음.
비고:
● 당 사업지와는 규모나 가격면에서 차이가 있으나, 가장 최근
분양한 사례임으로 자료 첨부하였음.
6. 유사 상품 공급사례
2) 서초동 더 샾 (포스코)
구 분
내
용
구
분
평
형
내
용
용
도
아파트, 오피스텔
위
치
서초동 1445-14,15
세대수
아파트(225), 오피스텔 (104)
대지면적
3,844.4평
용적율
-%
연면적
25,791.6 평
입주시기
2006년 4월
지하 4층, 지상 32층
분양상황
100% 분양 완료
규
모
13~90평형 (12종)
● 현재 100% 분양 완료된 상태임.
매매시세
● 거래시세는 30평형 기준 1700~2000만원이며, 30평형 이상
최고가는 평당 2300만원까지 형성되어 있음.
비고:
● 본 사업과 규모면에서 가장 유사함.
6. 유사 상품 공급사례
3) 잠실 더 샾 (포스코)
구 분
내
용
구
분
평
형
내
용
용
도
아파트, 오피스텔
위
치
신천동 11-8
세대수
아파트(189), 오피스텔 (195)
대지면적
2,566.5평
용적율
589.7 %
연면적
21,123.5 평
입주시기
2006년 9월
지하 4층, 지상 39층
분양상황
100% 분양 완료
규
모
48,53,54,64 평형
● 100% 분양 완료된 상태임.
매매시세
● 거래시세는 48평형 기준 평당 1700~2000만원으로 형성
되어 있음.
비고:
● 당 사업지와 규모면이나 주변환경이 유사한 군으로 판단,
이에 자료 첨부함.
6. 유사 상품 공급사례
4) 용산 이안 (대우자판건설)
구 분
내
용
구 분
내
용
용 도
아파트, 오피스텔
평 형
20~50 평형
위 치
문배동 11-14
세대수
아파트(252), 오피스텔 (154)
대지면적
1,882.9평
용적율
607.64 %
연면적
17,104.8 평
입주시기
2005년 11월
규 모
지하 5층, 지상15층
분양상황
100% 분양 완료
● 주상복합 아파트의 경우100% 분양 완료된 상태임.
매매시세
● 오피스텔의 경우 저층 일부세대는 미분양 상태임.
● 거래시세는 로얄층의 경우 분양가에서 2000~5000만원 선의
프리미엄이 형성됨.
비고:
● 당 사업지와는 규모면에서 조금 작은편이나 세대수나 용적율면
에서 유사함.
위치도 자료 부재
7. 추 진 일 정
$chedule
1) 추진 일정 개괄
2) 업무 별 세부 추진일정
현재 토지 매입이 진행 중이며 인허가 관련 부문은 관련 행정부서 사전협의가 완료된 상태임.
7. 추진일정
1) 추진일정 개괄
Step 1
항목
Step 2
Step 3
분양
Step 4
사업 기획
토지 매입
시공
타당성분석
P/F
분양대금 수금
설계
입주
인허가
도급계약
세부항목
수지 분석
지주 작업
M/House
시공 감리
법규 검토
상품 개발
광고/홍보
자금 관리
도급업체 검토 등
수지 재검 등
분양대행 등
고객 관리
브랜드 관리
유관 회사
시행사 위주
자금 관리사
분양대행사
시공사
시공사
광고대행사
자금 관리사
현재 토지 매입이 진행 중이며 인허가 관련 부문은 관련 행정부서 사전협의가 완료된 상태임.
7. 추진일정
2) 업무별 세부추진 일정
2004년 ~ 2005년
구
분
9~10월
11~12월
토지관련 업무
◆계약
1월
계획설계
2월
3월
4월
기본설계 / 심의 / 허가
◆계획안 확정
5월
실시설계 / 착
◆분양
6월
◆착공
계획안 확정 후
분양시점까지
약 6개월 소요
◆ 중구 건축허가접수
◆ 토지 매입 완료
(도로 매입 완료)
허가 득 (45일)
(폐도 협의)
◆ 중구 착공신고 접수
◆ 분양승인 득
시공사 선정
착공
◆ 시공
모델하우스 설계 / 시공
분양 관리
금융사 선정
세부 업무
P/F 집행
광고 홍보 기획
사전 조사 사항
● 토지 관련 행정업무 정리
● 사업성검토
설 계
● 관련 행정 부서 사전 협의
● 용도 규모 결정
● 용적율 결정
계획 설계
●
●
●
●
●
●
●
●
건축허가 신청
건축계획도서 작성
건축심의 도서 작성
영향평가 협의
주차계획
평면 계획
입, 단면 계획
Mass 계획
기본 설계
● 허가 도서 작성
● 분양승인 계획서 작성
● 관련 부서 협의
● 배치도
● 평, 입, 단면도
● 색채 계획
● 구조설비 계획
● 투시도
고
공
◆ 서울시 건축 심의 접수
심의 득 (30일)
대관 업무
비
광고 집행
실시 설계
● 실시 설계도 작성
● 감리자 선정
● 착공신고 준비
수정 보완
관련 보도 자료
황학구역 재개발 이달부터 본격화;
삼일 시민아파트 완전철거
2004 이곳을 노려라;
내 청약통장, 새해 어떤 아파트에 쓸까
조선일보 2004-03-02 A12 [서울] 기자/기고자 : 권상은
조선일보 2003-12-15 D1 [경제]
서울 청계천변에 있는 중구 황학동 2198번지 일대 황학구역
주택 재개발사업이 이달부터 본격화된다.
새해에는 청약통장으로 어느 아파트를 분양받으면 좋을까?
‘10·29 부동산대책’ 이후 아파트 분양시장이 얼어붙고 있지만
내년 시즌을 겨냥한 소비자들의 관심은 끊이지 않고 있다. 정
부의 규제 조치로 가수요가 줄고 있고 장기저리 주택자금 대출
인 모기지론 제도가 내년 3월 도입될 예정이어서 실수요자들
의 내집마련 기회는 대폭 확대될 전망이다. – 중 략 -
서울시는 이주대책 문제 등으로 아직까지 철거하지 않은 재개
발구역 안 삼일시민아파트 잔여 세입자들(7개동 375가구)이
다음달 말까지 자진 철거하기로 조합 및 철거업체와 최근 합의
했다고 1일 밝혔다.
기자/기고자 : 탁상훈
◆주상복합아파트
이에 따라 서울시가 1969년 청계천을 복개하면서 주상복합건
물로 지은 삼일시민아파트는 6월 말까지 주거부분(3∼7층)이
완전 철거되며, 이 일대 재개발사업도 활기를 띠게 됐다.
시공사인 롯데건설은 삼일아파트의 상가부분(1~2층)은 당분
간 남겨 상인들이 계속 영업을 할 수 있게 하되 내년 6월까지
재개발구역 내 상가건물을 먼저 신축해 상인들을 이주시킨 뒤
청계천이 복원되는 9월까지 완전 철거한다는 방침이다.
이달 중 시작되는 재개발사업이 완료되면 이 일대에는 지상 33
층, 6개동 규모의 주상복합 건물(분양 1534가구, 임대 336가
구)과 가로공원 등이 들어선다.
주상복합은 내년 2월쯤부터 20가구 이상 단지에 대해 전매금
지 조치가 시행되기 때문에 투자보다는 실수요자 위주로 청약
이 이뤄질 전망이다. 닥터아파트 김광석 팀장은 “도심접근성·
조망·생활편의성이 뛰어나면서도 소비자의 기호에 맞게 차별
화된 단지가 주목받을 것”이라고 내다봤다.
복원작업이 한창인 서울 청계천 인근 황학동에서는 롯데건설
이 ‘황학동 롯데캐슬’을 일반분양할 예정이다. 대우건설은, 용
산고속철도 개통 호재를 안고 있는 용산구 세계일보 사옥 자리
에서 700여가구 규모의 주상복합을 내년 1~2월쯤 선보일 계
획이다.
관련 보도 자료
청계천 복원공사… 유통·부동산 시장은 “강북 최고 주거 타운된다”… 재개발 활기;
서울 도심商圈 지고 동북부는 뜨고…
조선일보 2003-07-02 B1 기자/기고자 : 유하룡;신동흔
청계천 복원공사가 1일 막을 올리면서 향후 서울시내 상권(商
圈) 판도와 부동산 시장에 상당한 지각변동이 예고되고 있다.
청계천 주변 재래상가와 명동일대 백화점 등 도심(都心) 상권
은 교통난으로 쇼핑객과 매출감소가 우려되고 있다. 반면 미아
리, 왕십리 등 강북의 신흥 부도심 상권은 반사이익을 기대하
며 늘어날 손님맞이 채비로 분주하다.
부동산 시장에도 희비가 엇갈릴 전망이다. 그 동안 저평가됐던
청계천 인근 아파트는 향후 개발 기대감으로 잔뜩 부풀어 오르
면서 매매가격이 불과 6개월 만에 8000만원이나 뛰었다.
◆동북부 상권 반사이익=청계천 복원공사로 서울 강북 상권
중 특히 재래시장의 직접적인 타격이 불가피한 상황이다. 백화
점도 도심은 울상을 짓는 반면 동북부지역 등 외곽은 반사이익
을 기대하고 있다. 도심 진입로 역할을 해온 청계고가 철거로
서울 동북부 지역 백화점은 되레 손님들이 몰릴 것이라며 느긋
한 표정이다. 현종윤 현대 미아점 지원팀장은 “오는 연말까지
현재보다 40% 이상 차량 유입대수가 늘 것으로 보인다”고 말
했다. 현대백화점 미아점은 1일 400대규모의 주차장을 새로
오픈 하는 등 쇼핑객 증가에 따른 대책을 세우고 있다. 그 동안
도심상권의 핵심이던 도심 내 백화점은 비상이 걸렸다. 유성규
롯데 백화점 본점 장은 “고가철거에 따른 교통 혼잡으로 쇼핑
객 감소가 불가피할 것”이라고 말했다.
기존 재래상가도 청계천 상권이 쇠퇴하는 반면, 동대문 일대
신흥 패션·의류타운이 중심상권으로 각광받을 것이란 관측이
다. 청계천을 따라 늘어선 평화·청평화·동 평화 · 신 평화·통일
시장의 1만여 점포들은 매출 격감 등 직접적인 타격이 우려된
다. 동대문 두산 타워 전창수 과장은 “지난달 이후 상가 임대를
문의하는 전화가 하루 10여 통 이상 걸려오고 있다”며 “공사가
본격적으로 시작되면, 공사 먼지와 교통 혼잡 등을 피해 상인
들의 대이동이 예상된다”고 말했다. 한국유통연구소 최병돈 실
장은 “서울 도심지에서 진행되는 대규모 공사로 인해 외곽의
부심지 상권이 반사이익을 볼 전망”이라며 “서울 강북 지역의
상권 세력에 큰 변화가 예상된다”고 말했다.
◆청계천 인근 아파트값 급등세=종로,중구,동대문구 등 인근
지역 부동산 시장은 “이제 강북시대가 왔다”며 한껏 들떠 있다.
이들 지역은 복원사업이 끝나는 2005년 말이면 강북 최고의
주거타운으로 부상할 것으로 기대하고 있다. – 중 략 청계천 주변의 불량주택 재개발 사업도 탄력을 받고 있다. 중
구 황학동 삼일 아파트 등 5곳에서 4300여 가구 규모로 추진
되고 있는 재개발 사업은 올해 중 사업인·허가를 거쳐 내년부
터 속속 공사에 들어갈 예정이다. ‘닥터아파트’ 곽창석 이사는
“이들 지역은 도심과 가까워 직주 근접(職住近接)이 가능하고
환경프리미엄이 예상돼 신흥 주거타운으로 급부상할 가능성이
크다”고 말했다.