Transcript 2장 PROJECT 현황

Marketing Proposition
죽전○○PROJECT 사업성,분양성 제안서
2003.10.04
-목차1장
문화산업단지
제안의
방향 계획사업 현황
2장
문화산업단지
PROJECT
현황
계획사업의 목적
3장
문화산업단지 개발 추진 방향
개발컨셉【CONCEPT】설정
4장
문화산업단지
영업전략
차별화
세부
방안
내용
5장
결언 결론
제안의
1장
제안의 방향
본장은 프로젝트의 배경과 목적을 밝혀
제안의 방향을 설정하고자 합니다.
1. 제안의 목적
2. 제안의 순서
제1장. 제안의 방향
1.제안의목적
▷ 신개념 고급 주거문화를 창조하는 죽전○○주거단지 사업타당성 검토
▷ 분양성을 전제로 한 CONCEPT 개발과 Marketing전략구성
2. 제안의 개념
수요성향
상품성격
개발특성
• 동류의식공동체
• 주거환경의 특화
• 최첨단 SECURITY SYSTEM
• 소득 및 소비성향의 우수성
• 주거형태의 고급화
• 공유문화시설 지원
• 공동분야 전문가 집단
•자급적 생활문화 지원
• 입주민 서비스 센타 운영
제1장. 제안의 방향
2.제안의 순서(Process Of Proposition)
PROJECT현황
인문환경분석
지역주거형태비교
개발 및 CONCEPT소구점 도출
수요 TARGET 설정
Marketing 전략 제시
사업타당성의 완벽한 분석
성공분양
2장
PROJECT 현황
본장은 사업지의 전반적인 이해와 환경분석을 통해
분양성 검토의 기초를 이해하고자 합니다.
1.
2.
3.
4.
5.
사업개요
사업지 인문환경 분석
사업지 인근 주거형태 분석
죽전 ○○PROJECT의 상품수용성
SㆍWㆍOㆍT 분석
제2장. PROJECT 현황
1.사업개요
사업명
죽전 ○○ PROJECT 고급 주거단지
대지위치
용인시 수지읍 죽전리 죽전택지개발지구 15-2 BL
지역지구
택지개발지구내 단독주택용지
대지면적
8,278㎡(2,504.평)
건축면적
3,128.90㎡(946.49평)
지상연면적
8,232.0㎡(2,490.18평)
지하연면적
3,730㎡(1,128.32평)
총 연면적
11,962.0㎡(3,618.50평)
용 적 율
99.44%
건 폐 율
37.79%
규
모
세 대 수
지하1층~지상3층
103평형
35 세대
제2장. PROJECT 현황
2.사업지 인문환경 분석 - 위치도
제2장. PROJECT 현황
2. 사업지 인문환경 분석 - 입지환경
입지환경
수도권 최상의 죽전택지 개발지구내 위치
친환경 개발지역
사업지내 실개천등 자연환경 이용가능
생활환경
죽전택지개발지구 기반시설 우수
생활편익시설 및 기타시설 이용 용이
지구내 단지별 고급화 차별화로 배후성향
우수
교통환경
광역교통망 계획에 의거 교통망우수
분당선 연장(죽전역)을 통한 대중교통편
양호
서울,분당 및 수원등 지역접근성 양호
교육환경
초등학교 인접 및 초,중,고 신설예정
지구주변 단국대,경찰대,외국인대,명지대
등 교육중심지
제2장. PROJECT 현황
3. 사업지 인근 주거형태 비교 - ①
죽전공동주택단지
블록형단독주택지
블록형단독주택지
사업지 위치
도시형공장
구성세대 :18,000여세대
평형분포 : 30~77평형
시세가 : 692~1024만원
- 최고가 동원로얄듀크 33평형 1024만원
- 죽전포스홈타운 77평 850만원
특징 :
- 108만평 규모 계획주거단지로 환경우수
- 인근택지개발지중 최고시세 형성
- 공동주택으로서의 부동산 상품화특성은
대중성에 의존
제2장. PROJECT 현황
3. 사업지 인근 주거형태 비교 - ②
•고급빌라
•
고급빌라지역
특성
- 분당지역내 자연환경 친화지역 분포
- 개별단지 집단화 형성
- 개별주거환경 우수
- 동일 소득수준 거주밀집 형태
• 단점
- 단위세대형의 폐쇄성
- 공동시설의 미형성
• 구성 : 구미,정자동 등 불곡산인근 약 2,200세대
• 평형 : 50 ~ 198평형
• 시세 : 643 ~ 1545만원
•주상복합
• 특성
주상복합지역
- 강남 타워 팰리스이후 고급주거형테 정착
- 세대시설고급화 및 공동시설 제공
- 관리시스템의 우수성
- 동일 소득수준 거주밀집 형태
• 단점
- 공동주택개념의 밀집성
- 환경조건의 열악
• 구성 : 금곡,정자동 일대 6,600여 세대
• 평형 : 33 ~ 95평형
• 시세 : 평균 944만원
제2장. PROJECT 현황
4. 죽전 ○○ PROJECT 고급주거단지의 상품 수용성
고급빌라
•단독형 평면 개방성
•주거환경의쾌적성
•특수수요층의 위치적 차별성
주상복합
•시설고급화 및 공동시설 제공
•호텔식 관리 시스템 등 운영시스템
우수성
• Common Sprit 개념의 실용화
• 소득계층,전문화 집단 공동단지 실용성
죽전 ○○ PROJECT 고급주거단지는 실용적이고 실질적인
사회적 리더층의 맞춤형 신개념 Model제시
제2장. PROJECT 현황
5. S.W.O.T 분석
STREGTH ( 강점 )
WEAKNESS ( 약점 )
• 고급주거문화의 신개념 특화 상품
•택지지구및 사업지 주변 단독주택지로
• 택지개발 지구내 위치 부대편의시설 부담감 해소
독립성 미확보
• 사업지 남단 녹지공간 및 한성CC로 쾌적성
•죽전 ,동백지구등 대규모 개발로 인한 교통문제 제기
• 가격탄력성이 적은 수요층 공략 가능한 상품
•좁은 수요층의 한계
『 특정수요의 한계성과 개발에 따른 수요자 개발 장점 미인식 극복 수단으로
상품의 실질적 특성화와 마케팅 전략의 강화가 최우선 선결과제 』
OPPORTUNITIES ( 기회 )
THREATS ( 위기 )
• 전반적인 주택가격상승으로 가격 저항감 감소
• 전반적인 경기 하향세에 따른 위축심리
• 신개념 상품에 대한 시장요구
• 부동산 조세정책의 강화
3장
개발컨셉【CONCEPT】설정
본 장은 시장분석을 토대로 용인 죽전 고급 주거단지의 분양성과
그 방안을 검토, 성공적인 분양을 위한 기본전략의 기초를
마련하고자 합니다.
1. Making Concept
2. 적정 분양가 산정 및 납부
방식
3. 최적 상품화 방안
제3장. 개발컨셉(CONCEPT) 설정
1. 여건분석에 따른 Making Concept
위치환경
사업지는 죽전택지개발내의 우수한기반시설을갖추고 있으나 수요층의
시장환경
그러나, 고급빌라와 주상복합의 단점을 극복하는 고소득층 수요집단의
조건제안
결국 현재의 고급빌라 상향가격 수준의 분양가로 고분양가 부담을
특성과 동류집단의 입지차별성 요구조건에 미흡한 면이 있음
신상품 개념 주거상품의 시장욕 성향은 충분한 편임
줄이고 특화된 평면 밒 상품차별성을 부각하여야 함
Target설정
기존의 고소득층 일반수요층과 신흥 kobos족 뿐만 아니라 사업의 특성을
Marketing
전략
그 Target에 따른 인식전환 및 인지효과를 기대하는 Wide marketing, 동류집단과
결론
적극적으로 반영할 수있는 특수동류 집단을 사전확보하는 Target 차별화와
상품 특성에 직접적으로 근거하는 point marketing으로 차별화 하여야 함
결국 최초 개발에 따른 기대 심리보다 늦은 시장반응을 극복하기 위해서는
자체적 상품 특화전략과 치밀한 사전작업과 광범위한 관련조직의 활용이 필요함
제3장. 개발컨셉(CONCEPT) 설정
2. 적정 분양가 산정 및 납부방식
전제사항
• 신개념 주거형태로 비교 대상 선정에 어려움
• 한정된 수요층 대상 특화된 신규 공급을 통한 가격대 형성
• 최근 분양 구미동 지역 빌라
( 단위:천원 )
단지명
평형
분양가
평당가
두앙노빌리티3차
112
1,780,000
LG데코빌
120
1,500,000
납부방법
비고
계약금
중도금
잔금
15,890
20%
40%
40%
현분양중
12,500
10%
미지정 (협의)
7/26오픈
시장분석
• 적정분양가 : 분양금액 1,200,000 천원 / 평당 12,000천원
분양가 제안
• 납부방법
계약금
중도금
잔금
비고
10%
40%
50%
융자 60%
제3장. 개발컨셉(CONCEPT) 설정
3. 최적상품화 방안
1) 세대 평면 컨셉
• Dead Space 줄이고 개방감과 쾌적성을 내부공간에서 대신할수 있는 Unit 개발
• 공간감을 살리기 위해 간접조명을 이용한 건축화 조명 연출
제3장. 개발컨셉(CONCEPT) 설정
2) 단지 조성 계획
LANDSCAPE PLAN
• 입주민 커뮤니케이션 공간
• 장미정원,허브공원 등 조경시설
(40%대의 조경율)
• 단지내 실개천 오픈형 연결
• 산책로와 연결된 골프장 및 퍼팅장
4장
영업전략 차별화 방안
본 장은 Marketing 전략의 수립을 통해 분양성공의 방향을
제시하고자 합니다.
1. 영업전략 차별화
2. 상품화 전략
3. Marketing 전략
제4장. 영업전략 차별화 방안
1. 영업전략 차별화
Wide Target
Target 설정
Point Target
• 서울수도권 고소득층
• 노블리스 마케팅 관리고객
• 신흥 Kobos족 집단
• 의료계,연예계,언론/문화계
정/재계 리더그룹
• 고급취향 동호회 및 Common Group
Design 선택제
Interior 선택제
상품화전략
• 내가 사는 집은 내가 설계한다
분양방식
Marketing
전략
• 멤버쉽 제도 운영
• 내 눈에 맞는 Interior Display
Wide Marketing
•
•
•
•
•
•
•
Mass Marketing
사업설명회
매거진 Marketing
PB 센터 활용
노블리스 Marketing
전문업체 제휴
스포츠 Marketing
Point Marketing
• 전문직 그룹 개별관리
• CRM(고객관계관리)
Marketing
제4장. 영업전략 차별화 방안
2. 상품화 전략
Design 선택제
(평면 선택)
목적
•특수 수요층의 개인주의적 성향 반영 맞춤형 평면 선택제
•신개념 주거개념과 더불어 맞춤 평면 제공 개념
방안
• M/H내 2~3가지 구조배치가 다른 설계평면 제시
• 설계사무소 직원 상주 평면설계 Consulting
• 평면설계의 다양성으로 인한 건축적 한계를 동별 특화
컨셉으로 극복
“죽전 ○○고급주거단지는 당신이 설계 하셨습니다.!”
Interior 선택제
(옵션 선택)
목적
• 입주시 재시공 폐해를 줄이고 수요층 개인주의적 성향 반영
• 자재 및 제공시설의 선택으로 선택으로 서비스 최대화 인식
• Design 선택제와 함께 Total 맞춤형 주택 이슈화 가능
방안
• 바닥재,키친사향,벽지,아트월 등 마감자재 2~3가지 Type 제시
• 빌트인 가전제품 품목 선별 후 적용
• 선택의 다양성으로 인한 건축적 한계는 동일사 내 품목제시로
극복
“죽전 ○○고급주거단지는 당신이 직접 그린 집입니다.!”
제4장. 영업전략 차별화 방안
1) 분양방식
필요성
소득수준의 우월감으로 선민의식 소유 특성을 이용
폐쇄성 및 소형공동체적 특성상 연계 및 구전홍보 효과 월등
• 멤버쉽 카드 제공
- 사전 D/B 구축시 희망수요자 및 리더층 멤버쉽 카드 제공
멤버 쉽
제
방안
• 초대행사
- 사업설명회 및 M/H 방문시 멤버쉽 선별
• M/H 특화
- 방문지정제, 홈콜서비스(방문상담),
도
멤버 쉽
혜 택
• 주택관련 사업설명회 및 M/H 방문 우선 순위
• 문화컨텐츠 업체와 연계 문화행사 D/M 및 서비스 제공
제4장. 영업전략 차별화 방안
2) WIDE MARKETING
• 중앙일간지 및 경제지 ICD 소개 , 기자 간담회
Mass
Marketing
• 고급주택 사업 비젼 및 개발을 통한 부동산 상품 변화 안내
• 기획기사 , 상품소개 기사 게재 상품 이슈화
• 일반 럭셔리 매거진 : Noblesse,Haute,Luxury,Neighbor
매거진
Marketing
• Corporate VIP 매거진 : 금융 PB, 호텔, 고급화 멤버 전용 매거진
• 기타 기내 잡지 등
• 은행 : 국민(굿&와이즈),외환(WM센터),신한(이모든 닷컴),우리(우리노블닷컴)등
PB센터제휴
(Private Banking)
• 증권 : 대우증권(시저스클래스),삼성증권(Fn아너스클럽),LG투자증권(골드넛)
한국투자증권(탁스피아),동양금융증권(골드센터)
• 보험 : 교보생명 (교보노블리제),삼성생명 (파이낸셜 플래닝(FP)센터)
제4장. 영업전략 차별화 방안
스포츠
Marketing
• 골프클럽 회원 및 전문점 홍보
• 고급 휘트니스 센터,경마클럽등
• 삼성경제연구소 포럼 (귀족마케팅 연구회),KTPM 경영컨설팅 고객마케팅 연구소
노블리스마케팅
전문업체 활용
• 고급승용차,명품샾,백화점 명품관,고급부띠끄 관리고객
• 강남지역 보딩스쿨 전문학원,유학원 관리고객
• 대상 : 기존 D/B 선별 멤버쉽 고객과 Opinion리더,관련업체 담당자 및 기자
사업설명회
• 내용 : 고급주택개발컨셉 – 부동산 전문가
죽전 타 운하우스 주거단지 소개
효과 : 초청 형식을 통한 선민의식 부여와 선택된 초청자를 통한 MGM홍보기대
제4장. 영업전략 차별화 방안
3) POINT MARKETING
필요성
• 죽전 타운하우스 주거단지 개발 개념과의 수요부합 - 공동 전문가 집단
• 죽전 택지개발지구 인지도 상승 및 차별화 실현
• 기획기사 , 상품소개 기사 게재
• 전문가 협회 개별방문 및 홍보 - 인적판매 방식
시행방안
- 의사/연예계/문화 · 언론계/법조계/재계/회계사 등
- 고급취향 동호회 및 Common Group
혜
단지 컨셉 지정 혜택
공동시설 지정혜택
개인 설비 서비스
분양조건 완화 혜택
택
5장
제안의 결론
본 장은 분양목표를 설정하고, 분양성공의 결론을
제시하고자 합니다.
1. 분양목표 및 수수료 제안
2. 결론
제5장. 제안의 결론
1. 분양목표 및 수수료
구분
DM
D+1M
D+2M
D+3M
D+4M
D+5M
D+6M
합계
세대수
38
9
9
7
6
6
35
계
분양율
20%
20%
20%
15%
15%
10%
100%
분양율누계
20%
40%
60%
75%
90%
100%
제5장. 제안의 결론
2. 결론
죽전
고급주택
분양전략
미르씨앤씨
•신개념 주거문화 선도
•고품격 죽전 K-CID조성
•최적의 주거시설 도입
•상품차별화
•Marketing 차별화
•멤버쉽 분양방식
•최고의 분양 전문인력 운용
•노블리스 마케팅 업체와의 제휴
•철저한 전략전술의 시행
최고급 신개념 주거단지 부각
제5장. 제안의 결론
죽전 ○○ PROJECT 조기분양성공
적정 분양 타당성에 근거한 사업이익 실현
서울수도권 일대 최초 최상의 상품 LAND MARKT화
영업전략 차별화 방안으로 정확한 수요층 공략