Transcript Değerleme Uygulamaları için tıklayınız.

KORUNACAK ALANLARDA
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
SİNAN YILDIZ
MALİYE UZMANI
Hazine Taşınmazlarının
Değerlemesi
• Hazine Taşınmazları ile ilgili değerleme yapılırken genel
durum taşınmazların rayiç bedelinin tespit edilmesidir.
Rayiç bedel dışındaki bedel tespiti istisnai olup
mevzuatında ayrıca belirtilmiştir
Rayiç Bedel Tespiti
• Rayiç bedelin tespit edilmesi ile ilgili genel hükümler 2886 sayılı Devlet
İhale Kanunu ve bu kanunun 74. Maddesine göre çıkarılan Hazine
Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’de bulunmaktadır. Bu
hükümler genel anlamda bir çerçeve belirlemiş olup uluslararası
değerleme standartlarına uygun bir değerleme yapılması açısından
yeterli değildir. Daha geniş ve uluslararası değerleme standartlarına
uygun değerleme yöntemlerine ilişkin düzenlemelere Hazine
Taşınmazlarının satış işlemlerini düzenleyen 313 sayılı Milli Emlak
Genel Tebliğinde değinilmiştir.
2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu
• 2886 sayılı Kanunun Tahmin Edilen Bedelin Tespiti başlıklı 9. ve Bedelin Tahmin
Edilememesi başlıklı 10. Maddelerinde Hazine taşınmazlarının değerlemesine
değinilmiştir.
• “Tahmin edilen bedelin tespiti:
•
Madde 9 – Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin
özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak
fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya
bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da
eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. Bu
bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir.
•
Ancak, yapım işlerinde bu işler için kanunların verdiği yetkiye dayanılarak
ilgili dairelerce tespit edilmiş birim fiyatları varsa, bunlar uygulanır.
•
Bedelin tahmin edilememesi:
•
• Madde 10 – Sınai ve teknolojik zorunlulukların gerektirdiği durumlarda ilgili bakanın onayı alınmak
suretiyle, bedel tahmini yapılmadan kapalı teklif usulüyle ihale yapılabilir.”
•
•
Bu maddelerin hükümlerine göre bedel tespiti genel olarak ihale komisyonlarınca yapılacaktır. 10.
Madde hükmü istisnai bir durumu belirtmekte olup bu durumda bedel tahmini yapılmayacaktır.. İhale
Komisyonlarının teşekkülü ise aynı Kanunun 13. Maddesine göre olacaktır.
“İhale komisyonları:
•
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra : 2/3/1984 - 2990/4 md.) İta amirleri, ilgili idarenin
memurlarından birinin başkanlığında idareden, yapım işlerinde işin ehli veya uzmanı olmak şartıyla, en az
bir kişi ve maliye memurunun katılmasıyla kurulacak komisyonları görevlendirirler.
•
Askeri ihale komisyonlarının kaç kişiden ibaret olacağı ve nasıl kurulacağı Milli Savunma ve Maliye
Bakanlıklarınca birlikte hazırlanacak ve Bakanlar Kurulunca çıkarılacak bir kararname ile tespit edilir.
•
TBMM, Cumhurbaşkanlığı ve Sayıştay Başkanlığında teşkil edilecek satınalma komisyonlarında
maliye memurluğu görevi, bu kuruluşların saymanlık işlerini yürüten muhasebe müdürü veya
vazifelendireceği bir memur tarafından yerine getirilir.
•
Askeri ihale komisyonları ile diğer ihale komisyonlarına katılacak maliye memuru, Maliye
Bakanlığınca belirlenecek usule göre tespit edilir.
•
İl özel idarelerine ait ihaleler, il daimi encümenince, belediyelere ait ihaleler belediye encümenince
bu Kanun hükümlerine güre yürütülür.
•
Komisyonlara yardımcı olmak üzere, ihale kararlarına katılmamak şartı ile gereği kadar memur ve
uzman da görevlendirilebilir.”
• 4706 sayılı Kanun:
• 3/7/2003 tarih ve 4916 sayılı Kanunun 6 md. gereğince;
•
“Hazineye
ait
taşınmazların
satışında,
kiraya
verilmesinde veya sınırlı aynî hak tesisinde; 4.1.2002 tarihli
ve 4734 sayılı Kanuna tâbi olmaksızın, 28.7.1981 tarihli ve
2499 sayılı Kanuna tâbi ekspertiz şirketlerine, rayiç bedel
tespit ettirilebilir; bu durumda, ekspertiz şirketleri ile Maliye
Bakanlığı merkez denetim elemanları ve Maliye
Uzmanlarınca tespit edilen rayiç bedel, tahmin edilen bedel
olarak dikkate alınır. Ayrıca, ilan, reklam veya pazarlama gibi
konularda hizmet satın alınabilir.”
• Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12.,13. maddelerinde
bedel tespiti ile ilgili hükümlere
• Tahmin edilen bedel tespiti
•
MADDE 12 (1) – (1) (Değişik cümle:RG-10/4/2011-27901) Tahmin
edilen bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilir ve karara bağlanır.
Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde
bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.
• Ancak bu bedel;
• a) (Değişik:RG-24/4/2010-27561) Satış, trampa, arsa karşılığı veya kat
karşılığı inşaatta; üzerinde bulunan ve mevcut durumu itibariyle
kullanılması ekonomik olmayan binaların yıkım masrafını aşan asgari
levazım bedeli ve varsa bu nitelikte olmayan diğer binalar ile taşınmazın
emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinden,
• b) Kullanma izni veya irtifak hakkı kurulmasında ilk yıl için, taşınmazın
emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin yüzde birinden,
• (…)
• Kirada ise ilk yıl için, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare
birim değerinin tarımsal amaçlı kiralamalarda yüzde birinden,
diğerlerinde ise yüzde ikisinden,
• az olmamak üzere tespit ve takdir edilir. Ancak, irtifak hakkı ve
kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli ihale bedeline, ikinci ve üçüncü yıl
bedelleri ise sözleşmeleri gereğince tespit edilecek bedellere yüzde
yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilir. (Değişik ibare:RG-10/4/201127901) Tarım veya organize hayvancılık yapılmak üzere irtifak hakkı
tesis edilecek veya kullanma izni verilecek taşınmazlar için ilk yıl bedeli
ihale bedeline, ikinci ve üçüncü yıl bedelleri ise sözleşmeleri gereğince
tespit edilecek bedellere yüzde yetmiş, sonraki yıllar için yüzde elli
indirim uygulanarak; aynı amaçla yapılacak kiralamalarda ise ilk yıl
bedeli ihale bedeline, sonraki yıl bedelleri ise sözleşmeleri gereğince
tespit edilecek bedellere yüzde elli indirim uygulanarak tahsil edilir.
• “Bedellerin ödenme şekli
•
MADDE 13 – (1) Satış bedeli (taksitli satışlarda satış bedelinin
yüzde yirmibeşi), ilk yıl irtifak hakkı, kullanma izni ve ön izin bedelleri,
ihalenin onaylanmasına ilişkin kararın müşteriye tebliğ tarihinden
itibaren onbeş gün içinde peşin olarak ödenir. Müteakip yıllar irtifak
hakkı ve kullanma izni bedelleri ise, sözleşmede belirtilen tarihte peşin
olarak ödenir.
•
(2) İlk yıl için kira bedelinin dörtte biri ihalenin onaylanmasına ilişkin
kararın müşteriye tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde peşin
olarak, kalanı üçer aylık dönemler hâlinde üç eşit taksitle, müteakip yıllar
kira bedelleri ise, üçer aylık dönemler hâlinde dört eşit taksitle ödenir.
313 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği
• Milli Emlak mevzuatında değer belirleme konusunda modern bir
yaklaşım getirmeye yönelik ilk düzenleme Hazine taşınmazlarının satış
işlemlerini düzenleyen 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’dir.
• Bu tebliğde sadece satış ile ilgili hükümlere yer vermekle kalınmamış
aynı zamanda uluslararası değerleme standartlarına uygun değerleme
yöntemlerinden bahsedilmiş ve Hazine Taşınmazlarının değerlemesi
yapılırken bu yöntemlerle bedel takdir edilmesi gerektiği ifade
edilmiştir.
• Ancak; söz konusu tebliğde temel olarak Gelir
Kapitalizasyonu yöntemi ile emsal karşılaştırma yönteminden
bahsedilmiş ayrıntılı ve tüm modern değerleme yöntemlerini
esas alan bir değerleme anlayışına gidilmemiştir.
• 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre tarım arazisi
olarak kullanılan Hazine taşınmazlarına Gelir kapitalizasyonu
yöntemine göre değer biçilecektir.
•
Bu yönteme göre yapılacak değer tespitinde öncelikle
arazinin rantı ve kapitalizasyon faiz oranının tespit edilmesi
durumunda arazinin değeri;
• K = R/f förmülü uygulanarak bulunacaktır.
• Burada;
• K = Arazinin değeri (YTL),
• R = Arazinin rantı (YTL),
• f = Kapitalizasyon faiz oranını (%) ifade
etmektedir.
• Mal sahipliği tarafından işletilen arazilerde arazi rantı aşağıdaki formül
esas alınarak hesaplanabilecektir.
• Arazinin Rantı (R) = Gayrisafi Hasıla (GH) – Yapılan Masraflar (YM)
şeklindedir.
• Tebliğe göre imar planında konut veya ticaret alanı olarak ayrılan
Hazine taşınmazları için ise "Karşılaştırma Yöntemi" dikkate alınacaktır.
• Karşılaştırma yönteminde; emsal olabilecek taşınmazlar ile değeri
tespit edilecek taşınmazın, aynı bölgede, imar planı ile aynı kullanım
amacını ihtiva etmesi ve emsal taşınmazların son bir yıl içinde satışa
konu edilmesi koşullarını taşıyor olması gerekmektedir. Aksi durumda
bu değerlendirme yöntemi kullanılmayacaktır
Taşınmazlara Ait TAKS, KAKS, Hmax Verileri
Dikkate Alınarak Yapılan Hesaplama Yöntemi
• Bu durumda, emsal taşınmazların satış bedellerinin; emsal
taşınmazların yüzölçümünün KAKS oranı veya TAKS,
KAKS/TAKS oranı ya da TAKS, Kat Adedi ile çarpılması sonucu
bulunacak toplam inşaat alanına bölünmek suretiyle emsal
taşınmazların metrekare birim bedelleri hesaplanacaktır.
• Daha sonra, emsal taşınmazların metrekare birim
bedellerinin aritmetik ortalaması, değeri hesaplanacak
taşınmazın toplam inşaat alanı ile çarpılmak suretiyle Hazine
taşınmazının tahmini bedeli bulunacaktır.
İmar Planı ile Ticaret veya Konut Alanı Olarak
Kullanıma Ayrılan Taşınmazlara Ait "Emsal
Oran" Dikkate Alınarak Yapılan Hesaplama
Yöntemi
• Bu yönteme göre yapılan hesaplamada emsal olan taşınmaza
göre taşınmazların toplam inşaat alanları tespit edilecek,
daha sonra taşınmazların emsal değerleri toplam inşaat
alanlarına bölünerek m2 birim değerleri tespit edilecek, son
olarak Emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin
aritmetik ortalaması alınarak "değeri hesaplanacak hazine
taşınmazının" tahmini değeri bulunacaktır.
Hazine Taşınmazlarının Kiralanması İşlemleri:
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 74’üncü maddesine
istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında
Yönetmeliğin “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 12’nci
maddesinde kiralamalarda ilk yıl için, taşınmazın emlak
vergisine esas asgari metrekare birim değerinin tarımsal
amaçlı kiralamalarda yüzde birinden, diğerlerinde ise yüzde
ikisinden, az olmamak üzere rayiç bedel tespit ve takdir
edilir.
2873 Sayılı Yasa
İşletme
• Madde 4
• Bu Kanun hükümlerine göre milli park olarak belirlenen yerlerin özellik ve nitelikleri
gözönünde tutularak, koruma ve kullanma amaçlarını gerçekleştirmek üzere, kuruluş,
geliştirme ve işletilmelerini kapsayan gelişme planı, ilgili bakanlıkların olumlu görüşleri
ve gerektiğinde fiili katkılarıyla, Orman ve Su İşleri Bakanlığınca hazırlanır ve yürürlüğe
konur.
• Gelişme planı uyarınca iskan ve yapılaşmaya konu olacak yerler için, imar mevzuatına
göre imar uygulama planları,milli park gelişme planı hüküm ve kararlarına uygun
olarak hazırlanır veya hazırlattırılarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı ile
yürürlüğe konulur.
• Üçüncü madde hükümleri uyarınca tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanı
olarak belirlenen yerler için gerekli projeler, Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü
alınarak Orman ve Su İşleri Bakanlığınca hazırlanır ve yürürlüğe konur.
• Bu Kanun kapsamına giren yerlerdeki turizm bölge, alan ve merkezlerinde, turizm
yatırımlarına ilişkin plan kararları Çevre ve Şehircilik ile Orman ve Su İşleri
Bakanlıklarının görüşü alınarak sonuçlandırılır.
• Gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerine verilecek izinler:
• Madde 8
• ölge, alan ve merkezleri dışında kalan milli parklar ve tabiat
parklarında kamu yararı olmak şartıyla ve plan dahilinde, turistik
amaçlı bina ve tesisler yapmak üzere gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri
lehine Maliye Bakanlığının görüşü alınarak Orman ve Su İşleri
Bakanlığınca izin verilebilir. Bu izin üzerine gerçek ve özel
hukuktüzelkişileri lehine tesis edilecek intifa hakkı süresikırkdokuz yılı
geçemez. Bu süre sonunda bütün tesisler eksiksiz olarak Hazineye
devredilir. Ancak, işletmesinin başarılı olduğu Kültür ve Turizm
Bakanlığınca belgelenen hak sahiplerinin intifa hakkı, Orman ve Su
İşleri Bakanlığınca tesisin rayiç değeri üzerinden belirlenecek bedelle
doksandokuz seneye kadar uzatılabilir. Bu durumda Hazineye devir
işlemi bu uzatma sonunda yapılır. Milli park ve tabiat parklarının
gelişme planları kesinleşmeden bu Kanunda sözü edilen izin
verilemez.
Milli Parklar Yönetmeliği
• Gerçek ve Tüzel Kişilere Verilecek İzinler
• Madde 22 - Milli Park ve tabiat parklarında, kamu yararı olmak şartıyla, o yer planlarının
hükümleri dahilinde turistik amaçlı bina ve tesisler yapmak üzere gerçek ve özel hukuk tüzel
kişileri lehine, Maliye ve Gümrük Bakanlığının görüşü alınarak ve Bakanlık tarafından
öngörülen şartlar yerine getirilmek kaydıyla izin verilebilir.
• Müteşebbis, o yere ait mevcut planlarındaki şartlarla, Bakanlığın belirleyeceği esaslar
dahilinde projelerini hazırlar ve turizm mevzuatına uygun olarak Kültür ve Turizm
Bakanlığından belge almak sureti ile Bakanlıktan intifa hakkı tesisi talebinde bulunur.
• Turizm belgesi ve ekli projeleri ile keşif özetlerini Bakanlığa getiren müteşebbis adına,
Maliye ve Gümrük Bakanlığının görüşü alınarak, Bakanlıkça usulüne ve proje ekonomisi ile
amortisman müddetine uygun olarak kırkdokuz yılı geçmemek kaydıyla intifa hakkı tesis
edilir.
• İntifa hakkı tesis edildiğinin Bakanlıkça müteşebbise tebliğini takip eden bir ay içinde
Bakanlıkça verilen örneğe uygun noter tasdikli taahhüt senedi Bakanlığa verilir. Takiben,
tahsis edilen yer, Bakanlıkça müteşebbise mahallen düzenlenen bir tutanakla teslim edilir.
Müteşebbis, Bakanlığa taahhüt ettiği şartlara kesinlikle uymak zorundadır.
• İntifa hakkı süresinin uzatılması ve devri Kanunun 8 inci ve 9 uncu maddeleri hükümlerine
göre yapılır.
•BENİ DİNLEDİĞİNİZ İÇİN TEŞEKKÜR EDERİM