Transcript BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Smeden 26

5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Smeden 26, Edsviksvägen 116, Nora,
Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Peder Hofman-Bang
Helena Hofman-Bang
Uppdragsgivare
Peder Hofman-Bang
Närvarande vid
besiktningen
Hans Hofman-Bang, del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Onsdag 2014- / 2014 – 0116
Väderlek
Växlande ca 27 - 23° C
Byggnaden
2-plans villa med källare uppförd 1930. Tillbyggnad från 1979.
Övriga byggnader
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Morän, lera (bedömt)
Grundsulor, betongplatta
Betonghålsten
Betong, trä
Trä
Puts
Tegel
Vattenburen. Bergvärme
Självdrag
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar via
far, uppgifterna har
ej kontrollerats
- Inga kända problem föreligger med elsystemet.
- Elledningar är omdragna i äldre byggnadsdelens båda
bostadsplan samt i pannrum i källare.
- Inga kända problem föreligger med vatten- och
avloppsledningar.
- Vattenledningar och avloppsrör är utbytta förutom liten del av
avloppsrör i källargolv.
- Inga kända problem föreligger med värmesystemet.
- Ny bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat
varmvattenberedare) installerades ca år 2008.
- Det finns vattenburen golvvärme i entréhall och tvättstuga i
bottenvåningen samt i badrum på våning 1 tr.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Korttidsmätning av radon är nyligen utförd.
Radonvärden = 220 respektive 240 Bq/m³ enligt protokoll
daterat 2014-05-06.
- Öppna spisens rökgång är tätad. Provtryckning har ej utförts
efter det att tätning utfördes.
- Läckage inträffade från radiator i entréhall ca år 2010.
Åtgärdat via renovering av golv.
- Äldre byggnadsdelens grundmurar är enligt tidigare ägare
omdränerade och omisolerade i samband med tillbyggnadens
uppförande år 1979.
7
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ökat
ytvattentryck mot husgrunden.
- Stuprörsvatten bör i några fall avledas från husgrunden.
- En del sättningar i marksten utanför vardagsrum.
- Det är viktigt att hålla rent i dagvattenränna utanför garage.
Enligt uppgift kan vatten tränga in i garage ibland. Att låta
bredda dagvattenrännan kan vara en lämplig åtgärd.
Hussockel m m
- Sockeln är putsad.
- En del färgflagning och sprickor förekommer.
- Betongkonstruktioner (betongaltaner och betongtrappor) som
ansluter till byggnaden innebär risk för fuktsugning till
anslutande konstruktionsdelar.
- En del sprickor, betongskador och delvis frilagd rostig
armering noterades på altaner och trappor.
- Ventilgaller saknas i ventil vid köksentré.
Fasad
- Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats.
- Det noterades en del sprickor och putsskador.
- En del kompletteringsarbeten resterar i anslutning till utbytta
fönster och fönsterdörrar.
- En del putslagning bör kalkyleras / utföras.
8
Fönster
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är till stor del treglas isolerglas tillverkade år 1979
respektive år 2008.
- Fönsterbleck saknas eller är för korta i sid- och djupled på
utbytta fönster från år 2008. Åtgärdsbehov.
- Isolerglasfönster har begränsad livslängd beträffande täthet
mellan isolerglasrutor.
- Ett isolerglasfönster i vardagsrum är ”punkterat”.
- Fönster är delvis kopplade tvåglas.
- Kopplade tvåglasfönster är överlag i behov av skrapning,
kittning och målning.
Yttertak
- Yttertaket är utfört med tegelpannor ovan underlagspapp och
läkt.
- Yttertaket har stickprovskontrollerats.
- Det noterades att några takpannor på ursprunglig
byggnadsdel är ur läge vid nock i anslutning till gavel och nära
takfot på takfall mot baksidan. Det bedöms sannolikt att läkt i
vart fall delvis är rötskadad på nämnda ställen.
- En del glipor noterades mellan vindskivebrädor vid nock.
- Vindskiva på takfall mot Edsviksvägen och mot tillbyggnaden
har släppt. Återmontering erfordras.
- Det noterades att tegelpannnor delvis är vittringsskadade.
- Plåt kring skorsten och taklucka är rostig och äldre.
- Mindre fog- och tegelskavanker på skorsten.
- Yttertaket är äldre. Normal teknisk livslängd är uppnådd. Med
hänsyn till ålder och noterade brister bör omläggning av
yttertaket kalkyleras / utföras. Det kan inte uteslutas att det
kan framkomma lokala fuktrelaterade skador i samband med
takomläggningen.
- Tillbyggnadens tak är utfört med tegelpannor ovan
underlagspapp och läkt och bedöms vara från
tillbyggnadsåret 1979.
9
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till ca 40 – 50 år.
- Det noterades att takpannor delvis glipar i sidled.
- En del mossa och lavpåväxt på takpannor.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och
i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
- Lokal röta noterades i tak ovan entré.
INVÄNDIGT
Källare
Allmänt
- Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt
saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam)
under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att
inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna
sig i fuktig miljö.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar är enligt tidigare
ägare förnyad ca år 1979 i samband med tillbyggnadens
uppförande. Normal livslängd för dränering och fuktisolering
av grundmurar är ca 20 – 40 år. Omdränering och omisolering
av grundmurar bör kalkyleras på grund av ålder och lokalt
noterade fuktgenomslag.
- Källaren är av råkällarkaraktär i dagsläget.
- Det finns endast en radiator (värmekälla) utöver
bergvärmeanläggningen i dagsläget.
10
Pannrum
- Det noterades lokalt missfärgning på grundmur.
- Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat
varmvattenberedare) är enligt uppgift från år 2008.
- Det finns en modern golvbrunn i utrymmet.
- Golvet i utrymmet bedöms vara ”plant”.
- En del bedömt kondens på bergvärmerör.
- Värmefördelare är placerad i utrymmet.
Garage
- En del skavanker i golv.
- Det finns ingen golvbrunn i utrymmet.
- Del av garaget är beläget under altan. Bjälklag under
underbyggda altaner och balkonger är alltid riskonstruktioner
för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant
underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att
upptäcka i tid.
- En del färgblåsor och hög fuktindikation på grundmur.
- En del rötskador i garageportens karm och skador / skavanker
i garageportens träpanel.
F d tvättstuga
- Inredning saknas.
- Det finns en äldre gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet.
- Det noterades missfärgning och hög fuktindikation på
grundmur i anslutning till bergvärmerör.
F d gillestuga
- Radiator är provisoriskt uppallad.
- Vattenslang från vattenmätare är ej uppfäst.
- En del övermålade putsskador föreligger.
- Vatten- och avloppsservis (vatten- och avloppsledning från
byggnad till förbindelsepunkt i gata) bedöms vara äldre.
Förråd 1
- Inga speciella noteringar.
11
Förråd 2
- Inga speciella noteringar.
Bottenvåning
Entréhall
- Parkett eller klinker på golv. Vattenburen golvvärme i
utrymmet.
- Spricka i en fönsterruta.
Allrum
- Altan eller motsvarande saknas utanför fönsterdörrar.
- Del av utrymmet är beläget under altan / balkong.
Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid
riskonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver
extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan
vara svåra att upptäcka i tid. Inga tecken på läckage
noterades vid besiktningstillfället.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Vardagsrum
- Vardagsrummet är grundlagt med betongplatta på mark från
tillbyggnadsåret 1979 och är uppförd under en tidsperiod när
det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av
kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under
betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av väggar
kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion
(fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material
i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och
rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att
inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna
sig i fuktig miljö.
- Betonggolvet i vardagsrum är påbyggt med en ovanliggande
golvkonstruktion. Se riskanalys.
- Vardagsrummet är utförd med en parallelltakskonstruktion
vilket innebär att ytter- och innertak är byggda parallellt utan
besiktningsmöjlighet av utrymmet mellan ytter- och innertak.
Det noterades luftspalt vid takfot vilket är korrekt.
12
Kök
- Köket är enligt uppgift renoverat år 2008.
- Droppskyddsbricka saknas under kyl-/frysskåpen.
Tvättstuga
- Tvättstuga är enligt uppgift renoverad av hantverkare år 2008.
- Klinker på golv och målade väggar. Vattenburen golvvärme i
utrymmet.
- Enligt uppgift finns det tätskikt under golvplattor.
- Torkskåpet är ej frånluftsanslutet.
- Diskhons överfyllnadsskydd är ej anslutet till avloppet.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den
moderna golvbrunnen vilket är korrekt.
- Det bedöms endast vara lokal golvlutning mot golvbrunnen
nära golvbrunnen. Delar av golvet bedöms vara relativt ”plant”.
- Spricka i fönsterruta.
- Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet är
enligt uppgift inte upprättat.
Wc-rum
- Mosaikplattor på golv och tapetserade väggar.
- Inga speciella noteringar.
13
Våning 1 tr
Badrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2008.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Vattenburen golvvärme i
utrymmet.
- Enligt uppgift finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar
bakom väggplattor.
- Det finns inte skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern
vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och
villaförsäkringens omfattning.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i
duschplatsens moderna golvbrunn vilket är korrekt.
- Det noterades klämring i den moderna golvbrunnen under det
inbyggda badkaret vilket är korrekt. På grund av putskant i
denna golvbrunn kan förekomst av golvbrunnsmanschett ej
fastställas.
- Golvlutningen mot golvbrunnar bedöms överlag vara fullgod.
- Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet är
enligt uppgift inte upprättat.
Hall 1
- Inga speciella noteringar.
Klädkammare
- Inga speciella noteringar.
Hall 2
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 1
- (Dörrtrycke och dörrlås saknas).
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
14
Altan / balkong
- Altanen är utförd med klinkerplattor. Det noterades sprickor i
några klinkerplattor och lokalt fogbrister.
- Enligt tidigare ägare är altan / balkong renoverad med nytt
tätskikt år 1979. Tätskikt har begränsad livslängd.
- Altan / balkong är taktäckt vilket reducerar fuktbelastningen.
- Det noterades en del rost på plåt vid altanens / balkongens
”kanter”.
Skrubb
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 3
- Spricka i fönsterruta.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Vind
- Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån.
- Det noterades missfärgningar på yttertaksinbrädningen ned
mot takfot. Orsaken bedöms vara kondens.
- Vinden bör hållas under uppsikt för att fastställa om kondens
uppkommer. Om så är fallet bör förbättrande åtgärder utföras.
- Lokalt förekommer smärre vit beläggning / påväxt på
yttertaksinbrädningen.
- Spår av bedömt äldre läckage i anslutning till
avloppsavluftningsrör.
Övrigt
- Det noterades en del lutningar samt svikt och knarr i
golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre
byggnader.
15
RISKANALYS
- Påbyggd golvkonstruktion och väggsyllar i tillbyggnad från
1979 är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade
skador om organiskt material är i kontakt med fuktigt
betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet
är genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
- Se under vind ovan.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2014-06-12
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson