Transcript BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Klingstabacken

5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Klingstabacken 7, Edsviksvägen 36 A, Klingsta,
Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Susanne Hagafors
Roger Hagafors
Uppdragsgivare
Roger Hagafors
Närvarande vid
besiktningen
Roger Hagafors, stor del av tiden
Susanne Hagafors
Per Lundman, kort del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Tisdag 2014-05-06 / 2014 – 0087
Väderlek
Växlande ca 11° C
Byggnaden
1½-plans villa med delvis källare uppförd 1974
Övriga byggnader
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Berg, morän (bedömt)
Betongplatta, krypgrund
Leca, lättbetong, betong
Lättbetong, trä
Trä
Målat tegel, träpanel
Glacerat tegel, plåt
Vattenburen. Bergvärme
Mekanisk frånluft, självdrag
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritning fanns att tillgå.
Säljares
upplysningar,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- Inga problem föreligger med elsystemet.
- Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Det finns vattenburen golvvärme i kök och wc-rum i
bottenvåningen samt i badrum och duschrum på våning 1 tr.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Mindre läckage inträffade i badrum på våning 1 tr ca år 2009.
Åtgärdat.
- Korttidsmätning av radon pågår.
- Öppna spisen och utvändig grill nyttjas och fungerar.
- Målning av träpanelsfasad mot öster och söder ska utföras
år 2014.
- Målning av några fönsters utsida på våning 1 tr ska utföras
år 2014.
- Några isolerglasfönster är ”punkterade”.
- Fastigheten berörs av servitut avseende avloppsledning.
- Det finns en del spår av fuktpåverkan på väggar i garage och i
korridor i källare.
7
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ökat
ytvattentryck mot husgrunden.
Hussockel
- Sockeln är putsad.
- Det noterades en del mindre sprickor vilket är normalt för
denna typ av konstruktion.
Fasad
- Fasaden utgörs delvis av målat tegel.
- Inga speciella noteringar.
- Fasaden utgörs delvis av stående träpanel.
- Inga speciella noteringar.
Fönster
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är tvåglas eller treglas isolerglas.
- Isolerglasfönster har begränsad livslängd beträffande täthet
mellan isolerglasrutor.
- Det noterades att några isolerglasfönster är ”punkterade”.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Yttertak
- Yttertaket är utfört med enkupiga glacerade takpannor bedömt
från byggnadsåret.
- På grund av mycket brant taklutning har besiktning endast
utförts i anslutning till takstegar samt från takdel med
shingeltak ovan uteplats.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till 40 – 50 år.
- Del av yttertaket nedanför takkupa på baksidan är enligt
uppgift omlagt med ny takduk, läkt och återanvändning av
takpannor år 2009.
8
- Det noterades att ca 5 – 10 takpannor är spruckna och
erfordrar utbyte.
- Det noterades att en del takpannor är vittringsskadade.
- Det noterades en del rost på yttertakets plåtar.
- Det noterades rostig krönplåt på skorstenen.
- En del justeringsbehov av nockpannor. Glipor noterades delvis
mellan nockpannor och översta raden takpannor.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och
i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
Rengöringsbehov av hängrännor.
- En del justeringsbehov av blyplåtar.
- Takstegar är rostiga.
- Takkupa på baksida är utförd med falsad plåt.
- Inga speciella noteringar.
- Utstickande tak över altan m m är utfört med shingel.
Shingeltakets ålder är ej känd. Normal livslängd för denna typ
av takbeläggning utförande är ca 25 – 30 år. Det noterades en
del moss- och lavpåväxt på shingeltaket. Omläggning av
shingeltaket bör kalkyleras inom några år.
Förråd 1
- Förrådet har utvändig entré.
- Inga speciella noteringar.
Förråd 2
- Förrådet har utvändig entré.
- Inga speciella noteringar.
Garage
- En del mindre sprickor i sockelputs.
- Kantskada och frilagd armering ”ovan” garageport.
Pool
- Pool med tillhörande utrustning har ej besiktigats.
9
INVÄNDIGT
Krypgrund
- Grundläggningen är delvis utomhusventilerad krypgrund.
Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är
riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–,
mögel- och rötskador).
Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex
misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen.
Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är
riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat
blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och
luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex
när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned.
Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av
året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån.
Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden
samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material
(trä m m).
Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en
krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av
grundmurar samt installation av avfuktare.
- Det noterades tecken på att vatten kan tränga in på bergsytor.
Det noterades delvis kalk-/saltutfällning på grundmurar och
mellanvägg mot korridor. Förhållandet upplevdes som relativt
torrt vid besiktningstillfället. Organiskt skräp på marken
förekommer i mycket begränsad omfattning. Det noterades en
del sprickor i lättbetongbjälklaget. Det noterades en del
kondensdroppar på bergvärmerören. Bergvärmeanläggning
(bergvärmepump och separat varmvattenberedare) är enligt
uppgift installerad år 2008. Evakueringsvatten från
värmesystemet rekommenderas samlas upp i kärl.
10
Källare
Allmänt
- Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är
ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande
material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att
inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna
sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan
påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana
konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar bedöms vara äldre.
Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar
är ca 20 – 40 år. Det noterades spår av fuktgenomslag och
förhöjda fuktindikationer i garage. I övrigt noterades vid
stickprovskontroll inga förhöjda fuktindikationer. Omdränering
och omisolering av grundmurar bör kalkyleras.
Korridor
- Klinker på golv.
- Det noterades spår av fukt på nedre del av vägg mot
krypgrunden samt förhöjd fuktindikation.
Trappförråd
- Inga speciella noteringar på synliga delar. Utrymmet delvis
belamrat och ej helt besiktningsbart. Besiktning ingår i
köparens undersökningsplikt.
Förråd 1
- Utrymmet delvis belamrat och ej besiktningsbart. Besiktning
ingår i köparens undersökningsplikt. På synliga delar
noterades inget avvikande.
11
Tvättstuga
- Tvättstuga är enligt uppgift renoverad av hantverkare år 2014.
- Klinker på golv och målade väggar.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt i anslutning till golvbrunnen.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den
moderna golvbrunnen vilket är korrekt.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod. Golvet i utrymmet
bedöms vara relativt ”plant”.
- Elcentral med jordfelsbrytare är placerad i utrymmet.
- Det noterades en del kalk-/saltutfällning på grundmur närmast
golv.
Garage
- Det noterades spår av fuktgenomslag och förhöjd
fuktindikation på motfyllda väggar / grundmurar.
- Utrymmet är beläget under terrass. Bjälklag under
underbyggda altaner och balkonger, och som i detta fall
terrass, är alltid riskonstruktioner för läckage och
kondensskador och kräver extra noggrant underhåll.
Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Tätskikt i terrassbjälklag har begränsad livslängd.
Enligt uppgift av en tidigare ägare har tätning av
terrassbjälklaget utförts på 1990-talet.
- Det finns en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet.
- Garageporten glipar mot golv.
Förråd
- Poolutrustning är placerad i utrymmet.
- Det finns en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
12
Bottenvåning
Entré
- Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Hall
- Inga speciella noteringar.
Vardagsrum /
matrum
- Parkettgolv och delvis klinker i utrymmet.
- Inga speciella noteringar.
Kök
- Köket är enligt uppgift renoverat år 2012.
- Klinker på golv med vattenburen golvvärme.
- Droppskyddsbricka finns ej under vinkyl.
Sovrum
- Inga speciella noteringar.
Förråd
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2008.
- Klinker på golv och målade väggar. Vattenburen golvvärme i
utrymmet.
- Det finns inget skvallerrör för wc-stolens inbyggda
vattencistern vilket eventuellt kan innebära inskränkning i
hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Wc-stolen vickar något vid belastning.
- Inspektionslucka i vägg är igenlimmad / igentätad och har
därför ej öppnats.
13
Våning 1 tr
Hall 1
- Inga speciella noteringar.
Hall 2
- Glipor i parkettgolvet.
Klädkammare
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 1
- Det noterades golvlutning i utrymmet.
Badrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat / inrett av hantverkare
år 2008.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Vattenburen golvvärme i
utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det finns ingen ordnad ventilering av utrymmet under det
inbyggda badkaret. Plåtluckor saknar ventilgaller. Utbyte av
plåtluckor till plåtluckor med ventilgaller rekommenderas.
- Badkaret är ”inbyggt” och besiktning av golvbrunn och
utrymmet under badkaret har ej kunnat utföras. Utförandet
med avsaknad av lucka för rengöring och kontroll av
golvbrunn är ej lämpligt.
- Det noterades klämring i duschplatsens moderna golvbrunn
vilket är korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen kan
förekomst av golvbrunnsmanschett ej fastställas.
- Golvlutningen i duschplats mot duschplatsens golvbrunn
bedöms vara fullgod. Utanför duschplats bedöms golvet vara
relativt ”plant”. Golvlutningen mot golvbrunnen under det
inbyggda badkaret har ej kunnat kontrolleras.
- Kvalitetsdokument avseende renovering av utrymmet
förevisades vid besiktningstillfället.
14
Bastu
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2008.
- Klinker på golv och panel på väggar.
- Inga speciella noteringar.
Allrum
- Isolerglasfönstren är ”punkterade”.
- En del golvlutning noterades.
- Det noterades glipor i parkettgolvet.
Wc-rum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2008.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Vattenburen golvvärme i
utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor.
- Det finns inte skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern
vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och
villaförsäkringens omfattning.
- Wc-stolen vickar något vid belastning.
- Kvalitetsdokument avseende renovering av utrymmet
förevisades vid besiktningstillfället.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Passage / förråd
- Golvvärmefördelare är placerad i utrymmet. Det finns inte
skvallerrör eller slitsbotten för golvvärmefördelaren.
15
Duschrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat / inrett av hantverkare
år 2008.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Vattenburen golvvärme i
utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret / inredningsåret bör man
kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och
fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det noterades klämring och bedömt golvbrunnsmanschett i
den moderna golvbrunnen vilket är korrekt.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara acceptabel i
duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt
”plant”.
- Det finns inte skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern
vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och
villaförsäkringens omfattning.
- Wc-stolen och bidén vickar något vid belastning.
- Kvalitetsdokument avseende renovering av utrymmet
förevisades vid besiktningstillfället.
Sovrum 3
- Det noterades fem ”punkterade” isolerglasfönster.
Vind
- Vindsbjälklaget är isolerat med mineralullsmattor och
tilläggsisolerat med lösull.
- Det noterades begränsade fuktfläckar på
yttertaksinbrädningen i anslutning till avloppsavluftningsrör.
Torrt vid besiktningstillfället.
- Smärre rost på rökgångens plåtinklädnad.
- Det noterades en del trädavfall i anslutning till den plåtinklädda
rökgången.
- Några getingbon noterades.
Övrigt
- Det noterades en del lutningar samt delvis svikt och knarr i
golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i byggnader med
denna typ av konstruktioner.
16
RISKANALYS
- Se under krypgrund ovan.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2014-05-07
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson