Transcript BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Kabbelekan 9

5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Kabbelekan 9, Klövervägen 4, Nora, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Johan Bark
Marie Bark
Uppdragsgivare
Johan Bark
Närvarande vid
besiktningen
Johan Bark
Per Lundman, kort del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Måndag 2014-09-08 / 2014 - 0165
Väderlek
Växlande ca 15 - 18° C
Byggnaden
1-2-plans villa uppförd 1942. Tillbyggnad från 2004.
Övriga byggnader
Lekstuga
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Lera, morän (bedömt)
Grundsulor, betongplatta
Betonghålsten (bedömt), Leca
Betong, trä
Lättbetong, trä
Puts
Betongpannor
Vattenburen. Bergvärme
Självdrag
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar fanns att tillgå.
Säljares
upplysningar,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- Inga problem föreligger med elsystemet.
- Det kan finnas äldre elledningar i souterrainvåningen.
- Belysning i takfot är urkopplad.
- Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- VA-serviser (vatten- och avloppsledning från byggnad till
förbindelsepunkt) är utbytta ca år 2005.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Det finns vattenburen golvvärme i stora delar av
souterrainvåningen samt i kök och tillbyggnadens två sovrum.
- Det finns elgolvvärme i allrum i souterrainvåningen samt i
badrum i bottenvåningen.
- Årsmedelvärde av radondotterhalt = 70 Bq/m³ enligt protokoll
daterat 1990-12-07.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Öppna spisens rökgång är tätad och provtryckt i samband
med installation av braskassett ca år 1998.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar i ursprunglig
byggnadsdel är förnyad ca år 2000 och i övrigt från
tillbyggnadsåret 2004.
- Ursprunglig byggnadsdels fasad är renoverad i samband med
tillbyggnadens uppförande år 2004.
- Yttertaket på ursprunglig byggnadsdel är omlagt med ny papp,
läkt och betongpannor ca år 2002. Tillbyggnadens tak är från
tillbyggnadsåret 2004.
- Fastigheten berörs av servitut avseende vattenhämtning.
7
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Oljetank i mark är enligt uppgift rengjord, sandfylld och
avställd på ett korrekt sätt.
Hussockel m m
- Sockeln är putsad.
- Det noterades en del mindre sprickor, putssläpp och lokalt
färgflagning på sockel.
- Grundmursisoleringen saknar delvis täcklist och avslutas
delvis ovan marknivå vilket ej är enligt tillverkarens anvisning.
Lokalt noterades skavank i isoleringens geoduk.
- Lokalt frilagd armering på betongentrétrappans undersida.
Fasad
- Fasaden i ursprunglig byggnadsdel är putsad och enligt
uppgift helrenoverad i samband med putsning av
tillbyggnaden år 2004.
- En del ytliga putssläppor och några sprickor noterades.
- Putsfasaden vid altan och stödmur är ej utförd med
sockelputs. Sockelputs är ett bättre utförande på nämnda
ställen. Åtgärd bör kalkyleras.
- En del putslagningar bör kalkyleras.
Fönster
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är delvis kopplade tvåglas.
- En del färg- och kittbrister förekommer.
- Fönster är delvis två- eller treglas isolerglas.
- Inga speciella noteringar.
8
Yttertak
- Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp
och läkt och har endast stickprovskontrollerats.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till 40 – 50 år.
- Yttertaket på ursprunglig byggnadsdel är enligt uppgift omlagt
med ny papp, läkt och betongpannor ca år 2002.
- Yttertaket på tillbyggnaden är enligt uppgift från
tillbyggnadsåret 2004.
- Det finns inte takfotsplåtar.
- En del rost / färgflagning på takets äldre plåtdetaljer.
Målning rekommenderas.
- En del färgflagning vid takfot. Målning rekommenderas.
- Målning av vindskiva mot söder bör kalkyleras / utföras.
- Ränndal mot baksida är smal och det är extra viktigt att hålla
rent i ränndal och vid större snömängder ”sopa” ned snö.
Altan
- På grund av altantrall är underliggande papp ej
besiktningsbar.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
INVÄNDIGT
Souterrainvåning
Allmänt
- Ursprunglig byggnadsdel är uppförd under en tidsperiod när
det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller
makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
9
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är
att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska
befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och
väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet
vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon,
Nivellgolv, klinker etc.
- Delar av betonggolv i ursprunglig byggnadsdel har enligt
uppgift bilats bort, isolerats och försetts med ny betonggjutning
och vattenburen golvvärme ca år 2004.
- Tillbyggnaden är grundlagd med betongplatta på mark.
Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan (golv
och anslutande väggar) skall fr o m SBN 80, dvs med bygglov
inlämnat efter 1982-01-01, vara fuktsäkra så att eventuell fukt i
betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä, mineralull)
i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex. vara markfukt, genom
diffusion (fuktvandring i ångfas), kondens eller fukt som sugs
kapillärt genom betongen.
För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett
kapillärbrytande material av t ex singel runt och under
betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad
dräneringsledning runt grunden. Vid dagens byggnationer
läggs dessutom värmeisolering under betongplattan.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar i ursprunglig
byggnadsdel är enligt uppgift förnyad ca år 2000.
Tillbyggnadens grundmurar är enligt uppgift dränerade och
fuktisolerade år 2004. Normal livslängd för dränering och
fuktisolering av grundmurar är ca 20 – 40 år.
- Grundmurar är delvis påbyggda med en invändig
väggkonstruktion. Enligt uppgift är påbyggda
väggkonstruktioner mot grundmurar utförda med metallreglar
och inget organiskt material är i kontakt med grundmurar.
Påbyggda väggkonstruktioner mot grundmurar bedöms
därmed ej utgöra riskkonstruktioner för uppkomst av
fuktrelaterade skador.
Hall 1
- Klinker på golv med vattenburen golvvärme.
- Inga speciella noteringar.
10
Duschrum
- Utrymmet är enligt uppgift inrett av hantverkare år 2004.
- Sjöstensplattor på golv och kakel eller sjöstensplattor på
väggar. Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till inredningsåret bör man kunna förutsätta att det
finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den
moderna golvbrunnen vilket är korrekt.
Golvbrunnsmanschetten är delvis synlig under klämringen
vilket ej är enligt tillverkarens anvisning.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är fullgod i och i anslutning till
duschplatsen. Golvet bedöms i del av utrymmet vara relativt
”plant”.
Sovrum
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
Pannrum /
tvättstuga
- Klinker på golv och målade väggar.
- Enligt uppgift finns det inte tätskikt under golvplattor vilket
bedöms vara korrekt. Klinker på golv är endast att betrakta
som en ytskiktsrenovering.
- Det finns två moderna golvbrunnar i utrymmet. Den ena
golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler.
- Golvlutningen mot de båda golvbrunnarna är ej fullgod. Golvet
bedöms vara ”relativt” plant.
- Evakueringsvatten från värmesystemet släpps mot golv.
- Golvvärmefördelare är placerad i utrymmet.
- Bergvärmepump är enligt uppgift installerad år 2005.
Förråd
- Centraldammsugare är placerad i utrymmet.
- Det finns en äldre gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet.
11
Entréhall
- Del av utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under
underbyggda altaner och balkonger är alltid riskonstruktioner
för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant
underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att
upptäcka i tid. Enligt uppgift har inga tecken på läckage
noterats sedan förvärvet år 1996.
- Klinker på golv i utrymmet. Det noterades lokalt bomljud vid
knackning på golvplattor. Det noterades dock inga sprickor i
plattor eller fogar mellan plattor.
- Renslucka i golv för avloppet har ej öppnats.
Hall 2
- Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Hall 3
- Klinker på golv i utrymmet.
- Golvvärmefördelare för bottenvåningen är placerad i
utrymmet.
Allrum
- Klinker på golv med elgolvvärme.
- Inga speciella noteringar.
”Biorum”
- Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Gästrum
- Klinker på golv med vattenburen golvvärme.
- Inga speciella noteringar.
Förråd 2
- Inga speciella noteringar.
Trappförråd
- Strömbrytarvred saknas.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
12
Bottenvåning
Entréhall
- Inga speciella noteringar.
Kök
- Köket är enligt uppgift renoverat ca år 2011.
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Perspektivfönster är trögmanöverat.
- (Skjutdörr mot vardagsrum glipar något i stängt läge).
Vardagsrum
- Spår av äldre dropp på golv vid radiatorer.
Hall 1
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Glipa i golv.
Sovrum 1
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Sovrum 2
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
Klädkammare
- Inga speciella noteringar.
Städskåp
- Inga speciella noteringar.
13
Badrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare
ca år 2005.
- Sjöstensplattor på golv och kakel eller mosaikplattor på
väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Golvplattor har ej monterats under det inbyggda badkaret.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta
golvbrunnen vilket är korrekt.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara acceptabel
närmast badkaret och golvbrunnen.
- Sprickor i tvättställ.
- En del ytliga sprickor / krackeleringar i kakelplattor i
fönsternisch.
Vind
- Vindsbjälklaget i ursprunglig byggnadsdel är isolerat med
kutterspån.
- En del spår av bedömt äldre takläckage noterades bl a i
anslutning till avloppsavluftningsröret.
- Tillbyggnadens vindsbjälklag är isolerat med mineralull ovan
diffusionsspärr av plast.
- Inga speciella noteringar.
Övrigt
- Det noterades en del svikt och knarr i golv / bjälklag vilket är
vanligt förekommande i byggnader med denna typ av
konstruktion.
14
RISKANALYS
- -----
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2014-09-09
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson