Transcript BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Flugan 9

5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Flugan 9, Setons Väg 8 B, Klingsta, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Christopher Grahn
Jennifer Grahn
Uppdragsgivare
Christopher Grahn
Närvarande vid
besiktningen
Anders Tjärnvall, del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Tisdag 2015-04-14 / 2015 - 0071
Väderlek
Sol ca 3 - 7° C
Byggnaden
1½-2½-plans parhus uppfört 1989. Tillbyggnader från 2006.
Övriga byggnader
Förråd
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Morän (bedömt)
Betongplatta, krypgrund
Betong, Leca
Trä
Trä, betong
Träpanel, betongelement
Betongpannor, plåt
Vattenburen. Frånluftsvärmepump
Mekanisk
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- Säljare ej tillgänglig.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ökat
ytvattentryck mot husgrunden.
- Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet
intill husgrunden.
- Utomhus-SPA har ej besiktigats.
Hussockel
- Sockeln är delvis av betongelement och delvis putsad.
- Inga speciella noteringar.
- Grundmursisoleringen avslutas ovan marknivå vilket ej är
enligt tillverkarens anvisning.
Fasad
- Fasaden utgörs i huvudsak av stående träpanel.
- Träpanelsfasaden bedöms kunna vara målad i samband med
tillbyggnadernas uppförande år 2006.
- Inga speciella noteringar.
- Fasaden utgörs delvis av målade betongelement.
- Inga speciella noteringar.
7
Fönster
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är i huvudsak treglas isolerglas.
- Fönster är delvis tvåglas isolerglas.
- Några fönster är kopplade tvåglas.
- En del målning av fönster och fönsterbleck bör
kalkyleras / utföras.
Yttertak
- Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp
och läkt och bedöms vara från byggnadsåret 1989 respektive
tillbyggnadsåret 2006.
- På grund av mycket brant taklutning har besiktning endast
utförts från taksteg. I övrigt har besiktning utförts från
marknivå.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till 40 – 50 år.
- Lite mossa förekommer på takpannor.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och
i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
En del rengöringsbehov av ränndalar / hängrännor föreligger.
- Färgflagning förekommer på yttertakets plåtarbeten.
- En del skavanker och målningsbehov föreligger avseende
vindskivor.
- Delar av byggnaden (tillbyggda allrummet samt vidbyggda
förrådet) är utförda med falsat plåttak. På grund av trätrall har
besiktning av det falsade plåttaket samt kontroll av
taklutningen ej kunnat utföras.
Förråd
- Förrådet (baksida) har ej besiktigats.
Övrigt
- Stödmur mot gata erfordrar delvis översyn.
8
INVÄNDIGT
Krypgrund
- Tillbyggda matrummet är grundlagt med utomhusventilerad
krypgrund.
Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är
riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–,
mögel- och rötskador).
Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex
misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen.
Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är
riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat
blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och
luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex
när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned.
Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av
året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån.
Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden
samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material
(trä m m).
Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en
krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av
grundmurar samt installation av avfuktare.
- Förhållandet i krypgrunden upplevdes som torrt.
Krypgrundsmurar är murade på en betongplatta vilket är
positivt.
Souterrainvåning
Allmänt
- Ursprunglig byggnad samt tillbyggda allrummet och vidbyggda
förrådet är grundlagda med betongplatta på mark.
Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan (golv
och anslutande väggar) skall fr o m SBN 80, dvs med bygglov
inlämnat efter 1982-01-01, vara fuktsäkra så att eventuell fukt i
betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä, mineralull)
i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex. vara markfukt, genom
diffusion (fuktvandring i ångfas), kondens eller fukt som sugs
kapillärt genom betongen.
För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett
kapillärbrytande material av t ex singel runt och under
betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad
dräneringsledning runt grunden. Vid dagens byggnationer
läggs dessutom värmeisolering under betongplattan.
9
- Dränering och fuktisolering av grundmurar bedöms vara från
byggnadsåret 1989 respektive tillbyggnadsåret 2006.
Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar
är ca 20 – 40 år.
- Grundmur är i bastu påbyggd med en invändig
väggkonstruktion. Se riskanalys.
Entréhall
- Marmorplattor eller granitplattor på golv med okänd typ av
golvvärme.
- Inga speciella noteringar.
Sovrum
- Inga speciella noteringar.
Allrum 1
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Inga speciella noteringar.
Allrum 2
- Klinker på golv med troligen vattenburen golvvärme.
- Utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under underbyggda
altaner och balkonger är alltid riskonstruktioner för läckage
och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll.
Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Största delen av ovanliggande altan är taktäckt vilket
reducerar risken för uppkomst av läckage. Inga tecken på
läckage noterades.
Trappförråd
- Inga speciella noteringar.
Bastu
- Plastmatta på golv och träpanel på väggar.
- Inga speciella noteringar.
10
Duschrum
- Klinker på golv och kakel på väggar från bedömt byggnadsåret
eller tidigt 1990-tal.
- Med hänsyn till byggnadsåret bör man kunna förutsätta att det
finns dåtidens tätskikt under golvplattor och dåtidens
fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det noterades delvis bomljud vid knackning på golvplattor.
- Det noterades klämring i golvbrunnen vilket är korrekt samt att
tätskiktet under golvplattor utgörs av en plastmatta vilket var
vanligt under aktuell period.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod
duschplats. Utanför duschplats bedöms golvwt vara relativtt
”plant”.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och
fuktspärrar.
Tvättstuga
- Plastmatta på golv och målad väv på väggar från
byggnadsåret.
- Det noterades begynnande släpp i golvmatta i anslutning till
golvbrunnen.
- Det är endast lokal golvlutning mot golvbrunnen i anslutning till
golvbrunnen. För övrigt bedöms golvet vara relativt ”plant”.
- Äldre torkskåp. Normal teknisk livslängd är uppnådd.
- Tvättmaskin och torktumlare är ”moderna”.
- Centraldammsugare finns i utrymmet.
- Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
- Frånluftsvärmepumpen är enligt uppgift installerad år 2015.
11
Vidbyggt förråd
- Klinker på golv med vattenburen golvvärme.
- Golvvärmefördelare är placerad i utrymmet.
- Utrymmet delvis belamrat och ej helt besiktningsbart.
Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt.
- Utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under underbyggda
altaner och balkonger är alltid riskonstruktioner för läckage
och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll.
Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Inga tecken på läckage noterades vid besiktningstillfället.
Bottenvåning
Hall
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum
- Plastmatta på golv och våtrumstapet på väggar.
- Inga speciella noteringar.
Vardagsrum
- Inga speciella noteringar.
Kök
- Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning bedöms vara
uppnådd / snart uppnådd.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Matrum
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Det finns inte slitsbotten, tätskikt och skvallerrör för inbyggda
värmerör i vägg.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Våning 1 tr
Hall
- Inga speciella noteringar.
Klädkammare
- Inga speciella noteringar.
12
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
Badrum
- Utrymmet bedöms kunna vara renoverat i slutet av 2000-talet.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Tvättställsavloppet är ej utfört enligt gällande regler.
- Tröskel och dörrkarm är ej fuktsäkert anslutna till klinkergolvet.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta
golvbrunnen under det inbyggda badkaret vilket är korrekt.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod under
och i anslutning till badkaret. Delar av golvet bedöms vara
relativt ”plant”.
- Det är ej känt om kvalitetsdokument avseende renoveringen
av utrymmet finns upprättat.
Vind
- Vindsbjälklaget är isolerat med mineralull ovan diffusionsspärr
av plast.
- Mindre missfärgning noterades på yttertaksinbrädning och en
takstol nära vindslucka.
- Några fläckar (torra) på takkupans yttertaksinbrädning.
- Tillbyggnader är utförda utan vindsutrymmen.
Övrigt
- Det noterades en del lutningar i golv / bjälklag vilket är normalt
förekommande för byggnader med denna typ av konstruktion.
13
RISKANALYS
- Se under krypgrund ovan.
- Invändigt påbyggda grundmurar i bastu och i vidbyggda
förrådet i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för
mikrobiella skador (mögel, röta etc) när organiskt material är i
kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att
bedöma rådande förhållanden är genom att göra
konstruktionerna inspekterbara.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2015-04-15
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson