Transcript BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Berguven 6

5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Berguven 6, Gamla Kyrkvägen 29, Berga, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Hans Wernborg
Uppdragsgivare
Hans Wernborgs dödsbo
Närvarande vid
besiktningen
Kerstin Wernborg
Christer Wernborg
Anders Tjärnvall, del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Onsdag 2014-10-22 / 2014 - 0201
Väderlek
Mulet ca 4° C
Byggnaden
1-2-plans villa med källare uppförd 1959
Övriga byggnader
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Morän (bedömt)
Grundsulor
Betonghålsten
Betong, trä
Lättbetong
Tegel, (puts), (skivor), (träpanel)
Betongpannor, shingel
Vattenburen. Bergvärme
Mekanisk från- och tilluft med
värmeåtervinning
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Radonmätningsprotokoll tillhandahölls.
Säljares
upplysningar via
hustru, uppgifterna
har ej kontrollerats
- Inga problem föreligger med elsystemet.
- Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Bergvärme installerades år 2003.
- Mekanisk ventilation installerades år 1991.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Brandsyn är utförd utan anmärkning år 2014.
- Droppläckage från radiator i vardagsrum har förekommit.
Parkettskada uppkom.
- Radonmätning är utförd år 1999 – 2000. Årsmedelvärde av
radon = 140 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2000-03-08.
- Fastigheten gränsar till friområde.
- Fastigheten berörs av diverse servitut.
7
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet
intill husgrunden och mot fasader.
- Ojämnheter / lutningar i terrass utanför kök.
Hussockel m m
- Sockeln är putsad.
- På grund av växtlighet är delar av sockeln ej besiktningsbar.
På synliga delar noterades endast putssprickor och
putsskador i anslutning till soputrymme.
- Grundmursisoleringens täcklist är synlig ovan mark villket ej är
enligt tillverkarens anvisning.
- Täcklisten är delvis ej fackmässigt monterad och en del glipor
mot grundmur noterades.
- Utförandet vid källarentrédörr är bristfälligt och är sannolikt
orsak till noterad förhöjd fuktindikation på grundmur under
trappa till källare.
Fasad
- Byggnaden saknar tak- och gavelutsprång vilket innebär att
fasad och fönster blir mer utsatta för väder och vind.
Ett gott underhåll av fönster är extra viktigt.
- Fasaden utgörs i huvudsak av tegel.
- Inga speciella noteringar.
- Fasaden är putsad vid entré.
- Inga speciella noteringar.
- Fasaden är delvis utförd med skivor.
- Några små skavanker förekommer.
- Fasaden utgörs till liten del av träpanel.
- Målningsbehandling bör kalkyleras.
8
Fönster / dörrar
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är kopplade tvåglas.
- Inga speciella noteringar förutom att smärre målningsunderhåll
bör kalkyleras.
- Målning av källarytterdörr bör kalkyleras.
- Begränsade rötskador noterades i källarytterdörrens karm.
- Källarytterdörr saknar fotbleck.
Yttertak
- Övre takdelen är utförd med betongpannor ovan
underlagspapp och läkt och har stickprovskontollerats.
- Takdelen är enligt uppgift omlagd år 2005.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till 40 – 50 år.
- Fotplåt kring skorsten är felaktigt utförd. Vatten rinner in under
takpannor i anslutning till skorstenen. Åtgärdsbehov.
- Överlappningen i höjdled mellan takpannor är delvis något
liten och lokalt noterades spår av rinningar på
underlagspappen och blöt läkt. Förhållandet kan förkorta
livslängden gentemot ett fullgott utförande.
- En del mossa och trädavfall förekommer på takdelen.
- En del tegelskador på skorstenen.
- Nedre takdelen är utförd med shingel.
- Nedre takdelen är enligt uppgift omlagd år 1994.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till ca 25 – 30 år.
- Takkantsplåt ovan vardagsrum är ej fullgott fastsatt.
- Det noterades några synliga spikningar i anslutning till
takkantsplåtar. Tätning av spikningar rekommenderas utföras.
- En del trädavfall förekommer.
9
INVÄNDIGT
Källare
Allmänt
- Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är
ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande
material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att
inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna
sig i fuktig miljö.
- Betonggolvet är i bastu påbyggt med en ovanliggande
golvkonstruktion. Se riskanalys.
- Dränering och fuktisolering av grundmur från hushörn mot
sydväst och fram till skorsten mot norr är enligt uppgift förnyad
år 2011. Dränering och fuktisolering av övriga grundmurar är
enligt uppgift äldre.
- Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar
är ca 20 – 40 år.
- Grundmur är i bastu påbyggd med en ovanliggande
golvkonstruktion. Se riskanalys.
Svale
- Klinker på golv förutom under trappa.
- Det noterades förhöjd till hög fuktindikation på grundmur under
trappa.
- Elcentral är placerad i utrymmet.
10
Tvättstuga
- Standard från byggnadsåret klinker på golv och målade
väggar.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Mindre sprickor lokalt i grundmursputs.
- Förhöjd fuktindikation och mindre putssläpp på mellanvägg
mot duschrum och på grundmur vid avloppsstam.
(Vid besiktningstillfället var duschblandare i angränsande
duschrum ej ordentligt stängd och vatten rann ut på golvet
vilket bedöms vara den troliga orsaken till noterat förhållande).
- En del torra rinningsmärken på mellanvägg mot duschrum
nedanför rörgenomföringar i vägg.
- Äldre tvättmaskin och torktumlare. Normal teknisk livslängd är
uppnådd.
Duschrum
- Standard från byggnadsåret med mosaikplattor på golv och
kakel på väggar.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Sprickor noterades i några kakelplattor.
- Fönster är ej lämpligt placerat ur duschsynpunkt.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod i större
del av utrymmet.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och
fuktspärrar. Renovering bör utföras.
Pannrum
- Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat
varmvattenberedare) är enligt uppgift installerad år 2003.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Det finns en äldre värmepanna och en äldre elkassett i
utrymmet som enligt uppgift ej nyttjas.
Bastu
- (Eternitplattor kring bastuaggregatet. Eternit innehåller
asbest).
- Inga speciella noteringar i övrigt.
11
Förråd 1
- Spår av fukt och förhöjd fuktindikation på mellanvägg mot
bastu samt grundmur.
Förråd 2
(Råutrymme)
- Fuktigt klimat i utrymmet och delvis förhöjd fuktindikation på
väggar / grundmurar.
- Det finns en mekanisk frånluftsfläkt i utrymmet.
- I vertikalt spirorör ingjutet i betonggolvet noterades lite fritt
vatten.
Gästrum
- Klinker på golv och målade väggar.
- Inga speciella noteringar.
Bottenvåning
Entréhall
- Marmorplattor på golv.
- Inga speciella noteringar.
Kapprum
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum
- Standard från byggnadsåret med mosaikplattor på golv och
kakel på väggar.
- Inga speciella noteringar.
Hall
- Marmorplattor på golv.
- Inga speciella noteringar.
Vardagsrum
- Lokala parkettskador vid radiator på gavel samt i anslutning till
fönsterparti. Torrt vid besiktningstillfället.
- Lokalt noterades viss resning i parkettgolvet. Torrt vid
besiktningstillfället.
12
Matrum
- Inga speciella noteringar.
Källartrapputrymme - Inga speciella noteringar.
Sovrum
- En del svikt och knarr i golv.
- Lokal resning i parkettgolvet. Torrt vid besiktningstillfället.
Kök
- Det finns inte droppskyddsbricka under kyl- och frysskåp.
- En del svikt och knarr i golv.
- Maskinell utrustning är delvis äldre. Normal teknisk livslängd
är uppnådd.
- Det bedöms finnas en uppvikt plastmatta under diskmaskinen
som då har en funktion motsvarande en droppskyddsbricka.
- Avloppsslang från diskmaskinen är ej fullgott uppfäst.
Garage
- Vattenservis (vattenledning från byggnad till förbindelsepunkt)
är äldre. Troligen är även avloppsservisen (avloppsledning
från byggnad till förbindelspunkt) äldre.
- Det finns en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet.
- Garageporten är otät.
- En del torra fuktfläckar på vägg och på garageportens insida.
- Garaget delvis belamrat och ej helt besiktningsbart. Besiktning
ingår i köparens undersökningsplikt.
13
Våning 1 tr
Hall
- Tecken på att läckage förekommit i anslutning till takfönster.
Takfönster är generellt känsliga konstruktioner för uppkomst
av fuktrelaterade skador.
- En del svikt / knarr i golv.
Badrum
- Standard från byggnadsåret med mosaikplattor på golv och
kakel på väggar.
- Sprickor noterades i en del mosaikplattor.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen närmast badkaret.
I övrigt bedöms golvet vara relativt ”plant”.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- En del krackeleringar i kakelplattor noterades.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och
fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras.
Wc-rum
- Äldre standard med mosaikplattor på golv och kakel på
väggar.
- Wc-stol och tvättställ är utbytta.
- Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej optimalt utförd.
Passage
- Mosaikplattor på golv.
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 1
- (Dörr tar i karm).
- Inga speciella noteringar i övrigt.
”Arbetsrum”
- Inga speciella noteringar.
14
Balkong
- Balkongen är utförd med klinker och är enligt uppgift
renoverad år 2012.
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
Vind
- Vindsbjälklaget i de två vindsutrymmena är isolerat med
kutterspån och till stor del tilläggsisolerat med mineralull.
- Det finns en del missfärgningar på yttertaksinbrädningen vilket
är vanligt förekommande i äldre byggnader.
- En del getingbon förekommer.
- I vind ovan vardagsrum m m har besiktning endast utförts från
delar med högre höjd.
- Det noterades att delar av yttertaksinbrädningen i denna
vindsdel är utbytt, sannolikt i samband med takomläggningen
år 1994.
- Lokalt noterades äldre rötskador på yttertaksinbrädningen i
anslutning till gavel mot gata.
- Lokalt har någon råspontbräda släppt och hänger ned.
Övrigt
- En del svikt och knarr samt lutningar i golv / bjälklag noterades
vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
15
RISKANALYS
- Invändigt påbyggd grundmur i bastu och påbyggd mellanvägg
i bastu mot förråd 1 är riskkonstruktioner för mikrobiella skador
(mögel, röta etc) när organiskt material är i kontakt med fuktig
grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma rådande
förhållanden är genom att göra konstruktionerna
inspekterbara.
- Påbyggd golvkonstruktion ovan betonggolv i bastu i källare är
riskkonstruktion för uppkomst av fuktrelaterade skador om
organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig
miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra
konstruktionen inspekterbar.
- Se ovan beträffande takfönster i hall på våning 1 tr.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2014-10-23
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson