Transcript BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Gurkmejan 17

5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Gurkmejan 17, Skolvägen 27, Enebyberg,
Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Kristian Hansen
Maria Hansen
Uppdragsgivare
Kristian Hansen
Närvarande vid
besiktningen
Kristian Hansen
Maria Hansen
Per Lundman, kort del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Torsdag 2014-05-15 / 2014 - 0095
Väderlek
Växlande ca 13° C
Byggnaden
1¾-plans villa med källare uppförd 1920.
Tillbyggnader från 1946, 1978 och 2008.
Övriga byggnader
Förråd, vedskjul
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Lera, morän (bedömt)
Grundsulor, krypgrund, betongplatta
Betong, Leca
Trä
Trä
Puts
Betongpannor
Vattenburen. Bergvärme
Självdrag, mekanisk frånluft
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- All el är omdragen år 2008.
- Inga problem föreligger med elsystemet.
- Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Avloppsservis (avloppsledning från byggnad till
förbindelsepunkt i gata) är utbytt år 2006.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Bergvärme installerades år 2007.
- Det finns elgolvvärme i klinkerlagda delar av källare, i entré
och wc-rum i bottenvåningen samt i duschrum på våning 1 tr
i äldre byggnadsdel.
- Det finns vattenburen golvvärme i vardagsrum i
bottenvåningen samt i övervåningens tillbyggnad från år 2008.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Radonsug finns installerad.
- Korttidsmätning av radon utfördes år 2005. Radonvärden = 50
respektive 100 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2005-03-16.
- Rökgångar är provtryckta utan anmärkning ca år 2008.
- Dränering och fuktisolering av äldre byggnadsdelens
grundmurar förnyades år 2006.
- Fasaden på äldre byggnadsdelar är renoverad i samband med
tillbyggnadens uppförande år 2008.
- Yttertaket på äldre byggnadsdel är enligt tidigare ägare omlagt
år 1982.
- Förbättrad ventilation och antimögelbehandling av
yttertaksinbrädning på vind i äldre byggnadsdel utfördes
år 2004.
7
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Marken lutar delvis något mot byggnaden vilket kan medföra
ett ökat ytvattentryck mot husgrunden.
- Det är viktigt att hålla rent i dagvattenbrunn utanför källarentré.
Hussockel m m
- Sockeln är putsad.
- Det noterades några mindre putssprickor vilket är normalt.
- En något större putsspricka noterades vid källartrappa.
- På grund av altandäck är delar av sockeln ej besiktningsbar.
- Betongtrappa till källare saknar skyddande tak vilket innebär
risk för fuktsugning till anslutande konstruktionsdelar.
- Krypgrundsventiler ligger i marknivå. Ventilernas underkant
bör ligga något ovan marknivå.
Fasad
- Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats.
- Fasaden är enligt uppgift renoverad respektive ny från
tillbyggnadsåret 2008.
- Fasaden bedöms vara utförd enligt metod enstegstätad
putsfasad. Denna typ av fasad har visat sig kunna medföra
uppkomst av fuktrelaterade skador i väggkonstruktioner.
I detta fall bedöms risken avse tillbyggnadsdelar från år 2008.
- Någon liten spricka noterades i anslutning till fönsterdörrparti i
vardagsrum.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
8
Fönster
- Fönster har stickprovkontrollerats.
- Fönster är kopplade tvåglas.
- Fönster är delvis i behov av skrapning, kittning och målning.
- Några fönsterbleck saknar gaveluppvik.
Yttertak
- Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp
och läkt.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till 40 – 50 år.
- Yttertak på äldre byggnadsdelar är enligt tidigare ägare omlagt
år 1982. Tak på tillbyggnadsdelar från år 2008 är från
tillbyggnadsåret.
- På grund av mycket brant taklutning har besiktning endast
utförts i anslutning till takstege och nock vid skorsten.
- Det noterades glipor mellan nockpannor och översta raden
takpannor vid skorsten. Lokalt noterades röta i läkt.
Åtgärdsbehov.
- Liten spricka i en takpanna i anslutning till ränndal.
- Det noterades en del mossa och trädavfall på takfall mot öster.
- Det finns inte taksteg eller motsvarande till rökrör från kamin i
tillbyggnadsdel från år 2008.
Förråd
- Förrådet har ej besiktigats.
Vedskjul
- Vedskjul har ej besiktigats.
9
INVÄNDIGT
Krypgrund
- Tillbyggnad från år 2008 är till största del grundlagd med
utomhusventilerad krypgrund.
Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är
riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–,
mögel- och rötskador).
Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex
misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen.
Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är
riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat
blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och
luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex
när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned.
Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av
året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån.
Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden
samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material
(trä m m).
Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en
krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av
grundmurar samt installation av avfuktare.
Marken är täckt av plast vilket är korrekt. Förhållandet
upplevdes som relativt torrt i utrymmet. Det finns en del
kalk-/saltutfällning på krypgrundsgrundmurar.
10
Källare
Allmänt
- Äldre byggnadsdelar är uppförda under en tidsperiod när det
normalt saknas eller är ett tunnare lager av skiftande kvalitet
av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under
betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är
att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska
befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och
väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet
vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon,
Nivellgolv, klinker etc.
- Betonggolvet är i ”gillestuga” påbyggd med en ovanliggande
golvkonstruktion. Se riskanalys.
- Tillbyggd källarentré är grundlagd med betongplatta på mark.
Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan (golv
och anslutande väggar) skall fr o m SBN 80, dvs med bygglov
inlämnat efter 1982-01-01, vara fuktsäkra så att eventuell fukt i
betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä, mineralull)
i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex. vara markfukt, genom
diffusion (fuktvandring i ångfas), kondens eller fukt som sugs
kapillärt genom betongen.
För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett
kapillärbrytande material av t ex singel runt och under
betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad
dräneringsledning runt grunden. Vid dagens byggnationer
läggs dessutom värmeisolering under betongplattan.
- Dränering och fuktisolering av grundmurr i äldre
byggnadsdelar är enligt uppgift förnyad år 2006. Grundmurar i
tillbyggnadsdelar från år 2008 är dränerade och fuktisolerade
år 2008.
- Grundmurar är i ”gillestuga” och i källarentré påbyggda med
en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys.
11
Källarentré
- Klinker på golv med elgolvvärme.
- Inga speciella noteringar.
”Korridor”
- Klinker på golv med elgolvvärme.
- Inga speciella noteringar.
Förråd
- Radonsug och ventilationsfläkt är placerad i utrymmet.
- Mindre färg-/putssläpp noterades.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Svale
- Klinker på golv med elgolvvärme.
- Utöver elgolvvärme finns det en vattenburen radiator i
utrymmet.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Pannrum /
tvättstuga
- Betonggolv och målade väggar.
- Golvbrunnen är av gjutjärn. På grund av frysskåpets placering
har besiktning av golvbrunnen ej kunnat utföras.
- Bergvärmepump är enligt uppgift installerad år 2007.
- Tvättmaskin är enligt uppgift från år 1997.
- Torktumlare bedöms vara tillverkad år 2009.
- Det noterades eternitplattor i tak. Eternit innehåller asbest.
Gästrum
- Klinker på golv med elgolvvärme.
- Utöver elgolvvärme finns det en vattenburen radiator i
utrymmet.
- Det noterades eternitplattor i tak. Eternit innehåller asbest.
12
Utrymme under
matplats
- Utrymmet har endast besiktigats via lucka i vägg.
- Golvvärmefördelare är placerad i utrymmet.
- Spånskivor på ”golv” och väggskivor kan skadas vid eventuell
fuktpåverkan. Det finns ingen slitsbotten och tätskikt m m för
golvvärmefördelare.
- På synliga delar noterades inget avvikande.
Badrum
- Utrymmet är enligt tidigare ägare renoverat år 1999.
- Klinker på golv och mosaikplattor på väggar. Elgolvvärme i
utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Golvlutningen mot golvbrunnen under det inbyggda badkaret
är ej helt fullgod. Liten lågpunkt noterades framför badkaret.
- Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är
korrekt. På grund av utförandet och ej rengjord golvbrunn har
förekomst av golvbrunnsmanschett ej kunna fastställas.
”Gillestuga”
- Inga speciella noteringar.
Bottenvåning
Entré
- Klinker på golv med elgolvvärme.
- Inga speciella noteringar.
Hall
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum
- Utrymmet är enligt tidigare ägare renoverat år 2000.
- Klinker på golv och panel eller målade väggar. Elgolvvärme i
utrymmet.
- Inga speciella noteringar.
13
Kök
- Köket är enligt uppgift renoverat / inrett år 2008.
- Det finns ingen droppskyddsbricka under kylskåp.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Matplats
- Vattenburen golvvärme i matplats.
- Inga speciella noteringar.
Vardagsrum
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Inga speciella noteringar.
Allrum
- Inga speciella noteringar.
Våning 1 tr
Hall 1
- Inga speciella noteringar.
Duschrum 1
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2005.
- Sjöstensplattor på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i
utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta
golvbrunnen vilket är korrekt.
- Klämringen är ej korrekt monterad i golvbrunnen och
golvbrunnsmanschetten är delvis synlig under klämringen
vilket ej är enligt tillverkarens anvisning och innebär en ökad
risk för uppkomst av fuktskada.
- Det finns rörgenomföringar i golv vilket ej är lämpligt.
- Duschstång sitter löst.
- Det finns en avloppsavluftning med typ Durgoventil i utrymmet.
14
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Hall 2
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Inga speciella noteringar.
Balkong
- Inga speciella noteringar.
Walk in closet
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Inga speciella noteringar.
Duschrum 2
- Utrymmet är enligt uppgift inrett av hantverkare år 2008.
- Keramiska plattor på golv och keramiska plattor på väggar.
Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till inredningsåret bör man kunna förutsätta att det
finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det noterades klämring och bedömt golvbrunnsmanschett i
golvbrunnen vilket är korrekt.
- Det noterades silicon ovan klämringen i golvbrunnen vilket ej
är lämpligt.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod i
duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt
”plant”.
- I samband med duschning kan vatten enligt uppgift ibland
tränga fram vid dörröppning. Kontroll har enligt uppgift utförts
av hantverkare och rörmokare men orsaken har ej kunnat
fastställas.
- Orsak till vad som nämns i föregående stycke bedöms kunna
vara att tätskikt i golv under golvplattor lutar från duschplatsen.
15
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 4
- Inga speciella noteringar.
Förrådsloft
- Det finns ett förrådsloft som nås via lucka på vägg i sovrum 2.
Utrymmet har endast besiktigats från trappstege.
- Ångspärr utefter takfallet bör kompletteras / tätas.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Vind
- Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån och delvis torv samt
tilläggsisolerat med mineralull eller mineralullsmattor.
- Det noterades delvis relativt kraftiga kondenssvärtningar på
yttertaksinbrädningen. Missfärgningar är vanligt
förekommande i äldre byggnader.
- Efter utförda förbättringar av ventilationen samt
antimögelbehandling av yttertakskonstruktionen år 2004 har
enligt uppgift inga förändringar noterats.
Övrigt
- Det noterades en del lutningar i golv / bjälklag vilket är
normalt förekommande i äldre byggnader.
16
RISKANALYS
- Invändigt påbyggda grundmurar i källare är riskkonstruktioner
för mikrobiella skador (mögel, röta etc) när organiskt material
är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att
bedöma rådande förhållanden är genom att göra
konstruktionerna inspekterbara.
- Påbyggd golvkonstruktion i ”gillestuga” i källare är
riskkonstruktion för uppkomst av fuktrelaterade skador om
organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig
miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra
konstruktionen inspekterbar.
- Se under krypgrund ovan.
- Se under fasad ovan beträffande enstegstätad putsfasad.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2014-05-16
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson