Transcript BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Hasseln 1

5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Hasseln 1, Trastvägen 2, Söderskogen, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Claes Willén
Regina Willén
Uppdragsgivare
Claes Willén
Närvarande vid
besiktningen
Claes Willén
Regina Willén, kort del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Tisdag 2014-05-13 / 2014 - 0096
Väderlek
Växlande ca 12 - 14° C
Byggnaden
1½-plans villa med souterrainvåning uppförd 1948
Övriga byggnader
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Berg (bedömt)
Grundsulor
Betonghålsten (bedömt)
Betong, trä
Lättbetong (bedömt), trä
Puts, träpanel
Betongpannor
Vattenburen. Bergvärme
Självdrag, mekanisk frånluft
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Objektsbeskrivning, planritningar, radonmätningsprotokoll och
saneringsoffert tillhandahölls.
Säljares
upplysningar,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- Elledningar är omdragna år 2001.
- Inga problem föreligger med elsystemet.
- Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Avloppsrör i byggnaden är i huvudsak utbytta år 2000 – 2001
samt år 2006 och år 2013.
- VA-serviser (vatten- och avloppsledning från byggnad till
förbindelsepunkt i gata) är enligt tidigare ägare utbytta
år 1999.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Bergvärme installerades år 2000.
- Det finns vattenburen golvvärme i klinkerlagda delar av
souterrainvåningen samt i duschrum på våning 1 tr.
- Det finns elgolvvärme i dusch i souterrainvåningen, i kök och
duschrum i bottenvåningen samt i duschrum på våning 1 tr.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Radonmätning är utförd år 2006 – 2007. Årsmedelvärde av
radon = 230 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2007-02-28.
- Eldstädernas rökgångar är tätade år 2000.
- Fasad och sockel samt utsida fönster målades år 2006.
- Grundmurar mot sydost och sydväst är enligt tidigare ägare
omdränerade och omisolerade år 1999.
- Fastigheten berörs av servitut avseende ledning.
7
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Marken lutar delvis något mot byggnaden vilket kan medföra
ett ökat ytvattentryck mot husgrunden.
- Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet
intill husgrunden.
Hussockel
- Sockeln är putsad.
- Grundmursisoleringens täcklist är delvis synlig ovan marknivå
vilket ej är enligt tillverkarens anvisning.
- Lokalt noterades smärre färgflagning.
Fasad
- Fasaden utgörs i bottenvåningen och i souterrainvåningen av
puts och har endast stickprovskontrollerats.
- Det noterades lokalt smärre bomljud vid knackning på
fasaden.
- Några små sprickor förekommer vilket är normalt för
putsfasader.
- Lokalt noterades ytliga färgsläppor på fasad i anslutning till
terrassmur.
- Övrig fasad utgörs av stående träpanel.
- En del färgflagning noterades. Målning bör kalkyleras.
- Det noterades lokala rötskador i nedre del av fasadpanel mot
gata. Rötskadat trä bör bytas ut vid kommande ommålning.
8
Fönster / dörrar
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är kopplade tvåglas.
- Fönster och fönsterdörrar är i varierande grad i behov av
skrapning, kittning och målning.
- Lokalt noterades rötskador i fönsterluckor och
fönsterdörrluckor.
- Målningsbehov av en del fönsterbleck.
Yttertak
- Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp
och läkt.
- Yttertaket har stickprovskontrollerats.
- Yttertaket bedöms kunna vara omlagt ca år 1980.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till 40 – 50 år.
- Det noterades en sprucken takpanna. Sprucken takpanna bör
bytas ut.
- En del mossa och trädavfall noterades på yttertaket.
- Ej fullgott utförande mellan takpannor och plåt kring taklucka.
Vatten bedöms kunna tränga in under takpannor på nämnda
ställe.
- Det noterades rost på takluckans plåtdetaljer och på takkupa.
Rostskyddsbehandling och målning bör utföras.
- Avluftningsrörets takgenomföring är otät. Genomföringen kan
med fördel ”byggas” bort.
- Delvis färgflagning på vindskivor.
- Med hänsyn till yttertakets ålder bör omläggning kalkyleras
inom en 5-årsperiod.
Övrigt
- En del fogbrister mellan terrassens skifferplattor.
- Målning av utvändiga trädetaljer bör kalkyleras.
9
INVÄNDIGT
Souterrainvåning
Allmänt
- Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt
saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam)
under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att
inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna
sig i fuktig miljö.
- Det noterades en del sprickor i betonggolv vilket är normalt
förekommande i äldre byggnader där armering i normalfallet
saknas.
- I delar av souterrainvåningen, entré, svale och tvättstuga, har
ursprungliga betonggolv bilats bort och golven försetts med
värmeslingor ingjutna i betong.
- Betonggolvet är delvis (allrum och lekrum) påbyggt med en
ovanliggande golvkonstruktion. Golvkonstruktionen i lekrum är
enligt uppgift utförd av hantverkare år 2000. Ett fackmässigt
utförande år 2000 ska innebära fuktsäker golvkonstruktion.
Golvkonstruktionen i allrum är enligt uppgift äldre.
Se riskanalys.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar mot sydväst och
sydost är enligt tidigare ägare förnyad år 1999. Normal
livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är
ca 20 – 40 år. Vid stickprovskontroll med fuktindikator
noterades delvis något förhöjd fuktindikation i nedre delar av
grundmurar.
Entré
- Klinker på golv med vattenburen golvvärme.
Garage
- Glipor mellan garagedörrar.
- Rostig vertikal avloppsstam. Utbyte bör kalkyleras.
- Äldre gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet.
10
Svale
- Klinker på golv med vattenburen golvvärme.
- Inga speciella noteringar.
Trappförråd
- Elcentral med jordfelsbrytare är placerad i utrymmet.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Tvättstuga
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2000.
- Klinker på golv i större del av utrymmet och målade väggar.
Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor.
- Det noterades klämring i de båda moderna golvbrunnarna
vilket är korrekt. På grund av utförandet i golvbrunnarna kan
förekomst av golvbrunnsmanschett ej fastställas.
- Golvlutningen mot golvbrunnar är ej fullgod. Golvet bedöms
vara relativt ”plant”.
- Liten skavank i en klinkerplatta vid golvbrunn.
- Evakueringsvatten från bergvärmeanläggning samlas upp i
hink.
- Lokalt sprickor i puts i mellanvägg.
- Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat
varmvattenberedare) är enligt uppgift installerad år 2000.
- Tvättmaskin och torktumlare är enligt uppgift från år 2000.
Torkskåpet bedöms vara tillverkat år 1993.
- Golvvärmefördelare är placerad i utrymmet.
11
Dusch
- Duschen är enligt uppgift renoverad år 2013.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är
korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen kan förekomst av
golvbrunnsmanschett ej fastställas.
- Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet
förevisades vid besiktningstillfället.
Bastu
- Plastmatta på golv och panel på väggar.
- Inga speciella noteringar.
Lekrum
- Lokalt kalk-/saltutfällning på grundmur.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Förråd 1
- Inga speciella noteringar.
Förråd 2
- Inga speciella noteringar.
Allrum
- En del putssläpp på väggar / grundmurar.
- Lokalt missfärgad parkett och förhöjd fuktindikation som tyder
på fuktpåverkan. På nämnda ställe noterades även viss
missfärgning på vägg.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Bottenvåning
Vindfång
- Inga speciella noteringar.
Entréhall / kapprum - Spår av äldre dropp på golv vid radiator.
12
Hall
- Lokalt glipor och resning i golv utanför duschrum. Torrt vid
besiktningstillfället.
Duschrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2013.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är
korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen kan förekomst av
golvbrunnsmanschett ej fastställas.
- Något långsam avrinning från golvbrunnen. Rengöringsbehov
av golvbrunnen.
- Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet
förevisades vid besiktningstillfället.
Sovrum 1
- Spår av äldre dropp på golv vid radiator.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Sovrum 2
- Utöver vattenburen radiator finns det en oljefylld elradiator i
utrymmet.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Vardagsrum
- Inga speciella noteringar.
Kök
- Köket är enligt tidigare ägare renoverat år 1999.
- Klinker på golv med elgolvvärme.
- Droppskyddsbricka finns ej under kyl-/frysskåp.
- Normal teknisk livslängd beträffande maskinell utrustning
bedöms vara uppnådd.
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
13
Wc-rum
- Klinker på golv och målade väggar.
- Läckage från wc-stol vid spolning. Åtgärdsbehov.
Våning 1 tr
Hall
- Takfönstret är utfört med tvåglas isolerglas.
- Smärre spår av rinning under takfönster. Torrt vid
besiktningstillfället.
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Duschrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2004.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Vattenburen golvvärme
och elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Förbättrad tätning i anslutning till golvbrunnen har enligt
uppgift utförts av hantverkare år 2013. I samband med detta
arbete har utbyte av en del golvplattor i duschplats erfordrats.
”Delrenoveringar” av våtrum är ej att föredra.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod i
duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt
”plant”.
- Takfönstret är utfört med tvåglas isolerglas. Det noterades
”punkteringstendens” i takfönstrets isolerglaskassett.
Sovrum 3
- En del missfärgning och resning i golv framför de franska
balkongdörrarna. Torrt vid besiktningstillfället.
Klädkammare
- Inga speciella noteringar.
14
Snedförråd
- Det noterades en del torra fuktfläckar i tak och på väggar i
utrymmet.
Kattvind
- Kattvindens bjälklag är isolerat med kutterspån.
- Det noterades en del missfärgningar och lokalt spår av
läckage på yttertaksinbrädningen som troligen är äldre. Torrt
vid besiktningstillfället.
- I anslutning till gavel mot nordväst noterades lokalt röta i
yttertaksinbrädningen och begränsad rötskada i en takstol.
Torrt vid besiktningstillfället.
Vind
- Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån och till största del
tilläggsisolerat med stenull.
- Det noterades missfärgningar i varierande grad på
yttertaksinbrädningen och delvis vit beläggning / påväxt på
yttertaksinbrädningen. Missfärgningar / påväxter bedöms
primärt vara orsakade av kondens vilket är vanligt
förekommande iäldre byggnader. Vinden bör hållas under
uppsikt för att fastställa om kondens uppkommer vintertid.
Om så är fallet bör förbättrande åtgärder kalkyleras / utföras.
- Det noterades några getingbon på vinden.
Övrigt
- Det noterades en del svikt och knarr samt lutningar i
golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre
byggnader.
15
RISKANALYS
- Påbyggd golvkonstruktion ovan betonggolv i allrum i
souterrainvåningen är riskkonstruktion för uppkomst av
fuktrelaterade skador om organiskt material är i kontakt med
fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma
förhållandet är genom att göra konstruktionen inspekterbar.
- Se ovan under kattvind och övre vind.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2014-05-14
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson