Transcript TEKNISK BESIKTNING

6
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Rödklövern 5 , Vasseurs Väg 3 B , Nora , Danderyds Kommun
Lagfaren ägare
Fredrik och Eva Sjögren
Uppdragsgivare
Fredrik Sjögren
Närvarande vid
besiktningen
Fredrik Sjögren
Per Lundman , del av besiktningstiden
Besiktningsman
Rolf Utling
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Tisdag 2014-09-30 / 2014 - 0201
Väderlek
Ca 7 - 10 º C , solsken
Byggnaden
1 ½-plans villa med källare uppförd 1962
Övriga byggnader
Vidbyggt garage
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Lera , pinnmo ( Bedömt )
Betongplatta , enligt teknisk
beskrivning
Lättbetong
Betong , trä
Trä , ( lättbetong )
Tegel , ( träpanel )
Tegelpannor
Bergvärme
Självdrag
7
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar ,
uppgifterna har ej
kontrollerats
-
Elledningar är delvis omdragna år 2010 och eluttag , förutom
ett eluttag i ”allrum” , är utbytta år 2010.
Det föreligger inga problem med elsystemet förutom att nedre
eluttag i två ”dubbeluttag” ej ger ström.
Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar.
Det föreligger inga problem med värmesystemet.
Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i
byggnaden.
Radonmätning har utförts år 2010. Årsmedelvärde av
radon = 30 Bq/m3 enligt protokoll daterat 2011-01-11.
Provtryckning av de två öppna spisarnas rökgångar har utförts
utan anmärkning enligt protokoll daterat 2010-06-29.
Löst tegel i öppen spis i vardagsrum har åtgärdats år 2010.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Inga speciella noteringar.
Hussockel m m
- Sockeln är putsad. Det noterades en del sprickförekomster
och putssläpp vilket är vanligt förekommande för liknande
konstruktioner.
Lokal mindre skada i Platonmattan.
8
Fasad
- Fasaden består av tegel.
Lokal spricka i fasad i anslutning till ”utstickande vinge”
mot baksidan.
Inga speciella noteringar för övrigt.
Mindre träpanelsparti under vardagsrummets fönster mot
baksidan är enligt uppgift utbytt och målat år 2012.
Inga speciella noteringar.
Fönster / dörrar
- Fönster har stickprovskontrollerats.
Fönstren är kopplade tvåglas.
Fönster är enligt uppgift målade år 2010 - 2011.
Inga speciella noteringar.
Yttertak
- Takbeklädnaden består av tegelpannor ovan underlagspapp
och läkt. Taket har på grund av brant taklutning endast
besiktigats från befintlig takstege samt i närhet av nock.
Taket är enligt uppgift omlagt med ny underlagspapp , läkt och
nya takpannor år 2010.
Ej fullgod överlappning mellan takpannor och vattplåt på takfall
mot gatan till vänster om ytterdörr. Montering av bredare
vattplåt rekommenderas.
Fotplåtar saknas längst ner på taket.
9
INVÄNDIGT
Källare
Allmänt
-
Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är
ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande
material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven.
Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och
kapillärsugning.
Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man
erhåller problem i form av fuktrelaterade skador.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex
mögel , röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar ,
mineralull skall befinna sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan
påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana
konstruktioner kan vara Platon , Nivellgolv , klinker etc.
- Betonggolvet är delvis ( gillestuga ) påbyggt med en
ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys.
- Grundmurar är enligt uppgift från föregående ägare delvis
omisolerade / omdränerade ca år 1990.
Grundmur mot söder i källardel med låg takhöjd är enligt
uppgift omisolerad år 2011. Normal livslängd för
grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20 - 40 år.
Vid stickprovskontroll med fuktindikator på några ställen på
grundmurar i källardel med normal takhöjd har inga avvikande
fuktindikationer noterats förutom marginellt i nedre del av
grundmur mot garage.
- VA-serviser ( vatten - och avloppsledning från hus till
förbindelsepunkt i gata ) bedömes vara från byggnadsåret.
10
Råkällardel med låg - Takhöjden är ca 1,65 – 1,75 meter.
takhöjd / krypgrund
Det noterades fuktgenomslag på grundmurar.
F d tankrum
- Mindre del av utrymmet är beläget under trappavsats utanför
entrédörren. Bjälklag under underbyggda altaner och
balkonger , eller som i detta fall trappavsats ,
är riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och
kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador
kan vara svåra att upptäcka i tid.
Ovanliggande trappavsats är taktäckt vilket reducerar
fuktbelastningen.
”Hobbyrum”
- Brädgolv i utrymmet är ej att rekommendera.
Förråd 1
- Två radonsugsfläktar tillverkade år 2010 finns i utrymmet.
Förråd 2
- Inga speciella noteringar.
Källardel med
normal takhöjd
Svale
- Inga speciella noteringar.
Pannrum
- Utrymmet är utfört med målade väggar och marmorgolv.
Bergvärmeanläggning ( bergvärmepump , separat
varmvattenberedare och tryckkärl) är enligt uppgift installerad
år 2011.
Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn och golvbrunnens
metallram är lös.
Mindre dropp noterades från ett rör bredvid
bergvärmepumpen.
”Allrum”
- Inga speciella noteringar.
11
Tvättstuga
- Utrymmet är utfört med målade väggar och betonggolv.
Tvättmaskin och torktumlare är enligt uppgift från år 2010.
Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn.
Golvet i utrymmet bedömes vara relativt "plant".
Torkrum
- Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
Inga speciella noteringar för övrigt.
Garage
- Takbeklädnaden består av tegelpannor ovan underlagspapp
och läkt. Taket har endast besiktigats från marknivå.
Taket är enligt uppgift omlagt med ny underlagspapp , läkt och
nya takpannor år 2010.
Inga speciella noteringar avseende taket.
Putsfasaden är enligt uppgift renoverad år 2010.
Inga speciella noteringar.
Det noterades en del sprickförekomster i sockelputs.
En del sprickor förekommer i lättbetongväggar.
Lokalt fuktgenomslag på den mindre del av vägg som är
motfylld. Vid stickprovskontroll med fuktindikator på några
ställen med putssläpp ovan detta ställe har inga avvikande
fuktindikationer noterats.
Vind ovan garage är ej besiktningsbar.
Mindre skada finns i ett dörrfoder.
Matkällare
- Inga speciella noteringar.
Övrigt källardelar
- Det noterades vissa sprickförekomster i grundmurar,
mellanväggar och golv.
12
Bottenvåning
Hall
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum
- Utrymmet är utfört med Perstorpsplattor på väggar och
marmorplattor på golv från byggnadsåret 1962.
Inga speciella noteringar.
Kök
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2010.
Vattenburen golvvärme i utrymmet.
Läckageskydd saknas under kyl / frys.
Den noterades inget skvallerrör för cirkulationspump bakom
köksunderskåp.
Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i
utrymmet.
Matrum
- Inga speciella noteringar.
Vardagsrum
- Tre fönsterbänkskivor är spruckna.
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Hall
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
13
Badrum
- Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och
klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat av
hantverkare år 2010.
Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på
väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv.
Elgolvvärme i utrymmet.
Det noterades golvbrunnsmanschett och klämring i den utbytta
golvbrunnen vilket är korrekt.
Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i stor del
av utrymmet.
Badkaret är inbyggt.
Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet har
enligt uppgift upprättats.
Övervåning
Hall
- Inga speciella noteringar.
Allrum
- Utrymmet har tidigare varit två sovrum.
Inga speciella noteringar för övrigt.
Klädkammare
- Inga speciella noteringar.
Två kattvindar
- Kondensbildning ( svärtning ) noterades delvis på
yttertaksinbrädningen.
Enligt uppgift har inga märkbara förändringar beträffande
kondensbildningens utbredning noterats under de ca fyra år
som nuvarande ägare bebott huset
Det noterades några torra fuktfläckar på råspont i takfallen.
Fläckarna bedömes ha uppkommit innan taket lades om.
Övrigt övervåning
- Vid lokal kontroll från förrådsvinden, i det mycket lilla
vindsutrymme som finns ovan övervåningen, noterades ingen
ordnad luftspalt mellan isolering och yttertaksinbrädning.
Se riskanlys.
14
Förrådsvind
- Kondensbildning ( svärtning ) noterades delvis på
yttertaksinbrädningen.
Övrigt invändigt
- Det noterades delvis lutningar och knarr i golv / bjälklag vilket
är vanligt förekommande i äldre hus.
RISKANALYS
- Vid avsaknad av luftspalt mellan övervåningens isolering i
takfall och yttertaksinbrädningen föreligger risk för fukt- och
kondensskador. Enda sättet att kontrollera rådande
förhållanden är genom att göra konstruktionerna
inspekterbara.
- Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i
källare ( gillestuga ) är riskkonstruktioner för fukt- och
mögelproblem när organiskt material är i kontakt med fuktig
betong / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma rådande
förhållanden är genom att göra konstruktionerna
inspekterbara.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- ---Solna 2014-10-01
VärderingsHuset Småhus AB
Rolf Utling