Transcript Н.Б. Косарева - Институт экономики города

Программа «Жилье для российской семьи»
и новые механизмы финансирования
жилищного строительства
Н.Б. Косарева
президент Фонда
«Институт экономики города»
120
55
50,2
Достигнутые
показатели
и основные параметры Программы
48,2
48,1
107
14
Объемы ввода
м
43,7 жилья и средняя стоимость 1 кв. 87
81
6
80 жилья на первичном рынке
5
7
0
93
43,7
62,3
48,1 58,4
60
20
50
69,4
65,7
48,2
62,3
2011*
70
50,2
70
70
14
93
81
6
81
76
5
76
65,7
2012
2013
70
69,4
70
2014
71 7
20150
81
5
79
75
2016
2017
20
10
0
900
40
35
76
70
107
600
14
500
25 87
20
50
523,6
24,6%
45
6
400
300
691,7
55
700
200
Фактические объемы ввода жилья
824,8
800
30
7
0
43,7
040
30
58,4
2010
301,4
14,6%
81
100
93
20,9%
17,6%
40
35
30
0
Прогноз Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
2010 граждан
2011*Российской
2012 Федерации»
2013
2014
2015
2016
2017
услугами
2010
2011
2012
2013
25
Фактические объемы ввода жилья
Прогноздополнительного
Государственной программы
«Обеспечение
доступным
комфортным
жильем
и
Прогноз
ввода жилья
экономического
классаипри
реализации
программы
«Жилье для
коммунальными услугами граждан Российской Федерации»
20 ипотечных кредитов, тыс.
Количество выданных
российской
семьи»
Прогноз дополнительного ввода жилья экономического класса при реализации Программы
55
107
50
14
40
35
тыс.руб
45
93
30
25
20
2017
2010
тн ы м
жи ль ем
за ц и и
ка ла )
48,2
70
тыс. руб
58,4
48,1
69,4
50,2
Количество выданных ипотечных кредитов и
45 доля ипотеки в сделках с жильем
тыс. руб
6090
80
4070
65,7
62,3
50
тыс.
100
млн кв.м.
млн кв.м.
100
и
2011*
2012
ком м ун а ль н ы м и
прог ра м м ы
«Ж и ль е
для
2013
2014
2015
Стоимость11кв
кв.ммжилья
жильяна
на первичном
первичном рынке,
руб. шкала)
Стоимость
рынке,ввсреднем
среднемзазагод
год, тыс.
(правая
Фактические объемы ввода жилья
2016
2017
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, %

Цена жилья экономического класса в рамках Программы: минимальная из величин –
Прогноз Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
30 тысяч рублей или 80 процентов от оценки рыночной стоимости одного квадратного
метра общей площади таких жилых помещений
услугами граждан Российской Федерации»
Прогноз дополнительного ввода жилья экономического класса при реализации программы «Жилье для

Дополнительное количество семей, которые смогут приобрести жилье экономического
российской семьи»
класса в рамках Программы: около 460 тысяч семей, в том числе в 2015 г. – 90 тыс., в
Стоимость
м жилья
на2017
первичном
2016 1–кв90
тыс., в
– 280рынке,
тыс. в среднем за год (правая шкала)
2
Категории граждан, имеющих право на приобретение жилья
экономического класса в рамках Программы (предложения)

Граждане – участники Программы:
•
имеющие обеспеченность общей площадью жилых помещений не выше установленного в
субъекте РФ максимального размера (но не более 18 кв. м/чел.), при этом их доходы и
стоимость подлежащего налогообложению имущества не выше установленного в субъекте
РФ максимального уровня
•
•
проживающие в аварийном жилищном фонде
•
•
•
имеющие трех и более несовершеннолетних детей
имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющиеся получателями
материнского (семейного) капитала
ветераны боевых действий
предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2012
№1099, в том числе: молодые семьи с одним и более ребенком; граждане , которые
имеют право на получение социальных выплат на приобретение или строительство
жилых помещений за счет средств бюджетов всех уровней; научные работники; врачи;
учителя; государственные и муниципальные служащие; работники организаций
оборонно-промышленного комплекса и др.

Совокупные доходы таких граждан (включая членов их семей) должны позволять
им приобрести жилье экономического класса, в том числе с помощью ипотечного
кредита (займа), средств материнского (семейного) капитала и иных форм
государственной, муниципальной поддержки

Общий перечень категорий граждан устанавливается Правительством РФ,
субъекты РФ устанавливают конкретные критерии и приоритетные категории
граждан
3
Примерная структура расходов по проекту жилищного
строительства в рамках Программы









Затраты и прибыль застройщика при строительстве жилья экономического
класса (не менее 25 тыс. кв. м на проект) – всего 30 тыс. руб./кв. м (в
рамках консервативного прогноза Минэкономразвития России), в том числе:
20 тыс. руб. – строительно-монтажные работы (с минимальной отделкой)
3 тыс. руб. – социальная инфраструктура
1 тыс. руб. – внутриквартальная инженерно-техническая инфраструктура
1 тыс. руб. – дорожно-транспортная инфраструктура
1 тыс. руб. – аренда земельного участка и благоустройство территории застройки
1 тыс. руб. – проценты по строительным кредитам (на срок строительства 1,5 года)
3 тыс. руб. – прибыль застройщика
Затраты и прибыль застройщика при строительстве коммерческого жилья
в рамках проекта – рыночная цена жилья (50 тыс. руб./кв. м в среднем)
_________________________________________________

+ 4 тыс. руб./кв. м жилья - потребность в дополнительных финансовых
ресурсах на создание внешней инженерно-технической инфраструктуры:
 в части обеспечения строительства жилья экономического класса в рамках проекта
– специальная программа ОАО «АИЖК» (долгосрочные заемные средства, возврат –
за счет оплаты коммунальных услуг)
4
Финансовое обеспечение Программы (требует решения)

Внебюджетные источники финансирования проектов в части строительства
жилья экономического класса:
• 750
млрд. руб. - стоимость реализации застройщиками проектов в части
строительства жилья экономического класса в рамках Программы
• до
100 млрд. руб. - затраты на приобретение инженерно-технической
инфраструктуры для обеспечения жилья экономического класса, построенного в
рамках Программы (специальная программа долгосрочных заимствований),
в том числе:
 40 млрд. руб. – средства ранее предоставленного ОАО «АИЖК» кредита Внешэкономбанка
 14 млрд. руб. – ранее предусмотренные и не использованные средства Внешэкономбанка
на программу поддержки жилищного строительства и ипотеки

 46 млрд. руб. – средства иных инвесторов
Возможные дополнительные бюджетные источники софинансирования
создания инженерно-технической инфраструктуры в рамках Программы в
2015 – 2017 гг.:
 20-40
млрд. руб. в год - дополнительные доходы федерального бюджета за счет
налогообложения Интернет-торговли

Объем привлекаемых кредитных ресурсов банков:
• 135 млрд. руб. - кредитование застройщиков на цели жилищного строительства
• 85 млрд. руб. – кредитование ресурсоснабжающих организаций или
застройщиков на строительство инженерно-технической инфраструктуры
• 600 млрд. руб. - ипотечное кредитование граждан на приобретение жилья
5
Функции основных публичных участников Программы
6
Механизм формирования в субъектах Российской Федерации
спроса на жилье экономического класса
•Заключение
договоров
долевого участия
Нормативноправовое
установление
категорий
граждан,
имеющих право
на приобретение
жилья
экономического
класса
Ответственные
субъекты РФ
–
Подтверждение
права граждан на
участие
в
Программе,
формирование
списков граждан
Ответственные –
органы местного
самоуправления
Проведение
андеррайтинга
на
получение
ипотечного
кредита
Ответственные –
уполномоченные банки и
иные ипотечные
кредиторы
Формирование
сводного реестра
граждан,
имеющих право
на
участие
в
Программе
Ответственный –
субъект
РФ
(уполномоченный
орган
или
организация)
•Получение
ипотечного
кредита
•Оформление
права
собственности по
окончании
строительства
Ответственные –
застройщики,
уполномоченные
банки, органы по
регистрации
прав
7
Механизм отбора земельных участков, застройщиков,
проектов жилищного строительства и предоставления
гарантий выкупа инженерно-технической инфраструктуры
Отбор по установленным
Правительством РФ критериям
земельных участков,
принадлежащих застройщикам,
застройщиков и проектов
Ответственный – субъект РФ
Отбор по установленным
Правительством РФ критериям
и предоставление
государственных и
муниципальных земельных
участков
Ответственный – субъект РФ
Предоставление
отвечающих установленным
Правительством РФ критериям
земельных участков Фондом
«РЖС»
Ответственный – Фонд «РЖС»
Установление
лимитов
на
финансирование
инженерной
инфраструктуры по
субъектам РФ в
пределах 100 млрд
рублей (норматив –
4 тыс. руб./кв. м)
Ответственный
–
Минстрой России
Гарантия
выкупа
объектов
инженерной
инфраструктуры
Ответственный
–
АИЖК/АФЖС
Соглашение
Минстроя России,
АИЖК/АФЖС и
субъекта РФ о
финансировании
инженерной
инфраструктуры
Ответственный
–
Минстрой России,
АИЖК/АФЖС
Договор
АИЖК/АФЖС с
субъектом РФ и
ресурсоснабжающей организации
о выкупе объектов
инженерной
инфраструктуры за
счет средств от
выпуска облигаций
с залоговым
обеспечением
Ответственный –
АИЖК/АФЖС
8
Механизм возмещения затрат на строительство
инженерно-технической инфраструктуры
Строительство
инфраструктуры
(застройщик или РСО)
за счет кредитов
Ресурсоснабжающая
организация
(РСО)
Арендный платеж
Специализированное
общество проектного
финансирования
Продажа объекта
инфраструктуры
Платежи населения
за коммунальные
услуги
Аренда объекта
с правом выкупа
Облигации с залоговым
обеспечением
ИНВЕСТОРЫ
ВЭБ
+
АИЖК основной инвестор
+
РСО
Инвесторами в облигации могут быть
также НПФ, РФПИ, НОСТРОЙ и др.
РСО или субъект РФ рассматриваются как
инвесторы в младшие транши (до 10%)
9
Предложения по усилению защиты прав участников
долевого строительства многоквартирных домов
БАНК
КОНТРОЛЬ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
НОМИНАЛЬНЫЙ
СЧЕТ
ВЛАДЕЛЕЦ СЧЕТА
ЗАСТРОЙЩИК
БЕНЕФИЦИАРЫ
УЧАСТНИКИ
ДОЛЕВОГО
СТРОИТЛЬСТВА
10
Договор купли-продажи жилого помещения в строящемся
многоквартирном доме
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ
СОЗДАННОЙ КВАРТИРЫ
ПОКУПАТЕЛЬ
ДОГОВОР
КУПЛИПРОДАЖИ
10% ЦЕНЫ
КВАРТИРЫ –
ЗАДАТОК ПО
ДОГОВОРУ
90% ЦЕНЫ
КВАРТИРЫ ПОСЛЕ
ОКОНЧАНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА
БАНК
ЗАСТРОЙЩИК
КРЕДИТ НА
СТРОИТЕЛЬСТВО
11
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
НАШИ КОНТАКТЫ
Россия, 125009 Москва
ул. Тверская, 20/1
[email protected]
тел./факс: (495) 363-50-47, (495) 787-45-20
facebook.com/UrbanEconomics
twitter.com/UrbanEconRu