Transcript Будет ли дефицит предложения на рынке жилья? Аналитический центр IRN.RU Коэффициент обновляемости рынка новостроек Московского региона (www.IRN.ru) 200.0 Доля объектов, % 180.0 160.0 140.0 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 Москва от ТТК до МКАД Москва за МКАД.

Будет ли дефицит предложения
на рынке жилья?
Аналитический центр IRN.RU
Коэффициент обновляемости рынка новостроек
Московского региона (www.IRN.ru)
200.0
Доля объектов, %
180.0
160.0
140.0
120.0
100.0
80.0
60.0
40.0
20.0
0.0
Москва
от ТТК до МКАД
Москва за МКАД Подмосковье до 5 км
от МКАД
Подмосковье
5-30 км от МКАД
Подмосковье
от 30 км от МКАД
коэффициент заменяемости (отношение числа новых объектов к количеству проданных домов) в 4 кв. 2007 г., %
коэффициент заменяемости (отношение числа новых объектов к количеству проданных домов) в 1 кв. 2009 г., %
коэффициент заменяемости (отношение числа новых объектов к количеству проданных домов) во 2 кв. 2009 г., %
Аналитический центр IRN.RU
В 2009 количество новостроек в Московском регионе сократилось по сравнению с
предыдущими годами. Причина – количество ушедших с рынка объектов больше
числа новостроек, впервые поступивших на рынок.
Тем не менее, большая часть ушедших с рынка объектов – это готовые дома, начало
строительства и продаж которых пришлось на период активного спроса со стороны
покупателей: во 2 квартале 2009 года доля готовых домов, ушедших с рынка,
составила около 76%.
В то время как доля объектов на подготовительной или начальной стадии
строительства от общего количества ушедших с рынка домов – всего 19%.
При этом от общего количества новостроек в Московском регионе доля последних во 2
квартале 2009 года составляет около 2%.
Аналитический центр IRN.RU
Максимальное количество остановленных строек зафиксировано в декабре 2008 –
январе- 2009 гг. Например, в Московской области их доля за этот период составила
порядка 17%
Однако строительные работы по большей части этих объектов приостанавливались
на 1-2 месяца, а затем возобновлялись.
Эту статистику подтверждают официальные данные Росстата. Так, в первом
полугодии 2009 года введено в эксплуатацию 21,6 млн. кв.м. жилья, что всего на 0,3%
меньше, чем за аналогичный период 2008 года.
Нынешние темпы строительства позволяют предполагать, что планы построить за
2009 год 52 млн кв.м жилья вполне выполнимы.
Если это случится, то снижение объемов по сравнению с прошлым годом, когда было
возведено 64,1 млн кв.м, составит 19%.
Аналитический центр IRN.RU
В Москве «проседание» строительного сектора может оказаться еще менее глубоким.
По уточненному прогнозу социально-экономического развития города на 2009 год в
текущем году в Москве будет построено 3,7 млн. кв.м. жилья, что всего на 7,5%
меньше, нежели в предыдущем.
Более того власти Москвы планируют вернуться с 2011 года к докризисным объемам
строительства жилья и начать возводить ежегодно порядка 5 миллионов квадратных
метров жилых площадей.
Кроме того, в 2009 году столичные власти намереваются сократить объемы ввода
социального жилья до 1,63 млн. кв.м. вместо планируемых 2,52 млн. кв.м. вследствие
недостатка финансирования.
Это дает основание предполагать, что в 2009 году возрастет доля коммерческого
жилья (предназначенного на продажу).
Аналитический центр IRN.RU
Тем не менее, справедливости ради следует отметить, что объемы жилья,
планируемые к сдаче в 2009 году, начали строиться 2-3 года назад, на подъеме рынка.
Это означает, что проблема дефицита предложения может возникнуть в 2010 году и
последующие годы, т.к., по мнению многих участников рынка, в текущем году не
закладываются новые объекты.
По результатам регулярных исследований, проводимых Аналитическим центром
«Индикаторы рынка недвижимости», количество объектов на начальной стадии
строительства, действительно, серьезно сократилось.
Так, если в 2005-2006 гг. доля объектов на начальных этапах строительства от общего
количества новостроек, представленных на рынке Московского региона, составляла
около 35%-40%, то к середине 2009 года этот показатель сократился до 17%-18%.
Аналитический центр IRN.RU
Доля объектов на начальной стадии строительства
в 2005-2009 гг. (www.IRN.ru)
45.0
Доля рынка, %
36.0
27.0
18.0
9.0
0.0
4 кв. 2005
4 кв. 2006
4 кв. 2007
1 кв. 2009
2 кв. 2009
Средний показатель по рынку новостроек Москвы за пределами ТТК и городов Подмосковья до 30 км от
МКАД
Аналитический центр IRN.RU
Объем жилья на начальной стадии строительства
в 2005-2009 гг. (www.IRN.ru)
4,500
Объем жилья, млн. кв.м.
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
4 кв. 2005
4 кв. 2006
4 кв. 2007
1 кв. 2009
2 кв. 2009
Общий показатель по рынку новостроек Москвы за пределами ТТК и городов Подмосковья до 30 км от
МКАД
Аналитический центр IRN.RU
Другими словами, сегодняшняя ситуация с объемами нового строительства в
Московском регионе заметно «хуже», чем, скажем, 2-3 года назад, однако не следует
забывать вот о чем:
-в Московском регионе имеется значительный объем инвестиционных квартир,
которые на растущем рынке приобретались не с целью проживания, а для
последующей перепродажи; по оценкам экспертов, доля таких новостроек в прежние
годы составляла порядка 30%;
-существенный объем жилья в готовых домах-новостройках приходится на квартиры,
не распроданные в условиях надвигавшегося кризиса и после его начала, а также
придерживаемых ранее застройщиками в период активного роста цен; по оценкам
экспертов, только в Москве объем такого жилья составляет около 3,0 млн. кв.м.
-это, кстати, подтверждает статистика Аналитического центра «Индикаторы рынка
недвижимости»; согласно данным регулярных исследований от www.IRN.ru, объем
готового жилья в Московском регионе вырос с 25%-30% в 2005-2006 годах до 35%-50%
в середине 2009 года.
Аналитический центр IRN.RU
Доля рынка сданного жилья в 2005-2009 гг.
(www.IRN.ru)
45.0
Доля рынка, %
36.0
27.0
18.0
9.0
0.0
4 кв. 2005
4 кв. 2006
4 кв. 2007
1 кв. 2009
2 кв. 2009
Средний показатель по рынку новостроек Москвы за пределами ТТК и городов Подмосковья до 30 км от
МКАД
Аналитический центр IRN.RU
Доля рынка сданного жилья
в различных сегментах Москвы и Подмосковья в 2005-2009 гг.
(www.IRN.ru)
55.0
Доля рынка, %
44.0
33.0
22.0
11.0
0.0
4 кв. 2005
4 кв. 2006
4 кв. 2007
1 кв. 2009
Москва от ТТК до МКАД
Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД
Подмосковье 5-30 км от МКАД
Аналитический центр IRN.RU
2 кв. 2009
О снижении платежеспособного спроса свидетельствуют и официальные данные
Управления Федеральной регистрационной службы г. Москвы.
Так, за первое полугодие 2009 года в столице зарегистрировано 22,8 тыс. сделок куплипродажи жилой недвижимости против 31 тыс. в первом полугодии 2007 года и 30,4 тыс.
– в первом полугодии 2008 года.
Что же касается динамики по месяцам, то в январе 2009 года число сделок составило
2,7 тыс., в феврале - 2 тыс., а, начиная с марта, выросло и в марте-июне держалось на
уровне 4,3-4,8 тыс. в месяц. Опять же, нельзя не заметить, что это ниже прошлогодних
показателей, когда в некоторые месяцы число сделок превышало 6 тыс.
Снижение покупательской активности привело к существенному росту объемов
предложения вторичного жилья, т.к. значительно увеличились сроки экспозиции
квартир.
Аналитический центр IRN.RU
Принимая во внимание возросшие объемы предложения вторичного жилья, а также
объемы свободного жилья в новостройках (инвестиционные квартиры плюс
нераспроданные квартиры в готовых домах, сданных в 2008-2009 годах), получается,
что даже если на рынок вообще не будут выходить новые объекты, данного объема
хватит еще на 2 года при наличии емкости спроса, сопоставимой с предыдущими
годами.
Однако, в отличие от объемов предложения нового жилья, снизившихся, по оценкам
экспертов, не более чем в 2 раза, спрос упал в разы. Это связано с тем, что в
настоящее время с рынка ушли «инвестиционные» покупатели и люди,
приобретавшие квартиры с помощью ипотеки (по нашим оценкам, в предыдущие годы
их доля достигала 50% от общего объема сделок). Кроме того, заметно снизился спрос
со стороны тех, кто покупал жилье за «живые» деньги или посредством обмена
имеющегося жилья.
Аналитический центр IRN.RU
Вообще, дефицит предложения возникает тогда, когда спрос превышает предложение.
Но в условиях уменьшения объемов предложения не более чем в 2 раза на фоне
сокращения емкости спроса в разы вряд ли можно ожидать в ближайшие пару лет
возникновения ситуации дефицита предложения.
Разумеется, что в отдельных регионах, сегментах, локальных рынках ситуация может
быть кардинально иной. Так, в частности, в Москве вследствие резкого дефицита
жилья эконом-класса на протяжении последних нескольких лет объем спроса в этом
сегменте настолько велик, что те немногочисленные объекты эконом-класса, которые
возводятся сейчас в столице, как минимум находят своего покупателя, как максимум –
пользуются ажиотажным спросом.
В любом случае, вопрос объемов платежеспособного спроса, а также факторов,
оказывающих как положительное, так и отрицательное влияние на спрос, следует
решать в индивидуальном порядке под конкретного заказчика, т.к. в сложившихся
условиях нет единственного универсального решения такого рода задач.
Аналитический центр IRN.RU
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» неоднократно оказывал
услуги, связанные с определением емкости спроса, выявлением структуры
предложения и портрета покупателей в рамках таких проектов, как:
-определение емкости спроса на жилье в Краснодаре со стороны жителей города и
Краснодарского края, а также миграционно активной части населения других регионов
РФ, оценка целесообразности развития новых проектов в Краснодаре по заказу
компании Интеко;
-определение емкости спроса и потребительских предпочтений на экономичное
загородное жилье в дальнем Подмосковье со стороны жителей Москвы и оптимизация
ранее созданной концепции застройки участков в соответствии с результатами
проведенных исследований по заказу компании ПО Русь;
- исследование структуры спроса и потребительских предпочтений на жилье в
Черногории со стороны населения Москвы, оценка перспектив развития жилищного
рынка в Черногории, определение целесообразности реализации инвестиционного
проекта по заказу компании Инвест-Нова.
Аналитический центр IRN.RU
Контакты
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»
Адрес: Бизнес-центр «Почтовое», 105082, г. Москва,
ул. Б. Почтовая, д.26В, стр.2
Тел./факс: (495) 223-66-43
Сайт: www.irn.ru
www.acirn.ru
E-mail: [email protected]
[email protected]
Аналитический центр IRN.RU