Transcript презентация

Формирование
финансовых механизмов
обеспечения жилищного
строительства и
арендного жилья.
Москва, 2013
Москва, 2014
Программа «Стимул». Приоритеты.
2
Программа «Стимул»
ОАО «АФЖС»
Проекты
по строительству жилья
экономического класса
(не более 30 тыс. руб.
за 1 кв. метр)
Объекты инженерной
инфраструктуры
в проектах
строительства жилья
экономического класса
Объекты социальной
инфраструктуры
в проектах
строительства жилья
экономического класса
В рамках реализации программы «Жилье для российской семьи»
Финансирование
арендного жилья
Программа «Стимул». Приоритеты.
3
Строительство проектов
в рамках Программы «Жилье
для российской семьи», в
комплексе:
- Жилья
- Инженерной инфраструктуры
- Объектов социальной
инфраструктуры
- Арендного жилья
ОАО
«АФЖС»
Целевой заем
Кредит
Банк Кредитор
100% размера
кредита
Ограничение
маржи банка не
более 3,5%
Застройщик/
Инвестор/
Инициатор
проекта
Строительство в рамках
проектов Программы «Жилье
для
российской
семьи»,
отдельно:
- Объектов инженерной
инфраструктуры
- Объектов социальной
инфраструктуры
- Арендного жилья
Строительство проектов
арендного жилья
(без ограничений)
Сравнение выплат по стандартному аннуитетному кредиту
с выплатами по облигациям с залоговым обеспечением
(пример инженерной инфраструктуры)
Входные параметры для реального
проекта на 21 688 квартир:
(1 млн. кв. метров жилья):
90.00
80.00
70.00
60.00
4
•
•
•
•
•
аннуитет
А
50.00
Сумма – 575 млн. руб.
Срок – 30 лет.
Ставка по аннуитету – 9%
Ставка по облигациям - ИПЦ+3%
Заселение – 3 года
40.00
Результат (платежи):
• (А) аннуитет – 55,61 млн. руб.
• (Б) облигации – 23,07 млн. руб.
30.00
20.00
Б
10.00
Погашение номинала Е
Погашение номинала А1
Купон по А2
Налог на имущество и OPEX
Погашение номинала А2
Купон по Е
Купон по А1
2048
2046
2044
2042
2040
2038
2036
2034
2032
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
-
Платежи по облигациям позволяют на
начальном этапе иметь платеж около 40%
от аннуитетного платежа по обычному
кредиту даже с самой льготной ставкой 9%
годовых.
Если ставка будет 12%, то аннуитет равен
71,05 млн.руб. и платеж по облигациям
составит около 30% от аннуитета.
Арендное жилье. Действующий продукт.
Застройщик
Покупка/
строительство
арендного дома
Инициатор
проекта
Взнос в УК
30%
СПК
(специальная проектная
компания)
Залог
арендного
дома
Кредит 70%
ОАО «АФЖС»
Выкуп
закладной КЗ
≥ 70%
Банк
Наем
квартир
5
Рынок арендного жилья.
6
● ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» запущен
ипотечный кредитный продукт для юридических лиц, собственников
наемных домов.
● Заключены соглашения о развитии рынка арендного жилья с 16 субъектами
РФ (Московская, Архангельская, Калининградская, Калужская, Кировская,
Нижегородская, Новосибирская, Ростовская,
Омская,
Самарская,
Челябинская, Иркутская области, Республика Алтай, Республика
Башкортостан, Республика Калмыкия, Ханты-Мансийский АО).
● Реализованы 4 пилотных проекта в Новосибирской, Нижегородской,
Пензенской областях, Республике Алтай.
● В стадии рассмотрения находятся 6 проектов в Красноярской, Челябинской,
Ленинградской, Пензенской областях, Республиках Башкортостан и Алтай.
Арендное жилье. Действующий продукт
7
Преимущества
Недостатки и риски
• Фиксированный на весь срок платеж
(аннуитет)
• Возможность выпуска ИЦБ,
обеспеченных закладными
юридическому лицу
• Возможность включение в
ипотечное покрытие закладных
юридическому лицу, вместе с
закладными физическому лицу
• Высокая долговая нагрузка с самого
начала проекта
• Требование наличия 30%
собственных средств
• Отсутствие контроля условий
договоров найма, заключенных с
физическими лицами
• Незащищенность юридическоправовой формы СПК (ОАО, ООО и
т.д.)
• Создание СПК под каждый проект
• Требование целостности объектадом, секция, подъезд
8
Арендное жилье. Новый механизм.
( № 379-ФЗ от 21.12.2013г.)
Договор сопровождения/сервиса
(на Стандартах ОАО «АФЖС»)
ОАО
«АФЖС»
Инициатор
проекта
Младший
транш 10%
Управляющая компания
(единоличный исполнительный
орган)
СОПФ
(Специальное
общество
проектного
финансирования)
Мезонин 20%
Выпуск
Облигаций с
залоговым
обеспечением
Покупка/строительство
арендного дома/квартир
Застройщик
Старший транш
70%
Рыночный
инвестор,
НПФ
ОАО
«АИЖК»
Сдача внаем
(Стандарты АФЖС)
9
Арендное жилье. Новый механизм.
(№379-ФЗ от 21.12.2013г.)
Преимущества
• Защищенность юридическо-правовой формы
СОПФ, защита от банкротства
• Защита денежного потока через номинальные
счета СОПФ
• Полный контроль параметров договоров с
физическими лицами по Стандарту АФЖС
• Значительное снижение долговой нагрузки в
первые годы + индексация по инфляции
• Привлечение частных инвесторов с адекватной
доходностью
• Единое СОПФ на весь объем проектов в любом
Субъекте РФ
• Отсутствие ограничений целостности-целый
дом/подъезд/секция
• Приобретение упакованных объемов (с
договорами найма/выкупа в рассрочку/аренды)
Недостатки иириски
Недостатки
риски
• Необходимость накопления минимального
объема для выпуска облигаций
Комплексное освоение территорий (КОТ)
Покупка жилья
ОАО
«АФЖС»
Управляющая
компания
Жилье
КОТ
Договор
сопровождения
(на Стандартах ОАО
«АФЖС»)
СОПФ
Арендное
жилье
Социальная
инфраструктура
Договор
выкупа
в рассрочку
Арендное жилье
Социальная
инфраструктура
объектов
Инженерная
инфраструктура
Социальные
услуги
Договор
аренды с
последующей
передачей
СОПФ
Инженерная
инфраструктура
РСО
ОБЛИГАЦИИ
Младший
транш 10%
%
Инициатор/РСО/
Субъект РФ
Мезонин 20%
Старший транш 70%
i+(от 2 до 3)%
Рыночные
инвесторы
Сдача внаем
Муниципалитет
СОПФ
Выкуп
Инициатор
проекта
i+1%
ОАО «АИЖК»
Коммунальные
услуги
10