Transcript Сравнение различных видов договоров градостроительного

СРАВНЕНИЕ
РАЗЛИЧНЫХ
ВИДОВ ДОГОВОРОВ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬ
НОГО КОДЕКСА РФ
1
1. Д. о развитии застроенной территории (2006 г.)
2. Д. о комплексном освоении территории (14 г.)
3. Д. об освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса (14 г.)
4. Д. о комплексном освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса (14 г.)
5. Д. об освоении территории в целях
строительства и эксплуатации наемного дома
социального использования (2014 г.)
6. Д. об освоении территории в целях
строительства и эксплуатации наемного дома
коммерческого использования (2014 г.)
2
Развитие застроенных территорий
Статистика: всего 923 лота из них омсу 822; субъекты РФ 22
Среднее количество участников по лотам : 1,12
Увеличение цены на 79,7 %
Пермский край – 8 лотов
Развитие застроенных территорий – проект направленный на более
эффективное использование городских территорий, занятых жильем
несоответствующим существующим стандартам качества, путем его
реконструкции или сноса с последующим возведением в соответствии с
принятыми правилами землепользования и генеральным планом, а также
создание или реконструкция необходимых объектов инфраструктуры в
границах развиваемой территории.
Основной
целью
развития
застроенных
территорий
является
реконструкция застроенных кварталов и городских территорий с
переселением граждан из непригодного для проживания жилищного
фонда, а также жилья, расположенного в зоне перспективного
строительства, в соответствии с генеральным планом развития,
достижение достойных условий проживания граждан и создание
необходимой инфраструктуры.
3
Этапы развития застроенных территорий (З.Т.):
1. Принятие решения о развитии застроенной территории (этому
предшествует принятие ПЗЗ и признание домов аварийными);
2. Проведение аукциона на право заключить договор о развитии З.Т.;
3. Заключение между ОМСУ и инвестором договора о развитии З.Т.;
4. Исполнение встречных обязательств муниципалитета и инвестора.
Решение о развитии З.Т. при наличии ряда условий:
1. В отношении З.Т. утвержден в градостроительный регламент (виды
разрешенного использования, предельные максимальные и
минимальные размеры ЗУ, предельные параметры разрешенного
строительства, реконструкции объектов капитального строительства,
ограничения и обременения);
2. В отношении З.Т. утверждены местные нормативы градостроительного
проектирования, либо в случае их отсутствия утверждены расчетные
показатели обеспечения объектами социального и коммунальнобытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;
3. На З.Т. расположены многоквартирные дома (не менее двух),
признанные аварийными и подлежащими сносу;
4
О комплексном освоении территории
Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного
строительства
совокупность
взаимно
связанных,
последовательных действий по образованию и использованию
земельных участков для создания новой, привлекательной среды за
счет выработки комплексного градостроительного решения.
РАНЕЕ:
ст. 30.2 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ): комплексное освоение в целях
жилищного строительства включает в себя:
1. Подготовку документации по планировке территории,
2.Выполнение работ по обустройству территории посредством
строительства объектов инженерной инфраструктуры,
3. Осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с
видами разрешенного использования, из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности.
Процедуры комплексного освоения для жилищного строительства,
согласно ст.ст. 30, 30.2 ЗК РФ, рассчитаны только на земельные участки,
находящиеся в гос. или мун. собственности.
Использование земельных участков, находящихся в частной
собственности, для указанных целей ЗК РФ не предусмотрено5.
Экономический класс:
Развитие :
1.Об освоении территории в целях стрва жилья эконом. класса
2. О комплексном освоении
территории в целях
стр-ва жилья эк. кл.
о развитии застроенной
территории
Комплексное освоение:
1.
2.
О комплексном освоении
территории
О
комплексном
освоении
территории в целях стр-ва жилья
экономического класса
Наемные дома:
1.
Об освоении территории в целях
стр-ва и экспл-ии наемного дома
социального использования
2. Об освоении территории в целях
стр-ва и эксплуатации наемного дома
коммерческого использования
Об освоении территории:
1. о комплексном освоении
территории
2. об освоении территории в
целях стр-ва жилья
экономического класса
3. о комплексном освоении
территории в целях стр-ва
жилья экономического класса
4. об освоении территории в
целях стр-ва и эксплуатации
наемного дома социального
использования
5. об освоении территории в
целях стр-ва и эксплуатации
наемного дома коммерческ.
6
использования
О развитии По договору одна сторона обязуется в установленный договором
застроенной срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и
территории (или) средств других лиц выполнить обязательства :
-1.подготовить проект планировки застроенной территории,
включая проект межевания;
- 2. создать либо приобрести, а также передать в гос. или мун.
собственность
благоустроенные жилые помещения для
предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений,
предоставленных по договорам социального найма, договорам
найма
специализированного
специализированного
жилого
помещения;
-3. уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения
омсу, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных
аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной
территории;
- 4. осуществить строительство на застроенной территории
а другая сторона (омсу) обязуется:
-утвердить проект планировки застроенной территории, включая
проект межевания ;
-принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в
многоквартирных домах, подлежащих сносу, а также земельных
участков, на которых расположены дома;
7
Предмет договора о комплексном освоении территории
Комплексное освоение территории включает в себя (1) подготовку документации по
планировке территории, (2) образование земельных участков в границах данной
территории, (3) строительство на земельных участках в границах данной территории
объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных
объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
Одна сторона своими силами и за свой счет и (или) средств других лиц обязуется:
- 1.подготовить проект планировки застр. террит., включая проект межевания;
-2.осуществить мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению
- 3. осуществить образование земельных участков;
-4. осуществить мероприятия по освоению территории, включая ввод в
эксплуатацию объектов капитального строительства;
а другая сторона (исполнительный орган гос. власти или омсу) :
-1. утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект
межевания ;
-2. обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод
в эксплуатацию объектов капстроительства , в соответствии с графиками
Одна из сторон:
- осуществить на З.У. строительство объектов транспортной, коммунальной и
социальной инфраструктур, а также иных объектов;
- передать в гос. или мун соб-ть объекты коммунальной, транспортной, социальной
инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого
8
лица
Предмет договора об освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса
В целях строительства многоквартирного дома или жилого дома
блокированной застройки, в которых …минимальный объем жилых
помещений соответствуют условиям отнесения к жилью экономического
класса, установленным Минстроем РФ и подлежат передаче или продаже
по заключенным договорам участия в долевом строительстве такого дома
в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ
или договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам,
имеющим право на приобретение жилья экономического класса, и (или) по
государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение
жилья экономического класса, заключается договор об освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса.
Отдельные права и обязанности могут осуществляться той или другой
стороной (только для этого и следующего типа Д , то есть только для
эконом класса)
9
Предмет договора о комплексном освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса
Комплексное освоение территории в целях строительства жилья
экономического класса осуществляется в соответствии с договором о
комплексном освоении территории в целях строительства жилья
экономического класса, заключенным в порядке и на условиях, которые
предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:
1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии
такой документации);
2) образование земельных участков в границах этой территории;
3) строительство на ЗУ в границах этой территории многоквартирных
домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов ИЖС – при
условии… Эк.кл.
4) строительство на земельных участках в границах этой территории
иных объектов в соответствии с документацией по планировке
территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и
социальной инфраструктур.
Отдельные права и обязанности могут осуществляться той или другой
стороной (только для этого и предыдущего типа Д , то есть только для
эконом класса)
10
Предмет договора об освоении территории в целях строительства и
эксплуатации наемного дома социального использования и
об освоении территории в целях строительства и эксплуатации
наемного дома коммерческого использования
Д. предусматривает строительство и последующую эксплуатацию здания
(многоквартирного дома, или жилого дома блокированной застройки, или объекта
индивидуального жилищного строительства), в отношении которого устанавливается
цель использования в качестве наемного дома.
Одна сторона своими силами и за свой счет и (или) средств других лиц обязуется:
1. обеспечить строительство на ЗУ здания и ввод его в эксплуатацию,
максимальный срок выполнения этого обязательства (не более 3-х лет);
2. осуществить предусмотренные договором мероприятия по благоустройству ЗУ,
в т.ч. Озеленению в срок, установленный договором;
3. обеспечить предоставление жилых помещений в таком доме по договорам найма
а другая
сторона (исполнительный орган гос. власти или омсу) :
осуществление
мероприятий,
необходимых
для
подключения
(технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения
здания
11
Сравнительный анализ предметов договоров
О раз
Застр
терр
О
компл
Об осв О комп Об
Террит Осв.
осв.
Терр
Освоен для
Для
для
террит стр.
стр.
Жил.
стр.
наемн
Эк.кл
Жил.Э
214-фз Класса домов
Одна сторона (исполнитель)
подготовить проект планировки застр.
территории, включая проект межевания
+
+
-
+
-
создать либо приобрести, а также передать в
гос. или мун. Собст. благоустроенные жилые
+
-
-
-
-
уплатить выкупную цену за изымаемые на
основании решения омсу, жилые
помещения в многоквартирных домах
+
-
-
-
-
осуществить строительство
+
-
-
-
+
+
+
-
помещения для предостав. гражданам
строительство на ЗУ иных объектов в
соответствии с документацией по
планировке территории, в тч объектов
трансп., коммун. и соц. инфраструктур
12
осуществить образование ЗУ
-
+
-
+
-
осуществить мероприятия по освоению
территории,
включая
ввод
в
эксплуатацию объектов кап. Стр-ва
-
+
-
-
-
осуществить мероприятия по
благоустройству, в том числе озеленению
-
+
-
-
+
обеспечить предоставление жилых
помещений в доме по договорам найма
-
-
-
-
+
Другая сторона (орган власти)
утвердить проект планировки, включая
проект межевания
+
+
-
-
-
принять решение об изъятии жилых
помещений в многокв. домах, подлежащих
сносу и ЗУ, на которых расположены дома
+
-
-
-
-
предоставить без торгов ЗУ
+
-
-
-
-
мероприятия по освоению территории,
включая ввод в эксплуатацию объектов
кап. строительства , в соот. с графиками
-
+
-
-
-
мероприятия, необходимые для
подключения (технол. присоединения) к
сетям инженерно-технического обеспечен.
-
-
-
-
+
13
Стороны договора
Одна сторона (исполнитель)
Договор
Другая сторона
(орган власти)
Победитель аукциона на
право заключить Д. о
развитии (физ. и юр. лицо)
Д. о развитии
застроенной территории
ОМСУ
поселения,
ГО,
принявшие
решение
о
развитии
Юр
лицо,
победитель
аукциона аренды ЗУ под
компл. освоение
Д. о комплексном
освоении территории
Исп. ОГВ или ОМСУ,
предоставивший ЗУ для
комлексного освоения
Победитель аукциона на Д.
право заключения данного
договора
(юр. лицо –
требования статья 46.8)
об
освоении
территории в целях
строительства жилья
эконом класса (214-)
Исп. ОГВ или ОМСУ,
уполномоченный
на
Предостав. ЗУ для освоен.
Под эконом. класс
Победитель аукциона на Д.
о
комплексном
право заключения данного
освоении
договора
(юр.
лицо
–
территории в целях
требования статья 46.8)
строительства
жилья
эконом. класса
Исп. ОГВ или ОМСУ,
уполномочен. Предостав. ЗУ
для комплексного освоен.
Под эконом. класс
Победитель аукциона на Д. об освоен. территории Исп. ОГВ или ОМСУ,
право заключения данного
в целях стр-ва и уполном. Предостав. ЗУ для
эксплуатации
освоения под наемные дома
договора (физ. и юр лицо –
наемного дома соц. и
требования статья 55.29)
14
Наемные дома : Жилищный кодекс РФ
Наемный дом (статья 91.16 ЖК РФ): признается здание, которое или все
помещения в котором принадлежат на праве собственности одному
лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для
предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.
(статья 55.27 Градк): ….здания (многоквартирного дома, или жилого дома
блокированной застройки, или объекта индивидуального жилищного
строительства)….
Н.Д. Соц. Испол.: жилые помещения предоставляются по договорам:
- найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
(не менее 50 % от общего кол-ва жил.помещ)
- договорам найма жилых помещений (гражданское право).
Н.Д. Комм. Испол.: жилые помещения предоставляются по договорам
найма жилых помещений.
Иные договора – ЗАПРЕЩЕНЫ (кроме комнат, части квартиры).
Продажа помещений в доме или всего дома: только в случае
продажи всех помещений или дома одному лицу (при условии
сохранения цели использования) (за исключением ИПОТЕКИ)
15
Отличия договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального
использования (1) и договоров найма жилых помещений (2)
Д. социального использования
Д. найма
Наймодатель (91.2 ЖК) : 1) ОГВ или ОМСУ или
уполномоченная ими организация
2) Организация, являющаяся собственником Ж.П.
частного Ж.фонда или уполномоченная частным
собственником организация (не может передать др.)
Наймодателем в 1 доме соц. Исп. – только 1 лицо !!
собственник жилого
помещения или
управомоченное им лицо (671
ГК)
Наниматель (91.3 ЖК): граждане, признанные
нуждающимися…и гражданам …(низкий доход)
ЗАПРЕТ для иностранных, лиц без гражданства
Любое физическое лицо
Срок найма (ст.91.6 ЖК): не менее чем 1 и не более чем
10 лет
долгосрочным, на срок от 1 до 5
либо краткосрочным - на срок
до 1 года
Форма : типовая утверждается Правительством РФ
Требований нет (простая
письменная форма)
Права и обязанности: четко прописаны в статье 91.7 и
91.8 ЖК
Устанавливаются договором
16
Решения о наемном доме (статья 91.17 ЖК РФ)
Кто принимает решения, являющиеся основанием для признания дома
наемным (или прекращения, или изменения статуса):
1) ОГВ или ОМСУ являющийся собственником здания или всех
помещений в нем
2) Собственник здания или всех помещений в нем
3) В соответствии с договором об освоении территории под стр-во
наемного дома соц или комм использования
4) Решение ОГВ или ОМСУ о предоставлении поддержки для создания,
эксплуатации наемного дома социального использования и (или)
договором о предоставлении указанной поддержки (сл-но, можно
создать наемный дом не в порядке Градкодекса; см следующий слад)
5) Решение иных лиц о предоставлении поддержки для создания,
эксплуатации наемного дома социального использования
6) Актом ОГВ или ОМСУ о предоставлении ЗУ для стр-ва наемного дома
социального или коммерческого использования (не в порядке Градкод
см следующий слайд)
7)
Решение собственника ЗУ (частная собственность) о строительстве
на нем наемного дома социал или коммер. использования
17
Действия органов власти
Учет наемных домов социального
использования и ЗУ,
предоставленных под строительство таких домов:
подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов
социального использования
Кто ведет учет: ОМСУ по месту нахождения таких домов в порядке НПА
субъекта РФ
Земля
под наемные дома :
СЕЙЧАС (ст.22 и 30 ЗК)
ЗУ предоставляются лицам по договорам (Градкод) и если в соотв. с
законами субъектов РФ, некоммерческим организациям, созданным
субъектами РФ или МО для освоения территорий в целях строительства и
эксплуатации наемных домов социального использования :
в аренду без торгов и без предварительного согласования
Передача арендатором прав и обязанностей допускается только с
передачей указанных прав и обязанностей (ст.22 ЗК)
БУДЕТ (ст. 39.6, 39.7):
ЗУ в аренду без проведения торгов. Размер арендной платы – не выше
земельного налога. Заключается на срок действия договора об освоении…
18
Существенные условия договоров
О раз О
Застр комп
терр Освое
н
терри
т
сведения о ЗУ, местоположении и площади
застроенной территории, перечень адресов
зданий, подлежащих сносу, реконструкции
+
Осуществить образование ЗУ, в тч кадастр и рег.
Цена права на заключение договора
обязательство лица подготовить проект
планировки максимал. сроки подготовки
+
+
обязательство лица создать либо приобрести, а
также передать в гос. или мун. собственность
благоустроенные жилые помещения , макс сроки
выполнения
+
обязательство лица , заключившего Д с ОМСУ,
уплатить выкупную цену за изымаемые на
основании решения ОМСУ жилые помещения в
+
+
Об
осв. Т.
для
стр.
Жил.
Эк.кл
214-фз
+
О ком Об
Осв.
осв.
Терр
Для
для
стр.
стр.
наем
Жил.Э
Класса
+
+
+
+
+
домов
+
19
Осуществить строительство домов, макс. сроки
+
+
Осуществить стр-во иных объектов
+
+
+
Заключить с гражданами, имеющими право на
приобретение жилья экономкласса, договоры участия в
долевом строительстве жилья экономкласса или
договоры купли-продажи
+
+
право лица, заключившего Д на распоряжение
предусмотренными частями жилых помещений
+
+
Максимальная цена 1 квадр.метра жилья экономкласса
+
+
максимальная доля общей площади нежилых
помещений в многоквартирном доме, за исключением
помещений общего пользования
+
Осуществить мероприятия по благоустройству, в тч по
озеленению, сроки осуществления
+
Осуществить строительство объектов коммунальной,
транспортной и социальной инфраструктур
+
+
осуществить мероприятия по освоению территории,
включая ввод в эксплуатацию объектов кап. Стр-ва
+
+
+
+
ОМСУ, ОГВ утвердить проект планировки
+
ОМСУ, ОГВ принять решение об изъятии жилых
помещений и ЗУ, макс. сроки
+
+
+
+
+
20
ОМСУ, ОГВ предоставить без торгов ЗУ
+
Срок договора
+
+
+
+
ОМСУ, ОГВ мероприятия необходимые для подключения
(технологического
присоединения)
построенного
объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического
обеспечения,
максимальный
срок
выполнения этого обязательства
+
Способы и размер обеспечения исполнения обязательств
+
+
+
+
+
+
Цель использования здания, основания и порядок
изменения целей использования здания
+
Обязательство обеспечить эксплуатацию здания по
целевому назначению
+
Обязательство предоставить гражданам помещения по
договорам социального найма и коммерческого найма
+
Условия возмещения убытков в случае изменения цели
использования наемного дома
+
21
Аукцион
Д. о развитии застроенной
территории
Аукцион проводится путем повышения начальной цены
на шаг аукциона в пределах от 1 до 5 %
Д. о комплексном освоении
Порядок проведения аукциона – Земельный кодекс
территории
Тк предметом аукциона является право на аренду ЗУ под
комплексное освоение
Д. об освоении территории в
Порядок проведения аукциона - 214-фз
целях строительства жилья
эконом класса (214-)
В Градкодексе только детальные требования к участнику
аукциона (8 шт)
Д. о комплексном освоении - Аукцион проводится путем снижения начальной цены
территории в целях
на шаг аукциона, который не может превышать 3 %.
Стр-тва жилья эконом. класса - Детальные требования к участнику аукциона (8 шт).
Д. об освоен. территории в - Аукцион проводится путем повышения начальной цены
целях стр-ва и эксплуатации
на шаг аукциона в пределах 3 %.
наемного дома соц. и коммер - Детальные требования к участнику аукциона (4 шт).
испол
22