公寓大廈相關法律實務

簡報人：王玉楚律師

壹、公寓大廈管理條例的規範功能

一、 總說明  公寓大廈管理條例的定位。  整體理解公寓大廈管理條例。  實例解析。

二、 公寓大廈管理條例基本上是民法 的特別法，但其內容也包含行政 法與特別刑法。

三、什麼是法律 (1)須經立法院三讀通過，總統公佈 (形式妥當性)。 (2)只就社會共同生活事項加以規定(自我設限)。 (3)法之目的必須在於追求正義普遍實現於人間(實質妥性)。

四、問題思考  幫派收保護費與國家收税有何不同？  為什麼法律沒有規定人民每天要刷幾次牙？  深夜駕車，看到紅燈，但四下無人，為何仍會 停車？

五、 什麼是正義  法律的目的在於追求正義普遍實現於人間。  正義本身是種道德價值。  什麼是正義沒有辦法明確定義，因為正義的內容是 動態的。  正義分為形式正義和實質正義。

六、形式的正義(公平)： 平等的實質意義在於相同情形、相同處理。  必須有一套規則，訂明在特定情況下，應如何對待當 事人。  此規則須具普遍性，也就是說王子犯法與庶民同罪。  此規則必須徹底執行，不能因人而異。

七、實質的正義  分配正義 社會應按個人成就，而以其所得歸之(各得所應得)。  平均正義 人與人間給付與對待給付應求平等(人格平等)。  一般正義 個人對社會應本善意貢獻一己之力(公益取向)。

八、 分配正義（刑法） 國家 私人 平均正義（民法） 一般正義（行政法） 私人

九、違法 基本上違法之型態可分為： (1)民事不法：本質是自體惡，社會損害性、危險性低。 (2)刑事不法：本質是自體惡但社會損害性、危險性較高。 (3)行政不法：本質是禁止惡(與道德無關)且社會損害性、 危險性較低。

十、責任  違反民法法規者應負民事責任。  違反刑法法規者應負刑事責任。  違反行政法法規者應負行政責任。

十一、民事責任與刑事責任的區別 本質 目的 評價基礎 歸責原則 民事 損害賠償 回復原狀 刑事 刑罰 回復社會 之公平 維持社 會秩序 客觀之實害 ，過去之事 實 行為人過去 之惡性，未 來之危險 不論故意或過失 處罰故意為原則 ，例外始罰過失 行為

十二、行政不法與刑事不法的關係 (1)純正刑事不法 (2)不純正行政不法 (3)不純正刑事不法 (4)純正行政不法 自體惡且道義非難性高。 例如：殺、傷、盜、淫 自體惡，但道義非難性低，不必以 刑法處罰。 例如：亂丟垃圾 禁止惡，但違反的結果影響大，故 以刑法為手段，達到行政目的。 例如：本例第49條 達到特定行政管制目的禁止惡。 例如：超速駕駛。

十三、刑罰的輕重，具有高度之倫理性，不可基於一 時之需要，強調刑法工具性(例如：治亂世用重 典)，此舉將破壞整體法秩序之價值體系，後患 無窮。 十四、同一行為，往往要負多重法律責任。例如：駕 車超速肇禍，致他人死亡，肇事人負過失致死 刑責外，民事上要賠償家屬損失，行政上會接 到一張超速違規罰單。

十五、普通法與特別法  區別特別法與普通法的理由是在具體個案適用 法律時，優先適用特別法，特別法無規定時， 始有普通法的適用。  本條例是民法的特別法，有關公寓大廈住戶間 所生爭執，優先適用本條例的規定，本條例未 規定時，始適用民法相關規定。

十六、債權與物權  債權: 是指特定人得請求特定人為、特定行為的權利。  物權： 民法第767條規定，所有人得自由處分收益其所有物， 並排除他人干涉。  債權是相對的，是對人權、物權是絕的，是對世權。

十七、結論  公寓大廈各區分所有權人間的共同利益與衝突，用本條例來 加以規範。  政府為達特定行政目的，又於本條例中加入許多行政法的規 定 。  本條例對於住戶違法行為造成他人死傷者，又有刑罰的規定 。

十八、整體理解公寓大廈管理條例 1. 從歷史角度觀察 法國民法(1804年) 德國民法(1894年) 我國民法(1929年) 公寓大廈管理條例(1994年頒布，2003年修訂) 民法第799條修訂(2009年)

2.從體系角度觀察 第一章：總則規定 第二章：住戶權利義務 第三章：管理組織 第四章：管理服務人 第五章：罰則 第六章：附則

二十、住戶之權利義務之體系結構 整體事項: 重建 公共基金 §13、§14 §18、§19、§20、§21 義務違反之效果 §22 住戶規約 §23、§24

專有使用部份： 權利範圍 §4 使用權限制 住戶使用義務 依照使用義務 §5 §6 §15 專有與專有間的劃 分標準： §12 專有使用部份： 權利範圍 §4 使用權限制 住戶使用義務 依照使用義務 §5 §6 §15 專有與共有間劃分標準 §7、§8 共用部份： 共有部份使用權 §9 管理維護費用 §10 拆除、修繕費用 §11 維護公益義務 營業住戶義務 §16 §17

二十一、管理組織 意思決定機關為區分所有權人會議 (1)會議之召開與召集人之產生 §25、§28 (2)表決權計算方式 §27 (3)召開會議之通知方式 §30 (4)區分所有權人會議決議之可決數 §31、§32 (5)區分所有權人會議決議效力 §33 (6)會議紀錄之送達、公告與保存 §34 (7)請求閱覽 §35 (8)非封閉式公寓大廈一部獨立 §26

二十二、執行機關為管理委員會 (1)管理委員會管理負責人之成立 §29 (2)管理委員會之職權與責任 §36、§39 (3)管理委員會之決議範圍 §37 (4)管理委員會之當事人能力 §38 (5)管理負責人之準用 §40

二十三、案例析述  管委會能否自行決定電梯維修之費用分擔 方式？ 法理推論 法院見解

二十四、規約內容的限制 規約能否約定：

 本大樓不得經營某種行業(如老人養護所、美容院、按 摩院等)，或限制營業時間？  本條例第23條第一項規定  本條例第4條規定  規約是私人間的合同行為，超過法令的規定，限制 住戶的 權利，當然違法。  台灣關愛之家案例

二十五、管委會能否向新區分所有權人請求給付前區分所有 權人積欠的管理費？  債權是對人權  本條例第24條之規範目的  正確的處理方式