Transcript 2-3 ****** 1390

‫بیان مسئله‬
‫‪-1‬شهرداری ها جهت اجرای پروژه های شهری‪ ،‬نیازمند تأمین‬
‫منابع درآمدی پايدار اند‪.‬‬
‫‪ -2‬سهم بیش از ‪ %70‬عوارض بر ساختمان در کل درآمدهای‬
‫شهرداری‪.‬‬
‫‪ -3‬ناپايداری درآمدهای مذکور و عدم همسويی با چشم انداز‬
‫شهری در برخی از موارد‪.‬‬
‫‪ -4‬قابلیت اوراق صكوك اجاره در تامین نیازهای مالی شهرداری‪.‬‬
‫روش های مختلف تأمین مالی در شهرداری‬
‫‪ -1‬روش فروش متری‬
‫در اين روش افراد میتوانند بسته به میزان سرمايه خود‪ ،‬متراژهايی‬
‫از واحدها را خريداری نمايند و در صورت نیاز میتوانند بخشی از‬
‫متراژهای خريداری شده را بازگردانده و کارمزد مشارکت خود‬
‫را تا آن تاريخ و بدون هیچگونه محدوديتی دريافت نمايند‪.‬‬
‫‪ -2‬روش مشارکت با بخش خصوصی‪:‬‬
‫در پروژه های مشارکتی‪ ،‬هر کدام از شرکا به نسبت سهم الشرکه‬
‫خود از واحدهای احداثی به عنوان درآمد خود استفاده می‬
‫کنند‪.‬‬
‫‪ -3‬روش سهام پروژه‪:‬‬
‫در اين روش سرمايه اولیه جهت شروع کار‪ ،‬توسط افرادی تحت‬
‫عنوان سهام دار جذب و تأمین میشود‪ .‬حال‪ ،‬ممكن است‬
‫عدهای به قصد خريد واحد مسكونی و عدهای هم به قصد‬
‫سرمايهگذاری وارد اين طرح شوند‪.‬‬
‫‪ -4‬روش تسهیالت وجوه اداره شده‪:‬‬
‫بر اساس مصوبه ی هیأت وزيران و برای تشويق و جلب مشارکت‬
‫بخش خصوصی و تعاونی به سرمايه گذاری درمحدوده ی‬
‫طرح حرم مطهر‪ ،‬مقرر شد تا پنج سال ساالنه مبلغ يكصد میلیارد‬
‫ريال به سرجمع اعتبارات وزارت مسكن وشهرسازی اضافه‬
‫گردد‪.‬‬
‫‪-5‬انتشار اوراق مشارکت‬
‫در دو د هه ی اخ یر از روش های م هم تأمین مالی شهری که در آن‬
‫مردم و بخش خصوصی شرکت داشته اند‪ ،‬استفاده از منابع حاصله از‬
‫فروش اوراق مشارکت‪ ،‬می باشد‪.‬‬
‫‪ -6‬تبديل دارايیها به اوراق بهادار‪:‬‬
‫فرآيندی است که طی آن‪ ،‬دارايیهای مؤسسه ی مالک دارايی‬
‫يا بانی از ترازنامه ی آن مؤسسه جدا میشود‪ ،‬در عوض‪ ،‬تأمین‬
‫وجوه توسط سرمايهگذارانی انجام میشود که يک ابزار مالی‬
‫قابل مبادله را میخرند‪.‬‬
‫تاريخچه صكوك‬
‫ايده ی تبديل کردن دارايیها به اوراق بهادار در‬
‫دهه ی ‪ 1980‬در تأمین مالی متعارف رايج شد بنابراين‬
‫ايدهی اوراق اجاره دارايی و آشنايی با جزيیات‬
‫عملیاتی دارايیهای تبديل شده به اوراق بهادار منجر‬
‫به توسعهی صكوك اجاره شد‪.‬‬
‫تعريف صكوك‬
‫گواهیهايی با ارزش اسمی يكسان که پس از اتمام عملیات‬
‫پذيرهنويسی‪ ،‬بیانگر پرداخت مبلغ اسمی مندرج در آن توسط‬
‫خريدار به ناشر است و دارنده ی آن مالک يک يا مجموعهای از‬
‫دارايیها‪ ،‬منافع حاصل از دارايی و يا ذينفع يک پروژه يا يک‬
‫فعالیت سرمايهگذاری خاص میشود‪.‬‬
‫انواع ساختار اوراق اجاره‬
‫‪ -1‬به منظور تامین نقدينگی ‪:‬‬
‫بانی دارايی های منتخب را به صورت يک سبد دارايی به واسط‬
‫می فرشد‪ ،‬با اين توافق که واسط پس از خريد دارايی ها مجددا‬
‫آنها را در قالب قرارداد اجاره در اختیار بانی قرار دهد‪ .‬واسط از‬
‫طريق انتشار اوراق اجاره دارايی های خود را به اوراق بهادار‬
‫( صكوك) تبديل می کند و مبلغ اجاره بهای دريافتی از بانی را‬
‫بین دارندگان اوراق تقسیم می کند‪.‬‬
‫‪ -2‬به منظور تامین مالی‪:‬‬
‫بانی به منظور در اختیار گرفتن دارايی ها که بر شرايط‬
‫دستورالعمل انتشار اوراق اجاره منطبق می باشند‪ ،‬تقاضای‬
‫انتشار اين اوراق را داده و پس از ثبت نهاد واسط و انتشار‬
‫اوراق اجاره توسط اين نهاد‪ ،‬دارايی مورد نیاز توسط واسط‬
‫خريداری و در قالب قرارداد اجاره در اختیار بانی قرار می‬
‫گیرد‪.‬‬
‫جایگاه قانونی و شرایط‬
‫طرح موضوع انتشار اوراق اجاره‬
‫مبنای قانونی انتشار اوراق اجاره "دستورالعمل انتشار اوراق‬
‫اجاره" مصوب ‪ 11/5/1389‬شورای عالی بورس و اوراق بهادار می‬
‫باشد‪ .‬اين قانون به نهادها و شرکتهای دولتی‪ ،‬عمومی‪ ،‬خصوصی و‬
‫تعاونی اين اجازه را می دهد که بتوانند بخشی از منابع مالی‬
‫مورد نیاز خود را از طريق انتشار اين نوع از اوراق تامین نمايند‪.‬‬
‫ارکان و فرآیند اجرایی انتشار اوراق‬
‫‪ -1‬بانی‬
‫‪ -2‬فروشنده‬
‫‪-3‬مشاور عرضه‬
‫‪ -4‬نهاد واسط‬
‫‪ -5‬ضامن‬
‫‪ -6‬عامل فروش‬
‫‪ -7‬متعهد پذيره نويس‬
‫‪ -8‬بازار گردان‬
‫‪ -9‬عامل پرداخت‬
‫‪ -1‬بانی‪:‬‬
‫شخص حقوقی است که نهاد واسط برای تامین مالی وی در قالب‬
‫عقود اسالمی‪ ،‬اقدام به انتشار اوراق اجاره می نمايد‪.‬‬
‫‪ -2‬فروشنده‪:‬‬
‫شخص حقوقی است که اقدام به فروش دارايی به نهاد واسط‬
‫می نمايد‪.‬‬
‫‪ -3‬مشاور عرضه‪:‬‬
‫بر اساس بند " ز" مصوبه مورخ‪ 87/12/3‬هیات مديره سازمان‬
‫بورس و اوراق بهادار‪ ،‬درخواست انتشار هرگونه اوراق بهادار‪،‬‬
‫به غیر از سهام و اوراق مشارکت که نیازمند اخذ از سازمان می‬
‫باشد‪ ،‬صرفا از طريق مشاوران عرضه قابل ارائه به سازمان می‬
‫باشد‪.‬‬
‫‪ -4‬نهاد واسط (ناشر)‪:‬‬
‫شخص حقوقی است که به منظور نقل و انتقال دارايی به‬
‫وکالت از دارندگان اوراق اجاره و انتشار آن تشكیل می شود‪.‬‬
‫‪ -5‬ضامن‪:‬‬
‫شخص يا اشخاص حقوقی است که پرداخت مبلغ اجاره بها و‬
‫حسب مورد بهای خريد دارايی مورد اجاره توسط بانی به نهاد‬
‫واسط را تضمین می نمايد‪.‬‬
‫‪ -6‬عامل فروش‪:‬‬
‫شخص حقوقی است که نسبت به عرضه اوراق اجاره از طرف‬
‫ناشر برای فروش اقدام می کند‪.‬‬
‫‪ -7‬متعهد پذيره نويس‪:‬‬
‫وظیفه خريد اوراق فروش نرفته در مهلت مقرر را بر عهده‬
‫دارد‪.‬‬
‫‪ -8‬بازارگردان‪:‬‬
‫شخص يا اشخاص حقوقی دارای مجوز از سازمان که نسبت به‬
‫بازارگردانی اوراق اجاره در بازار ثانويه اقدام می نمايد‪.‬‬
‫‪ -9‬عامل پرداخت‪:‬‬
‫شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسويه وجوه‬
‫است که نسبت به پرداخت های مرتبط با اوراق اجاره در سر‬
‫رسیدهای معین به سرمايه گذاران اقدام می نمايد‪.‬‬
‫نمودار ارکان و فرآيند اجرايی انتشار اوراق‪:‬‬
‫نوع قرارداد اجاره‪:‬‬
‫‪-1‬قرارداد از نوع اجاره به شرط تملیک باشد‪.‬‬
‫‪ -2‬اجاره همراه با شرط اختیار فروش برای ناشر‪.‬‬
‫‪-3‬اجاره همراه با شرط اختیار خريد برای بانی‪.‬‬
‫امكان انتشار صكوك اجاره توسط شهرداری‬
‫انواع دارايی های شهرداری ‪:‬‬
‫‪ ‬اراضی و ابنیه با کاربری انتفاعی‪:‬‬
‫‪ ‬زمین های دارای کاربری تجاری‪ ،‬اقامتی‪ ،‬مسكونی‬
‫‪ ‬ساختمانهای احداثی شامل مسكونی‪ ،‬اقامتی‪-‬تجاری‬
‫‪ ‬اراضی و ابنیه با کاربری خدماتی‪:‬‬
‫‪‬کلیه ی اراضی دارای کاربری خدماتی شامل مجموعه های‬
‫تفريحی‪ ،‬فضای سبز و‪....‬‬
‫‪ ‬کلیه ی اراضی دارای کاربری بهره برداری در مجموعه‬
‫های خدماتی شامل‪ ،‬شهربازی ها‪ ،‬کیوسک ها‪ ،‬غرفه ها و ‪...‬‬
‫‪‬اموال منقول شهرداری‬
‫‪‬کارخانه ی کمپوست‪ ،‬کارخانه ی پالستیک سازی‪ ،‬کارخانه آسفالت‬
‫‪ ‬ماشین آالت راهسازی اعم از لودر‪ ،‬گريدر و ‪...‬‬
‫‪‬اتوبوس و مترو‬
‫مزايای بهادارسازی دارايی ها برای شهرداری‬
‫‪‬تحقق تأمین مالی مجدد سرمايه های حبس شده در ساختمان‬
‫های موجود‬
‫‪‬تأمین ساليق سرمايه گذاران مختلف که دارای درجه ی ريسک‬
‫پذيری و افق های سرمايه گذاری متفاوتی می باشند‪.‬‬
‫‪‬جذب وتخصیص بهینه منابع مالی مازاد جامعه به سرمايه پذيران‬
‫(شهرداری ها)‬
‫‪‬بهره گیری از روش های بهینه ی تأمین مالی به منظور‬
‫برآورده ساختن نیازهای متنوع شهرها‬
‫‪‬توسعه ی متوازن زيرساختهای شهری و توسعه ی خدمات‬
‫‪‬استفاده از منابع و تسهیالت ارزان قیمت‬
‫‪‬بهره گیری از نقدينگی های سرگردان جامعه‬
‫‪‬افزايش نقدينگی شهرداری‬
‫‪‬جايگزينی دارايیهايی که نقدينگی پايینی دارند و يا غیرنقد‬
‫هستند با وجوه نقد‬
‫‪‬ريسک پايین و در نتیجه هزينه ی کمتر اين شیوه ی تأمین‬
‫مالی در مقايسه با روش های موجود‬
‫‪‬اوراق صكوك اجاره وتحقق بودجه ريزی عملیاتی‬
‫از آنجا که پس از عرضه ی صكوك ساختمان ها‪،‬‬
‫شهرداری ها‬
‫مالک ساختمان ها نیستند‪ ،‬ناچارند هزينه ی اجاره يا معادل اجاره‬
‫بهای استفاده از ساختمان های مورد بهره برداری خود را در‬
‫بودجه سالیانه ی خود پیش بینی و درج نمايند و اين بهترين روش‬
‫برای تحقق بودجه ريزی عملیاتی می باشد‪.‬‬
‫مقايسه صكوك واوراق مشارکت‬
‫‪-1‬نحوه انتشار‬
‫‪ -2‬مصرف وجوه‬
‫‪ -3‬مالیات‬
‫‪ -4‬مدت انتشار‬
‫‪-5‬ناشر‬
‫‪ -1‬انتشار‬
‫‪‬صكوك اجاره‪:‬‬
‫به منظور اخذ مجوز عرضه عمومی اوراق اجاره‪” ،‬واسط“ اوراق موظف است عالوه بر‬
‫رعايت کلیه مقررات ثبت و عرضه عمومی اوراق بهادار‪ ،‬امیدنامه انتشار اوراق اجاره را به‬
‫سازمان ارائه نمايد‪.‬‬
‫‪‬اوراق مشارکت‬
‫‪ ‬بانک مرکزی‪،‬طرحهای مشمول اين قانون را بررسی نموده و درصورتی که دارای‬
‫توجیهات کامل اقتصادی‪،‬فنی ومالی باشد‪،‬پس ازارائه تضمین کافی توسط موسسه‬
‫وياشرکت متقاضی به بانک عامل‪،‬مجوزانتشاربه میزان الزم صادرخواهد بود‪.‬‬
‫‪-2‬مصرف وجوه‪:‬‬
‫‪‬اوراق مشارکت‪:‬‬
‫درغیرازموضوع انتشارطرح‪،‬درحكم تصرف غیرقانونی دروجوه‬
‫و اموال عمومی محسوب خواهدشد‪.‬‬
‫‪‬صكوك اجاره‪:‬‬
‫تنها برای مصارف و زمینه های مجاز اسالمی می تواند باشد‪.‬‬
‫‪ -3‬مالیات‬
‫‪‬اوراق مشارکت‪:‬‬
‫معاف‬
‫‪‬صكوك اجاره‪:‬‬
‫معاف‬
‫‪ -4‬مدت انتشار‬
‫‪ ‬اوراق مشارکت‪:‬‬
‫خاتمه طرح موضوع انتشار‬
‫‪ ‬صكوك اجاره‪:‬‬
‫مدت زمان اجاره نبايداز‪%80‬عمرمفید دارايی بیشترباشد‪.‬‬
‫‪ -5‬ناشر‬
‫‪ ‬اوراق مشارکت‪:‬‬
‫دولت‪ ،‬شرکتهای دولتی‪،‬شهرداريها‪ ،‬موسسه ها و نهادهای عمومی‬
‫غیردولتی‪ ،‬موسسه های عام المنفعه‪ ،‬شرکتهای وابسته به‬
‫دستگاههای مذکور‪ ،‬شرکتهای سهامی خاص و شرکتهای تعاونی‬
‫تولیدی‬
‫صكوك اجاره‪:‬‬
‫‪ ‬بانی دارای شرايط زير است‪:‬‬
‫‪ ‬ثبت در ايران‬
‫‪ ‬حداکثر نسبت بدهی به جمع دارايی ‪%90‬‬
‫‪ ‬گذشت حداقل دو سال از زمان تاسیس‬
‫‪ ‬ارائه اظهارنظر موسسه حسابرسی معتمد سازمان در خصوص آخرين‬
‫صورت های مالی‬
‫‪ ‬اظهارنظر مربوطه نبايد به صورت اظهار نظر مردود يا عدم م اظهارنظر‬
‫باشد‪.‬‬
‫انواع صكوك اسالمی منتشرشده توسط موسسات مالی‬
‫‪ -1‬صكوك بینالمللی مالزی‬
‫اولین ابزار مالیه ی اسالمی که در سطح بینالمللی منتشر‬
‫گرديد‪ ،‬صكوك بینالمللی مالزی است که نخستین بار به‬
‫ارزش ‪ 600‬میلیون دالر در سال ‪ 2002‬منتشر شد‪.‬‬
‫‪ -2‬صكوك بینالمللی قطر‬
‫دولت قطر برای اولین بار در سال ‪ 2003‬اقدام به انتشار ‪700‬‬
‫میلیون دالر صكوك کرد که سررسید آن‪ ،‬سال ‪ 2010‬بود‪.‬‬
‫صكوك بینالمللی قطر به عنوان يک ابزار مالی خاص در قطر‬
‫بهوجود آمد‪ .‬موسسه ‪P &S‬اين اوراق را با رتبه ‪ A+‬رتبهبندی‬
‫کرده و ‪ HSBC‬بازارسازی آن را به عهده دارد‪.‬‬
‫‪ -3‬صكوك بینالمللی اردن‬
‫دولت اردن در نظر داشت صكوك ‪ 5‬سالهای به ارزش ‪750‬‬
‫میلیون دالر در سال‪ 2011-2010‬منتشر کند‪.‬‬
‫نتیجه گیری و پیشنهادات‪:‬‬
‫‪ -1‬اوراق صكوك اجاره ابزاری کارآمد در تامین نیازهای مالی‬
‫شهرداری ها می باشند‪.‬‬
‫‪ -2‬می توان دارايی های فیزيكی متعلق به شهرداری را به اوراق بهادار‬
‫تبديل کرد‪.‬‬
‫‪ -3‬منابع به دست آمده را در اختیار سیستم بانكی کشور گذاشت تا با‬
‫ترکیب منابع خود برای تأمین مالی پروژه های شهری سرمايه گذاری‬
‫نمايد‪.‬‬
‫‪ -4‬اين رويكرد می تواند شهرداری ها را در پیاده سازی بودجه ريزی‬
‫عملیاتی و ارتقاء بهره وری منابع در اختیار‪ ،‬کمک نمايد‪.‬‬
‫با تشكر‬