Transcript aspectos relevantes de la compra venta

CONTRATO DE COMPRA
VENTA
ESPECIFICAMENTE CASAS
ASPECTOS MAS RELEVANTES
Autor: Lic. Javier Enrique Arguello Guzmán
Especialista Bienes Raíces
ELEMENTOS DEL CONTRATO
ARTO 2447 C.

CONSENTIMIENTO

OBJETO

CAUSA

FORMA
OTROS ELEMENTOS DEL
CONTRATO

Elementos Naturales: refiere a cláusulas de cada tipo contractual
como por ejemplo: Saneamiento por evicción Arto. 2600C.

Elementos Accidentales: refiere a lo que establece la voluntad de
las partes, son los elementos esenciales y de ellos depende el
negocio.
LA NEGOCIACION PARTE DEL
PROCESO PARA LLEGAR AL
CONSENTIMIENTO

La Negociación: este aspecto es el primero y mas importante del
proceso, es el elemento accidental de los contratos ya que en el
se establecen los aspectos esenciales que darán forma al
acuerdo que hasta alcanzar el consentimiento de las partes.
PRIMER ELEMENTO EN LA
NEGOCIACION
EL PRECIO

El proceso generalmente se inicia con un precio por encima
de las expectativas de lo que el vendedor desea (ejemplo el
vendedor desea U$ 100,000.00).

El vendedor inicia pidiendo U$ 120,000.00.

El comprador ofrece U$90,000.00.

El vendedor hace una rebaja y baja a U$110,000.00.

Finalmente el comprador sube y ofrece U$100,000.00.

Se cierra el negocio.
SIGNIFICADO DEL PRECIO EN TODA
NEGOCIACION EN CONTRATOS DE
COMPRA VENTA

El precio: es el reflejo en términos de valor monetario, de la
percepción de lo que el vendedor cree valer su bien inmueble, y lo
que el comprador cree debe pagar por dicho inmueble.
GASTOS A CONSIDERAR POR PARTE
DEL VENDEDOR QUE AFECTAN EL
PRECIO

3% Impuesto de Transmisión.

5% Comisión de la Agencia de Bienes Raíces.

3%-6% Penalización por pago anticipado si la casa esta
hipotecada con el banco.

Honorario legales por la escritura de cancelación de la
hipoteca (variable).

C$ 5.00 por cada millar sobre el valor del préstamo (si la casa
fue hipotecada por C$ 200,000.00 son C$ 1,000.00 arancel al
registro).
ELEMENTOS QUE INFLUYEN EN LA
DETERMINACION DEL PRECIO EN LA
NEGOCIACION DEL CONTRATO

El fin para lo cual se esta comprando la casa, si es vivienda o
si es para comercio.

Tipo de construcción (materiales) de la casa.

Distribución de la casa.

Área del terreno y m2 de construcción.

Antigüedad de la construcción.

Condiciones físicas de la casa (condiciones del techo,
condiciones del piso, paredes, estado de la tuberías de agua,
sistema eléctrico, existencia o no de fuga de agua,
condiciones del cielo raso).
ELEMENTOS QUE INFLUYEN EN LA
DETERMINACION DEL PRECIO EN LA
NEGOCIACION DEL CONTRATO

A quien le pertenece el muro perimetral de la casa.

Sistema de drenaje de la casa (si se inunda o no).

Sistema de aguas negras o pozo séptico.

Acceso a bancos de transformadores cerca, redes de tendido
eléctrico, redes de comunicación alámbrica.

Cercanía de causes.

Cercanía de tendidos de alta tensión.
ELEMENTOS QUE INFLUYEN EN LA
DETERMINACION DEL PRECIO EN LA
NEGOCIACION DEL CONTRATO

Disponibilidad del agua en el sector.

La seguridad (pandillas).

Distancia con los puntos mas importantes de la ciudad.

Costo de los servicios básicos.

Aspectos legales relacionados con el bien inmueble.
ASPECTOS LEGALES A CONSIDERAR,
PROBLEMAS QUE SE PUEDEN SUCITAR
QUE AFECTEN EL PRECIO

Dominio y posesión del inmueble por parte del vendedor.

Historia registral de los últimos 30 años (si la propiedad fue
afectada por alguna ley confiscatoria).

Certificado de la OOT que haga constar que el anterior dueño
fue indemnizado o bien una solvencia de disposición y revisión.

Carta de no objeción por parte del Procurador General de la
Republica (casos de propiedades afectadas por leyes
confiscatorias, ventas forzadas, juntas liquidadoras y zonas
costeras).

Libertad de gravamen.

Solvencia municipal.
ASPECTOS LEGALES A CONSIDERAR,
PROBLEMAS QUE SE PUEDEN SUCITAR
QUE AFECTEN EL PRECIO

Incongruencia en el área del terreno según escritura y área de
terreno real (si no coincide se tiene que iniciar un juicio de mesura,
donde un topógrafo debidamente autorizado tiene que levantar el
plano catastral correcto verificando los linderos de la propiedad
dicho plano debe ser aprobado por catastro, ser presentado al
juez como medio de prueba, para que el juez verifique y ordene
mediante sentencia al registrador para que rectifique el área).

Existencia de hipotecas de instituciones ya desaparecidas.

Existencia de hipotecas a favor de terceros.

Herederos que desean vender pero que no tienen una sentencia
firme de declaratoria de herederos.
ASPECTOS LEGALES A CONSIDERAR,
PROBLEMAS QUE SE PUEDEN SUCITAR
QUE AFECTEN EL PRECIO

Herederos que tienen sentencia firme a favor de uno de los herederos, pero
no ha prescrito el periodo de 5 años para que cualquier otro heredero pueda
oponerse a la sentencia o bien que no existe una cesión de derecho a favor
del heredero beneficiado por la sentencia por parte de los otros herederos.

Existencia de muros de contención mal construidos que ponen en peligro el
bien común.

Incongruencia en el nombre del vendedor según escritura y el nombre según
cedula.

Inobservancia por parte del notario a la ley del notariado y cedulación en
dependencia al año que fue hecha la escritura al no incorporar el numero de
cedula del dueño de la propiedad en el momento de la compra.

En el caso de personas jurídicas la acreditación correcta y debidamente
inscrita por parte del representante legal en el momento de la compra del
bien inmueble.

Propiedades a nombre de menores de edad, que no pueden ser vendidas sin
la debida autorización por parte de un juez competente.
OTROS ASPECTOS A CONSIDERAR

Saneamiento por Evicción: cláusula establecida en los
contratos, en la cual el vendedor se compromete a defender
la cosa vendida en cualquier juicio que se promueva contra el
comprador por causa anterior a la venta Arto 2600C.

Saneamiento por Vicios Ocultos: obligación del vendedor de
entregar el bien en condiciones de ser útil a la realización del
interés del comprador, si la cosa adolece de defectos que
impiden la satisfacción de dicho interés, nace un derecho de
reclamación para el adquiriente Arto. 2630C.
CONTRATOS DE COMPRA VENTA
CON GARANTIA HIPOTECARIA

Los siguientes puntos mas importantes en la negociación de los contratos
con garantía hipotecaria son los siguientes:

El monto del financiamiento (80% sobre el valor realización del avalúo hasta
90% casas nuevas).

La comisión bancaria (3.5%).

La tasa de interés (10.5% anual).

El plazo del financiamiento (15 años).

Gastos de apertura del financiamiento (1% /monto del financiamiento para
inscribir hipoteca en el registro + Gastos legales elaboración de contrato).

Contratación de póliza seguro cesionada al banco (3.5 por millar de suma
asegurada + 2.5% emisión + IGV).

Gastos de cierre del financiamiento (C$5.00 por cada millar del préstamo +
Gastos legales elaboración de contrato).
CASO PRACTICO
IMPACTO FINANCIERO EN CONTRATOS
CON GARANTIA HIPOTECARIA












Financiamiento casa usada US50,000.00
Monto del financiamiento 90% US45,000.00
Comisión por desembolso US1,575.00
Gastos de inscripción 1%*45,000.00= US450.00
Honorarios legales banco US150.00
Seguro US200.00
Total de gastos de apertura= US2,375.00
Plazo del financiamiento 15 años
Tasa de interés anual 14%
180 cuotas niveladas mensual de US599.28
Total a pagar durante la vida útil del préstamo
(5,000+2,175+3000+107,870+225+150)=US118,240.00
2.36 veces el monto del valor de adquisición del bien
inmueble
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS




Código civil
Ley del notariado
Ley de cedulación
Normas prudenciales de la súper intendencia de bancos y
otras instituciones financieras