Transcript Carmelo PADRÓN DÍAZ Catedrático de Universidad

Carmelo PADRÓN DÍAZ
Catedrático de Universidad
Las transparencias son mero material
complementario que se aportan a los
matriculad@s en el MDU-2 precisando que el
material de estudio viene configurado por la
legislación, la jurisprudencia, la doctrina
científica, las exposiciones teóricas y los
apuntes que próximamente podrán ser
consultados en la red
Viviendas
Apartamentos
Hoteles
Locales
comerciales
¿Qué Oficinas
son activos
Naves industriales?
inmobiliarios
Plazas de garaje
Solares
Parcelas de terrenos
¿Cuántos productos
inmobiliarios diferenciados
existen en Canarias?
Un millón de
unidades urbanas
Concesiones mineras
Concesiones portuarias
Arrendamientos
Servidumbres
Además...
Derechos de superficie
Plantaciones
Derechos de uso y habitación
Derecho Real de Usufructo
Derecho de nuda propiedad
Ámbitos de aplicación de las
Valoraciones Inmobiliarias
01
02
03
04
05
06
07
08
09
Compraventa de bienes inmuebles
Cuantificación y división de herencias
Bienes dados en garantía de préstamos
Bienes asegurados (valoración daños)
Constitución,
transformación,
fusión y
Aportaciones no
dinerarias en sociedades
escisión
de
sociedades
.
Evaluación de negocios
Unión temporal de empresas y sociedades
Provisiones-técnicas entidades aseguradoras
Fondos de Inversión Inmobiliaria
Los particulares
02 La Administración Pública
03 Bancos y Cajas de Ahorro
04 La Compañías de seguro
05 La Sociedades de Seguro
06 Las Partes en Procesos Judiciales
07 Los Juzgados y Tribunales
08 Las S.A. de Fondos de Inversión
09 Instituciones de inversión colectiva-I
01
Método de comparación
Método del coste
¿Cómo
Método
de capitalización
valoramos
?
Método del coste bruto (o a nuevo)
Método del coste neto (o actual)
Método residual
Método residual dinámico
Método residual estático
Criterios de
valoración
VALOR DE MERCADO
-
ElEs
precio
a que seneto
pueden
los terrenos
el importe
que vender
razonablemente
ypodría
construcciones
mediante
contrato
privado
esperar
recibir
un
vendedor
por
la
entre
un
vendedor
dispuesto
a
vender
y
un
venta
de
una
propiedad
en
la
fecha
de
la
comprador
sin
ningún
vínculo
con
el
valoración,
mediante
una
comercialización
vendedor
en
la
fecha
de
valoración,
adecuada,
y
suponiendo
que
existe
al
menos
suponiendo
que
el
bien
ha
sido
puesto
a
la
un comprador
potencial
venta
públicamente,
que lascorrectamente
condiciones del
informado
de
las
características
del
mercado permiten una venta regular y que se
inmueble,
y que ambos,
comprador
dispone
de un período
de tiempo
normal ypara
vendedor, actúan
libremente
sincuenta
un
la negociación
de la venta
teniendoy en
interéslaparticular
operación
naturalezaendellabien
(valoración
(valoración
Directiva hipotecaria)
91/674/CEE art.49)
EXIGENCIAS
TRANSPARENTE
HOMOGÉNEO
LIBRE
COMPETENCIA PERFECTA
VALOR MÁXIMO LEGAL
-
Es el precio máximo de venta de una
vivienda SUJETA A
PROTECCIÓN PÚBLICA
establecido en la normativa
específica que le sea aplicable
VALOR DE REPOSICIÓN
-
Valor de reposición o de
reproducción de un bien inmueble es
el coste de reproducción a los precios
actuales de mano de obra y
materiales
VALOR DE LIQUIDACIÓN
-
Valor de un bien inmueble si se
tuviera que vender en un plazo
relativamente corto en condiciones
insuficientes de promoción y
publicidad
VALOR EN RENTA
-
Valor de un bien inmueble
con base a su capacidad de
producir rentas o beneficios
VALOR EN VENTA
-
Valor de un bien inmueble
resultado de una compraventa:
puede no coincidir con el valor
de mercado cuando el vendedor
o comprador han intervenido
con apremios o por razones de
coyuntura
VALOR INTRÍNSECO
-
Valor de un bien inmueble
tomando como base el
coste de producción
VALOR CONDICIONADO
-
Valor de un bien inmueble
sujeto a condicionantes
por dudas en relación con
algunos datos
VALOR EN USO
-
Valor en uso o de utilidad de
un bien inmueble con base a
su capacidad de satisfacer
necesidades
VALOR DE FONDO DE COMERCIO
Valor en el que se incrementa
el de un edificio por la
existencia de un negocio
próspero: prima del traspaso
del negocio que se suma a la
prima del traspaso del local
arrendado
-
VALOR URBANÍSTICO
CATASTRAL
-
Es el establecido en la legislación
sobre régimen del suelo y
valoraciones. La LRSV’98 o el
planeamiento aporta los
aprovechamientos urbanísticos
mientras que su monetarización se
efectúa de acuerdo a la normativa
catastral (Real Decreto 1020/93)
VALORES FISCALES
-
VALOR FISCAL ES EL VALOR DE LOS
BIENES INMUEBLES A EFECTOS FISCALES
DIVERSIDAD DE VALORES FISCALES
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES
IBI-URBANA
IBI-RÚSTICA
IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS
IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS
Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc.
Principios de
la valoración
-
DE MAYOR Y MEJOR USO
El valor de un inmueble susceptible de
ser dedicado a diferentes usos o de ser
construido con distintas intensidades
edificatorias, es el que resulta de
destinarlo, dentro de las posibilidades
legales y físicas, al uso más probable y
financieramente aconsejable, con la
intensidad que permita obtener el mayor
valor
-
DE SUSTITUCIÓN
El valor de un inmueble ES
EQUIVALENTE al de otros
activos de similares características
sustitutos de aquél
-
DEL VALOR RESIDUAL
El valor atribuido a cada uno de
los factores de producción de un
inmueble ES LA
DIFERENCIA entre el valor
total de dicho activo y los valores
atribuibles al resto de los
factores
-
DE ANTICIPACIÓN
El valor de un inmueble
que se encuentra EN
EXPLOTACIÓN ECONÓMICA
es función de las expectativas de
rentas que previsiblemente
proporcionará en el futuro
-
DE PROPORCIONALIDAD
Los informes de tasación se
elaborarán con la amplitud
adecuada teniendo en cuenta la
importancia y uso del objeto de
valoración, así como su
singularidad en el mercado
DE TRANSPARENCIA
El informe de valoración de un
informe deberá contener la
información necesaria y
suficiente para su
FÁCIL COMPRENSIÓN y
detallar las hipótesis y
documentación utilizadas
-
DE TEMPORALIDAD
El valor de un inmueble
ES VARIABLE
a lo largo del tiempo
-
DE PROBABILIDAD
Ante varios escenarios o
posibilidades de elección
razonables se elegirán
aquellos que se estimen
MAS PROBABLES
-
DE FINALIDAD
La finalidad de la valoración
CONDICIONA EL MÉTODO
Y LAS TÉCNICAS
de valoración a seguir
VALOR MÁXIMO LEGAL
-
Es el precio máximo de venta de una
vivienda sujeta a protección pública
establecido en la normativa
específica que le sea aplicable
MÉTODOS DE VALORACIÓN
-
1º Método de comparación
Consiste
en estimar
el valordedereposición
un bien sobre la base
2º
Método
del
Coste
del valor de otros bienes que han sido ya vendidos,
efectuando
ajustes
correspondientes. Cuando se
3º Métodolosde
capitalización
dispone
de
información
suficiente
sobre
la
BRUTO
o
a
NUEVO
CRB
-:
Es
la
suma
dees
La
mejor
forma
de
conocer
una
propiedad
en
renta
4ºcompraventa
Método
de necesarias
inmuebles
realizadas
capitalizar
esa residual
renta.
Es el valorsimilares
que
un inversor
típico,
las
inversiones
para
reemplazar,
recientemente,
es
un
método
muy
adecuado.
En
ese
en
condiciones
normales
de
mercado,
estaría
en
fecha
de
la
valoración,
un
inmueble
Es
unla
método
específico
para
determinar
el
valor
dispuesto
a
pagar
por
la
adquisición
de
un
inmueble
caso
es
correcta
su
aplicación
tanto
en
la
del
suelo
en
función
de
lasus
optimización
del
por
otro
nuevo
de
mismas
con
base
en
las
espectativas
de
obtención
de
determinación
del
valor
de
edificios
como
el
de
aprovechamiento
otorgado
por
el
planeamiento
rendimientos futuros.
Se estima el valor presente de los
características.
solares
sintanto
edificar.
El
método
esuso
debasados
imposible
vigente,
en
términos
de
como
de
bienes
futuros
(adivinar
el
futuro).
Están
en
el
NETO
odeACTUAL
-CRN
-: de
Esvalorar
el resultado
de
principio
anticipación
y son
aplicables
toda clase
utilización
cuando
tratamos
que
edificabilidad.
Permite
determinar
elabienes
valor
del
deducir
del
CRBdel
la valor
depreciación
física
y
deno
inmuebles
susceptibles
de
producir
rentas.
El por
valor
suelo
restando
endel
venta
de
los
están
en
la
dinámica
normal
mercado:
vendrá
determinado
por
eluna
valor
presente
de todas
las
funcional
del
inmueble
en
la
fecha
de
la
productos
inmobiliarios
el
coste
de
ejecución,
ejemplo
la
valoración
de
iglesia.
El
método
exige
rentas
futuras
imputables
al inmueble.etc.
gastos
denetas
gestión,
beneficio
empresarial,
valoración
Urbanizador
Promociones
inmobiliarias
Edificador
AGENTES
DE LA EDIFICACIÓN
LEY DE ORDENACIÓN
DE
LA EDIFICACIÓN: LOE’99
1º El promotor
2º ElCualquier
proyectista
persona, física o jurídica,
o privada,
que,encargo
individualdel
o
3ºEs
Elpública
constructor
el agente,
que por
decide,
impulsa,
Es el agente
que
asume,
promotor
con
sujeción
a la
4º Elcolectivamente,
director
deyobra
programa,
financia
,
con
recursos
contractualmente
ante
el
normativa
técnica
y urbanística
Es
que, de
formando
parte
depromotor
la la
dirección
5ºel
Elagente
director
la
ejecución
de
obra
propios
o
ajenos
,
las
obras
de
facultativa,
dirige
el
desarrollo
de
la
obra
en
elcorrespondiente
compromiso
de
ejecutar
con
medios
,
redacta
el
proyecto
Es
elentidades
agente
que,ysíformando
parte
6º
Las
laboratorios
dede la
edificación
para
o
para
su
posterior
los
aspectos
técnicos,
estéticos,
urbanísticos
humanos
y
materiales,
propios
o
dirección
facultativa
,
asume
la
función
de,calidad
la edificación
ycontrol
medioambientales,
dede
conformidad
con el
enajenación
entrega
o
cesión
a
terceros
ajenos,
las
obras
o parte
de lasde lay
técnica
de dirigir
la ejecución
material
proyecto
que
la
define,
la
licencia
de
edificación
bajo
cualquier
título
7º
Los
suministradores
de
productos
obra
y de
controlar
y y al
mismas
con
sujeción
alcualitativa
proyecto
demás
autorizaciones
preceptivas
y las condiciones
del contrato,
con
objeto
asegurara
su
cuantitativamente
lael construcción
y la calidad
8º Los
propietarios
y los.de
usuarios
contrato
adecuación
fin propuesto
de lo al
edificado
PROMOCIÓN INMOBILIARIA:EDIFICADOR
Vv= Valor en venta
Vc= Coste construcción
GA = Gastos administración
GF = Gastos financieros
GP= Gastos promoción
BP= Beneficios promotor
VS= Valor del suelo
GASTOS DE PROMOCIÓN
-
En relación con la adquisición del suelo
En relación con la redacción del proyecto
En relación con la ejecución de las obras
En relación con declaración obra nueva
En relación con la división horizontal
En relación con la venta de los bienes
Costes=GA+GF+GP=0.17(VS+VC)
Beneficios=BP=0.20[VS+VC+(GA+GF+GP)]
LA
Valoraciones administrativas
Urbanísticas
Ley 6/1998 (LRSV’98)
Real Decreto 1020/93 NTVyCMV’93
Expropiatorias
Ley Expropiación Forzosa LEF’54
RLEF’57 LRSV’98
Fiscales
Real Decreto 1020/1993
Normas Técnicas de Valoraciones y
Cuadro Marco del suelo y edificaciones
Hipotecarias
Orden del Ministerio de Economía
y Hacienda de 30-11-1994