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CONSIDERACIONES GENERALES:
PROPIEDAD HORIZONTAL es un fenómeno inmobiliario urbano originado en la demanda de vivienda
Año 1948 - Ley 13512
Deja sin efecto el régimen prohibitivo del C.C.
estableciendo el derecho real de propiedad horizontal
El tratamiento actual de la PH excede el marco de esta ley por cuanto:
*El concepto de UF no figura en la ley, ésta se refiere a departamentos y pisos.*El concepto de Unidad Complementaria aparece en las reglamentaciones
locales
(Dto.18734/49 Bs As que fue tomado como base por las demás disposiciones).*El reglamento de copropiedad debía ser dictado por el consorcio, en tanto que
las leyes locales previeron que fuera dictado también por el único propietario.-
•Otras novedades
*La incorporación de las unidades a construir o en construcción
*La reserva del derecho de sobreelevar y la transmisión del derecho de
sobreelevar
*Sanción de la ley que dispone el régimen de urbanizaciones cerradas o
clubes de campo, o nuevas formas de dominio
CONCLUSION:
El art.2617 C.C. PROHIBIA la división de la propiedad en planos
horizontales.La ley 13512 una ley económica y de buena redacción
CREA el derecho de propiedad horizontal el que puede entenderse
como un derecho de propiedad autónomo
El Reglamento de Copropiedad y Administración es uno de los
documentos que modifican el derecho real de dominio pues
ALTERA el objeto de dos maneras:
ESENCIAL: porque con la registración desaparece el derecho
real de dominio común
aparece un derecho nuevo, el de Propiedad horizontal ,con un
régimen totalmente distinto
FORMAL: porque el suelo que era el elemento único y esencial
se transforma en un elemento más, COMUN, sobre el que se
asienta una copropiedad
Son registrales las modificaciones que tengan trascendencia real
*Mayorías necesarias conforme la ley y el reglamento
Unidad de dominio exclusivo: es el conjunto continuo o discontinuo de las
partes de un edificio
Unidad Funcional: conjunto de ambientes principales y dependencias
comunicadas y unidas entre si para el desarrollo de las actividades
previstas en el Reglamento.
Unidad Complementaria: ambientes o dependencias que no tienen
autonomía propia, complementa y es accesoria a ella.
Polígono: conjunto integrado por la superficie cubierta, semicubierta y
descubierta unidos entre si y ubicados en una sola planta.
IMPORTANTE
Porcentual: significa la proporción sobre los bienes
comunes de manera independiente que otorga en
principio autonomía
*Las UC pueden ser transferidas a condición de
que sea al titular de dominio de una UF u otro que
adquiera simultáneamente UF y UC
*Las UC no pueden hipotecarse por su carácter de
accesoriedad, cuyo régimen es totalmente diferente
al del dominio común en el que lo accesorio sigue
la suerte de la principal
Las UF en construcción quedan inmovilizadas hasta que se
produzca
la habilitación correspondiente y el propietario por petición
directa mediante la denominada escritura de obra nueva y
acreditando haber alcanzado el estado constructivo exigido, da
por construida la UF
Las unidades funcionales en construcción si bien pueden
tener reflejo registral no pueden ser objeto de actos que
constituyan, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles pero SI pueden embargarse o admitirse sobre
ellas medidas precautorias
INCORPORACION O ANEXION DE INMUEBLE LINDERO
AL INMUEBLE SOMETIDO A PH
Condiciones técnicas y jurídicas necesarias para ello:
Debe haber coincidencia entre la titularidad de ambos inmuebles
Debe haber plano de mensura de anexión y plano de mensura de unificación que una
vez aprobado generará una nueva partida inmobiliaria catastral (adrema)
Los integrantes del consorcio ampliarán la afectación al régimen de PH mediante la
modificación del Reglamento de Copropiedad
relejando nuevas características parcelarias (superficies, linderos- del inmueble
resultante)
La modificación deberá ser inscripta en el Registro y con ella se adecuará la
descripción del inmueble en la matrícula correspondiente a la afectación al régimen de
PH.Se dará de baja a la matrícula del inmueble que fue anexado o se dejará constancia en
la matrícula respectiva su hubo segregación.-
DESAFECTACION de PH
Causas:
Por destrucción total o vetustez del edificio.Se requiere unanimidad de todos los
copropietarios.-
DERECHO DE SOBREELEVACION
O SOBREEDIFICACION
CONCEPTO
Prerrogativa otorgada a alguno de los
copropietarios o a terceros de edificar en una
construcción ya existente, un nuevo
departamento, o mejorar o ampliar los ya
existentes.
SOBREELEVACION -------- solo al espacio aéreo
SOBREEDIFICACION --------- no solo espacio aéreo, también la
construcción sobre lo que existe, o por debajo o por el costado
FORMA DE CONSTITUCION
SIEMPRE por CONTRATO
Antes de la construcción:
bajo la forma de reserva reglamentaria
o contrato posterior Independiente del reglamento
de copropiedad administración.-
NATURALEZA JURIDICA
Tiene carácter de DERECHO PERSONAL,
porque resulta imposible atribuir el carácter de real
por el hecho físico de la inexistencia de la cosa.Se instrumenta por medio de un CONTRATO
SOBREELEVACION -obligacionesa)DAR EXISTENCIA A LA NUEVA UF o A SU AMPLIACION.1- MODIFICACION del Reglamento de copropiedad y administración
2. MODIFICANDO los planos
LA PUBLICIDAD DEL DERECHO DE
SOBREELEVACION
Porqué es necesaria la PUBLICIDAD?
Respecto de las PARTES
Por que la publicidad permitirá conocer todos los datos y demás
elementos que sirvan para determinar las calidades, dimensiones
,tiempo de obra y elementos distintivos del sujeto titular (sea por la
inclusión de la reserva en el regl de copr. de origen o bien por un
contrato de sobreelevación posterior)
Respecto de TERCEROS
El principal inconveniente se plantea cuando el derecho de
sobreelevar nace después del reglamento de copropiedad y no se
lo puede dar a conocer porque no quedo plasmado desde su
nacimiento en el sometimiento a PH.-