Transcript Seminario Derechos Reales Mendoza 2014

Seminario de Capacitación
Derechos Reales
Mg. Sebastián E. Sabene
www.sebastiansabene.net
CÓDIGO CIVIL ORIGINARIO
DERECHO REAL
TÍTULO
MODO
Arts. 1184, inc. 1°, 3270 y
ccs., Cód. Civ.
Art. 577, Cód. Civ. y nota
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TRADICIÓN
Nota al Cap. VIII, Libro III, Título
IV, Código Civil
Nota al Cap. VIII, Libro III, Título IV, Código Civil
(último párrafo)
“(…) En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor
parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un
embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes
territoriales, irá regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que
podamos aceptar la creación de los registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la
República Argentina sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos registros, y
construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutilaciones por la división continua de
los bienes raíces que causan las leyes de la sucesión, sin sujetar la propiedad a gravámenes
que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripción o
transcripción de los títulos de propiedad”.
LA CUESTIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA
El inmueble hipotecado, por definición, continúa en poder del deudor
OFICIO DE HIPOTECAS
Arts. 3134 a 3148, Cód. Civ.
Arts. 3199 a 3203, Cód. Civ.
La reforma de la Ley 17.711
Art. 2505, Código Civil: “La adquisición o transmisión de
derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos
en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda.
Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a
terceros mientras no estén registradas”.
Inscripción registral del
título en sentido formal
¿Inscripción constitutiva o declarativa?
CONSTITUTIVA
“se juzgará perfeccionada”
DECLARATIVA
“no serán oponibles a terceros”
Art. 2°, ley 17.801: “De acuerdo con lo
dispuesto por los artículos 2505, 3135 y
concordantes del Código Civil, para su
publicidad, oponibilidad a terceros y demás
previsiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribirán o anotarán, según
corresponda, los siguientes documentos:
(…)”
CÓDIGO CIVIL ACTUAL
DERECHO REAL
TÍTULO
MODO
Arts. 1184, inc. 1°, 3270 y
ccs., Cód. Civ.
Art. 577, Cód. Civ. y nota
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INSCRIPCIÓN
Art. 2505, CC (t.o. ley 17.711)
POSESIÓN Y
TENENCIA
Posesión (art. 2351 CC)
CORPUS
(Poder físico de
disposición sobre
la cosa objeto de
posesión)
ANIMUS
(Intención de
someter la cosa al
ejercicio de un
“derecho de
propiedad” – no
reconocimiento de un
señorío superior)
CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN
P
Legítima
(art. 2355, 1ª parte CC)
Ejercicio de un derecho real constituido de
conformidad con las disposiciones legales.
Título Suficiente + Modo Suficiente
O
S
Ignorancia o error de hecho
excusables
Buena Fe
E
(art. 2356 CC)
S
Casos especiales
I
1. Posesión con boleto (art. 2355, in
fine, CC – según ley 17.711)
2. Título putativo (art. 2357 CC)
Ó
N
Ilegítima
Simple Mala Fe
(art. 2355, 2ª parte, CC)
Mala Fe Viciosa (art. 2364 CC)
Sin título
Título nulo
Hurto (art. 2766 CC)
Modo insuficiente para adquirir derecho real
Muebles
Adquisición de quien no tenía la posesión de la cosa
Adquisición de quien tenía la posesión pero no tenía
capacidad para transmitirla
Estelionato (art. 1178/9)
Abuso de confianza (art. 2372)
Violencia (arts. 2365/8)
Mala Fe
(art. 2356 CC)
Clandestinidad (art. 2369/71)
Inmuebles
Abuso de confianza (art. 2372)
INTERVERSIÓN DE TÍTULO
Principio de inmutabilidad de la causa de la posesión (art. 2353 CC): Nadie puede cambiar por sí ni por
el mero transcurso del tiempo la causa de su posesión.
Fuente principal: arts. 2230 y 2231 del Código de Napoleón
Los supuestos de interversión de título NO SON EXCEPCIONES A ESTE
PRINCIPIO
Hay interversión del título cuando se cambia la causa en virtud de la cual se
tiene o posee la cosa.
No siempre el cambio de causa implica mutación de la relación real
INTERVERSIÓN DE TÍTULO (continuación)
UNILATERAL
BILATERAL
TRADITIO BREVI MANU
(art. 2387 CC)
CONSTITUTO
POSSESSORIO (arts. 2462,
inc. 3° y 6° CC)
Traditio Brevi Manu
Propiamente Dicha (art.
2387, 1ª parte CC):
Traditio Brevi Manu por
extensión (art. 2387, in
fine CC):
El tenedor, en virtud de
un contrato, se consagra
como poseedor.
El tenedor, en virtud de
un contrato, sigue
siendo tenedor, mas
representa la posesión
de otro poseedor.
Ejemplos:
Locatario que adquiere el
dominio del inmueble
locado
Tomador del leasing que
ejerce la opción de
compra
Ejemplo:
Enajenación de la finca
arrendada – principio de
subsistencia de la
locación (art. 1498 CC)
El tenedor excluye de la
posesión al poseedor
cuando exterioriza su
voluntad en tal sentido y
alcanza el efecto
perseguido (art. 2458 CC)
El poseedor, en virtud de
un contrato, se “constituye
en poseedor a nombre del
adquirente”, por lo tanto
se convierte en tenedor.
Requisitos:
Ejemplo:
3.- Eficacia
Vendedor de un inmueble
que luego de transmitido
el dominio y la posesión
permanece en él en
carácter de locatario o
comodatario
1.- Voluntad
2.- Exteriorización de la
misma
Resultado: el tenedor se
convierte en poseedor,
adquiriendo una posesión
ilegítima de mala fe,
viciada por abuso de
confianza (art. 2372 CC)
ACCESIÓN DE POSESIONES
A título universal
(mortis causa)
PA
PB
Ficción legal: art. 3417 Cód. Civ. – El heredero continúa la persona
del causante, por lo tanto no son dos posesiones que se juntan sino
una sola que es continuada por B.
La buena o mala fe se califican en la posesión A, puesto que es el
momento en que se adquiere (arts. 2358 y 4004 CC)
A título singular
Aquí sí son dos posesiones
que se unen en los términos
de los artículos 2475 y 2476
del Cód. Civ.
PA
PB
Para la accesión de posesiones y la prescripción
adquisitiva larga, calificamos en A (arts. 2475 y 3270
CC).
¿Cómo se califica la
buena o mala fe?
Para la prescripción adquisitiva breve, calificamos en B
(art. 4005 CC).
Cesión de derechos posesorios
1.- ¿SE TRANSMITE LA POSESIÓN?
2.- ¿CUÁL ES LA FORMA LEGAL
IMPUESTA?
3.- RELEVANCIA DEL PLANO DE
MENSURA QUE PRETENDE PRESCRIBIR
4.- ¿DOCUMENTO REGISTRABLE?
5.- ACTA NOTARIAL
DOMINIO IMPERFECTO
DOMINIO
FIDUCIARIO
DOMINIO
DESMEMBRADO
DOMINIO
REVOCABLE
Dominio Fiduciario
FIDUCIARIO
FIDEICOMISARIO
FIDUCIANTE
BENEFICIARIO
Dominio Revocable
ADQUIRENTE
TRANSMITENTE
TRADICIÓN
DOMINIO DESMEMBRADO
IUS
UTENDI
IUS
FRUENDI
DOMINIO ÚTIL O
DESMEMBRACIÓN
IUS
ABUTENDI
NUDA
PROPIEDAD
DERECHO
REAL
COSA MUEBLE
O INMUEBLE
AJENA
USO Y
GOCE
LA CARGA DE
NO ALTERAR
LA
SUSTANCIA
NEMINI RES SUA SERVIT
SALVA RERUM SUBSTANTIA
MODOS DE CONSTITUCIÓN
CONTRATO
LEY
TESTAMENTO
PRESCRIPCIÓN
USUFRUCTO CONTRACTUAL
SUPUESTO 1: CONSTITUCIÓN
I.U.
I.F.
I.A.
DOMINIO
USUFRUCTO
USUFRUCTO CONTRACTUAL
SUPUESTO 2: RESERVA
I.U.
I.F.
I.A.
USUFRUCTO
DOMINIO
USUFRUCTO CONTRACTUAL
SUPUESTO 3: CONSTITUCIÓN Y ENAJENACIÓN
I.U.
I.F.
USUFRUCTO
I.A.
DOMINIO
USUFRUCTO TESTAMENTARIO
SUPUESTO 1: LEGADO DE USUFRUCTO
I.U.
I.F.
USUFRUCTO
(LEGATARIO)
I.A.
testador
DOMINIO desmembrado
(heredero)
USUFRUCTO TESTAMENTARIO
SUPUESTO 2: LEGADO DE nuda propiedad
I.U.
I.F.
USUFRUCTO
(heredero)
I.A.
testador
DOMINIO desmembrado
(legatario)
USUFRUCTO TESTAMENTARIO
SUPUESTO 3: LEGADO DE USUFRUCTO y legado de
nuda propiedad
I.U.
I.F.
USUFRUCTO
(LEGATARIO)
I.A.
testador
DOMINIO desmembrado
(legatario)
¿Usufructo legal?
El objeto
Caso del
dinero
Disposición del
inmueble
Prescripción adquisitiva de
usufructo
posesión
tiempo
Capacidad para constituir
usufructo
contractual
testamentario
Obligaciones previas a
entrar en el goce de la
cosa fructuaria
INVENTARIO
FIANZA
FACULTADES JURÍDICAS DEL USUFRUCTUARIO:
CONSTITUCIÓN DE DERECHOS PERSONALES
CESIÓN
LOCACIÓN
EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO
REVOCACIÓN
RESOLUCIÓN
CUMPLIMIENTO DE LA
CONDICIÓN
RESOLUTORIA
FIN DE LA EXISTENCIA
DEL USUFRUCTUARIO
CONFUSIÓN
VENCIMIENTO DEL
PLAZO
RENUNCIA
NO USO
PÉRDIDA O
DETERIORO DE LA
COSA
PRESCRIPCIÓN
Propiedad Horizontal
¿DERECHO REAL AUTÓNOMO?
El ingreso al sistema horizontal…
REGISTRO CATASTRAL:
PLANO DE MENSURA
REGISTRO NOTARIAL:
REGLAMENTO DE
COPROPIEDAD Y ADM.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE: INSCRIPCIÓN RCA
ESTADO DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL
DERECHO DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL
EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
PARTES EXCLUSIVAS
Unidades Funcionales
Unidades
Complementarias
PARTES COMUNES
Unión
inescindible
La Unidad Funcional
INDEPENDENCIA
FUNCIONAL
DESTINO
SALIDA A LA VÍA
PÚBLICA
Las Unidades Complementarias
DERECHO CIVIL
¿Tiene autonomía civil?
¿Puede ser objeto
independiente de un
negocio jurídico?
DERECHO REGISTRAL
¿Autonomía registral?
Las Partes Comunes
PARTES NECESARIAMENTE
COMUNES
•CONVERSIÓN DE PARTES
EXCLUSIVAS EN COMUNES
•CONVERSIÓN DE PARTES
COMUNES EN EXCLUSIVAS
PARTES
CONVENIENTEMENTE
COMUNES
Las Partes Comunes de uso exclusivo
LA CUESTIÓN DE SU
PROPIEDAD
LA CUESTIÓN DE SU GOCE
PORCENTUAL DE DOMINIO
Art. 3°, Ley 13.512
“El derecho de cada copropietario sobre los bienes comunes será
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad,
el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el
aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal”
PORCENTUAL DE
DOMINIO
PORCENTUAL FISCAL
PORCENTUAL DE
EXPENSAS
EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
LEY N° 13.512, Art. 1°
“Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de
un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola
planta…”
EDIFICIO CONSTRUIDO
SITUACIÓN JURÍDICA DE LAS UNIDADES EN
CONSTRUCCIÓN O A CONSTRUIR
DECRETO N° 18.734/49, Art. 1°
“Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un
reglamento de copropiedad y administración, impuesta al
consorcio de propietarios por el art. 9 de la Ley 13.512, dicho
reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los
registros públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga
a dividir horizontalmente en propiedad -conforme al régimen de
la Ley 13.512- un edificio existente o a construir y que
acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual
solicite la inscripción del referido reglamento”
PLANO DEFINITIVO
PLANO PROYECTO
PLANO PROYECTO
Y DEFINITIVO
EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIÓN
LEY N° 13.512, Art. 9°
“Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y
redactar un reglamento de copropiedad y administración por
acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad…”
¿Naturaleza jurídica?
Reglamento
acordado para
dividir un
condominio
Reglamento
otorgado por el
único
propietario
CONTRATO
ACTO
UNILATERAL
CLÁUSULAS
ESTATUTARIAS
CLÁUSULAS
REGLAMENTARIAS
Reforma:
Unanimidad
Reforma:
Dos Tercios
LAS ASAMBLEAS
ÓRGANO DELIBERATIVO
Competencia: ASUNTOS DE INTERÉS COMÚN QUE NO SE
ENCUENTREN COMPRENDIDOS EN LAS ATRIBUCIONES
DEL ADMINISTRADOR
Carácter vinculante de sus
decisiones
TIPOS DE ASAMBLEAS
ASAMBLEAS
ORDINARIAS
ASAMBLEAS
EXTRAORDINARIAS
RECAUDOS DE VALIDEZ DE LAS ASAMBLEAS
CONVOCATORIA
QUÓRUM
MAYORÍA
La CONVOCATORIA
•COMUNICACIÓN DE LA CIRCUNSTANCIAS DE
CELEBRACIÓN DE LA ASAMBLEA. LEGITIMACIÓN
•RELEVANCIA DEL ORDEN DEL DÍA
•¿ES PROCEDENTE LA FÓRMULA “VARIOS
ASUNTOS”?
Se ha resuelto que la fórmula “varios” o “varios asuntos” no es procedente
porque no autoriza el tratamiento de temas que no estén expresamente
contemplados
CNCiv., Sala H, 12/05/1997, “Consorcio Prop. Tucumán 1501 S/ Nulidad de
asamblea”.
El QUÓRUM
•SU VINCULACIÓN CON LAS MAYORÍAS
•¿ES PROCEDENTE LA CLÁUSULA DEL REGLAMENTO
QUE ESTABLECE UN QUÓRUM DETERMINADO
CUALQUIERA SEA LA DECISIÓN QUE DEBA
TOMARSE?
•¿ES PROCEDENTE LA CLÁUSULA DEL REGLAMENTO
QUE CONTEMPLA QUE, LUEGO DE LA SEGUNDA
CONVOCATORIA, LA ASAMBLEA SE REALIZARÁ CON
QUIENES ASISTAN?
Las MAYORÍAS
•UNANIMIDAD (arts. 7 y 14)
•MAYORÍA DE DOS TERCIOS (art. 9)
•MAYORÍA ABSOLUTA (arts. 8, 10, 12 y 16)
CÓMPUTO DE LAS MAYORÍAS
LA ASAMBLEA JUDICIAL
•CARÁCTER EXCEPCIONAL
•TRÁMITE Y AUDIENCIA
•ROL JUDICIAL
Carácter vinculante de sus
decisiones
EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS
Art. 9°, Ley 13.512:
“Al constituirse el consorcio de propietarios…”
¿Tiene personalidad jurídica?
Tesis afirmativa
Tesis negativa
EL CONSORCIO COMO PERSONA DE EXISTENCIA IDEAL
El comienzo de su existencia
Su patrimonio
Su capacidad
Su nombre
Su domicilio
Sus órganos
Sobre los órganos del Consorcio
Órgano
deliberativo
Órgano ejecutivo
La Asamblea de Propietarios
El administrador
CNTrab, en pleno, 02/12/1965, “Nogueria Seoana, José C/ C. de P. Tucumán 1639”, ED, 13-672
Incidencia de la ley 17.711
Artículo 33 del Código Civil:
“Las Personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado.
Tienen carácter público:
1°. El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.
2°. Las entidades autárquicas.
3°. La Iglesia Católica.
Tienen carácter privado:
1°. Las asociaciones y las fundaciones que tengan por principal objeto el
bien común, posean patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de
adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y
obtengan autorización para funcionar.
2°. Las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley
tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones,
aunque no requieran autorización expresa del Estado para
funcionar”.
LA TESIS NEGATIVA
a) Las partes comunes pertenecen a los propietarios, no al
consorcio
b) Arts. 2, 3, 4 y 14 de la ley 13.512: los propietarios no han
delegado el ejercicio de sus derechos
c) El administrador es representante de los propietarios, no
del consorcio (art. 9°, inciso “a”, ley 13.512)
El patrimonio del consorcio en la jurisprudencia
“El consorcio de propietarios tiene un patrimonio propio distinto del de los copropietarios
que lo constituyen. Él es el único titular propter rem del crédito por expensas comunes”
(CNCiv., Sala A, ED, 5-230)
La capacidad del consorcio en la jurisprudencia
“El consorcio de copropietarios es un sujeto de derecho con capacidad limitada a ciertos
actos, de acuerdo al fin de su creación, teniendo capacidad para promover un juicio
donde se ejercen derechos en interés de la subsistencia, conservación y funcionamiento
del propio consorcio”
(CNCiv., Sala B, ED, 6-110; CNCiv., Sala D, ED, 32-504)
“El consorcio de propietarios posee personalidad jurídica para el ejercicio de derechos
relacionados con la subsistencia, conservación y funcionamiento del mismo, como lo es el
cobro de un crédito proveniente de la utilización de una pared divisoria o ser demandado
a pagar la deuda de medianería”
(CNCiv., Sala C, 23/12/1992, LL, 1993-D-482)
“La acción por cumplimiento del contrato preliminar de compraventa de una unidad en
propiedad horizontal sólo puede dirigirse contra quien se obligó por ese convenio (en el
caso, la sociedad vendedora), y no contra el consorcio formado por los copropietarios,
que es un tercero con relación a dicho negocio, no pudiéndosele, por tanto, exigir el
cumplimiento de las estipulaciones referidas al reglamento de copropiedad, a que se
había obligado la vendedora”
(SCBA, 07/02/1978, DJBA, 114-138)
El consorcio demandado en la jurisprudencia
“El consorcio de propietarios se halla legitimado para ser demandado en procesos en los
cuales se persigue el cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias que se
refieren a la conservación, buen funcionamiento y seguridad de las cosas comunes, con
motivo de los padecimientos sufridos por los terceros vecinos, ello sin perjuicio de la
eventual acción de repetición que podría entablar el consorcio contra quienes, realizando
obras en partes comunes sin sujetarse a los principios legales que regulan la materia,
provocaron los daños”
(CNCiv., Sala H, 17/05/1994)
¿SOBRE QUÉ BIENES PUEDEN EJECUTARSE LAS DEUDAS DEL CONSORCIO?
Crédito por expensas comunes
(¿ejecutabilidad ilimitada?)
Fondo de reserva
Unidad Funcional
Supuestos de responsabilidad del consorcio
Responsabilidad frente a los consorcistas
Responsabilidad por el hecho de su dependiente
Responsabilidad derivadas de las cosas
¿Responsabilidad por daños provenientes de la construcción?
CNCiv., en pleno, 11/05/1977, “Dodero C/ Consorcio Neuquén”, LL, 1977-B-424
¿Responsabilidad por robo o hurto?
Responsabilidad laboral
El consorcio de hecho en la jurisprudencia
“Si bien el edificio no se encuentra afectado a propiedad horizontal en
el Registro de la Propiedad Inmueble, constituye un ´consorcio de
hecho´, en la medida en que existen muchas unidades funcionales en el
inmueble, que cada condómino tiene su parte indivisa físicamente
individualizada, que se realizaban Asambleas al estilo de las regladas
dentro del marco de la ley 13.512, que existía un Administrador de la
cosa común, o gastos comunes, un Consejo de Copropietarios, y que se
liquidaban mensualmente en forma proporcional a su cuota parte los
gastos derivados del desenvolvimiento consorcial”
(CNCiv., Sala H, 07/10/2009, “Grilos S.R.L. C/ Ojeda, Mirta D. y
otros”)
EL ADMINISTRADOR
¿Representante
de los
propietarios?
¿Representante
del consorcio?
LA DESIGNACIÓN DE NUEVO ADMINISTRADOR, ¿ES
MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO DE
COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN?
EN PARTES
COMUNES, EN
BENEFICIO DE
TODOS LOS
COPROPIETARIOS
OBRAS
NUEVAS
EN PARTES
COMUNES, EN
BENEFICIO DE
UNO O VARIOS
COPROPIETARIOS
LA OBRA ANTIRREGLAMENTARIA
¿CUÁL ES LA VÍA IDÓNEA
PARA RESOLVERLO?
¿PRESCRIPCIÓN DE LA
ACCIÓN?
Se inclinan por la prescripción
decenal
CNCiv., Sala H, 28/10/2009,
“Calvo, Graciela y otro C/
Lavallen, Dora Z. y otros”
Cám. Civ y Com. San Martín,
Sala I, 30/03/2004, “Datri,
Jorge Luis C/ Legnazzi, Daniel”
EL DERECHO DE SOBREEDIFICACIÓN
XV CONGRESO NACIONAL DE
DERECHO REGISTRAL
•POSIBILIDAD DE PACTARLO
POR ACTO SEPARADO
Tema I (Conclusión 1.B)
•RENUNCIA AL DERECHO DE
ACCESIÓN
“Se recomienda la
instrumentación del derecho de
sobreelevar en la escritura de
Reglamento de Copropiedad y
Administración o en la de su
modificación”
•OTORGAMIENTO DE
PODERES IRREVOCABLES
Afectación
de la cosa al
pago
Abandono
no liberativo
Intereses
Proceso
ejecutivo
Privilegio
EXPENSAS COMUNES
RÉGIMEN DE LAS EXPENSAS COMUNES
Art. 17, ley 13.512 – Art. 3266 Cód. Civ.
A
20
Responde
con todo su
patrimonio
B
C
20
Responde
con la cosa
10
Responde
con todo su
patrimonio
Consorcio
30
Responde
con la cosa
25
Responde
con todo su
patrimonio
EXPENSAS COMUNES Y SUBASTA
CNCiv., en pleno, 18/02/1999, “Servicios Eficientes S.A. C/ Yabra,
Roberto J.”.
“No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las
deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y
contribuciones, devengadas antes de la toma de posesión, cuando el
monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas…. No
cabe una solución análoga respecto de las expensas
comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al
régimen de la ley 13.512”
Clubes de Campo y Barrios Cerrados:
Aspectos relevantes
•
•
•
•
•
•
Distintos regímenes jurídicos
Cerramiento y vías de circulación
Admisión
Poder disciplinario
Expensas
Acreedores
DISTINTOS REGÍMENES JURÍDICOS DE LAS
URBANIZACIONES PRIVADAS
RESIDENCIALES
RÉGIMEN DEL
DOMINIO CON
CONDOMINIO DE
INDIVISIÓN
FORZOSA
RÉGIMEN DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL
RÉGIMEN DE
PARCELAMIENTO
O RÉGIMEN
GEODÉSICO
RÉGIMEN DEL DOMINIO CON CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA
DOMINIO
CONDOMINIO
CON
INDIVISIÓN
FORZOSA
PREVISTO EN EL
ART. 2710 Y SS
DEL CÓDIGO
CIVIL
ARTÍCULO 2710, CÓDIGO CIVIL
“Habrá indivisión forzosa, cuando el
condominio sea sobre cosas afectadas
como accesorios indispensables al uso
común de dos o más heredades que
pertenezcan a diversos propietarios, y
ninguno de los condóminos podrá pedir la
división”.
INCONVENIENTES DE LA FIGURA
1.- DIFICULTAD PARA LOGRAR LA VINCULACIÓN
ENTRE EL DOMINIO Y EL CONDOMINIO
2.- APLICACIÓN DE LAS NORMAS SOBRE
ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN
3.- ABANDONO LIBERATIVO
RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
PARTES
EXCLUSIVAS
(UNIDADES
FUNCIONALES)
PARTES
COMUNES
VENTAJAS DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
1.- GARANTIZA LA INDIVISIÓN FORZOSA DE LAS
PARTES COMUNES (Art. 2°, ley 13.512)
2.- GARANTIZA LA UNIÓN INESCINDIBLE ENTRE
LAS PARTES EXCLUSIVAS Y LAS COMUNES (Art. 2°,
ley 13.512)
3.- LA EXISTENCIA DE UN CONSORCIO
4.- REGULACIÓN SOBRE EXPENSAS COMUNES
INCONVENIENTES DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
1.- EXIGENCIA DE UN EDIFICIO CONSTRUIDO (Art.
1°, ley 13.512; Arts. 6° y 7°, Decreto 2489/63)
2.- CARÁCTER NECESARIAMENTE COMÚN DEL
TERRENO (Art. 2°, ley 13.512)
RÉGIMEN GEODÉSICO O DE LA ENTIDAD
DOMINIO DE
LOS
PARTICULARES
DOMINIO DE
UNA ENTIDAD
FUENTES NORMATIVAS DEL RÉGIMEN
GEODÉSICO
1.- LEY 8.912 DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y
USO DEL SUELO
2.- DECRETO 9.404/86 (CLUBES DE CAMPO)
3.- DECRETO 27/98 (BARRIOS CERRADOS)
RASGOS Y VENTAJAS DEL RÉGIMEN
GEODÉSICO
1.- DERECHO REAL DE DOMINIO SOBRE LAS PARCELAS
2.- LAS ÁREAS DE ESPARCIMIENTO Y LAS VÍAS DE CIRCULACIÓN
INTERNA PERTENECEN AL DOMINIO DE UNA ENTIDAD
3.- EL PARTICULAR ADQUIERE UN TÍTULO VALOR QUE LO
CONVIERTE EN INTEGRANTE DE LA ENTIDAD
4.- PARA GARANTIZAR LA INESCINDIBILIDAD ENTRE LAS
PARCELAS Y LAS ÁREAS DE ESPARCIMIENTO Y VÍAS DE
CIRCULACIÓN SE CONTEMPLA LA CONSTITUCIÓN DE
DERECHOS REALES DE SERVIDUMBRE
INCONVENIENTES DEL RÉGIMEN
GEODÉSICO
1.- ESTÁ CONTEMPLADO POR UN DECRETO
PROVINCIAL
2.- ES DEBATIDA LA VALIDEZ DE LAS
SERVIDUMBRES, EN ALGUNOS SUPUESTOS
CONSECUENCIAS DE LA ADOPCIÓN DE
UNA FIGURA SOCIETARIA
1.- Existencia de un reglamento interno
2.- Órganos de gobierno: a) Comisión Directiva; b)
Comisión Fiscalizadora; y c) Comisión Revisora de
Cuentas
3.- Competencia para la acción de cobro de
expensas
4.- Impacto en el régimen asambleario
Sobre la competencia por razón de la
materia para el cobro de expensas…
CNCom., Sala A, 26/03/1997, “Tito C/ Club de
Campo San Diego”
“La acción por cobro de cuotas de contribución de gastos
comunes y cargas sociales impagas, entablada contra uno
de los propietarios de un club de campo definido como
conjunto habitacional, social y deportivo, debe sustanciarse
ante la justicia comercial, dado que la actividad
desarrollada por quien acciona está organizada como
empresa bajo la forma de sociedad anónima, tipo legal cuya
adopción consagra su comercialidad, aun con
prescindencia del objeto de explotación”
Mayor flexibilidad en el régimen
asambleario…
CNCom., Sala D, “Castro C/ Altos de los Polvorines S.A.”
“A los fines de resolver sobre la validez de una decisión asamblearia
adoptada con más abstenciones que pronunciamientos, en el seno
de una asociación residencial y deportiva constituida bajo la forma
de sociedad anónima, y por la cual se derogó la norma
reglamentaria, de origen directorial, que impedía la incorporación a
la comunidad de los nuevos cónyuges, mientras perdurara como
socio un precedente cónyuge, se entendió que las abstenciones de
voto de parte de los accionistas concurrentes no pueden ser
computadas para integrar el cálculo de las mayorías legales para
derogar la norma reglamentaria directorial ya que no sólo no es
estatutaria o asamblearia, sino que además tiene un contenido
antinatural, pues desatiende el sentido inmanente de los incisos 3° y
4° del artículo 531 CC”
LA CUESTIÓN DEL CERRAMIENTO
MATERIALIDAD
DEL
ENCERRAMIENTO
CONTROL DE
ACCESO A LA
URBANIZACIÓN
LA ADMISIÓN
¿ES JURÍDICAMENTE VIABLE SU EJERCICIO?
¿CÓMO INSTRUMENTARLO?
RAZONABILIDAD
FUNDAMENTACIÓN
LA ADMISIÓN: PRINCIPIO DE NO
DISCRIMINACIÓN
¿Puede exigirse el fundamento del
rechazo?
CNCiv., Sala C, 01/03/2005, “Trammel S.A. y otros C/ Mailing
Club de Campo S.A.”
“La suscripción de la solicitud de ingreso (al club de campo) importa
aceptar que tal petición sea analizada por la Subcomisión Asesora y la
Comisión Interna, que deliberan y resuelven en sesión secreta (según los
estatutos y el reglamento social) de modo que no puede exigirse que se
expongan los fundamentos del decisorio, dada la índole reconocidamente
secreta del acuerdo (…) El sometimiento al estatuto o reglamento social,
impide discutir posteriormente la validez de sus disposiciones, según
reiterada jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación”
LA ADMISIÓN EN LA URBANIZACIÓN
ENCUADRADA COMO PROPIEDAD
HORIZONTAL
SOCIEDAD PARALELA O SUPERPUESTA
TITULAR DE LAS ÁREAS DE ESPARCIMIENTO
Y RECREACIÓN
Art. 38 CC
LA ADMISIÓN EN LA URBANIZACIÓN
ENCUADRADA COMO RÉGIMEN
GEODÉSICO
LA ACCIÓN SOCIETARIA COMO UNIÓN INESCINDIBLE
ENTRE LOS LOTES EXCLUSIVOS Y LAS PARTES COMUNES
¿SE ATENTA CONTRA EL “NUMERUS
CLAUSUS”?
NO!
¿Cómo puede instrumentarse la admisión
en los estatutos o reglamentos?
•PACTO DE
PREFERENCIA
•DOMINIO
REVOCABLE
•CLÁUSULAS DE
INALIENABILIDAD
La instrumentación como PACTO DE
PREFERENCIA
Marco NORMATIVO:
ART. 1394, CÓDIGO CIVIL
1.- EL VENDEDOR DEBE NOTIFICAR AL
BENEFICIARIO DEL PACTO LAS
CONDICIONES OFRECIDAS POR EL
FUTURO ADQUIRENTE
2.- EL BENEFICIARIO, SI DECIDE
EJERCER LA OPCIÓN, DEBERÁ
ACEPTAR LA OFERTA
3.- LOS BENEFICIARIOS PUEDEN SER
EL CONSORCIO O LA ENTIDAD, ASÍ
COMO TAMBIÉN LOS PROPIETARIOS
DE UNIDADES FUNCIONALES O
PARCELAS
La instrumentación como DOMINIO
REVOCABLE
Marco NORMATIVO:
ART. 2661, CÓDIGO CIVIL
1.- se transmite a favor del
adquirente sujeto a la
condición resolutoria de que la
entidad o sociedad no lo admita
2.- si se cumple la condición, se
resuelve el dominio (art. 2670,
cc)
3.- suele integrarse esta figura
con el pacto de preferencia
La instrumentación como CLÁUSULA DE
INALIENABILIDAD
Marco NORMATIVO:
ART. 1364, CÓDIGO CIVIL
“ES PROHIBIDA LA CLÁUSULA DE NO
ENAJENAR LA COSA VENDIDA A
PERSONA ALGUNA, MAS NO A UNA
PERSONA DETERMINADA”
ART. 2612, CÓDIGO CIVIL
“EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE
NO PUEDE OBLIGARSE A NO
ENAJENAR Y SI LO HICIERE LA
ENAJENACIÓN SERÁ VÁLIDA, SIN
PERJUICIO DE LAS ACCIONES
PERSONALES QUE EL ACTO PUEDE
CONSTITUIR CONTRA ÉL”
¿ES VIABLE LA
ADMISIÓN EN LA
TRANSMISIÓN
MORTIS CAUSA?
ORDEN PÚBLICO
SUCESORIO
DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO
FACULTADES DE ESTABLECER REGLAS
FACULTADES DISCIPLINARIAS EN LAS FIGURAS
ASOCIATIVAS
CNCiv., Sala A, 09/08/2007, “Mastellone y otros C/ Consorcio de
Copropietarios Club de Campo Las Praderas de Luján”
LL, 2007-E-662
DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO
LÍMITES A LA POTESTAD DISCIPLINARIA
CNCiv., Sala K, 06/07/2004, “A., M. G. C/ Club de Campo Aranzazu
S/ Amparo”
“Lo que resulta irrazonable y arbitrario es que, a más de haber intentado
una acción judicial contra la actora en procura del pago de la deuda, y de
haberle impedido el uso de las instalaciones deportivas del Club, como
medidas de presión contra la actora, agregue ahora la prohibición del
ingreso por el acceso principal de la Avenida Panamericana porque esta
última medida unida a las anteriores es lo que la convierte en
francamente arbitraria, ilegítima, y desproporcionada con relación a los
fines propuestos”
DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO
SANCIONES QUE PUEDEN APLICARSE
1.- LLAMADO DE ATENCIÓN
2.- APERCIBIMIENTO
3.- SUSPENSIÓN
4.- MULTA
5.- EXPULSIÓN ¿?
DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO
CONSIDERACIONES EN TORNO A LA SUSPENSIÓN
1.- Puede recaer sobre las áreas de esparcimiento y recreación, pero NO
sobre las vías de circulación interna porque son las que hacen posible el
ejercicio del derecho sobre las partes exclusivas
(CNCiv., Sala K, 06/07/2004, “A., M. G. C/ Club de Campo
Aranzazu S/ Amparo”)
2.- La suspensión NO libera al sancionado, de su obligación de abonar las
expensas comunes puesto que continúa siendo propietario
(CNCiv., Sala A, “Mapuche Country Club C/ López Marsetti”)
DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO
LA EXPULSIÓN RECAE SOBRE LA CALIDAD DE SOCIO, NO
SOBRE LATITULARIDAD DEL DERECHO REAL
1.- ¿Son procedentes las cláusulas mediante las cuales se pretende
resolver, mediante el dominio revocable, la extinción del derecho real por
motivos disciplinarias?
2.- En la PROPIEDAD HORIZONTAL, tampoco es posible en virtud
del artículo 15 de la ley 13.512
SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES
EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA
COMO PROPIEDAD HORIZONTAL
APLICACIÓN DE LA LEY 13.512
SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES
EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA
COMO RÉGIMEN GEODÉSICO
¿ES POSIBLE LOGRAR IGUALES MECANISMOS DE TUTELA
DEL CRÉDITO POR EXPENSAS COMUNES DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL?
SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES
EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA
COMO RÉGIMEN GEODÉSICO
SOBRE EL CARÁCTER EJECUTIVO DEL PROCESO…
¿ES JURÍDICAMENTE VIABLE EL TÍTULO EJECUTIVO DE
FUENTE CONVENCIONAL?
1.- Obligación dineraria, líquida y exigible
2.- Intervención del deudor
3.- Recaudos del título ejecutivo
FUENTE NORMATIVA:
Art. 1197, Cód. Civ.
Art. 522, CPCCBA
SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES
EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA
COMO RÉGIMEN GEODÉSICO
OBLIGACIÓN DE ABONAR LAS EXPENSAS
1.- La adquisición de la parcela importa la aceptación de las previsiones
del Reglamento, que se incorporan al título adquisitivo
2.- Autonomía de la voluntad
3.- Publicidad cartular
SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES
EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA
COMO RÉGIMEN GEODÉSICO
SUPUESTO DE TRANSMISIÓN DE LA PARCELA…
Inclusión en el estatuto del deber de liberar la parcela de
deuda por expensas antes del acto traslativo, bajo
apercibimiento de no admitir como socio al futuro
adquirente
SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES
EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA
COMO RÉGIMEN GEODÉSICO
EL CRÉDITO ES QUIROGRAFARIO
1.- No existe, en el Decreto 9404/86, una norma similar
al art. 17 de la ley 13.512
2.- No es posible encuadrarlo en el privilegio del
conservador del artículo 3931 CC y artículo 241, inc. 1°,
ley 24.522, puesto que el asiento del privilegio (las cosas
conservadas) pertenecerían al propio acreedor
LAS DEUDAS DE LA URBANIZACIÓN
¿SOBRE QUÉ BIENES PUEDEN
EFECTIVIZARSE?
RÉGIMEN DE
LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL
RÉGIMEN DE
GEODESIA O
ENTIDAD
RÉGIMEN DE
DOMINIO Y
CONDOMINIO
LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Art. 2073: “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente
o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales”.
Elementos característicos:
•Cerramiento
•Partes comunes y privativas
•Indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes
•Reglamentación de órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones
a los derechos de los particulares, régimen disciplinario y obligación de
contribuir al pago de cargas comunes
•Entidad con personalidad jurídica
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V
O
La naturaleza
del derecho
¿Y las
urbanizaciones
preexistentes?
La instalación
de la
urbanización
LAS PARTES COMUNES
•Vías de circulación, acceso y comunicación
•Áreas de esparcimiento
•Instalaciones y servicios comunes
•Todo otro bien afectado al uso común de conformidad con el Reglamento
de Propiedad y Administración
Art. 2076: “Son necesariamente comunes o de uso común…”
Art. 2076 in fine: “Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias
no esté determinado se consideran comunes”
LAS PARTES PRIVATIVAS:
UNIDADES FUNCIONALES
INDEPENDENCIA
FUNCIONAL
SALIDA A LA VÍA
PÚBLICA
Art. 2077: “La unidad funcional que constituye parte privativa puede
hallarse construida o en proceso de construcción…”
EL CERRAMIENTO
Art. 2079, segundo párrafo:
“Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de
acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que
las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en
función de aspectos urbanísticos y de seguridad”.
¿Quedan resueltos los casos en que
hay calles o caminos públicos?
LA ENTIDAD CON PERSONALIDAD JURÍDICA
Si el conjunto inmobiliario se constituyó
como derecho personal o con una
combinación de derechos reales y
personales, será una sociedad
Si el conjunto inmobiliario se constituyó
como derecho real (es decir, propiedad
horizontal), será el consorcio de propietarios
FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES
PRIVATIVAS
1.- Facultades materiales:
1.1.- Poseer la cosa
1.2.- Usarla y gozarla
1.3.- Limitaciones
2.- Facultades jurídicas:
2.1.- Constituir derechos personales
2.2.- Constituir derechos reales
2.3.- Los límites del artículo 2085 (DERECHO DE PREFERENCIA)
FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES COMUNES
1.- Restricciones a los titulares de las unidades funcionales
2.- Restricciones a los adquirentes de derechos reales temporarios o de
derechos personales sobre las unidades funcionales (art. 2082)
3.- Restricciones a los invitados y otros usuarios (art. 2083, primer párrafo)
Art. 2083, segundo párrafo:
“El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede
ser pleno, parcial o limitado, temporario o permamente, es siempre
personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial,
permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no
propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles
que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario”
OBLIGACIÓN DE PAGAR EXPENSAS COMUNES
Artículo 2081:
“Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y
erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento
del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece en
reglamento de propiedad y administración. Dicho reglamento puede
determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente
previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones
comunes por familiares e invitados de los titulares”
LA UTILIDAD DEL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE
Artículo 2084:
“Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables,
pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los
conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir
un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas
decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con
la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento”
TIEMPO COMPARTIDO
SITUACIÓN ANTERIOR A LA ACTUAL LEY
NACIONAL DE TIEMPO COMPARTIDO
¿CÓMO RESOLVER LA DISTRIBUCIÓN
TEMPORAL DEL USO DE LAS UNIDADES
TURÍSTICAS?
¿QUÉ NATURALEZA DEBE RECONOCERSE
AL DERECHO DE LOS ADQUIRENTES?
¿DERECHO REAL O DERECHO PERSONAL?
2008
LEY NACIONAL N°
26.356
2014
DECRETO
760/2014
LEY 26.356, Art. 1°
“ÁMBITO DE APLICACIÓN.
“La presente ley regula los Sistemas Turísticos de
Tiempo Compartido (STTC), con independencia
de la naturaleza de los derechos que se constituyan
o transmitan y del régimen legal al que se
encuentren sometidos los bienes que los integran”
DECRETO 760/14, ANEXO, Art. 3°
1.- Obligación de especificar en la
CONSTITUCIÓN y en las CONTRATACIONES
posteriores, la naturaleza de los derechos de los
adquirentes.
2.- Obligación de los prestadores de utilizar “la
denominación que corresponda según el derecho
que se transmita”, en la publicidad,
comercialización y transmisión de derechos.
OBJETO DEL STTC
Art. 2°, ley 26.356
“UNO O MÁS
INMUEBLES…”
DERECHO RECONOCIDO EN EL STTC
Art. 2°, ley 26.356
1.- USO PERIÓDICO O POR
TURNOS
2.- DESTINO: ALOJAMIENTO
U HOSPEDAJE Y
PRESTACIÓN DE OTROS
SERVICIOS COMPATIBLES
CON SU DESTINO
SUJETOS DEL STTC
USUARIO
Es quien adquiere un derecho de uso periódico en
un STTC, por sí o por tercero
PROPIETARIO
Es el titular de dominio del o los inmuebles, que
lo/s afecta al STTC
SUJETOS DEL STTC
EMPRENDEDOR
Es la persona física o jurídica, propietaria o “con
justo título de disposición del inmueble”, que
constituye el STTC para comercializar los
períodos de disfrute por sí o por teceros
VENDEDOR
Es la persona física o jurídica que, en nombre y
representación del emprendedor, promueve y
ofrece en venta períodos de uso en un STTC
SUJETOS DEL STTC
PRESTADOR
Es la persona física o jurídica que comercializa
STTC y que de acuerdo a su rol en la
comercialización, responderá ante posibles
conflictos que se susciten con los usuarios
ADMINISTRADOR
Es la persona física o jurídica que tiene a su cargo
la gestión y coordinación del mantenimiento y uso
de los bienes que integran el STTC
LOS PERÍODOS DE USO
Son las fechas que corresponden a cada usuario
en un STTC
UNIDADES DE MEDIDA
UNIDAD DE
MEDIDA
TEMPORAL
UNIDAD DE
MEDIDA POR
PUNTOS
CONSTITUCIÓN DEL STTC
¿QUIÉN ESTÁ
LEGITIMADO PARA
AFECTAR EL
INMUEBLE A STTC?
EL EMPRENDEDOR
SI NO COINCIDE CON
EL PROPIETARIO,
ÉSTE DEBE PRESTAR
SU CONSENTIMIENTO
NI EL EMPRENDEDOR
NI EL PROPIETARIO
DEBEN ESTAR
INHIBIDOS
FORMA:
ESCRITURA PÚBLICA
SITUACIÓN DE LOS
BIENES:
DEBEN ESTAR LIBRES
DE GRAVÁMENES Y
RESTRICCIONES
EXCEPCIONES:
1.- FIDEICOMISO
2.- HIPOTECAS EN
GARANTÍA DE
OBLIGACIONES
DINERARIAS PARA LA
CONSTRUCCIÓN
ESCRITURA DE
AFECTACIÓN A STTC
DOBLE INSCRIPCIÓN
REGISTRAL
REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
INMUEBLE
REGISTRO DE
PRESTADORES Y
ESTABLECIMIENTOS
VACACIONALES
AFECTADOS A STTC
EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
REGISTRAL
INHIBICIÓN DEL EMPRENDEDOR Y DEL
PROPIETARIO PARA ALTERAR EL DESTINO
OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS ADQUIRIDOS
POR LOS USUARIOS
INTANGIBILIDAD DE LOS DERECHOS DE LOS
USUARIOS
MODIFICACIÓN DE LA ESCRITURA DE
AFECTACIÓN
ESCRITURA PÚBLICA
CONSENTIMIENTO DEL
EMPRENDEDOR Y EL
PROPIETARIO
PREVIA
AUTORIZACIÓN DE
LA AUTORIDAD DE
APLICACIÓN
INSCRIPCIÓN EN EL
RPI Y
COMUNICACIÓN AL
REGISTRO ESPECIAL
PUBLICIDAD DE LOS CONTRATOS
Artículo 19, inciso “b”, Ley 26.356
“Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:
(…) b) Habilitar un Registro de Transacciones, que supervisará
la Autoridad de Aplicación, en el que asentará, dentro de los
DIEZ (10) días de celebrado el contrato, los datos personales
de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a que corresponden, tipo, capacidad y
categoría de las unidades vacacionales. También deberá
registrar en él los cambios de titularidad; (…)”.
REGISTRO DE TRANSACCIONES:
REGLAMENTACIÓN
SUMINISTRO DEL SISTEMA INFORMÁTICO
INSCRIPCIONES SUCESIVAS
ARCHIVO DE EJEMPLARES DE LOS CONTRATOS
EL ADMINISTRADOR DEL STTC
PUEDE SER EL EMPRENDEDOR O UN TERCERO DESIGNADO
POR ÉSTE (EN ESTE ÚLTIMO CASO, RESPONSABILIDAD
SOLIDARIA)
PARA QUE LOS USUARIOS TENGAN FACULTADES PARA
DESIGNAR AL ADMINISTRADOR, ES NECESARIO QUE ASÍ SE
PACTE
FACULTADES Y DEBERES
EXPENSAS O GASTOS DEL STTC
DEBER DE LOS USUARIOS DE CONTRIBUIR A SU PAGO
DEBER DEL ADMINISTRADOR DE RECAUDARLAS Y
APLICARLAS A LA CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO
ESTÁN A CARGO DEL EMPRENDEDOR RESPECTO DE
AQUELLAS UNIDADES O PERIODOS NO ENAJENADOS
COBRO EJECUTIVO
CERTIFICADO EXPEDIDO POR EL ADMINISTRADOR
EXTINCIÓN DEL STTC
VENCIMIENTO DEL PLAZO PREVISTO EN LA ESCRITURA DE
AFECTACIÓN
“EN CUALQUIER MOMENTO”, CUANDO NO SE HUBIESEN
ENAJENADO UNIDADES O SE HUBIESEN RESCINDIDO
TODOS LOS CONTRATOS, DEJÁNDOSE CONSTANCIA EN
ESCRITURA PÚBLICA
FALTA DE COMERCIALIZACIÓN DE UNA CIERTA CANTIDAD
DE UNIDADES, EN UN TIEMPO FIJADO
DESTRUCCIÓN O VETUSTEZ
EL TIEMPO COMPARTIDO
Art. 2087: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, turismo,
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”.
Bienes que lo integran:
•Bienes inmuebles
•Bienes muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines
indicados
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O
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V
O
Artículos
2087 a 2102
del Proyecto
Ley 26.356,
excepto
Capítulos III, IV,
V y IX
El acto de afectación, los
deberes y derechos y la
extinción del derecho
Los conceptos de “usuario”,
“emprendedor” y
“administrador”; y la
autoridad de aplicación
EL ACTO DE AFECTACIÓN
•En caso de inmuebles, debe instrumentarse en escritura pública
•Contenido de la escritura: el que establezca la ley especial
•Legitimado: el titular de dominio
•Cuando el titular dominial no coincida con la persona del emprendedor, éste debe
comparecer y consentir
•El artículo 2091 establece expresamente que los bienes deben estar libres de
gravámenes o restricciones
•Ni el propietario, ni el administrador ni el emprendedor ni el comercializador deben
estar inhibidos
•Luego de la afectación, el propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen
pero ello no comprometerá los derechos de los usuarios
•Inscripción: a) en el Registro de la Propiedad Inmueble; y b) en el Registro de
Prestadores y Establecimientos afectados al Sistema de Tiempo Compartido.
•Efectos de la inscripción: a) imposibilidad de alterar el destino; b) posibilidad de
comercializar los períodos no enajenados con otras modalidades contractuales; c)
oponibilidad de los derechos de los usuarios
DEBERES DEL EMPRENDEDOR
•Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que
integran el tiempo compartido
•Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador
•Registro de Titulares en el que debe asentarse: a) datos personales de los usuarios;
b) sus domicilios; c) períodos de uso; d) establecimiento o establecimientos a los que
corresponde; e) tipo, extensión y categoría de las unidades; f) cambios de titularidad.
•Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios en la oportunidad y condiciones
prometidas
•Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas
DEBERES DE LOS USUARIOS
•Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y
sin impedir que los demás usuarios puedan ejercer su derecho
•Responder por los daños ocasionados a su unidad o a las áreas comunes,
ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autoricen, a menos
que sean daños que se ocasionan por el uso normal o regular o por el mero
transcurso del tiempo
•Comunicar a la administración toda transmisión temporal o perpetua de su derecho
de acuerdo al procedimiento que se establezca en el reglamento de uso
•Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva,
y todo otro gasto que pueda serle imputable
DEBERES DEL ADMINISTRADOR
•Conservar los establecimientos, sus unidades, los espacios de uso común, de modo
que los usuarios puedan ejercer sus derechos
•Preservar la igualdad de los derechos de los usuarios
•Respetar las prioridades temporales de los usuarios
•Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones
•Interponer recursos administrativos y acciones judiciales correspondientes
•Llevar los libros de contabilidad de acuerdo a la ley
•Confeccionar y ejecutar el presupuesto de gastos
•Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos y fondo de reserva
•Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios
•Entregar la documentación y los fondos existentes al emprendedor o a quien éste
indique, al cesar su función
•Comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y
prácticas del sector
EL COBRO DE LAS CUOTAS (art. 2098)
•Deben constar en un CERTIFICADO
•El certificado debe ser expedido por el Administrador
•En el Certificado debe constar: a) la deuda; b) los rubros que la componen; c) el
plazo para abonarla
•El Certificado constituye “título para accionar contra el usuario moroso por la vía
ejecutiva”
•Previamente, debe intimárselo fehacientemente por el plazo que prevea el
reglamento
PROPIETARIO
EMPRENDEDOR
COMERCIALIZADOR
ADMINISTRADOR
Relación
de
consumo
USUARIO
Artículo 2101:
“Al derecho del adquirente de tiempo
compartido se le aplican las normas sobre
derechos reales”
EXTINCIÓN
•Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación
•Cuando no se han producido enajenaciones o se han rescindido la totalidad de los
contratos (se debe dejar “constancia registral”)
•Destrucción o vetustez
CEMENTERIOS EN EL RÉGIMEN ACTUAL
CEMENTERIOS
PÚBLICOS
NATURALEZA
DEL
CEMENTERIO
CEMENTERIOS
PRIVADOS
NATURALEZA
DEL SEPULCRO
NATURALEZA
DEL DERECHO
SOBRE EL
SEPULCRO
La naturaleza del derecho sobre el sepulcro en
la jurisprudencia de la CSJN – 16/12/1925 –
“Bourdieu C/ Municipalidad de Buenos Aires”
“Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las
relaciones de derecho privado sea que nazca de actos administrativos (derechos subjetivos
privados o públicos), a condición de que su titular disponga de una acción contra
cualquiera que intente interrumpirlo en su goce así sea el Estado mismo, integra el
concepto constitucional de "propiedad".
“Los derechos emergentes de una concesión de uso sobre un bien del dominio público
(derecho a una sepultura), o de las que reconocen como causa una delegación de la
autoridad del Estado en favor de particulares (empresas de ferrocarriles, tranvías, luz
eléctrica, teléfonos, explotación de canales, puertos, etc.), se encuentran tan protegidos por
las garantías consagradas en los arts. 14 y 17 CN., como pudiera estarlo el titular de un
derecho real de dominio”.
La prescripcion adquisitiva de sepulcros en la
jurisprudencia plenaria capitalina
CNCiv., en pleno, 21/08/1942, “Viana, María
A. y otros”
“Por el mérito que ofrece el acuerdo extraordinario que
precede, se declara que las sepulturas son susceptibles de ser
adquiridas por prescripción desde que reconocen como título
originario una adquisición por venta otorgada por la
Municipalidad de la Capital”
La situación de los cementerios privados en la
Provincia de Buenos Aires
¿DERECHO
PERSONAL?
¿DERECHO REAL?
PRETENDIDO ENCUADRE COMO DERECHO
PERSONAL
1.- LOCACIÓN
2.- COMODATO
3.- SOCIEDAD
4.- CONTRATO INNOMINADO
VENTAJAS DE LA LOCACIÓN
1.- Obligación de las partes de mantener la cosa en buen estado de
conservación (arts. 1515 y 1561, CC)
2.- Obligación del locador de hacer tradición de tenencia a favor del
locatario (art. 1514, CC)
3.- Obligación del locador de pagar los impuestos, tasas y contribuciones
que graven el cementerio (art. 1533, CC)
4.- Obligación del propietario de abstenerse de todo acto que interfiera
en el uso y goce (art. 1515, CC)
5.- Obligación del locatario de usar y gozar la cosa conforme a su destino
(arts. 1503, 1504, 1507, 1554, 1555, 1559 y 1560, CC)
6.- Obligación del locatario de abonar los arrendamientos (arts. 1556 y
ccs., CC)
7.- Obligación del locatario de restituir el sepulcro una vez acabada la
locación (arts. 1609 y ss., CC)
DESVENTAJAS DE LA LOCACIÓN
1.- Plazo máximo de DIEZ (10) años (art. 1505,
CC)
2.- Relación indirecta y mediata (Nota al Título IV
del Libro III del Código Civil)
3.- Régimen de mejoras (arts. 2518, 2519, 1533,
1537 y ccs., CC)
VENTAJAS DEL COMODATO
1.- Carácter real del contrato
2.- Obligación del comodante de no interferir en el uso (art. 2283, CC)
3.- No entorpece la imposibilidad de que el comodatario pueda percibir
frutos (art. 2265, 2ª parte, CC)
4.- Obligación del comodatario de conservar la cosa y responder por su
deterioro imputable (arts. 2266 y 2267, CC)
5.- Obligación del comodatario de usar la cosa conforme a su destino (art.
2268, CC)
6.- Obligación de restitución (arts. 2271 y 2272, CC)
7.- Inexistencia de plazo máximo
DESVENTAJAS DEL COMODATO
1.- Gratuidad del comodato (art. 2255, CC)
2.- Precariedad del título del comodatario (arts.
2284 y 2285, CC)
3.- Relación indirecta y mediata (Nota al Título IV
del Libro III del Código Civil)
DESVENTAJAS DE LA SOCIEDAD
1.- Falta de affectio societatis
2.- Distribución de espacios y disolución de la
sociedad
3.- Relación indirecta y mediata (Nota al Título IV
del Libro III del Código Civil)
¿CONTRATO INNOMINADO?
¿PUEDE RESOLVERSE ASÍ LA CUESTIÓN DEL
PLAZO MÁXIMO?
NOTA AL ARTÍCULO 1505, CÓDIGO CIVIL:
“En casi todos los códigos se permiten los arrendamientos hasta 99 años, o
por determinadas vidas. Los principios sociales de las monarquías
europeas podían permitirlo como permitían la prohibición de vender,
cuando el testador o el contrato la imponía. Un arrendamiento hace
siempre que la cosa no se mejore, y cuando fuese de treinta, cuarenta o
noventa años, sería sumamente embarazoso para la enajenación de las
cosas, y para su división, entre los diversos comuneros, que por sucesión
viniesen a ser propietarios de la cosa. Tanto por una razón de economía
social, como por no impedir la transferencia o enajenación de las cosas, o
por no embarazar la división en las herencias, hemos juzgado que no
debían permitirse los arrendamientos que pasen de diez años (…)”.
PRETENDIDO ENCUADRE COMO DERECHO
REAL
1.- DOMINIO
2.- CONDOMINIO
3.- USUFRUCTO
4.- USO – HABITACIÓN
5.- SERVIDUMBRE
6.- PROPIEDAD HORIZONTAL
DESVENTAJAS DEL DOMINIO
1.- Especiales restricciones
2.- Unidad mínima económica (art. 2326, CC)
3.- Titularidad de los espacios comunes
(¿constitución de servidumbres?)
DESVENTAJAS DEL CONDOMINIO
1.- El carácter ideal de la parte indivisa. ¿Es una solución el
convenio de división de uso? (arts. 2684 y 3464, CC)
2.- El principio de división forzosa. ¿Puede invocarse la
división nociva? (arts. 2692 y 2715, CC)
3.- Régimen de administración de la cosa común (arts. 2699
y ss., CC)
4.- Ius prohibendi (arts. 2680 y 2681, CC)
5.- Abandono liberativo (art. 2685, CC)
DESVENTAJAS DEL USUFRUCTO
1.- Derechos sobre las partes comunes
2.- Inexistencia de frutos
3.- Extinción por muerte (art. 2920, CC)
Similares inconvenientes a los que plantea el
derecho real de uso y el derecho real de
habitación
DESVENTAJAS DE LA SERVIDUMBRE
1.- Se deberían constituir servidumbres
personales
2.- Posible ilegalidad de las servidumbres
constituidas
DESVENTAJAS DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
1.- Exigencia de un edificio construido (art. 1°, ley
13.512)
2.- Carácter NECESARIAMENTE COMÚN del
terreno (art. 2°, ley 13.512)
DERECHO REAL AUTÓNOMO
1.- Reconocimiento de un derecho exclusivo sobre el
sepulcro (derecho real sobre cosa propia – derecho real
sobre cosa ajena)
2.- Reconocimiento de un derecho común sobre las vías de
circulación y los espacios comunes
3.- Obligación de particular de abonar una expensa o cuota
4.- Posibilidad de constituir el derecho a perpetuidad
5.- Publicidad registral
ANTECEDENTES DE DERECHO
PROYECTADO
1.- Proyecto GÓMEZ MIRANDA (1987) – Derecho real
autónomo
2.- Proyecto SÁNCHEZ (1993) – Derecho real sobre cosa
ajena
3.- Proyecto YOMA (1998) – Derecho real sobre cosa propia
4.- Proyecto ALARCIA-GIUBERGIA (2000) – No se expidió
sobre la naturaleza del derecho
5.- Proyecto LISSI – STOLBIZER (2001) – Derecho real
autónomo
ANTECEDENTES DE DERECHO
PROYECTADO CODIFICADO
1.- Proyecto de CCC 1987 – Habilitaba la propiedad
horizontal pero no excluía otros encuadres como derechos
personales
2.- Proyecto de CCC 1993 – Condominio con indivisión
forzosa (indivisión perpetua)
3.- Proyecto de CCC 1998 – Derechos personales o
Propiedad Horizontal
LOS CEMENTERIOS PRIVADOS EN EL
PROYECTO 2012
Art. 2103: “Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada
afectados a la inhumación de restos humanos”.
EL ACTO DE AFECTACIÓN
ESCRITURA DE
AFECTACIÓN
REGLAMENTO
DE ADM. Y USO
INSCRIPCIÓN
REGISTRAL
EL DESTINO ESPECÍFICO
Art. 2104 in fine: “A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el
cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de
garantía”.
PODER DE POLICÍA MORTUORIA
CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE
ADMINISTRACIÓN Y USO (Art. 2105)
1.- Descripción del inmueble, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes
2.- Disposiciones de orden para facilitar a los titulares de derechos sobre las
sepulturas el ejercicio de sus facultades, cumpliendo con la normativa aplicable
3.- Fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento
4.- El canon puede pactarse por periodos anuales o por una única vez a perpetuidad
5.- Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados
6.- Pautas para la construcción de sepulcros
7.- Disposiciones sobre el destino de los restos humanos en “sepulturas
abandonadas”
8.- Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes
9.- Constitución y funcionamiento de los órganos de administración
LOS REGISTROS PREVISTOS EN EL
ARTÍCULO 2106
1.- REGISTRO DE INHUMACIONES:
Allí se llevará un control de las inhumaciones realizadas con los datos de la persona
inhumada
¿Exhumaciones?
2.- REGISTRO DE TITULARES:
Se deben consignar los titulares de la sepultura y los cambios de titularidad
¿Suple al Registro de la Propiedad Inmueble?
FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO
DE SEPULTURA
1.- Inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga
con arreglo al cumplimiento de la normativa aplicable, así como
efectuar las exhumaciones, cremaciones y traslados.
2.- Construir sepulcros de conformidad con las normas que se
dicten al respecto
3.- Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios
indicados
4.- Utilizar los oratorios, servicios, parques e instalaciones y
lugares comunes según las condiciones establecidas
DEBERES DEL TITULAR DEL DERECHO DE
SEPULTURA
1.- Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el
lugar y el derecho de los otros
2.- Contribuir periódicamente a la cuota de servicio
3.- Abonar los impuestos, tasas y contribuciones que graven la
parcela
4.- Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales,
provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía
mortuoria
EL ADMINISTRADOR
Artículo 2109: “La dirección y administración del cementerio estará a
cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento
de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los
derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y
reglamentadas”
¿Cómo se lo designa?
¿Quién lo designa?
¿Cómo se modifica su designación?
¿Cuál es el plazo de su gestión?
INEMBARGABILIDAD
Artículo 2110:
“Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son
inembargables, excepto por:
a) Los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de
construcción de sepulcros
b) Las expensas, tasas, impuestos y contribuciones
correspondientes a aquéllas”
ADMINISTRADOR
PROPIETARIO
Relación
de
consumo
TITULAR DE
LA SEPULTURA
Artículo 2112:
“Al derecho de sepultura sobre la parcela se
le aplican las normas sobre derechos reales”
El derecho del particular sobre la parcela, ¿es
un derecho personal?
Artículo 2112
“ Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos
reales”
Artículo 2103
“Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a
la inhumación de restos humanos”
Artículo 2106, inciso “b”
“El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar: (…) b) un registro
de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios
de titularidad producidos”
El derecho del particular sobre la parcela, ¿es
un derecho real?
Artículo 2112
Se titula “Derecho real de sepultura”
Artículo 2105, inciso “a”
“El Reglamento de Administración y Uso debe contener: a) la descripción del inmueble
sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares,
instalaciones y servicios comunes”
Artículo 2107, incisos “b”, “c” y “d”
“El titular del derecho de sepultura puede: (…) b) construir sepulcros en sus
respectivas parcelas (…); c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios
indicados; d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares
comunes según las condiciones establecidas”
El derecho del particular sobre la parcela, ¿es
un derecho real? (cont.)
Artículo 2108, inciso “c”
“El titular del derecho de sepultura debe: (…) c) abonar los impuestos, tasas y
contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela”
Artículo 2110
“Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) los
créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de
sepulcros; b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a
aquéllas”
Artículo 2111
“La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los
titulares de las parcelas se rigen por las normas que regulan la relación de
consumo previstas en este Código y en las leyes especiales”
CEMENTERIO PRIVADO
DOMINIO DEL
DESARROLLISTA
DERECHOS REALES DE
SEPULTURA DE LOS
PARTICULARES
LA SUPERFICIE
Art. 2114: “El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de
su ejercicio y plazos de duración establecidos en el título suficiente para su constitución
y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales”.
Dos modalidades:
PRIMERA MODALIDAD
DERECHO REAL A PLANTAR, FORESTAR O CONSTRUIR
SEGUNDA MODALIDAD
DERECHO REAL SOBRE LO PLANTADO, FORESTADO O CONSTRUIDO
LA SUPERFICIE CON FINES DE
EDIFICACIÓN
LA SUPERFICIE CON FINES DE PLANTACIÓN
EXTENSIÓN FÍSICA Y TEMPORAL
Extensión física:
1.- Sobre TODO el inmueble o sobre una PARTE DETERMINADA
2.- Con proyección en el ESPACIO AÉREO o en el SUBSUELO
3.- Aun en relación a un inmueble afectado a PROPIEDAD HORIZONTAL
Extensión temporal:
1.- Si se trata de CONSTRUCCIONES, el plazo es de SETENTA (70) años
2.- Si se trata de PLANTACIONES o FORESTACIONES, el plazo es de
CINCUENTA (50) años
LEGITIMACIÓN
1.- Titular de DOMINIO
2.- Titulares de CONDOMINIO
3.- Titulares de PROPIEDAD HORIZONTAL
CONSTITUCIÓN DEL DERECHO REAL
1.- Contrato GRATUITO
2.- Contrato ONEROSO
3.- Prescripción Adquisitiva Breve
TRANSMISIÓN DEL DERECHO REAL
1.- Actos ENTRE VIVOS
2.- Causa de MUERTE
FACULTADES DEL TITULAR DE SUPERFICIE
1.- Facultades Materiales:
Poseer, usar, gozar y disponer materialmente
2.- Facultades Jurídicas:
Constituir derecho real de garantía sobre el derecho a plantar, forestar o
construir o sobre lo plantado, forestado o construido, siempre con el límite
temporal de la superficie
Artículo 2120, segundo párrafo:
“El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad
horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto
pacto en contrario (…)”.
EXTINCIÓN DE LA SUPERFICIE
Del derecho a construir, plantar o forestar:
1.- RENUNCIA EXPRESA
2.- VENCIMIENTO DEL PLAZO
3.- CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
4.- CONSOLIDACIÓN
5.- NO USO DURANTE UN PERÍODO DE TIEMPO
(10 años si se trata del derecho a construir y 5 años si se trata del derecho a
plantar o forestar)
De la propiedad superficiaria:
1.- NORMAS GENERALES DE EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES
2.- DESTRUCCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN, PLANTACIÓN O FORESTACIÓN si
no se reconstruye antes de los SEIS (6) años o se vuelve a forestar o a plantar
antes de los TRES (3) años.
EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
1.- Extinción por vencimiento de plazo legal o convencional:
El propietario del suelo hace suyas las construcciones, plantaciones o
forestaciones libres de derechos reales o personales.
2.- Extinción antes del vencimiento del plazo:
El propietario hace suyas las construcciones, plantaciones o forestaciones,
pero continúan los derechos reales y personales gravando la propiedad
superficiaria como si fuesen parcelas distintas.
3.- El propietario debe INDEMNIZAR al superficiario salvo pacto en contrario
NORMAS SUPLETORIAS
1.- Al derecho de superficie: Las normas relativas a las LIMITACIONES al USO y
GOCE del DERECHO REAL DE USUFRUCTO
2.- A la propiedad superficiaria: Las normas relativas al DOMINIO REVOCABLE,
en tanto no se contrapongan con las de este Título
DERECHO HIPOTECARIO
CONVENCIONALIDAD
ACCESORIEDAD
ESPECIALIDAD
OBJETIVA Y
CREDITICIA
PUBLICIDAD
REGISTRAL
INDIVISIBILIDAD
LA ESPECIALIDAD EN CUANTO
AL OBJETO: EXTENSIÓN
OBJETIVA DE LA HIPOTECA
Código Civil, art. 3131, inc. 3°
“El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: (…) 3°.- la situación de la finca y
sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad
o villa y la calle en que se encuentre”.
Código Civil, art. 3132
“Una designación colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como
existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la
constitución de la hipoteca la condición esencial de la especialidad del inmueble
gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la
naturaleza del inmueble”
Código Civil, art. 3133
“La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las
designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de
la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la
apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca”
La especialidad objetiva en el Proyecto 2012
Proyecto 2012, art. 2188
“Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía.
Ese objeto debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato
constitutivo”.
Proyecto 2012, art. 2209
“… debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización”.
EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA GARANTÍA
CÓDIGO CIVIL
Art. 3110
PROYECTO 2012
Art. 2192
Se extiende a
1.- todos los accesorios mientras estén
unidos al principal
2.- mejoras sobrevinientes
3.- construcciones
4.- Ventajas que resulten de la extinción de
cargas o servidumbres
5.- Alquileres o rentas debidas por los
arrendatarios
6.- Indemnización concedida o debida por
las aseguradores del inmueble
Se extiende a
1.- accesorios físicamente unidos
a la cosa
2.- mejoras
3.- rentas debidas
NO se extiende a adquisiciones de
inmuebles linderos “para reunirlos al
inmueble hipotecado”.
NO están comprendidos:
1.- bienes físicamente unidos
gravados anteriormente con
prenda
2.- bienes físicamente unidos que
pertenecen a un tercero
3.- en ambos casos, cuando se
unen posteriormente a la cosa
LA ESPECIALIDAD EN CUANTO
AL CRÉDITO: EXTENSIÓN
CREDITICIA DE LA HIPOTECA
Código Civil, art. 3131, inc. 3°
“El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: (…) 4°.- La cantidad cierta de la
deuda”.
Código Civil, art. 3109, 1ª parte
“No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y
expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y
determinada”
Código Civil, art. 3133
“La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las
designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de
la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la
apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca”
La especialidad crediticia en el Proyecto 2012
Artículo 2189, 1ª parte
Artículo 2189, 2ª parte
Artículo 2189, 3ª parte
“El monto de la garantía o
“El crédito puede estar
individualizado en todos
los elementos desde el
origen o puede nacer
posteriormente; mas en
todos los casos el
gravamen constituye el
máximo de la garantía
real por todo concepto, de
modo que cualquier suma
excedente es
quirografaria, sea por
capital, intereses, costas,
multas, u otros
conceptos”.
“El acto constitutivo debe
prever el plazo al que la
garantía se sujeta, que no
puede exceder de DIEZ
(10) años, contados desde
ese acto. Vencido el plazo,
la garantía subsiste en
seguridad de los créditos
incumplidos durante su
vigencia”.
gravamen debe estimarse
en dinero. La especialidad
queda cumplida con la
expresión del monto
máximo del gravamen.
EXTENSIÓN CREDITICIA DE LA GARANTÍA
CÓDIGO CIVIL
1.- Costos y gastos de la constitución: están
garantizados pero carecen de privilegio (arts.
3111, 3936 y 3937 CC)
2.- Costos y gastos de la ejecución: están
garantizados y tienen privilegio (arts. 3111, 3937 y
3879, inc. 1° CC)
2.- Intereses garantizados:
a.- los anteriores a la constitución de la hipoteca
(art. 3152 CC)
b.- los devengados desde la constitución hasta la
ejecución, si son compensatorios y constan en el
título constitutivo (art. 3152 CC)
c.- los intereses que corran durante la ejecución
hasta el efectivo pago (art. 3152 CC)
Sólo tienen privilegio los adeudados por 2 años
contados desde el inicio de la ejecución hacia
atrás, y todos los que corran durante el juicio
hasta el efectivo pago
PROYECTO 2012
Art. 2193
Se extiende a
1.- capital adeudado
2.- intereses posteriores a la
constitución
3.- daños y costas posteriores que
provoca el incumplimiento
“Los intereses, daños y costas
anteriores a la constitución de la
garantía quedan comprendidos
en su cobertura sólo en caso de
haberse previsto y determinado
expresamente en la convención”
LA HIPOTECA EN MONEDA EXTRANJERA: OBLIGACIONES DINERARIAS Y
SU RÉGIMEN PROYECTADO
Proyecto 2012, art. 765, 2ª parte
(TEXTO ORIGINARIO)
“Si por el acto por el que se ha
constituido la obligación, se
estipuló dar moneda que no
sea de curso legal en la
República, la obligación debe
considerarse como de dar
sumas de dinero”
Proyecto 2012, art. 765, 2ª parte
(TEXTO MODIFICADO POR EL
P.E.N.)
“Si por el acto por el que se ha
constituido la obligación, se
estipuló dar moneda que no
sea de curso legal en la
República, la obligación debe
considerarse como de dar
cantidades de cosas y el
deudor podrá liberarse dando
el equivalente en moneda de
curso legal”
OBLIGACIONES DE DAR MONEDA EXTRANJERA
Proyecto 2012, art. 766
(TEXTO ORIGINARIO)
“El deudor debe entregar la
cantidad correspondiente de la
especie designada, tanto si la
moneda tiene curso legal en la
República como si no lo tiene”
Proyecto 2012, art. 766
(TEXTO MODIFICADO POR EL
P.E.N.)
“El deudor debe entregar la
cantidad correspondiente de la
especie designada”
OBLIGACIONES DE DAR MONEDA EXTRANJERA
El artículo 765, ¿podría ser
dejado de lado por acuerdo
de voluntades?
Supuesto especial de excepción
legal a este principio: art.
1390 del Proyecto
Un sector de la doctrina
entiende que SÍ,
fundamentalmente por los
alcances del artículo 766
“Hay depósito de dinero cuando el
depositante transfiere la
propiedad al banco depositario,
quien tiene la obligación de
restituirlo en la moneda de la
misma especie, a simple
requerimiento del depositante,
o al vencimiento del término o
del preaviso
convencionalmente previsto”
LAS OBLIGACIONES DINERARIAS FRENTE A LAS
RESTRICCIONES A LA ADQUISICIÓN DE DIVISAS
EXTRANJERAS
RESOLUCIÓN AFIP
3210/2011
RESTRICCIÓN A LA
ADQUISICIÓN DE
MONEDA EXTRANJERA
ACTUALMENTE
MODIFICADA POR
RESOLUCIÓN 3583/2014
ADQUISICIÓN DE
MONEDA EXTRANJERA
PARA AHORRO
COMUNICACIÓN “A” 5239
BANCO CENTRAL DE LA
REPÚBLICA ARGENTINA
LA HIPOTECA EN MONEDA EXTRANJERA EN LA ACTUALIDAD
SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS PREVISIONES
PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA LA ADQUISICIÓN DE
MONEDA EXTRANJERA
UN EJEMPLO DE CLÁUSULA…
“En caso que la COMPRADORA se viera imposibilitada de abonar en
DÓLARES, por cambio en las reglamentaciones vigentes, a opción de
la VENDEDORA, deberá: 1) convertir a pesos la deuda de dólares
estadounidenses, según cotización del dólar billete tipo vendedor, de
acuerdo a la publicación del diario Ambito Financiero o Cronista
Comercial, a elección de la VENDEDORA, todas del día del pago; o 2)
entregar la cantidad de títulos externos clase y serie a elección de
ésta última, con el cupón correspondiente adherido, que vendidos en
el mercado internacional de Nueva York, sean suficientes para
adquirir los dólares adeudados, con más un CINCO POR CIENTO (5 %)
para abonar gastos y comisiones”.
SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS
PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA
LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA
CNCiv., Sala E, 12/04/2013, “Torrado, Norberto Leandro C/ Popow,
Alexis”, LL, 2013-D-215.
“Ante las resoluciones de la AFIP y del BCRA que limitan la
adquisición de moneda extranjera, quienes celebraron un mutuo
hipotecario en dólares estadounidenses deben ceñirse a la
previsiones contractuales en las que contemplaron el posible
acaecimiento de circunstancias que imposibilitaran la adquisición de
la divisa, previendo para tal caso otros mecanismos para calcular la
paridad y efectuar el pago debido; máxime si no se acreditó que
fuera imposible el cálculo de la cantidad adeudada conforme a ellas”.
SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS
PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA
LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA
CNCiv., Sala E, 30/05/2013, “Rzepnikowski, Lucía y otro C/ Masri,
David y otro S/ Ejecución hipotecaria”, LL, 2013-E-499.
“Tratándose de una hipoteca contraída en moneda extranjera, el
deudor no puede aducir la imposibilidad de cumplir la prestación con
fundamento en las normas que limitan la adquisición de aquella
divisa ya que al contratar se previó el posible acaecimiento de esa
circunstancia y se establecieron otros mecanismos distintos al
estricto pago de dólares estadounidenses, para calcular la paridad de
dicha moneda y efectuar el pago debido en pesos y es a ellos a los
que deben ceñirse los contratantes – arg. art. 1197, Cód. Civil – (…)”.
SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS
PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA
LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA
CNCiv., Sala A, 03/10/2013, “Altieri, Carlos Alberto y otro C/ Zilang
Pingling S/ Ejecución Especial Ley 24.441”, El Dial, 13/03/2014.
“Los recaudos antes mencionados no concurren en la especie toda vez que las
partes previeron expresamente en el mutuo base de esta ejecución que, en caso que
se establecieran normas que prohíban la efectivización de los pagos en dólares
estadounidenses, la deudora debía entregar la cantidad suficiente de moneda de
curso legal para adquirir Bonos Externos de la República Argentina, serie año 2012,
o cualquier otro título dolarizado que lo reemplace la que convertida en dólares
estadounidenses billetes en la plaza de Nueva York, libre de gastos y comisiones,
equivalga a los montos de pagos establecidos en la moneda extranjera pactada. Se
agrega que, en todos los casos, el monto resultante deberá ser suficiente para
adquirir la cantidad de
dólares estadounidenses en los mercados de libre cambio de Nueva York, Zurich o
Montevideo, a elección de la parte acreedora (ver cláusula primera, fs. 1 vta./2).-”.
SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS
PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA
LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA
CNCiv., Sala J, 14/11/2013, “Dorin, Berta C/ Mergherian, Santiago
Raúl y otro S/ Ejecución Hipotecaria”, La Ley, 12/03/2014.
“Corresponde hacer lugar a la demanda y rechazar la defensa por la
que se pretendía cancelar una deuda hipotecaria en dólares
mediante el depósito en pesos, bajo la fundamentación que en virtud
de las restricciones para la adquisición de moneda extranjera le era
imposible el cumplimiento de la obligación, pues las restricciones
tuvieron lugar tiempo después de la celebración del mutuo
hipotecario, y – a mayor abundamiento – las partes previeron un
evento de tal naturaleza en el contrato y pactaron en tales casos
específicos métodos para la cancelación del saldo en dólares
estadounidenses”.
SUPUESTO EN QUE LAS PARTES NADA HABÍAN PREVISTO –
NECESIDAD DE QUE EL DEUDOR ALEGUE Y PRUEBE LA
IMPOSIBILIDAD DE ADQUIRIR MONEDA EXTRANJERA
Cámara de Apelación Civil y Comercial de San Isidro, Sala I,
27/03/2014, “Suaya, Sara Patricia y otro/a C/ González, Andrea
Marisa S/ Ejecución Hipotecaria”, Base de Datos JUBA.
“No empece a ello (a la ejecución en dólares) la resolución 3210/11
de la AFIP puesto que nada indica que el deudor carezca de la
moneda en cuestión y nada dijo en este aspecto al oponer
excepciones; en esta última instancia podrá adquirir títulos de la
deuda pública de nuestro país nominados en dólares que coticen en
los mercados de Nueva York o Montevideo y liquidarlos en el
mercado de valores conforme la normativa vigente, para obtener los
billetes y saldar la deuda”.
SUPUESTO EN QUE LAS PARTES ARRIBAN A UN ACUERDO
CONCILIATORIO Y REQUIEREN AL JUEZ LA HOMOLOGACIÓN
CNCiv., Sala G, 15/05/2013, “Nicolini, Enrique C/ Livingston, Jorge
Alejandro S/ Ejecución Hipotecaria”, Sumario 22776, Base de Datos
de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil.
“Cuando las partes han previsto y consensuado una alternativa
contractual para cancelar la deuda en moneda nacional -en el caso, a
la cotización del dólar en el mercado de Nueva York o Montevideo- es
absolutamente irrelevante todo lo relacionado a las normas dictadas
por la AFIP y BCRA con posterioridad a la celebración del mutuo en
relación a la regulación del Mercado Único de Cambios”
UNA CORRIENTE JURISPRUDENCIAL DISTINTA EN EL FUERO
CAPITALINO COMERCIAL…
CNCom., Sala A, 04/09/2013, “Konisberg, Rubén Gabriel C/ Castro
Biardo, Walter Hugo y otros S/ Ejecución Prendaria”, SJA,
19/02/2014, p. 94.
“En este marco, frente a una circunstancia tan especial como la presente, que
controvierte, sin prohibición expresa, los justos derechos de un acreedor de
percibir una acreencia legítima en moneda extranjera (que fue reconocida
tanto en la sentencia del 18.05.01 -fs.51-, como en el pronunciamiento de fs.
189/201, que data del 16.04.03) y de un deudor a desobligarse en la moneda
debida de acuerdo con la normativa de aplicación, , sólo cabe concluir en que la
regulación dictada por el B.C.R.A no excluye la atención de supuestos como el
que se examina, pues ante la inexistencia de una clara y expresa prohibición en
tal sentido y considerando el principio contenido en el art. 19 de la CN, nadie
puede ser privado arbitrariamente de lo que la ley no prohibe”.-
UNA CORRIENTE JURISPRUDENCIAL DISTINTA EN EL FUERO
CAPITALINO COMERCIAL…
CNCom., Sala A, 18/09/2013, “Ciocale, Juan Augusto C/ Iribarren,
Ricardo O. S/ Obligaciones de dar sumas de dinero”, JA, 2014-I-96.
IGUAL CRITERIO AL EXPUESTO EN LA DIAPOSITIVA ANTERIOR
EL RANGO HIPOTECARIO
EL RANGO HIPOTECARIO ES UN BIEN
OBJETO
Puede ser objeto de actos
jurídicos (art. 953 CC)
INMATERIAL
Puede ser objeto de contratos
(art. 1167 CC)
VALOR
ECONÓMICO
¿Qué negocios pueden celebrarse
sobre el rango hipotecario?
RESERVA DE
RANGO
PERMUTA DE
RANGO
COPARTICIPACIÓN DE
RANGO
POSPOSICIÓN DE
RANGO
RESERVA DE RANGO
Código Civil, art. 3135, párrafo incorporado por la ley 17.711
“Al momento de constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del
acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente,
expresando el monto a que ésta podrá alcanzar”
Rango de la hipoteca
constituida en primer
término
Momento en que puede
celebrarse este negocio
jurídico
Monto máximo de la
hipoteca ulterior
Vigencia temporal de la
reserva de rango
COPARTICIPACIÓN DE RANGO
Ley 17.801, artículo 19, último párrafo
“… No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con
precisión y claridad, sustraerse de los efectos del principio que antecede, estableciendo
otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando a
que ésta sea compartida”
¿Es necesario el
consentimiento de otros
acreedores hipotecarios que
no son parte en el convenio?
¿Es necesario el
consentimiento del titular del
inmueble?
PERMUTA DE RANGO
Código Civil, art. 1436
“Si el crédito fuese cedido (…) por otro derecho creditorio, la cesión será juzgada por
las disposiciones del contrato de permutación, que no fueren modificadas en este
título”
Código Civil, art. 1444
“Todo objeto incorporal, todo derecho y toda acción sobre una cosa que se encuentre
en el comercio, pueden ser cedidos, a menos que la causa no sea contraria a alguna
prohibición expresa o implícita de la ley, o al título mismo del crédito”
¿Es necesario el
consentimiento de otros
acreedores hipotecarios que
no son parte en el convenio?
¿Es necesario el
consentimiento del titular del
inmueble?
POSPOSICIÓN DE RANGO
Código Civil, artículo 872
“Las personas capaces de hacer una renuncia pueden renunciar a todos los derechos
establecidos en su interés particular, aunque sean eventuales o condicionales…”
FORMA DEL
ACTO
ESCRITURA
PÚBLICA
(Art. 1184, inc. 10
CC)
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INSCRIPCIÓN
REGISTRAL
(Art. 2°, inc. “a”,
ley 17.801)
NEMO PLUS IURIS
ESTUDIO
DE
TÍTULOS
TRACTO
SUCESIVO
EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Art. 15, ley 17.801
Perfecto eslabonamiento entre los asientos registrales
Se vincula al concepto de LEGITIMACIÓN REGISTRAL
Expresión negativa: art. 17, ley 17.801
Especies de tracto sucesivo:
a.- Tracto vertical
b.- Tracto horizontal
Tracto sucesivo y el consentimiento/asentimiento conyugal previsto en el artículo 1277 del
Código Civil
16890
DES
CRI
PCI
ON
DEL
INM
UEB
LE
MAT
RIC
ULA
MORÓN
(101)
CATASTRO: I-A-Mz. 10 – Parc. 3
A
UBICACION: Localidad de Castelar, Partido de Morón
DESIGNACIÓN S/ TITULO: Lote Tres, Manzana Diez
SUPERFICIE: 280 mts. Cdos.
MEDIDAS: 14 mts. De fte. Por 20 mts. De fdo.
LINDEROS: fte. SO, calle Italia; NO, Lote 4; NE, Lote 2; SE, Lote 9.
ANTECEDENTE DOMINIAL: Folio 306/1962.
a)Titularidad sobre el dominio
Prop
orció
n
ASIENTO 1.
SABENE,Sebastián Esteban
DNI.30.526.900,CUIT.20-30526900-0, mayor de
edad, cas., arg., dom. Rivadavia N° 17848, Morón.
Comp.vta. Escrit. 700 del 8-5-2000. Escrib. Juan
Pérez (55) s/certif. 28954/2 del 1-5-2000. F.S.
114312
Present. Nro. 245328/9 del 29-5-2000
--
b)Gravámenes, Restricciones
e Interdicciones
c)Cancelaciones
Provincia de Buenos Aires – Ministerio de Economía – REGISTRO DE LA PROPIEDAD – Decreto Ley nro. 11643/63
d)Certif.
SUPUESTOS DE TRACTO ABREVIADO
1.- Cumplimiento de obligaciones contraídas en vida por el causante (ejemplo:
cumplimiento de obligación de escriturar documentada en un boleto de
compraventa)
2.- Transmisión o cesión de bienes hereditarios por parte de los herederos
(ejemplos: venta o donación de un inmueble adquirido por herencia; cesión de
acciones y derechos hereditarios)
3.- Partición de Herencia
4.- Escrituras simultáneas
¿Es una enumeración taxativa?
Protección de la vivienda familiar en el derecho
constitucional
Art. 14 bis Constitución Nacional:
1.- Protección integral de la familia
2.- Defensa del bien de familia
3.- Acceso a una vivienda digna
Protección de la vivienda familiar en el derecho
constitucional
Tratados internacionales con jerarquía constitucional:
a.- Declaración Universal de los Derechos Humanos (1948). Art. 25.1: “Toda persona tiene
derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la
alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios (…)”.
b.- Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre (1948). Art. XXIII:
“Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades esenciales de una vida
decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la persona y el hogar”.
c.- Convención Americana sobre Derechos Humanos – Pacto de San José de Costa Rica
(1969). Art. 17.1: “La familia es el elemento natural y fundamental de la sociedad y debe ser protegida por la
sociedad y el Estado”.
d.- Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1966). Art. 11.1:
“Los Estados Partes en el presente pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para
sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de
existencia”.
e.- Convención sobre los Derechos del Niño. De su comprensión global, se desprende que
todo niño tiene derecho a obtener un hábitat donde desarrollarse.
Protección de la vivienda familiar en el derecho
constitucional provincial
Constitución de la Provincia de Buenos Aires. Artículo 36, inciso
7°:
“DE LA VIVIENDA. La provincia promoverá el acceso a la vivienda única y
la constitución del asiento del hogar como bien de familia, garantizará el acceso a la
propiedad de un lote de terreno apto para erigir su vivienda familiar única y de
ocupación permanente, a familias radicadas o que se radiquen en el interior de la
provincia, en municipios de hasta 50.000 habitantes, sus localidades o pueblos…”.
Institutos que protegen el patrimonio familiar
Unión matrimonial
Asentimiento conyugal
La vivienda en los
procesos de divorcio y
separación personal
Fallecimiento de un cónyuge
Bien de Familia
Unión de hecho o
convivencial
¿Indivisión forzosa?
EL ASENTIMIENTO CONYUGAL
¿En qué consiste
el asentimiento
conyugal?
¿Qué bienes
están protegidos
por el instituto?
¿Para que actos
jurídicos se
requiere?
Bienes protegidos
1) Inmuebles
Bienes Gananciales
2) Muebles registrables
3) Derechos registrables
Bienes Propios
Inmueble
Sede del
hogar
conyugal
Hijos
menores o
incapaces
La protección de los bienes gananciales
a) Es indistinto el destino del bien
b) La protección es acordada al cónyuge no titular
c) Fundamento de la protección: derecho en expectativa
sobre los bienes gananciales
La protección de los bienes propios
a) Se requiere que el destino sea la vivienda familiar
b) La protección es acordada al cónyuge no titular y al/a los
hijo/s menor/es o incapaz/ces
c) Fundamento de la protección: tutela de la vivienda
familiar
Actos para los que se exige el asentimiento
“disponer o gravar”
Aportes de dominio o uso
Transformación y fusión de
sociedades de personas
¿Afectación a
bien de familia?
¿Afectación a
propiedad
horizontal?
¿Particiones?
¿Boletos de
compraventa?
¿CONSENTIMIENTO O ASENTIMIENTO?
Asentimiento anticipado:
a.- Tesis que exige la especialidad
V Jornadas de Derecho Civil (1977):
“No es válido el asentimiento general anticipado dado por uno de los
cónyuges para los actos del otro, comprendidos en el artículo 1277 del Código Civil”.
b.- Tesis que admite la generalidad
SPOTA, MAZZINGHI, LÓPEZ DE ZAVALÍA, NUTA, PELOSI
CNCiv., Sala A, 06/06/1979, “Peisajovich C/ Riva”, RdN N° 767, p. 1916
CNCiv, Sala A, 26/09/1995, “De Nicola C/ Del Valle”, RN N° 925, p. 866
Asentimiento conyugal en el Proyecto 2012
Asentimiento conyugal genérico (art. 456)
a)
Se aplica a ambos regímenes matrimoniales
b) Rige sólo para la vivienda familiar y se extiende a los muebles indispensables
c)
Los actos restringidos son: para el inmueble, la disposición; para los muebles, la
disposición y la traslación fuera de la vivienda
Asentimiento conyugal específico (art. 470)
a)
Se aplica sólo al régimen de comunidad
b) Se protegen los siguientes bienes: bienes registrables, acciones nominativas no
endosables y acciones nominativas no cartulares (salvo autorización para oferta
pública), participaciones en sociedades no exceptuadas, establecimientos
comerciales, establecimientos industriales, establecimientos agropecuarios y las
promesas de todos los actos anteriores
c)
Los actos restringidos son: la enajenación y la constitución de gravámenes
d) Es aplicable a la enajenación de partes indivisas
La vivienda en los procesos de separación personal y
divorcio vincular
Atribución del hogar
conyugal durante el
proceso judicial, o antes,
en casos de urgencia
(art. 231, CC)
Objeto: protección de la
persona de los cónyuges
Atribución del hogar
conyugal luego de la
sentencia definitiva (art.
211, CC)
Inmueble propio:
Inmueble ganancial:
Derecho de uso,
pudiendo fijarse una
renta y estableciendo
el plazo de la locación
Derecho de excluirlo
de la partición o
liquidación (indivisión
forzosa)
Derecho personal
¿Derecho personal o
real?
¿Documento
inscribible?
La protección acordada por el instituto en el
Código Civil vigente
a) Tutela la sede del hogar conyugal, con prescindencia de la existencia
o no de hijos menores o incapaces
b) Protege: I) al cónyuge inocente; II) al cónyuge enfermo; III) al
cónyuge que haya reservado su inocencia en la separación personal o
divorcio vincular fundados en la separación de hecho sin voluntad de
unirse
c) Sólo es procedente en caso que le ocasione un perjuicio grave
La protección acordada por el instituto en el
Proyecto de Código Civil y Comercial 2012
(arts. 443 a 445)
a) Tutela la sede del hogar conyugal, con prescindencia de la existencia
o no de hijos menores o incapaces
b) Protege a cualquiera de los cónyuges
c) No es exigible el perjuicio grave. El juez deberá merituar: I) a quién se
atribuye la custodia de los menores; II) la situación económica de
ambos cónyuges; III) estado de salud y edad de los cónyuges; IV)
intereses de otras personas que integran el grupo familiar
d) Puede resolverse: I) la atribución del uso del inmueble propio de uno
de los cónyuges; II) la indivisión del inmueble ganancial o del
inmueble propio en condominio; III) que la enajenación requiera el
acuerdo expreso de ambos; IV) en caso de inmueble alquilado, que el
cónyuge beneficiario permanezca en el inmueble hasta la conclusión
de la locación
e) El derecho se extingue por vencimiento del plazo, por cambio de las
circunstancias o por las causas de indignidad
f) El derecho requiere inscripción registral para su oponibilidad
Protección en caso de fallecimiento de
uno de los cónyuges
Indivisiones
Hereditarias
Derecho real de
habitación del
cónyuge supérstite
Indivisiones hereditarias
a)
La protección acordada: la exclusión de la vivienda familiar del
acervo partible y la inejecutabilidad por los acreedores de los
coherederos
b)
Fundamentos de la protección:
I)
Respeto a la voluntad del causante
II) Voluntad de los coherederos
III) Proteger al cónyuge supérstite
c)
La protección se limita en el tiempo (diez años)
Indivisión impuesta por el causante
Marco normativo: art. 51, ley 14.394
“Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de
los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años”.
El plazo:
a) Casos en que puede extenderse:
Cuando se trate de un bien determinado, o de un establecimiento comercial,
industrial, agrícola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad
económica
En estos casos, puede extenderse hasta que todos los herederos alcancen la
mayoría de edad
b) Casos en que puede reducirse:
I) Circunstancias graves
II) Razones de manifiesta utilidad
III) Interés legítimo de un tercero
Indivisión pactada entre coherederos
Marco normativo: art. 52, ley 14.394
“Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de
la partición temporaria del uso y goce de los bienes entre los
copartícipes”.
El plazo:
a) En ningún caso puede extenderse
b) Puede reducirse mediando causa justificada
Indivisión opuesta por el cónyuge supérstite
Marco normativo: art. 53, ley 14.394
“(…) el cónyuge (…) podrá oponerse a la división del bien por un término
máximo de diez años”.
El plazo:
a) Nunca puede extenderse
b) Sólo puede reducirse cuando medien causas graves o de manifiesta
utilidad
Los bienes protegidos:
a) El establecimiento comercial, agrícola, ganadero, minero, o de otra índole
tal que constituya una unidad económica, en tanto hubiese sido adquirido o formado en
todo o en parte por el cónyuge supérstite
b) La casa habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad
conyugal, si hubiese sido la residencia habitual de los esposos
Inscripción registral de las indivisiones
Fuente normativa: art. 54, ley 14.394
“La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su
inscripción en el registro respectivo”.
Provincia de Buenos Aires – DTR N° 25/1968
Documento inscribible:
a) documento auténtico que contenga la voluntad del instituyente (art. 51)
b) testimonio judicial (arts. 52 y 53) que contenga también el auto que ordena
su inscripción
Contenido del asiento registral:
a) Causa de la indivisión
b) Plazo
c) Fecha de fallecimiento del causante
Las indivisiones hereditarias en el Proyecto 2012
1.- Indivisión impuesta por el causante (art. 2330):
a.- Permite expresamente imponer la indivisión de partes, cuotas o acciones de
sociedades de las cuales sea principal socio o accionista
b.- Sólo legitima a los coherederos a pedir la división anticipada
2.- Indivisión pactada entre coherederos (art. 2331):
a.- Se hace expresa referencia a la inscripción registral
3.- Indivisión opuesta por el/la cónyuge supérstite (art. 2332):
a.- Extiende la protección a cuotas o acciones de sociedades de las cuales el causante
hubiese sido socio o accionista principal
b.- La oposición no será procedente si los bienes pueden ser adjudicados en su lote
c.- Se extiende la protección al cónyuge que no adquirió ni constituyó el
establecimiento, pero que participó activamente en él
d.- La indivisión dura diez años pero puede prorrogarse a pedido del cónyuge
supérstite hasta su fallecimiento
e.- La protección de la vivienda es vitalicia e incluye los muebles. Tampoco procede
si se le puede adjudicar en la partición
Derecho real de habitación del cónyuge
supérstite
Artículo 3573 bis, Código Civil (texto según ley 20.798)
“Si a la muerte del causante, éste dejare un solo inmueble habitable como
integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar
conyugal, cuya estimación no sobrepasare el indicado como límite
máximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y
concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como
legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación
en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá si el cónyuge
contrajere nuevas nupcias”
La protección brindada por el instituto
a)
La figura tiene carácter asistencial
CNCiv., en pleno, 15/08/1979, “Falland, Federico S/ Suc.”, LL, 1979-C-530
b)
¿Se ejerce “in iure proprio” o “in iure hereditatis”?
c)
¿Es un instituto sui generis o un derecho real de habitación?
d)
Incidencia en la partición de la comunidad hereditaria y de la
comunidad postganancial
e)
Fundamento de la protección: tutelar la vivienda familiar
Recaudos de procedencia
Elemento objetivo: EL INMUEBLE
1. Único habitable
2. Integrante del haber hereditario
3. Sede del hogar conyugal
4. ¿Montos máximos?
Elementos subjetivo: EL CÓNYUGE SUPÉRSTITE
1. La calidad de cónyuge
2. La concurrencia
Inscripción registral
Provincia de Buenos Aires: DTR N° 3/1976
Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Decreto 2080/80 (t.o. Dto 466/99), art. 134
El documento inscribible:
a) recaudos registrales comunes
b) autos sucesorios, con indicación del juzgado, secretaría y jurisdicción
c) recaudos del artículo 3573 bis CC
d) auto que ordena la inscripción
e) documento judicial o notarial
El derecho real de habitación del cónyuge supérstite en el
Proyecto 2012
Artículo 2383
“El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y
gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del
causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la
apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con
otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del
causante”.
Protección del régimen de bien de
familia
Marco normativo: arts. 34 a 50, ley 14.394
El objeto: un inmueble urbano o rural
a) titularidad
b) indivisibilidad
c) unicidad
d) ¿topes máximos?
Los sujetos:
El titular de dominio o los titulares de condominio
Los beneficiarios
Fundamentos de la protección
a)
Se brinda protección al inmueble que sirve para:
I)
Vivienda del grupo familiar
II) Desarrollo de la actividad económica que sustenta al grupo familiar
b)
Se lo protege de la eventual ejecución de ciertos acreedores
c)
El inmueble es objeto de beneficios impositivos
d)
Reducción en los aranceles de profesionales
e)
Indisponibilidad relativa - indivisión
¿Prioridad directa o indirecta?
Art. 35, ley 14.394
“La constitución del bien de familia produce efectos a partir de su inscripción en el
registro inmobiliario correspondiente”
Art. 5°, ley 17.801
“Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días
contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su
instrumentación”.
CSJN, 19/09/1985, “Carrizo, J.”, incidente de levantamiento de embargo en autos “Rodríguez, A. C/
Carrizo J.”, ED, 19/11/1985, fallo 39.099.
SCBA, “Minadeo de Federico, Rita C/ Deambrosi, Carlos Alberto y otra S/ Tercería de dominio” en
“Deambrosi, Carlos C/ Federico, Dulio O. S/ Ejecutivo”, RN N° 917, p. 51.
CS Santa Fe, “Licha, Azis y otro C/ Vidaechea, Miguel Alejandro S/ Recurso de inconstitucionalidad”,
AyS, 138-445.
Casos especiales
1. Constitución de bien de familia de unidad funcional y unidad complementaria
XIX Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble: “El
concepto de inmueble en el instituto de Bien de Familia está definido por su destino, ya
sea vivienda o explotación, con los demás recaudos exigidos por la ley para su
afectación. (…) para arribar a dicho encuadre no es adecuada la utilización del
concepto parcelario o registral de “inmueble”.
2. ¿Es necesaria la autorización judicial para constituir en bien de familia el inmueble
que pertenece, en todo o en parte, a un menor de edad?
3. ¿Es posible sustituir un bien de familia?
4. ¿Procede la constitución en bien de familia en caso de uniones de hecho?
1. Cám. Apel. Rosario, Sala I, “Quaranta”.
2. CNCiv., 28/05/2010 “M., V. M. C/ Registro de la Propiedad Inmueble S/
Recurso”, eldial.com-AA620A
El régimen de “vivienda” en el Proyecto 2012
1. El inmueble a afectarse debe tener destino de vivienda
2. Puede afectarse en su totalidad “o hasta una parte de su valor”
3. Se suprime toda referencia a los topes
4. En caso de inmueble en condominio, no se exige que los condóminos tengan vínculo
parental o conyugal entre sí
5. El juez puede resolver, a pedido de parte, la afectación al régimen en procesos de
divorcio o como consecuencia del cese de la unión convivencial
6. Se incorpora al conviviente como beneficiario
7. Pueden ser beneficiarios también los parientes por adopción y por técnicas de
reproducción asistida
8. Se legisla la subrogación real
9. No rige la prohibición de legados o mejoras cuando sean a favor de beneficiarios
10. Se suprime el tope de embargabilidad de los frutos
Protección de la vivienda en caso de uniones de hecho
Asentimiento entre convivientes (art. 522 Proyecto)
a)
Se aplica sólo en caso que la unión convivencial esté inscripta
b) Se protegen los siguientes bienes: la vivienda familiar y los muebles
indispensables que se encuentren en ésta
c)
Los actos restringidos son: disposición de la vivienda familiar y disposición y
traslado de los muebles protegidos
d) El juez puede autorizarlo si el bien fuera prescindible y no estuviese
comprometido el interés familiar
e)
Si no se hubiere dado el asentimiento, se puede plantear la nulidad en el plazo de
seis meses, en tanto continúe la convivencia
f)
Inejecutabilidad de la vivienda familiar por deudas contraídas después de la
inscripción de la unión convivencial , excepto que se hayan contraído por ambos
convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro
Protección de la vivienda en caso de uniones de hecho
Atribución de uso de la vivienda familiar (art. 526 Proyecto)
a)
Es procedente: 1) A favor del conviviente que tiene a su cargo el cuidado de hijos
que sean menores de edad, con capacidad restringida o con discapacidad; 2) A
favor del conviviente que acredite la extrema necesidad de una vivienda y la
imposibilidad de procurársela en forma inmediata.
b) El plazo de la atribución será fijado judicialmente, pero NO puede ser mayor al
tiempo que haya durado la convivencia, ni superar los DOS (2) años contados
desde el cese de la unión convivencial.
c)
El juez puede establecer, a pedido de parte interesada: 1) una renta compensatoria
a favor del otro ex conviviente; 2) que el inmueble, durante el plazo, pueda ser
enajenado sólo con conformidad de ambos; 3) que el inmueble en condominio no
sea partido ni liquidado.
d) Los efectos de la atribución frente a terceros interesados de buena fe requieren
inscripción registral
e)
Cuando se trate de un inmueble alquilado, el conviviente no locatario tiene
derecho a continuar en la locación hasta el vencimiento del contrato,
manteniéndose obligado al pago y a las garantías del contrato.
f)
Cesa en los mismos en que cesa para la atribución en caso de divorcio.
Protección de la vivienda en caso de uniones de hecho
Derecho real del conviviente supérstite (art. 527 Proyecto)
a)
Se aplica independientemente de que la unión convivencial esté inscripta o no
b) Recae sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar
familiar, en tanto, a la apertura de la sucesión, no se encontrare en condominio
con otras personas
c)
El plazo máximo es de DOS (2) años.
d) El derecho es inoponible a los acreedores del causante
e)
Sólo procede cuando el conviviente supérstite careciere de vivienda propia o de
bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta
f)
Causales de extinción: a) nueva unión convivencial; b) celebración de matrimonio;
c) adquisición de vivienda propia habitable o de bienes suficientes para acceder a
ella