Transcript VI Convención Nacional de Propiedad Horizontal Presentado por: Germán Acosta Fuentes

VI Convención Nacional de Propiedad Horizontal
Presentado por: Germán Acosta Fuentes
Bogotá D.C., octubre 27 de 2009
Gerencia de Copropiedad
Introducción
Ospinas y Cía S.A. inicia su actividad constructora en Bogotá hace 77 años hacia 1.932, siendo
uno de sus socios fundadores el Dr. Mariano Ospina Pérez posterior presidente de Colombia
(1.946 – 1.950). Durante esa etapa presidencial, la Junta Directiva de la Sociedad aprobó una
directriz según la cual Ospinas y Cía S.A. se limitaría a cumplir los compromisos adquiridos,
absteniéndose de asumir nuevos.
Justamente en ese período se presentaron los sucesos del 9 de abril de 1.948 que dieron paso a
la primera Ley sobre Propiedad Horizontal en Colombia, Ley 182/48.
Gerencia de Copropiedad
Proyectos desarrollados por Ospinas & Cía. S.A. 1932 -2010
Ospinas y Cía. S.A., se ha caracterizado por ser un líder en el desarrollo
urbanístico del país desarrollando más del 15% del suelo urbanizado de Bogotá.
Gerencia de Copropiedad
Ospinas y Cía S.A. incursiono en el negocio de los centros comerciales desde 1985
desarrollando grandes centros comerciales como:
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PLAZA DE LAS AMÉRICAS (Bogotá) - 1991
SALITRE PLAZA (Bogotá) - 1995
PLAZA IMPERIAL (Bogotá) - 2005
TINTAL PLAZA (Bogotá) - 2005
PLAZA MAYOR (Bogotá) - 2005
PLAZA DE COMIDAS ANDINO (Bogotá) - 2006
MILENIO PLAZA (Bogotá) - 2006
NOVA PLAZA (Facatativá) - 2006
VENTURA PLAZA - (Cúcuta) 2007
BUGA PLAZA (Buga) - 2007
CARIBE PLAZA (Cartagena) - 2008
CENTRO MAYOR (Bogotá) - 2010
TITAN PLAZA (Bogotá) - 2011
Gerencia de Copropiedad
Antecedentes
A partir de 1.940 teniendo en cuenta los fenómenos de desplazamientos de
campesinos a los centros industriales generando como consecuencia escasez de
vivienda en las principales ciudades del país, nacieron intereses por desarrollar
proyectos que ya en el mundo estaban consolidados como sistemas de ”propiedad
de casas por pisos”. Es así como en Bogota y otras importantes ciudades se
comenzó a registrar un rápido progreso urbanístico, generando de esta forma la
necesidad de acudir a un sistema de Propiedad Horizontal.
Por lo anterior varios juristas Colombianos redactaron en el año 1.946 un proyecto de
ley sobre “propiedad de pisos y departamentos” de un mismo edificio, basados en
legislaciones de otros países, el cual entregaron al ministro de gobierno quien lo
presento al Congreso de la República con una erudita exposición de motivos. Dicho
proyecto comprendía 30 artículos, 24 de los cuales estaban calcados casi en su
totalidad de la Ley Chilena No.6.071 de 1.937 y 6 artículos de la Ley Brasileña
No.5.481 de 1.928.
Gerencia de Copropiedad
Antecedentes
No obstante lo anterior dichos artículos tenían el mérito que concordaban con
nuestras instituciones legales. El ponente del proyecto propuso varias
modificaciones y adiciones que fueron concedidas y se incorporaron de tal forma
que la comisión dio su aprobación y paso a segundo debate en el Senado, pero
clausurado este cuerpo legislativo en 1.947 el Proyecto no pudo convertirse en Ley.
En 1.948 después de los sucesos del 9 de abril Bogotá quedó casi destruida y como
consecuencia, el Dr. Mariano Ospina Pérez investido de poderes extraordinarios,
con base en el Art..121 de la Constitución política anterior, acometió formulas para
llevar a cabo y en forma rápida la reconstrucción de la ciudad y basándose en el
trabajo realizado en el proyecto de ley de 1.946, dictó el 21 de abril el Decreto 1.286
que comenzó a regir desde su promulgación. Este Decreto Extraordinario luego se
convirtió en la Ley 182, a partir de la cual se abrió el amplio desenvolvimiento de la
propiedad inmuebles divididos por pisos o departamentos.
Gerencia de Copropiedad
Antecedentes
37 años después se expidió la Ley 16 de 1.985, que creaba automáticamente una
“persona jurídica” encargada de administrar bienes comunes los cuales ingresaban
a un hipotético patrimonio y además modificaba el sistema de unanimidad de la Ley
182; adopta un sistema de votaciones de la Asamblea por coeficientes.
Posteriormente se dictó el decreto 1365 de 1986 mediante el cual se reglamentaron
ambas leyes.
Finalmente teniendo en cuenta las inquietudes generadas por el sistema normativo
dual existente, a las innumerables interpretaciones y varios casos contradicciones, el
3 de agosto de 2001 se expide la Ley 675, con la finalidad de colocar este tipo de
propiedad de acuerdo a los nuevos avances de la sociedad, basados principalmente
en nuestra propia experiencia y no en la extranjera.
Gerencia de Copropiedad
GERENCIA DE COPROPIEDAD: Un nuevo enfoque
De acuerdo con la ley (Art.32), una vez constituida legalmente la Propiedad
Horizontal da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los
bienes de dominio particular. El objeto es administrar correcta y eficazmente los
bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los
propietarios de bienes privados y hacer cumplir la ley y el reglamento de Propiedad
horizontal.
Dicha persona jurídica es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, con calidad de no
contribuyente de impuestos en relación con las actividades propias de su objeto
social.
Con base en el Art.36, la dirección y administración de la persona jurídica le
corresponde a la Asamblea General de Propietarios, al Consejo de Administración si
lo hubiere y al Administrador.
Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
El administrador es quien ejerce la gestión gerencial de la persona jurídica de la
Propiedad Horizontal de conformidad con los lineamientos tanto del Consejo de
Administración así como de la Asamblea de Propietarios. Con el auge de los Centros
Comerciales principalmente en los últimos 10 años dicha gestión gerencial se ha
vuelto fundamental.
Gerencia de Copropiedad
Definición:
El Administrador es el REPRESENTANTE LEGAL de la copropiedad, y para ese
efecto tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, de
manera que con sujeción a las leyes y a las costumbres civiles y mercantiles, reúne
en si las funciones y atribuciones de GERENTE, TESORERO, MANDATARIO, y
DEPOSITARIO, suceptibles de ejercicio personal único o delegable parcialmente
bajo su responsabilidad.
Gerencia de Copropiedad
PERFIL:
Antes de la Ley 675 de 2001, al no existir una definición suficientemente clara del cargo, los
"Administradores de Propiedad Horizontal" formaban un grupo heterogéneo, donde
podíamos encontrar un variado conjunto de personas pero sin ninguna preparación previa, hasta
profesionales especializados, por lo que no se podía hablar con propiedad de un "Perfil" del
Cargo.
Ahora, no solo por las nuevas normas legales, (la ley exige que el Administrador acredite su
idoneidad para ejercer este cargo - Arts.50 y 51), sino porque la misma evolución de la
sociedad y de la Propiedad Horizontal han hecho indispensable la profesionalización de quienes
tienen a su cargo y bajo su responsabilidad el patrimonio, el bienestar, la tranquilidad y la
seguridad de toda una comunidad de copropietarios, podemos decir que se requiere un alto y
especifico Perfil.
Se debe entonces buscar un Administrador con perfil Gerencial, Ejecutivo, con capacidades de
dirección y administración de recursos humanos, conocimientos específicos en Contabilidad y
Administración de Propiedad Horizontal, manejo y liderazgo de Comunidades, amplio
conocimiento del Régimen Laboral, y de la Legislación de Propiedad Horizontal, solución de
conflictos, etc.
GESTIÓN:
Inicialmente la gestión gerencial estaba enfocada a administrar recursos economicos
provenientes del pago de las cuotas de sostenimiento y administracion de los
copropietarios, lo cual estaba muy ajustado a las cifras del Presupuesto que
quedaban aprobadas por la Asamblea de Copropietarios de cada vigencia.
Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
Cada uno de los rubros de gastos era celosamente administrado por el Gerente y
cualquier desviacion generaba inconvenientes ya que no se tenía el soporte en los
ingresos correspondiente, salvo que para algún gasto especial, se requeria de una
Asamblea Extraordinaria y una cuota de Administración extraordinaria, que por lo
regular no era muy bien recibida por los comerciantes de ese momento.
En esos tiempos los gastos de las copropiedades eran igual a los ingresos que se
tenían, por las cuotas de administracion. En la medida en que los centros
comerciales se fueron posicionando y sus comerciantes se consolidaron por las
mejores ventas, se volvieron atractivos para las diferentes empresas, dada la
posibilidad de hacer mediciones de sus productos y encuestas de las preferencias
que podían expresar los visitantes a tales sitios sobre sus productos de consumo en
la mayoría de los casos.
Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
Se generó la necesidad de ubicar publicidad - vallas, banners, rompetráficos,
volantes para los visitantes a los centros comerciales. Por tal utilización de esos
sitios de alto tráfico – por lo general- se empezaron a percibir algunos ingresos, que
con el paso del tiempo se han convertido en un importante filon de ingresos
adicionales que permitien hacer mas inversion en publicidad (eventos comerciales,
rifas,pasarelas, programas de fidelizacion etc.) de cada centro comercial a fin de
traer mas visitantes.
Hasta el día de hoy, tales sitios o medios nos permiten asegurar unos rubros
adicionales muy importantes para la subsistencia de la copropiedad y la gestion del
Gerente de turno.
Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
GENERANDO RECURSOS:
La actividad de los gerentes de centros comerciales consiste en administrar los
bienes de los propietarios de sus centros. Su responsabilidad principal es la de
incrementar el valor del activo, es decir, del centro comercial. Con el fin de cumplirla,
los gerentes deben estar totalmente familiarizados con los elementos básicos de las
operaciones de sus centros, su aspecto físico y funciones, cómo impulsa el negocio
la mezcla comercial, cómo perciben las comunidades a los centros, y de qué manera
su propiedad o copropiedad alcanzará y mantendrá el éxito en el futuro.
Los gerentes deben estar familiarizados con los aspectos básicos de la solidez fiscal
y tributaria de sus centros el ingreso operativo neto y los fondos procedentes de
operaciones. Su tarea incluye minimizar los gastos y maximizar el flujo de caja de la
administración, contribuyendo a la solidez de su estructura financiera.
Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
En armonia con lo anterior, surgen nuevas formas para la generación de recursos
que en gran cantidad se pueden conseguir para la operación de las Propiedades
Horizontales, tales como los arrendamientos de bienes comunes; las ampliaciones
que se adelanten en las copropiedades o desafectando áreas comunes, casos en
los que se debe procurar hasta donde sea posible que las áreas privadas resultantes
queden para la copropiedad, las cuales seran generadoras importantes de recursos
y permitiran que las copropiedades dejen de depender exclusivamente de los
ingresos por concepto de cuotas de administracion, para llevar a cabo obras que
sean necesarias para su desarrollo y actualización.
Dicha actualización, importante para mantenerse en el mercado del sector
comprende entre otros; sistematización de porterias de ingreso, actualizacion de
sistema de control de vigilancia electronica, cambios de sistema de iluminación
ahorradores cambios de pisos, cielorasos, señalización nueva, actualizacióon zonas
de comidas,etc.
Los anteriores elementos permitirán que la copropiedad mejore sustancialmente su
caja y mantenga una actitud proactiva en el complejo mundo de los centros
comerciales.
Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
En armonia con lo anterior, surgen nuevas formas para la generación de recursos
que en gran cantidad se pueden conseguir para la operación de las Propiedades
Horizontales, tales como los arrendamientos de bienes comunes; las ampliaciones
que se adelanten en las copropiedades o desafectando áreas comunes, casos en
los que se debe procurar hasta donde sea posible que las áreas privadas resultantes
queden para la copropiedad, las cuales seran generadoras importantes de recursos
y permitiran que las copropiedades dejen de depender exclusivamente de los
ingresos por concepto de cuotas de administracion, para llevar a cabo obras que
sean necesarias para su desarrollo y actualización.
Dicha actualización, importante para mantenerse en el mercado del sector
comprende entre otros; sistematización de porterias de ingreso, actualizacion de
sistema de control de vigilancia electronica, cambios de sistema de iluminación
ahorradores cambios de pisos, cielorasos, señalización nueva, actualizacióon zonas
de comidas,etc.
Los anteriores elementos permitirán que la copropiedad mejore sustancialmente su
caja y mantenga una actitud proactiva en el complejo mundo de los centros
comerciales.
Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
Población
BOGOTÁ
6.840.116
BOGOTÁ
6.840.116
BOGOTÁ
6.840.116
BOGOTÁ
6.840.116
BOGOTÁ
6.840.116
BOGOTÁ
6.840.116
CHIA
97.640
FACATATIVA
106.070
VALLE
116.893
COSTA CARIBE
1.003.598
COSTA CARIBE
381.525
CÚCUTA
918.942
Centro Comercial
Promotor
Área Construida
Área Comercial
No de
Locales
Parq
Salas de
Cine
Centro Mayor C.C
Ospinas Y Cía S.A
248.000
102.000
3.000
449
14
Milenio Plaza C.C
Ospinas Y Cía S.A
25.772
14.320
198
187
0
Plaza De Las Américas C.C
Ospinas Y Cía S.A
127.894
50.576
1.532
350
8
Plaza Imperial C.C
Ospinas Y Cía S.A
138.377
48.384
1.801
283
6
Salitre Plaza C.C
Ospinas Y Cía S.A
85.234
33.435
1.196
287
8
Tintal Plaza C.C
Ospinas Y Cía S.A
34.203
18.594
449
219
9
Plaza Mayor C.C
Ospinas Y Cía S.A
15.274
8.401
264
106
4
Nova Plaza C.C
Ospinas Y Cía S.A
11.189
6.784
786
219
0
C.C. Buga
Ospinas Y Cía S.A
12.195
6.468
200
97
0
C.C. (Cartagena) Caribe Plaza
Ospinas Y Cía S.A
81.036
37.922
762
200
6
C.C (Monteria) Alamedas
Ospinas Y Cía S.A
58.885
34.730
493
238
4
C.C. Ventura Plaza
Ospinas Y Cía S.A
60.834
898.893
22.918
384.531
609
11.290
108
2.743
6
65
Un nuevo enfoque
Finalmente y a título de ejemplo, de los Centros Comerciales que hasta la fecha ha
desarrollado Ospinas y Cía S.A. como Plaza de Las Américas, con una
administraciòn eficiente con una independencia financiera de cuotas de
adminstración como herramienta poderosa de apalancamiento permitiendo ingresos
no operacionales, permiten garantizar toma de decisiones que aseguran liderazgo:
Ingreso de visitantes
Año 2.000 –
Recaudo parqueaderos
Año 2.000 – 1.232`130 .000
21`877.299
Año 2.008 –
40`000.000
Año 2.007 – 3.210`672.000
Ingreso en el año 2.007 por àreas comunes, eventos, avisos y arriendos.
Areas comunes
Eventos
Avisos
Arriendos
TOTAL
2.314`697.308
316`.326.500
164`017.731
375`133.572
3.170`175.111
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Fuentes:
Conferencia Dr. Roberto Zawadzky
La propiedad de inmuebles divididos por pisos – Dr. Ciro Pabón
Gracias