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El dominio de los inmuebles es una
cuestión de límites.
Los límites de un inmueble están dados
cualquiera sea su titular, sean éstos de
propiedad de particulares o del Estado
También es necesario fijar los límites a la
conducta del titular de dominio dentro
del volumen del inmueble de su
propiedad
A) en superficie: por las dimensiones, medidas y
linderos establecidos en el título de propiedad, por los
límites de los inmuebles vecinos.
B) en altura: en líneas imaginarias perpendiculares,
paralelas a los límites de su superficie. hasta alcanzar
el plano límite del dominio público del Estado sobre el
espacio aéreo que se determina por el límite del
máximo aprovechamiento razonable del inmueble.
C) en el subsuelo: en líneas imaginarias trazadas desde
los límites de su superficie hasta el centro de la tierra
hasta alcanzar el dominio del Estado. Sea este dominio
público en el caso de las aguas subterráneas o dominio
privado en las minas de primera y segunda
categoría.Arts. 2518, 2519, 2520, 2521 y 2523 del
Código Civil
El titular de dominio tiene sobre el objeto de
su propiedad las más amplias facultades de
disposición material asignadas por el
ordenamiento jurídico, conforme las leyes
administrativas que reglamentan su ejercicio
Corresponden al derecho público, y por
consiguiente son de carácter local y rigen sólo
en la jurisdicción de la persona jurídica pública
que las establece, las restricciones impuestas a
las facultades de disposición material del titular
de dominio establecidas sólo en interés público
Corresponden al derecho privado y de carácter
nacional y rigen en todo el territorio de la
República, las restricciones a la disposición
jurídica por razones de orden público y
las restricciones a la disposición material y
a la facultad de exclusión por razones de
vecindad.
Las restricciones administrativas a la capacidad
de disposición material del titular de dominio
surgen del poder de policía del Estado.
Esta facultad permite reglamentar la libertad y la
propiedad por razones de moralidad, seguridad o
sanidad.
Las restricciones administrativas son
atípicas, plásticas e ilimitadas en número y
clase.
Estas caracterizan:
• del destino funcional asignado a un
área ,
• tipifican las formas y condiciones para
la subdivisión y ocupación del suelo,
• tipifican las actividades que pueden
desarrollarse,
• tipifican las características generales de
las construcciones.
Ejemplos de estas regulaciones el
Código de Planeamiento Urbano de
la ciudad de Buenos Aires y las
Leyes de Ordenamiento Territorial
y Uso del Suelo de las provincias.
Estos ordenamientos han desarrollado
los siguientes instrumentos de
ordenación:
•Zonificación en distritos caracterizados
por un uso del suelo dominante en el
que se permiten otros usos compatibles.
Así existen distritos residenciales,
centrales, industriales o de
equipamiento.
•Normas de tejido que establecen las
alturas y retiros entre construcciones
mediante relaciones entre la separación
de las paredes y su altura.
•FOS (Factor de Ocupación del Suelo) que
establece qué porcentaje del terreno puede ser
ocupado por construcciones y qué porcentaje
debe quedar libre.
•FOT (Factor de Ocupación Total) que
pretende regular la cantidad de habitantes que
pueden
localizarse
por
hectárea
y
consecuentemente la dotación de servicios
públicos e infraestructuras necesarios para
atenderlos por medio de un número índice que
multiplicado por la superficie de la parcela
establece la máxima superficie que podrán
alcanzar las construcciones en el terreno.
Cuadros de usos en los que se detallan
las distintas actividades permitidas en un
distrito de zonificación y la intensidad
máxima a la que pueden llegar, fijada en
metros cuadrados o en grado de impacto
o molestia.
En tierra rural rigen los Códigos
Rurales que establecen:
•las reglas para las actividades
agrícolas y ganaderas,
•el régimen de los caminos vecinales,
•las dimensiones de la unidad
económica
En tierra urbana el Código de la
Edificación establece:
•las reglas para la construcción,
conservación y modificación de
edificios,
•las dimensiones mínimas de los locales
según su destino,
•las condiciones de iluminación y
ventilación de los locales según su
destino
El propietario puede:
•modificar su conformación, alterando
sus límites por vía de subdivisión o de
englobamiento,
•modificar su estado, por vía de
edificación o plantación,
•cambiar su destino, afectándolo a un
uso distinto al asignado hasta el
momento o no darle uso alguno
Para subdividir un inmueble único en
dos o más fracciones o para reunir dos o
más inmuebles en uno o anexar una
fracción de un inmueble en otro, es
necesario que el titular de dominio
confeccione un plano a tales efectos
cumpliendo las normas administrativas,
en especial las que hacen la uso del
suelo
En el caso de subdivisión de grandes
parcelas en varias fracciones las normas
administrativas de uso del suelo
establecen:
•la obligatoriedad de ceder superficies
para calles y reservas de uso público
•resolver la dotación de servicios de
infraestructura como agua corriente,
pavimentos, luz eléctrica y alumbrado
público, gas natural y red de cloacas y
desagües
La modificación en los hechos del
inmueble original recibida por los planos
de mensura confeccionados por un
agrimensor se registran en la oficina de
catastro.
La modificación del título de propiedad
original
requiere
además,
la
instrumentación de la voluntad de
modificación parcelaria por escritura
pública para constituir título suficiente y
su anotación en el Registro de la
Propiedad Inmueble a los efectos de su
oponibilidad a terceros interesados.
La construcción de edificios en los
inmuebles o su afectación a destinos de
vivienda, comercio o industria, no tienen
otra limitación, en principio que las
establecidas en el Código Civil y en las
regulaciones administrativas locales de
uso del suelo, ni en principio más
efectos jurídicos que los regulados en
estos ordenamientos.
1. De conformidad con lo que establece
el art. 2505 del CC, la adquisición o
transferencia de derechos reales sobre
inmuebles solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de
los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda, no siendo oponibles a
terceros mientras no están registrados.
La publicidad registral está orientada a
reforzar y respaldar la seguridad
jurídica.
En el terreno concreto registral e
inmobiliario, si bien la especialidad se
proyecta ineludiblemente a los titulares
(sujetos) de las situaciones registrables y
a las titularidades (derechos) que se
asientan, no podemos desconocer que la
determinación que de ellos se exige con
propósitos de publicidad es siempre en
función de la especialidad aplicada al
inmueble (objeto).
En los sistemas registrales que toman
como base el objeto de la relación
jurídica, el principio de especialidad
adquiere su máxima relevancia, ya que
el bien, su elemento menos cambiante,
se convierte en la unidad fundamental y
básica del sistema (Folio Real o
Matrícula).
De acuerdo con lo dispuesto en los arts.
2505, 3135 y concordantes del C.C., y
la Ley Nacional nº 17.801, las
funciones propias de los Registros de la
Propiedad Inmueble son netamente
diferenciadas de cualesquiera otras
dentro de la actividad jurídica del
Estado, inclusive de las funciones
propias
de
los
organismos
administrativos de catastro territorial.
La actividad del Estado denominada catastro
territorial es necesaria a fin de realizar la
registración de los documentos de actos de
levantamiento territorial con fines civiles y
cuya naturaleza es agrimensural.
Dichos actos genéricamente tienen por objeto
conocer, determinar y medir el espacio de una
región y sus características, con el fin
principal de trasladarlos en forma figurada a
documentos cartográficos que los representen
con identidad y semejanza, dándoles
existencia virtual registrable, simultáneamente
con el ser real que físicamente tengan por su
materia.
El catastro territorial es esencialmente una
actividad registral, para producir la publicidad
del estado parcelario y de los avalúos
territoriales con fines tributarios.
Por consiguiente, el catastro territorial es
esencial para matricular las parcelas,
establecer el consecuente estado parcelario y
regular su desarrollo conforme a las
limitaciones administrativas al dominio, de
acuerdo a la política parcelaria del Estado.
Pero el objeto y competencia de Catastro,
Geodesia y Registro de la Propiedad, son
específicos y debe mantenerse la autonomía
funcional de los organismos respectivos, sin
perjuicios de la íntervinculación y apoyo
recíproco que deben prestarse para la adecuada
coordinación.
REGISTRO
El registro de la propiedad inmueble registra
documentos
portantes
de
títulos:
a) que constituyan, transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y
demás
medidas
cautelares,
c) Los establecidos por las leyes nacionales o
provinciales
FOLIO REAL
La ley 17801 implementa la técnica de folio
real para la inscripción y publicidad .
Los artículos 10 a 13 de la ley regulan el
principio de especialidad o determinación ,
principio que es también propio de los
derechos reales.
Por el articulo 10 dice:
“Los inmuebles respecto de los cuales deban
inscribirse o anotarse los documentos a que
se refiere el articulo 2 serán previamente
matriculados en el registro correspondiente a
su ubicación.
Exceptuase los inmuebles del dominio
público”. Los bienes de dominio público son
inembargables, inenajenables e
imprescriptibles y por tal razón están fuera
del tráfico jurídico inmobiliario.
Nuestro registro es real pues el elemento base
para el sistema es el inmueble
El articulo 11 de la ley 17801 dice:
“La matriculación se efectuará destinando a
cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento que servirá
para designarlo”.
Al folio lo denominamos folio, foja u hoja y
con el numeral que conforman la matricula
El
articulo
12
establece:
“El asiento de matriculación llevará la firma
del registrador responsable. Se redactará
sobre la base de breves notas que indicarán la
ubicación y descripción del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su
completa individualización.
Además cuando exista se tomará nota de su
nomenclatura catastral, se identificará el
plano de mensura correspondiente y se hará
mención de las constancias de trascendencia
real que resulten. Se expresará además el
número y fecha de presentación
Expresará el nombre del o de los titulares del
dominio, con sus datos personales que se
requieran para la escritura pública.
Respecto de las sociedades o personas
jurídicas se consignará su nombre o razón
social, clase de sociedad y domicilio.
Se hará mención de la proporción en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el
titulo de adquisición, su clase, lugar y fecha
de otorgamiento y funcionario autorizante,
estableciéndose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la
matriculación del documento en el Registro”.
Conforme el articulo 13 de la ley 17801:
“Si el inmueble se dividiera se
confeccionarán tantas nuevas matriculas
como partes resultaren, anotándose en el folio
primitivo nuevas matriculas, anotándose en el
folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o
unificaren se harán nueva y única matricula
de las anteriores, poniéndose nota de
correlación con los planos de mensura
correspondientes”.
El Registro tiene por objeto, una
actividad jurídica consistente en dar
publicidad a los actos relativos al
dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles, para dar seguridad
jurídica al tráfico inmobiliario.
El principio registral de especialidad hace
deseable la coordinación entre catastro y
Registro, de modo que:
El catastro aporte al Registro los datos
descriptivos y gráficos de los inmuebles,
especialmente
medidas
lineales,
superficiales y linderos, como también los
demás datos que los individualicen dentro
de los planos generales.
A su vez, el Registro Inmobiliario aporta al
catastro las modificaciones de las
titularidades de dominio de los inmuebles
derivados de actos de disposición por
voluntad del titular.
Planos de mensura, división y unificación de
inmuebles.
Su registro
Las transmisiones y constitución de los
derechos reales se realizaran con referencia al
plano en cuanto a la determinación del
inmueble.
La sola existencia del plano y su aprobación,
no configura un cambio en la situación
jurídica del dominio del inmueble reflejado en
la planimetría, puesto que para la
materialización de ese cambio será necesario
que el plano se complemente con el
otorgamiento de la escritura pública.
La matrícula asignada a un inmueble
permanecerá inmutable mientras no se
altere su configuración primitiva, pero
conforme a lo establecido en el Art. 13 de
la ley 17.801, si éste fuere objeto de
división,
deberán
asignarse
tantas
matrículas como partes o divisiones
resultaren, relacionando en el folio original
la mutación operada
EL REGISTRO de las situaciones
especiales
1 ) La anexión:.
2) La unificación: se cancelan las
matrículas que dieron origen al plano de
unificación, dejando en ellas la
constancia de que se las da de baja por
abrirse la nueva .
Se asigna nuevo número por la
unificación y en las matrículas
respectivas se deja constancia de la
unificación de matrícula y del Número o
característica del plano .
3)Segregación: cuando el lote
disminuye su superficie porque parte del
mismo pasa a permanecer a un lote
lindero, por expropiación o por efecto
de las aguas o por cualquier otro
motivo, etc.
Se debe consignar la circunstancia y
las nuevas medidas, sin crear nueva
matrícula.
Loteo:
Con la manifestación de someterse al plano,
se abren un folio de cada uno de los lotes.
A partir de dicha registración se certifica e
inscribe sobre cada uno de los folios
de los lotes individuales.
Propiedad horizontal:
Se abren los folios por cada unidad funcional y
en la misma se volcará la registración pertinente
a dicha unidad funcional.
En Capital Federal la complementaria
consta en la matricula de la funcional.
En la Provincia de Buenos Aires se abre
matricula por la unidad complementaria.