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Casos particulares de registración
Dra. Adriana Abella
Registro inmobiliario Argentino
Declarativo
(art. 2505 del CC., 3135 y los arts. 2, 20 y cc. Ley N° 17.801)
No convalidante
( art. 4 LR) La finalidad de la publicidad registral es brindar seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario.
Registro de documentos o títulos
Art 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se registran los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares, c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales
Art. 3 LR. Título instrumento público Excepcionalmente instrumentos privados
Inscripción Es un principio??? Sistema español, alemán Efectos.
Arts. 2505,2, 20 17801. Leyes 13512,14005,14394,25248,24574 1.Aspecto sustantivo 2.Técnica inscriptorias o de registración: inscripción opuesto a transcripción 3.Asiento Firma del registrador 4. Inscripción como acto formal, con fuerza probatoria. Acto administrativo
Inscripción
es toma de razón de carácter: definitivo, provisorio, condicional que se práctica en el asiento como consecuencia de la presentación de un documento que contiene un acto dispositivo, trasmisivo o constitutivo, declarativo, aclaratorio o extintivo de un derecho real
Anotación
asiento temporal que se practica con relación a una inscripción por la presentación de un documento que contiene un acto que puede afectar su integridad
EL FOLIO REAL EN LA EXPERIENCIA ARGENTINA
Evolución de su incorporación a la legislación nacional
Antiguos “oficios” En el territorio nacional a comienzos del siglo pasado La técnica de registración era de
folio “cronológico”
o “personal cronológico”, se debe denominar
folio “causal” o transaccional
el criterio ordenador de la inscripción no era el inmueble sino la causa de adquisición del derecho, en orden de su ingreso.
Índice de titulares
El folio real moderno se originó en Alemania.
Ventajas: mayor duración, menor mutabilidad, más fácil reproducción, menor posibilidad de error en las transmisiones derivadas menor posibilidad de error en los informes y certificados En la provincia de Buenos Aires, por decreto del año 1962 se establece por primera vez un folio real de similares características al actual Brinda los lineamientos a nivel nacional establecidos por el decreto-ley 17.801/68 Ley Nacional de Registro
Ante la presentación de un documento, Por la
inscripción
reseñan el contenido del los instrumentos ingresados
Las “minutas”
se deja constancia en el folio de “breves notas” Hasta principios del siglo pasado el registrador tenía que extraer los datos principales del instrumento presentado y así volcarlo al folio personal o causal, sin tener apoyo en ninguna otra documentación.
Posteriormente a la escritura pública el notario agregara una minuta. Exigencia, hoy extendida a lo largo y ancho del país, Esto facilita el archivo de datos en un soporte distinto a la matrícula, y llegado el caso de extravío, deterioro o destrucción de ésta puede servir como elemento coadyuvante a la reconstrucción,
Las reglamentaciones locales comenzaron con la conversión de las constancias existentes a dicha técnica, mediante la conversión de oficio o por rogación Todos los registros del país aplican diversas técnicas registrales De procesos manuales pasamos a procesos de informatización Realidades de cada registro índices de titulares, la técnica del folio personal; las minutas microfilmadas o formulario de rogación se ordenan conforme la técnica del folio personal-cronológico o folio causal Folio real Sistemas mixtos
Conversión a folio real. Provincia de Buenos Aires
En la tarea de la conversión cuando 1/4 de sus inmuebles se encontraba en folio real, se dicta en el año 1980 la ley número 9590. En su artículo 1 establece que “a partir de la vigencia de la presente ley quedan incorporados a la técnica de folio real todos los partidos de la provincia en la forma prevista en el artículo 12 del decreto 5479/65 estando a cargo del notario interviniente la confección de la matrícula respectiva”.
Esa matrícula es también objeto de calificación por el Registro, y en caso de no hacerse observaciones quedará en el organismo para seguir utilizándola como en los casos de conversión de oficio.
Contenido del folio real
A cada inmueble corresponderá un folio real.
En caso de dividirse un inmueble en varios, se crearán tantas nuevas matrículas como inmuebles resultaren, y, al contrario, en los casos de unificación o anexión se abrirá un nuevo y único folio real.
Las características del folio real argentino Ley Nacional Registral impone el
contenido
, Las provincias regulan la
forma
y algunos aspectos de aquél
CONTENIDO Sujeto Objeto Causa
Efectos jurídicos que trae aparejados la técnica del folio real
Los asientos deben ser llevados cumplimentando determinados requisitos, entre ellos la “firma del registrador responsable”.
Se evita el paso intermedio de la extracción de datos Con la técnica del folio real se facilita su reproducción.
En casi todos los registros el escribano es quien realiza la calificación de la información que el organismo tiene asentada, y si existen errores u omisiones en el asiento se controla y reclama
Asiento
Documento Contenido Arts. 10 a 13 Ley 17801 Valor del asiento Reconstrucción del documento (art.29)
Tipos
Definitivos Provisional Condicional Preventivo Aclaratorio Extintivo
Cancelación de Asiento
Por documento en el que consta la extinción del derecho registrado Mutación- Documento contiene acto de transferencia de derecho inscripto. Confusión Sentencia judicial La ley: declara extinguido el derecho Asiento específico o contra asiento
Caducidad de asiento
art. 37 LR de pleno derecho sin actividad ni rogación Es vía de extinción de la inscripción hipotecaria y de la anotación de las cautelares de los asientos condicionales de los asientos de reserva de prioridad
Anotaciones preventivas
Publican la posibilidad de un cambio en la situación registral del bien Medidas cautelares se concreta en asiento definitivo Certificados
Derechos tutelados por ambos institutos jurídicos.
Aclaración o modificación de asiento
Art. 33 LR Del negocio Datos de los titulares De la configuración parcelaria Rectificación de asiento art. 35 LR
Casos especiales de registración
Los titulares de los asientos de dominio y condominio serán
las personas físicas o jurídicas
que resulten adquirentes en los respectivos documentos, sea que lo hagan por sí o por representación legal.
MENORES
Tratándose de menores cuya representación fuere ejercida por sus padres, la adquisición se hace por el menor, realizada por el padre o la madre por derecho propio, una estipulación a favor del menor o con carácter de donación para éste, se puede presentar para su registro juntamente con el documento de aceptación
Representación legal
fuere realizada por tutor o curador, trátese de menores u otros incapaces, en el documento debe constar la resolución que legitime la investidura invocada, autorización expresa para la adquisición.
Asiento
Titular: nombre, nacionalidad, fecha de nacimiento, estado civil, Domicilio, documento de identidad, CIT y proporción
GESTIÓN Y ESTIPULACION
Cuando en el documento de adquisición se manifestare que ella es para persona distinta de la que aparece como adquirente en el negocio, sin representación legal o convencional, el asiento se confeccionará consignando como titular a este último, indicando la persona para la cual se adquiere con los siguientes datos: Apellido y nombre; documento de identidad que legalmente corresponda.
La omisión de los datos precedentes implicará la inexistencia registral de la voluntad de gestión o estipulatoria, no pudiendo modificarse la titularidad del asiento sino por los modos ordinarios de transmisión del dominio.
La persona para quien se declaró hacer la adquisición podrá asumir la titularidad del asiento por declaración unilateral manifestada por escritura pública, a tales efectos lo dispuesto en los artículos 5, 17, 23, 25 y concordantes de la Ley 17801, no se exige certificación por inhibiciones
El titular del asiento estará legitimado registralmente para otorgar cualquier acto de transmisión o constitución del derecho, pero no podrá reemplazar la persona física o jurídica para la que originariamente expresare adquirir, salvo que el reemplazo se dispusiera judicialmente.
Tratándose de sociedades, éstas se hubieren transformado, escindido o fusionado, deberá relacionarse claramente las circunstancias respectivas.
Asientos de dominio o condominio revocable o fiduciario
se confeccionarán consignando clara y precisamente las condiciones o plazos resolutorios o las cláusulas de revocación que surjan del título.
El cumplimiento de tales cláusulas, plazos y condiciones, sólo tendrá efecto registral a partir de la anotación que los interesados peticionen.
La transmisión fiduciaria en los términos de la ley nº 24.441
Se inscribe en el rubro correspondiente la indicación de su condición fiduciaria según la ley nº 24.441 y su modificatoria, Debe consignarse también
el plazo o condición
a que se sujeta el derecho.
Si existiere, se hará constar la limitación a que se refiere el artículo 17 de la ley nº 24.441 Los supuestos de cesación del fiduciario darán lugar a la apertura de un nuevo asiento
LEASING:
Documentos que constituyan contratos de leasing los asientos se practicarán en el rubro gravámenes del folio respectivo, consignando al inicio que se trata de leasing
SOCIEDADES EN FORMACIÓN
La anotación se practicará siempre que el documento presentado reúna los siguientes requisitos: a) Que esté constituido por escritura pública.
b) Que el propietario del inmueble transmita el dominio a la sociedad en formación.
c) Que del documento resultare que el trasmitente integra la sociedad y que la transmisión la realiza como aporte. En el asiento resultante sólo se podrán realizar anotaciones de medidas precautorias ordenadas contra la sociedad en formación, hasta tanto se registre su constitución definitiva, circunstancia que se indicará en el asiento y en el documento inscripto.
Sin perjuicio de ello se registrarán las transmisiones de dominio originadas en sustitución de aporte, imposibilidad de constitución definitiva de la sociedad o decisión de sus socios de no constituirla, deberán resultar suficientemente del documento presentado. El registro de la constitución definitiva se hará presentando el instrumento constitutivo de la sociedad debidamente inscripto en el REGISTRO PUBLICO DE COMERCIO La petición se limitará a solicitar dicho registro y será firmada por el autorizante del documento o por el representante legal de la sociedad, se exigirá que su firma esté certificada por escribano. Escritura complementaria otorgada por el representante legal
TRANSFORMACIÓN, FUSIÓN O ESCISIÓN DE SOCIEDADES
En los casos de transformación fusión y escisión de sociedades comerciales previstas por los artículos 74, 82, 88 y concordantes de la Ley N. 19.550, la toma de razón se efectuará sobre la base del documento a que se refiere el segundo párrafo del artículo 84 de dicha Ley.
El procedimiento de tracto abreviado, mediante la transcripción de la resolución de la autoridad de aplicación que ordene la inscripción de los bienes, en los casos citados.
OBJETO
MENSURA, DIVISIÓN Y UNIFICACIÓN DE INMUBLES.
Los planos de mensura, división y/o unificación de inmuebles sólo se tomarán en cuenta si son acompañados de documento notarial, judicial o administrativo Dichos documentos podrán exteriorizar la voluntad modificatoria en forma expresa o tácitamente por contener la transmisión del dominio o la constitución de otro derecho real inmobiliario respecto de la nueva parcela.
El articulo 13 LNR “Si el inmueble se dividiera se confeccionarán tantas nuevas matriculas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Loteo: Con la manifestación de someterse al plano, se abren un folio de cada uno de los lotes. A partir de dicha registración se certifica e inscribe sobre cada uno de los folios de los lotes individuales
Asientos en los nuevos Conjuntos inmobiliarios
Publicidad de limitaciones o restricciones Publicidad de planes de urbanización Diferencias según el régimen legal
Prescripción adquisitiva Diferencias Negocios simultáneos por el adquirente
Consolidación dominial
ley 24.374, modificada por la ley 25.797
La inscripción registral a que refiere el inciso e) del artículo 6° se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido”
.
Consolidación dominial
¿En qué situación se encuentra el poseedor desde la inscripción del Acta de Regularización Dominial hasta el transcurso del plazo de los diez años? ¿Qué clase de título tiene?
El artículo 17 del Decreto 2815/1996 dice: “La Dirección Provincial del Registro de la Propiedad arbitrará las medidas que resulten necesarias para la inscripción de las escrituras indicadas en el artículo anterior, en los asientos dominiales de los inmuebles que correspondan y asimismo tomará razón de las cesiones de derechos por actos entre vivos o a título universal en tanto se encuentre en curso el plazo previsto en el artículo 8° de la Ley 24.374, o cuando vencido este no se hubiere solicitado la consolidación del dominio”
Consolidación dominial
El artículo 3° de la Disposición Técnico Registral N° 6/1995 de la Provincia de Buenos Aires, regla la inscripción registral de tales cesiones.
El artículo 2° del Decreto 181/2006, reglamenta la Consolidación, y establece que una vez vencido el plazo decenal del artículo 8° de la ley nacional, ésta puede operar a favor de
“cesionarios por actos entre vivos o a título universal”, y en concordancia.
el artículo 10 de la Disposición Técnico Registral N° 2/2011.
DTR N° 6/1995, Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, art. 3°
SUBASTA PÚBLICA
La subasta judicial reconoce dos elementos sustanciales, faltando uno de ellos no existe la subasta sino que estamos en presencia de otro instituto.
a) Que exista una sentencia que condena al demandado a pagar una suma de dinero, y al no hacerlo el juez lo desapodera y ordena la subasta pública, es decir la venta judicial forzosa y coactiva; b) Que exista una oferta pública al mejor postor.
SUBASTA PÚBLICA
Convergen normas derecho civil y procesal.
ARTS. 1324 inc y 4, 1184,2768,3214,2122,2171 CC.
CPCC POSTURAS TEORIA PROCESAL: Vende el órgano público en ejercicio de su función jurisdiccional TEORIA CONTRACTUALES: Venden los acreedores Vende el juez en representación del ejecutado
SUBASTA PÚBLICA
Adquisición dominio Auto que ordena la subasta Auto que aprueba la subasta Toma de posesión Auto que da por abonado el precio
SUBASTA PÚBLICA Medidas cautelares
Anteriores al auto de subasta Lo ordena el juez que interviene en la venta judicial si se trata de inhibición y embargos, con citación de los jueces que lo decretaron. Los embargos se transfieren al precio. Anotación de litis y otra medida no Posteriores al auto de subasta se desplazan HIPOTECAS Art. 3196 CC
SUBASTA PÚBLICA
Obligaciones del comprador
Pagar el precio Diligencias necesarias para escritura judicial Pedido de levantamiento de cautelares Diligencia de toma de posesión Designar escribano
SUBASTA PÚBLICA Requisitos de la escritura
Comparece el comprador Datos del expediente Detalle del inmueble Corresponde que surge del titulo antecedente Autos pertinentes BENEFICIOS MATRICIDAD.
CUMPLIMIENTO DE LEYES FISCALES
Prehorizontalidad:
la escritura de afectación a la prehorizontalidad y la registración de los boletos de compra venta o contratos como los llama el decreto ley 19724/73, determina que en el Folio Real se registren derechos personales. Con la escritura de afectación, se anuncia una futura división.
CABA Art. 156 y ss D2o80 Pcia. Buenos Aires 3-73,10-74, 4-84
PROPIEDAD HORIZONTAL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN
La escritura de constitución de reglamento de copropiedad y administración simultáneamente con la de transmisión o gravamen de unidades de dominio exclusivo, La solicitud de certificación deberá consignar tal circunstancia, con indicación de las unidades objeto de la venta o gravamen.
UNIDADES POR CONSTRUIR O EN CONSTRUCCIÓN CABA Respecto de ellas sólo se admitirá el registro de medidas precautorias dispuestas por autoridad competente, haciéndose saber a los jueces que dichas unidades no pueden ser objeto de actos que transmitan o constituyan derechos reales hasta que fueren habilitados. Obtenida la habilitación de las unidades se hará constar tal circunstancia en acta notarial de la que se tomará razón en los asientos correspondientes.
MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO
No se tomará razón de documentos que modifiquen el reglamento de copropiedad y administración en lo referente a aspectos constitutivos de la propiedad horizontal cuando los mismos no fueren otorgados por todos los integrantes del consorcio. Si las unidades afectadas por la modificación estuvieren hipotecadas, deberá consignarse el consentimiento del acreedor hipotecario. Las unidades complementarias no son susceptibles de ser registradas en forma independiente, quedará asignada a la funcional de propiedad del adquirente.