Transcript Abella_U1
PUBLICIDAD REGISTRAL Dra. Adriana Abella Derecho Registral El Derecho Registral y el Derecho Registral Inmobiliario. Autonomía Derecho Registral Consolidación • Congresos • La Carta de Buenos Aires. • El Cinder • Reunión de Directores de Registro • Instituto de Derecho Registral UNA Aspectos de los regímenes registrales Sistemas, técnicas y tipos de registros. Clases de registro: de hechos, de actos y contratos, de documentos, de títulos, de derechos. Clasificación de los registros Según • su técnica: de transcripción y de inscripción • la unidad de registración bajo la cuales se organizan: personales o reales • la función que cumple esta forma de publicidad respecto de las situaciones jurídicas regitrables: declarativos o constitutivos • los efectos de la registración: convalidantes y no convalidantes. Diferencias entre los sistemas • Inscripciones: declarativos- constitutivos Registro de oponibilidad respecto de terceros • Efectos Convalidante y no convalidante con efectos de presunción de exactitud con efectos de presunción de exactitud y plena eficacia protección a terceros ( fe pública registral) Registro de plena eficacia formal sustantiva Registro de muebles • Automotores DL 6582/58 • Equinos de sangre pura de carrera 20378/ 73 • Palomas mensajeras DL 17160/43 • Sociedades Ley 19550/72 • Régimen buques • Régimen de aeronaves DL 17285/67 Inmuebles. Derecho Comparado • Tradición y registración declarativa: Argentina, Uruguay, España, Puerto Rico, El Salvador, Honduras • Registración declarativa sin exigir tradición: Francia, Italia, Portugal, Polonia, México DF, Costa Rica, Perú, Quebec, Bélgica, Luxemburgo, Haití, Mónaco • Registración constitutiva sin tradición: Alemania, Suiza, Brasil, Chile, Colombia, Ecuador, República Dominicana Técnicas Registro personales y reales • Personales elemento básico la persona Los asientos son cronológicos y se buscan por orden alfabético • Reales asiento es la cosa Sistema registral • Alemán Registro real. Constitutivo Rogación documento auténtico Transmisiones mortis causa sólo por leg. registral Acto abstracto auflassung art 925 B.G.B. Casos de error o inexactitud Sistema registral • SUIZO Registros reales Presunción de exactitud y fe pública registral Constitutivo Acto causal Registro y catastro Inmatriculación Inscripción Se puede pedir anulación e impugnar Derecho de terceros de buena fe Conocido o debido conocer Sistema registral • TORRENS • Australia, Uganda, Tasmania, Túnez, Jamaica, Parte de Canadá, República Dominica, y estados de Brasil inmuebles rurales • Inmatriculación Rogación Deeds Títulos y plano Certificado de título hace plena fe Sistemas registrales inmobiliarios • COMMON LAW • Inglés Real Property Act año 2002 • Sistema Estadounidense Seguro de títulos • No es obligatoria • Torrens PUBLICIDAD REGISTRAL EVOLUCIÓN Publicidad noticia Publicidad esencial Derechos greco orientales 1. Hebreos 2. Asirios 3. Griegos 4. Egipcios Hebreos Publicidad noticia: la puerta de la ciudad Época del profeta Jeremías la compra se redactaba por escrito. Papiro, y testigos Grammatophilakeion: establecimiento donde se conservan contratos e instrumentos de crédito. Asirios Sistema tiende a asegurar el interés de terceros Período 1390 a 1190 a C. Compra Anuncio por medio de un heraldo. Quien se opusiera se presentaba ante el gobernador o una corte se resolvía la cuestión Edicto. Un ejemplar es archivado Griegos • Contratos en ceremonias solemnes • Luego emplea la escritura y archivos en ciudades. • Teofrastro : anagraphé (transcripción) y la diagraphé (registro con indicación del inmueble y el contrato). Cicerón. Propósito fiscal • Placas de mármol expuestas. Oroi Egipcios I. Egipto proceso de helenización. Hasta manteniéndose hasta mitad siglo III Acto ante el tribunal. Escritura como forma contractual. • Registro de las tierras. Da valor de autenticidad al contrato • Agoránome. Trascripción pública del documento • Katagraphé registro recibe copias inscribe. Es territorial • Registro de Alejandría II. Egipto románico • Decae el katagraphé • Bibliotheke egkthéseon mejor sistema registral conocido en época • Año 89d.C. Edicto de Rufus. Registro y archivo de documentos, territorio de Chora. • Época Prosaggelia. Epistalma: autorización certificada del registro. <oficial público procedía a la redacción del contrato. Inscripción • Asiento se llamaba paráthesis: folio personal • Decadencia en el siglo IV Derecho Romano Publicidad no incorpora el sistema de registros Preeminencia de la oralidad. Ius. in se, ritos. La publicidad registral no forma mentis Titulo - modo. Mancipatio, in iure cessio. Adiudicatio. Traditio Siglo III Necesidad de impuestos. Diocleciano. Traditio constituto, brevi manu y longa manu. Constantino escrito y traditio. Tributo y testigos. Justiniano exige un archivo para resguardo o consulta de los documentos en cada ciudad Novella Valentinianni XV. Prescribe el registro de inmuebles. Fin fiscal DERECHO GERMÁNICO En la antigüedad especial sentido los símbolos El acto tenía lugar en el inmueble con testigos y niños Simbolismos material. Iura causa traditionis Gewere investidura transmitente evacuado Procedimiento judicial Auflassung cesión de derechos Aparición de los registros Principio de la fe pública principio de inscripción. Recepción del Derecho romano decaen los registros Resurgimiento sistema prusiano Aparece eficacia jurídica formal lo inscripto es exacto Principio de fe pública registral relativa. El propietario puede pedir ratificación. DERECHO registral hispánico Influencias romanas y germánicas Por derecho romano: No existe régimen de publicidad, la transmisión del dominio y constitución de gravámenes exigen formas solemnes Por derecho germánico: las solemnidades son medios de publicidad a fin de proteger intereses de terceros Invasión visigodos y la influencia de los árabes prevalecen sobre la traditio Fueros de Cuenca Alcázar, Baeza, Sepúlveda, Robración asegura derechos del comprador Año1413 Donaciones insinuación proc. voluntario para aprobar y homologar Castilla predominio de traditio Reales pragmáticas de 1539 y 1713, 1768 en ciudades o villas se lleven libros registrar contratos de censos e hipotecas DERECHO registral hispánico • Ley hipotecaria 1861 • • • • • • • • • • De los títulos sujetos a inscripción De la forma y efectos de la inscripción De las anotaciones preventivas De la extinción de inscripción y anotación De la hipotecas Del modo de llevar los registros De la rectificación de asientos De la Dirección e inspección De la publicidad de los registros Registradores, nombramiento, responsabilidad Ley hipotecaria 1861. Principios rectores Inmatriculación Voluntariedad de la inscripción Excepción hipoteca constitutiva Presunción iuris tantum de exactitud del registro Principio de publicidad buena fe y de legitimación Prioridad Tracto sucesivo Rogación Legalidad Determinación Registración Se inscriben títulos publicitan derechos DERECHO registral hispánico • • • • • Código Civil 1889 Ley hipotecaria 1909 Privilegios al titular inscripto Reforma a la ley 1944-46 Reforma art 38 REGISTRO INMOBILIARIO ARGENTINO Evolución de la publicidad inmobiliaria en Argentina a) Código Civil b) legislaciones locales, proyectos y jurisprudencia c) decreto-ley 17.801/68. Discusiones posteriores con respecto al alcance de la registración impuesta por la modificación legislativa. Ámbito de aplicación de la Ley 17.801. Proyectos de reforma Proyectos de Unificación del Código Civil y del Código de Comercio. Reformas propuestas a la publicidad registral. Sistema registral inmobiliario Nuestro sistema registral inmobiliario es declarativo no convalidante La finalidad de la publicidad registral es brindar seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario Adquisición derivada por actos entre vivos del derecho real de inmuebles en Argentina Título, modo y registración. Su relación. Legislación vigente a nivel nacional y local. La importancia de la tradición. Funciones. La publicidad hipotecaria en el Código Civil El tercero en la publicidad inmobiliaria en Argentina Los “terceros” a los efectos de la inoponibilidad de lo no registrado. Controversia doctrinal y jurisprudencial. “tercero registral”, “tercero interesado” “tercero desinteresado” Publicidad “posesoria” Su subsistencia Supuestos de colisión con la publicidad registral. Publicidad cartular. Doctrina y jurisprudencia. Adquisición originaria de inmuebles Efectos de su registro Adquisición forzosa de inmuebles Efectos de su registro Adquisiciones mortis causa Su registro No convalidante Títulos inválidos Títulos falsificados Art. 105l Cód Civil El propietario aparente Las adquisiciones del non domino Sistema registral inmobiliario ¿Qué se inscribe? ¿Con que efectos de inscribe? ¿Qué procedimiento adopta la ley? Los llamados principios registrales inscripción rogación autenticidad especialidad tracto sucesivo prioridad legalidad LEY NACIONAL DE REGISTRO Art 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se registran los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares, c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales DOCUMENTOS REGISTRABLES Títulos, documentos, instrumentos Excepcionalmente instrumentos privados LEY NACIONAL DE REGISTRO Art. 3 LNR Documentos •Auténticos •Hagan fe por sí mismos o con otros complementarios •Que estén constituidos por escritura notarial, resolución judicial o administrativa •Originales y copias tengan las formalidades establecidas en la ley Inscripción • Aspecto sustantivo. • Técnica de registración: opuesto a transcripción • Asiento Inscripción, registración: acto inscriptorio Administrativo Formal, con fuerza probatoria Inscripción perfecciona la oponibilidad • Tercero • Interesado • Buena fe • Inoponibilidad de lo no inscripto II Congreso Internacional de Derecho Registral se aceptó la designación genérica de situaciones jurídicas registrables, que interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a terceros interesados, denominación que más se ajusta a la temática registral imperante. PUBLICIDAD “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones que se refieren los arts. 23 a 25 de la mencionada ley” (art. 22 de la ley 17.801). Inscripción y anotación • Inscripción es toma de razón que se práctica en el asiento como consecuencia de la presentación de un documento que contiene un acto dispositivo, transmisivo o constitutivo, declarativo, aclaratorio o extintivo de un derecho real • Anotación asiento temporal que se practica con relación a una inscripción por la presentación de un documento que contiene un acto que puede afectar su integridad Inscripción es el medio para obtener la oponibilidad Efectos de la inscripción legitimación registral La ley hipotecaria española (art.38) La ley argentina El principio de fe pública registral no ha sido técnicamente incorporado en nuestro derecho. Existe presunción de veracidad. Presunción de integridad y completitividad Título Falso El 1051 CC • Inscripción Casos Títulos declarativos Ej. sentencia usucapión, transmisiones mortis causa Títulos que contienen actos modificatorios de situaciones jurídicas o derechos Alteran el régimen jurídico, el objeto, la extensión o titularidad Ej, Afectación PH, Venta Lotes 14005, Ley 19724, Redistribución pacelaria; reducción monto hipoteca, Aceptación de compra. Cambia titularidad sin transmisión o cambio del fiduciario Extinción de derechos Cancelación hipoteca, renuncia usufructo y su cancelación por esa u otra causal Anotaciones preventivas Publican la posibilidad de un cambio en la situación registral • Medidas cautelares se concreta en asiento definitivo • Certificados Derechos tutelados por ambos institutos jurídicos. TÉCNICA INSCRIPTORIA Modo de ordenar las inscripciones • Real o personal Además se confeccionan índices • En los personales, índices de inmuebles • En los reales índices de propietarios Ley 17801 • Técnica real • Arts. 10 a 14 • Caracterírtica de ordenamiento en la matrícula Modo de practicar las inscripciones • Lugares del folio art. 12 LNR • Opuesto a trascripción. Extracto de datos • • • • Soporte de las inscripciones Papel, cartulinas Libros, fichas, legajos o carpetas En todos los casos deben mantener los asientos inalterables, inmutables e indelebles Evolución • Antiguos “oficios” • En el territorio nacional a comienzos del siglo pasado la técnica de registración era de folio “cronológico” o “personal cronológico”, se debe denominar folio “causal” o transaccional • el criterio ordenador de la inscripción no era el inmueble sino la causa de adquisición del derecho, en orden de su ingreso. • Índice de titulares EL FOLIO REAL El folio real moderno se originó en Alemania. Ventajas: • mayor duración, • menor mutabilidad, • más fácil reproducción, • menor posibilidad de error en las transmisiones derivadas • menor posibilidad de error en los informes y certificados En la provincia de Buenos Aires, por decreto del año 1962 se establece por primera vez un folio real de similares características al actual Brinda los lineamientos a nivel nacional establecidos por el decreto-ley 17.801/68 Ley Nacional de Registro EL FOLIO REAL • Ante la presentación de un documento, Por la inscripción se deja constancia en el folio de “breves notas” reseñan el contenido del los instrumentos ingresados Minutas Todos los registros del país aplican diversas técnicas registrales De procesos manuales pasamos a procesos de informatización Realidades de cada registro • índices de titulares, • la técnica del folio personal; • las minutas microfilmadas o formulario de rogación se ordenan conforme la técnica del folio personal-cronológico o folio causal • • • • Folio real Soporte magnético, y cartulina Salta Jujuy Neuquén San Luis Folio electrónico Capital Federal Provincia de Buenos Aires Reglamentaciones locales • Informatización: Folio electrónico • CABA y luego otra provincias Asiento • Documento • Contenido • Art. 10 a 13 Ley 17801 • Valor del asiento Reconstrucción del documento (art.29) Tipos de asientos • • • • • • Definitivos Provisional Condicional Preventivo Aclaratorio Extintivo Extintivo: Cancelación del asiento art. 36 • Por documento en el que consta la extinción del derecho registrado • Documento contiene acto de transferencia de derecho inscripto. Sería mutación • Por confusión • Sentencia judicial • La ley si declara extinguido el derecho Asiento específico o contra asiento Caducidad de la inscripción Art. 37 LR de pleno derecho sin actividad ni rogación Es vía de extinción • de la inscripción hipotecaria y de la anotación de las cautelares • De los asientos condicionales • De los asientos de reserva de prioridad Aclaración o modificación • • • • • Art. 33 LR Del negocio Datos de los titulares De la configuración parcelaria Rectificación de asiento art. 35 LR