Transcript SISTEMA_REGISTRAL_ARGENTINO_1

ORGANIZACIÓN POLÍTICA
DE LA
REPÚBLICA ARGENTINA
La República Argentina tiene el
sistema
representativo
republicano y federal. Está
constituido por 22 provincias y un
Territorio Nacional dependiente
del Poder Ejecutivo Nacional y
con un status jurídico especial
fijado por el Poder Legislativo
Nacional y, la Capital Federal.
El Poder Legislativo Nacional está
integrado por diputados, electos
directamente por los ciudadanos del
país y senadores que son electos por
las Provincias y a quienes ellos
representan.
Todas
las
provincias
tienen
organizado un Poder Ejecutivo, un
Poder Legislativo y un Poder Judicial.
De conformidad a la organización que cada
Provincia haya adoptado existen registros
dependientes del Poder Ejecutivo y registros
dependientes del Poder Judicial, los que
pueden ser centralizados o descentralizados.
Una de las características es la existencia de
una normativa uniforme que rige en toda la
República respecto a las cuestiones sustantivas
y principios básicos del Registro: Ley 17.801.
Sea en el ámbito del Poder Ejecutivo o del
Poder Judicial, todas tienen a cargo en forma
monopólica y con uno más instituciones
registrales en su territorio, el servicio de
publicidad registral de los derechos reales y
demás derechos con acogida registral; para
el efecto, cada provincia tiene la facultad
Constitucional de reglamentar en su medio la
aplicación de la Ley Nacional de Registro,
desde el punto de vista de la organización y
aplicación de la técnica del folio real y los
derechos y deberes que dicho estatuto
nacional impone en la materia.
Algunas provincias tienen un sistema
centralizado de Registro, mientras otros un
sistema descentralizado de registración
inmobiliaria, en tanto tienen oficinas
registrales en varios pueblos de una
provincia. Paralelamente al quehacer registral
inmobiliario, prácticamente en todas las
jurisdicciones de la Argentina funcionan
conjuntamente los denominados Registros
Especiales: el Registro de Inhibiciones o
restricciones judicialmente establecidas en
forma genérica con respecto a la libre
disponibilidad de los derechos reales o
personales que tuvieren los interesados que
en otros lugares se les denomina como
embargos genéricos.
El moderno sistema registral argentino es consecuencia
de la reforma de su Código Civil, mediante Ley 17.711,
con vigencia a partir del 1º de Julio de 1968, el que
modifica al artículo 2.505 del Código acotado con el
siguiente texto: “La adquisición o transmisión de derechos
reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos
títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda. Esas adquisiciones no serán oponibles a
terceros mientras no estén registradas”
En relación a la transmisión.- Para
la constitución, modificación o
extinción de los derechos reales,
especialmente por actos entre vivos,
sigue la teoría del título, modo e
inscripción para su plena eficacia. El
título en sentido formal constituido
esencialmente por la escritura
pública, y excepcionalmente por una
resolución judicial o administrativa.
Por su inscripción.- Para Guillermo A.
Borda el “…sistema legal de la inscripción
no es constitutiva de derechos reales, sino
simplemente declarativa. Lo demuestra el
hecho de que las escrituras no registradas
producen plenos efectos respecto de las
partes intervinientes, sus herederos y los
que han concurrido en la formulación del
documento, como el funcionario autorizante
y los testigos (art. 30, Ley 17.801); es decir,
el derecho nace antes de la inscripción,
sólo que no es oponible a terceros”
En tanto el artículo 2.505 de su C.C.
regula en el sentido de que
“…solamente
se
juzgará
perfeccionada
mediante
la
inscripción de los respectivos
títulos…”, el sistema se torna en
obligatorio,
es
una
exigencia
compulsiva, en la medida en que la
plena eficacia de la constitución de los
derechos reales frente a terceros sólo
se adquiere mediante la inscripción.
Tiene especial significación el principio de
prioridad, en la que se advierte como su más
significativa particularidad la implantación de lo
que denominan certificación con reserva de
prioridad, que no se trata de sólo permitir el
conocimiento del estado jurídico de los bienes,
limitaciones e interdicciones inscritas por quien
tenga interés legítimo, y constituir el único medio
de acreditar con relación a terceros la plenitud,
limitación o restricción de los derechos inscritos y
la libertad de disposición.
La certificación no implica el
bloqueo ni cierre registral, en tanto
que
posibilita
expedir
otras
certificaciones o la registración de
otros documentos cuya inscripción
o anotación será de carácter
condicional, vale decir, adquieren
una posición registral propia pero
condicionada
al
ingreso
y
mantenimiento de la prioridad que
otorgó la certificación inicial.
El artículo 11 de la Ley 17.801 señala que
la registración “se efectuará destinando a
cada inmueble un folio especial con las
características de ordenamiento que servirá
para designarlo.” En otras palabras, la
partida se abre por la finca, a cada
inmueble le corresponderá un folio o una
ficha donde se inscribirán todos los
derechos que respecta a ese inmueble.
Se exige el perfecto encadenamiento
entre los derechos registrados y a
registrarse como materialización del
tracto sucesivo, salvo excepciones
específicamente previstas en relación
a la abreviación del procedimiento
inscriptorio.
En el sistema argentino no existe, mediante
norma expresa, ni el principio de la fe pública
que respecta al tercer adquirente a título
oneroso de buena fe, ni el de legitimación o de
presunción de certeza de los asientos. Tal
circunstancia supone una menor eficacia de
los asientos respecto al Derecho peruano. Si
hay el principio de que la publicidad de los
derechos “no convalida el título nulo ni subsana
los defectos de que adoleciere según las leyes
Al no existir los principios de legitimación y
fe pública expresa, la calificación en este
sistema es limitativa en relación al nuestro,
cuya función principal es precisamente la
función registral o calificadora, en parte
establecida en el artículo 2011 del nuestro
Código Civil, el mismo que otorga al
Registrador facultades amplísimas en su
función calificadora.
En realidad ya expresados; sin embargo, se destaca
como efecto principal el otorgamiento de una reserva
de prioridad por el plazo que corresponda, dentro del
cual se formalizará el documento constitutivo,
modificativo o transmisivo de derechos reales. Contado
a partir de la formalización del documento se computa
45 días previstos como plazo máximo para su
presentación en el Registro a los efectos de su
inscripción. La vigencia de una certificación es de 15, 25
o 30 días, computados a partir de la cero hora de su
expedición, plazos que pudieran ser más amplios si así
lo dispusiera la legislación provincial correspondiente
Ambos plazos, el de vigencia del
certificado y el de 45 días para el ingreso
del documento a inscribir, actúan
correlacionados con el objeto de mantener
la reserva de prioridad; vale decir, si el
documento inscribible se perfecciona
vencido el plazo de vigencia del
certificado o concluido el término de 45
días, el documento perderá la reserva y
únicamente tendrá la prioridad que resulte
al momento de la presentación del
instrumento para su inscripción.
Por la Ley 17.711 sancionada el 22 de abril de
1968 se reforma el Código Civil argentino. Dentro
de él el artículo 2505 que establece: “La
adquisición o transmisión de derechos reales
sobre inmuebles sólo se juzgará perfeccionada
mediante la inscripción de los respectivos
títulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdicción
que
corresponda.
Esas
adquisiciones o trasmisiones no serán
oponibles a terceros mientras no estén
registradas”.
La fortaleza y consolidación del sistema
registral argentino surge a partir de la
ley 17.711, pues anterior a ella hubieron
disposiciones dispersas de carácter
local y, muchas veces opuestas entre
ellas
mismas,
y
rotuladas
reiteradamente como inconstitucionales
como consecuencia de que su Código
Civil no establecía la inscripción en
materia de adquisición o transmisión de
los derechos reales sobre inmuebles,
excepto la hipoteca.
La reforma del referido artículo 2505, en
forma
expresa
ha
instituido
un
componente más al de título y modo ya
existentes para considerar perfeccionada
la adquisición y transmisión de los
derechos reales sobre inmuebles, el que
ya estaba establecido respecto a la
hipoteca, pero con efectos distintos al de
título y modo, en tanto que este nuevo
elemento
únicamente
hace
a
la
perfección de ese derecho y no al
surgimiento de él.
Si no hay tradición e inscripción no habrá
título perfecto de adquisición o transmisión
y ello puede ocurrir cuando la inscripción
se haga sin previa tradición o exista sola
ésta sin realizarse la inscripción; por
consiguiente, el acto adquisitivo o
transmisivo
únicamente
aparecerá
cumplido en su plenitud con la
concurrencia del título, la tradición y la
inscripción”. Para el entendimiento lato del
artículo 2505 es indispensable considerar
el contenido de la ley
17.801,
complementaria del Código Civil.
Si bien en la doctrina argentina, hasta donde
conocemos, apreciamos las alternativas entre
registros declarativos y constitutivos, sin
señalarse expresamente a la existencia de
registros obligatorios; su sistema conduce a que
los derechos reales y personales que pudieran
surgir en la transmisión de los mismos sea su
inscripción de carácter
obligatorio. Ya el
Decreto Ley 11.643 del 02 de octubre de
1963
de la provincia de Buenos Aires,
sancionada con el objeto de evitar entrara en
colisión con las normas de fondo, regulaba en
su art. 3º que “La inscripción de los títulos a que
se refiere el art. 1º de ley es obligatoria y
desde entonces producirá efectos registrales
contra terceros …” .