Transcript Del Registro de Predios
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DERECHO REGISTRAL
PARTE IV
EL REGISTRO DE PREDIOS
ARQ. Eliseo Haman
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ACTUAL ORGANIZACIÓN REGISTRAL
EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS
Registro de Propiedad
Inmueble
Registro de Bienes Muebles
-Registro de Predios
-Registro de Bienes Muebles.(*)
-Registro de Concesiones para la explotación
de Servicios Públicos
-Registro de Propiedad Vehicular
-Registro de Derechos Mineros
-Registro de Naves(*)
-Registro de Aeronaves
-Registro de Embarcaciones Pesqueras.
Registros de Personas
Jurídicas
-Registro de Buques
-Registro Mobiliario de Contratos
-Registro de Personas Jurídicas (Balota 9)
-Registro Mercantil (Balota 12)
Registro de Personas Naturales
-Registro de Sociedades Mineras
-Registro de Sociedades del Registro Público
de Hidrocarburos.
-Registro de Mandatos y Poderes
-Registro de Sociedades Pesqueras.
-Registro de Testamentos
-Registro de Sociedades Mercantiles.
-Registro de Sucesiones Intestadas
-Registro de Personas Jurídicas creadas por
Ley
-Registro Personal
-Registro de Empresas
Responsabilidad Limitada.
Individuales
de
-Registro de Comerciantes
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ANTECEDENTES
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
EL REGISTRO DE PREDIOS
Ley 26366
Con la creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos, el
llamado entonces REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE formaba
parte del del REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE, conjuntamente
con el Registro de Concesiones para la explotación de Servicios
Públicos, el Registro de Derechos Mineros, el Registro de Naves y
Aeronaves, el Registro de Buques y el Registro de Embarcaciones
Pesqueras.
El REGISTRO PREDIAL URBANO (RPU) se incorporaría después de 5
años.
Ley 27755
Se crea el REGISTRO DE PREDIOS que comprende el Registro de
Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de
Predios Rurales.
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REGISTRO PREDIAL URBANO
Por Decretos Legislativos N°s. 495, 496 y 667 se creó el sistema
registral del Registro Predial cuyas características básicas son la
simplificación de trámites, el uso de un sistema registral
computarizado de base geográfica, el contacto directo con los
usuarios, la fluidez del tráfico inmobiliario y la promoción del libre
acceso al sistema financiero nacional.
PREDIO RURAL
Se considera predio rural a todo predio declarado como de uso
agrario, comprendiendo entre otras a las tierras de uso agrícola, de
pastoreo, con recursos forestales o de fauna, eriazas calificadas para
fines agrícolas, así como las riberas y márgenes de álveos y cauces
de ríos; y, en general, cualquier otra denominación legal que reciban
los predios que se encuentran ubicados en la zona rural o en el area
de expansión urbana declarada zona intangible, que están
destinados para fines agrícolas, pecuarios o forestales.
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IMPORTANCIA DEL REGISTRO (De Propiedad Inmueble).
a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de
la propiedad y de los derechos reales pueda ser conocida por la
comunidad.
b) De carácter jurídico. Porque al ser conocidos por todos,
deben ser respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el
derecho no puede alegar que ignoraba su existencia.
c) De naturaleza jurídico-moral. Favorece la buena fe en las
transacciones, impidiendo el fraude y la clandestinidad.
d) De índole jurídico-económica. Como respuesta a la necesidad
de facilitar el crédito territorial y fortalecer la seguridad de las
transacciones.
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EFECTOS DEL REGISTRO (Propiedad Inmueble)
En cuanto a los efectos de la inscripción, se pueden dividir en tres
sistemas: 1.- sustantivo; 2.- constitutivo y 3.- declarativo.
1.- Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la
inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esto significa que la
inscripción es un elemento esencial para la adquisición del dominio del inmueble;
de no mediar este requisito, el acto jurídico debe reputarse como inexistente. En
este sistema se da el máximo de eficacia a la inscripción, pues ésta opera el
cambio del derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia. El
Sistema Sustantivo, también es conocido con el nombre de Sistema Australiano
o de “Acta Torrens”.
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2.- En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurídico, en
este caso el contrato, y se perfecciona con la inscripción en el Registro
Público. Podemos equiparar este sistema a la traditio por lo que la
inscripción no es potestativa sino obligatoria. Los códigos civiles de
Alemania, Suiza y Luxemburgo siguieron este sistema a principios del
siglo pasado (siglo XX). La característica de este sistema estriba en
que atiende por una parte al título y a la causa de la adquisición que se
plasme en el contrato y por otro lado, atiende a la forma en que se
trasmite el dominio, lo cual ocurre a través de la inscripción en el
Registro Público. Es de señalarse la similitud existente entre el
catastro y el registro; esto permite mayor exactitud en los datos que se
consignen en el folio real para describir la finca, como sería la
superficie, colindancias restricciones, construcciones y otras, amen del
mayor control gubernamental para el pago del impuesto predial.
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3.-En el sistema declarativo la transmisión de la propiedad se
realiza por el mero efecto del contrato, sin que se requiera la
inscripción en el Registro Público o de traditio. Solo si se desea
que el contrato o acto jurídico surta efectos contra terceros
deberá hacerse la inscripción.
La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la
existencia, transmisión, modificación o extinción de un derecho
ocurrido fuera del Registro y contenido en el título o documento
que se presenta a dicho Registro.
En el Perú las inscripciones en el Registro de la Propiedad
Inmueble tienen efectos declarativos. El Sistema Declarativo
también es observado, entre otros países, por Francia y
España. Se establece como excepción al Sistema Declarativo, el
caso de la hipoteca y del Patrimonio Familiar, que, para que
quede válidamente constituida, requiere que el documento sea
inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble.
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ACTOS Y CONTRATOS INSCRIBIBLES
Código Civil Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada
inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o
limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos
de los actos o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre
inmuebles.
*Concordancia: R. N° 540-2003-SUNARP-SN, Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, Artículo 2.- Del Registro de Predios
El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los
actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas
administrativas y demás normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales.
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LA INSCRIPCION PRIMERA DE DOMINIO
La inmatriculación o intabulación de fincas supone, según ROCA SASTRE, su
ingreso o acceso a los libros del Registro de la propiedad. extendiendo para ello
una primera inscripción de dominio de las mismas a favor del inmatriculante,
previa presentación de los títulos o medios inmatriculadores legalmente tipificados,
y por la cual se abre una hoja o folio particular a la finca registrada, sometiéndola a
un régimen y efectos específicos que no tendría en caso contrario.
Precisa ROCA SASTRE, que el concepto de primera inscripción es mucho más
amplio, pues también comprendería casos NO estrictamente inmatriculadores,
como la agrupación, agregación, segregación y división de fincas ya inmatriculadas.
En el caso peruano primera de dominio equivale a inmatriculación.
Artículo 2018 del C.C.- Primera inscripción de dominio
Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período
ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
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PARTIDA REGISTRAL (En el Registro de Predios)
Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o
partida electrónica. se basa en el principio de especialidad y a la técnica del folio real
que rige la normatividad y organización registral.
La finca es el espacio delimitado de la superficie terrestre por razon de su pertenencia a
un titular determinado. Cada finca un asiento y cada asiento un derecho.
El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria del
Reglamento de las Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
RUBROS
a) Antecedente dominial, en el que se indicará el tomo y folio en que corren las inscripciones
trasladadas a la ficha o el número de aquella de donde se ha hecho la independización.
b) Descripción del inmueble, en el que se dejará constancia de su ubicación geográfica,
superficie, linderos y demás especificaciones.
c) Títulos de dominio, en el que se inscribirán las traslaciones del derecho de propiedad.
d) Gravámenes, en el que se inscribirán o anotarán, según los casos, las hipotecas, embargos
y en general todos los gravámenes y cargas.
e) Cancelaciones, en el que se inscribirán o anotarán según los casos, las hipotecas,
embargos y en general todos los gravámenes y cargas.
f) Cancelaciones, en los que se dejará constancia de la extinción de las inscripciones
correspondientes al rubro d).
g) Registro Personal, en el que se hará mención de las inscripciones que se refieran a las
personas que figuran como propietarios.
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INSCRIPCION DE URBANIZACIONES
La habilitación urbana es el proceso de convertir un terreno rústico o
eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía
e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente el terreno podrá
contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.
El proceso de habilitación requiere efectuar aportes gratuitos para los
fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así
como para servicios públicos complementarios que son áreas edificables
que constituyen bienes de dominio público del Estado.
Los propietarios y/o promotores de las habilitaciones urbanas deberán
efectuar a título gratuito aportes obligatorios para recreación pública,
servicios públicos complementarios y de educación, y otros fines en lotes
regulares edificables, los que se inscribirán en el Registro de Predios.
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INSCRIPCIÓN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO
REGIMEN VIGENTE (Desde 1997)
LEY Nº 26878 Ley General de Habilitaciones Urbanas
D.S. N° 010-2005-Vvivienda. TUO del Reglamento de la Ley
NUEVO REGIMEN (Desde el año 2008)
Ley N° 29090 del 25 de setiembre de 2007
Reglamento de licencias de habilitación Urbana (por aprobarse)
Reglamento de Revisores Urbanos (por aprobarse)
Reglamento de Verificación administrativa (por aprobarse)
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INSCRIPCIÓN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO LEY 26878
(Según TUO- DECRETO SUPREMO Nº 010-2005-VIVIENDA
1)CLASES DE PROCEDIMIENTO DE HABILITACION URBANA
a) Aprobación de Habilitaciones Urbanas Nuevas; y,
b) Regularización de Habilitaciones Urbanas
2)ORGANO COMPETENTE
Compete conocer los procedimientos mencionados a las Municipalidades Distritales y, sólo
tratándose de terrenos ubicados en el área del Cercado, le compete conocer de los mismos
a la Municipalidad Provincial.
3)ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO DE HABILITACIONES URBANAS NUEVAS
a) La Aprobación de las Habilitaciones, que tiene por objeto que el solicitante sustente y
obtenga la conformidad técnica de su proyecto y de las condiciones urbanísticas que debe
respetar; y,
b) La Recepción de Obras, que tiene por objeto que el solicitante obtenga la conformidad de
las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la Habilitación Urbana
aprobada.
4) PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE REGULARIZACIÓN DE HABILITACIONES
URBANAS EJECUTADAS
Cuenta con una sola etapa
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INSCRIPCIÓN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO LEY 26878
(Según TUO- DECRETO SUPREMO Nº 010-2005-VIVIENDA
DEFINICIONES
habilitaciones nuevas: Este procedimiento es aplicados por los propietarios de terrenos
rústicos o eriazos, que tienen planificado convertir en urbana dichos terrenos. Es decir el
terreno no cuenta con ningún tipo de obra.
habilitaciones ya ejecutadas: Este procedimiento es aplicado por el propietario que ejecutó
obras en el terreno pero no contó con autorización para ejecutar dichas obras, y ahora el
terreno ya cuenta con los requisitos de habitabilidad, es decir cuenta con agua, luz, desague,
teléfono, etc., que permiten habitar decorosamente el inmueble
Aprobación de estudios definitivos: Es la resolución que de manera definitiva aprueba los
proyectos.
Autorización para ejecutar obras: Es la autorización para aperturar calles, zanjas,
afirmación de terrenos, nivelación de terreno, cableados eléctricos, telefónicos, etc.
Autorización para construcción simultánea: Es autorización para construir viviendas.
Autorización para venta garantizada: Es la autorización para vender provisionalmente los
lotes antes que se recepcione las obras (para financiamientos). La inscripción de una venta
garantizada tiene la calidad de anotación provisional de duración indeterminada.
Recepción de obras: Consiste en que la municipalidad señale que las obras de la
habilitación urbana han sido concluidas, es decir que la urbanización cuenta con los
requisitos mínimos de habitabilidad.
Autorización de libre venta: Es la autorización para que el lote se venda de manera
indefinida y libre.
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DECLARACIONES DE FABRICA
REGIMEN VIGENTE (Desde 1999)
LEY Nº 27157 Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común
DECRETO SUPREMO Nº 008-2000-MTC Reglamento
DECRETO SUPREMO N° 035-2006-VIVIENDA- TUO del Reglamento de
la Ley 27157.
Dos Formas:
a)Regularización de edificaciones
b)Licencia de obra y declaratoria de fábrica
NUEVO REGIMEN (Desde el año 2008)
Ley N° 29090 del 25 de setiembre de 2007
Reglamento de licencias de edificación (por aprobarse)
Reglamento de Revisores Urbanos (por aprobarse)
Reglamento de Verificación administrativa (por aprobarse)
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DECLARACIONES DE FABRICA
1.- REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
Comprende todas las edificaciones construidas antes del 21 de julio de 1999, sin
licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica y
que el terreno cuente por lo menos con la aprobación de proyecto de habilitación urbana.
TÍTULO QUE DA MÉRITO: FORMULARIO REGISTRAL (FOR)
• El Formulario deberá ser debidamente llenado con letra legible, interviniendo los
propietarios con derecho inscrito y consignando su estado civil, a fin de determinarse si la
fábrica materia de inscripción será un bien propio o un bien de una sociedad conyugal .
• Asimismo, el formulario registral deberá contar con la certificación notarial que identifique a
los contratantes (propietarios - verificador) y la documentación adjunta, los cuales contarán
con la foliación correspondiente, a fin de garantizar la intangibilidad del documento.
DOCUMENTOS QUE SE DEBEN ADJUNTAR AL FOR :
A) CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS. Expedido por
la municipalidad respectiva.
B) PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN, firmados y sellados por el verificador
competente y con la certificación notarial de firma. (conforme al modelo aprobado por el D.S.
0008-00-MTC).
C) PLANO DE DISTRIBUCIÓN, firmados y sellados por el verificador competente y con la
certificación notarial de firma.
D) INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN, el cual deberá ser expedido por el verificador
responsable. Asimismo, deberá contar con certificación notarial de firmas.
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DECLARACIONES DE FABRICA
2.- LICENCIA DE OBRA Y DECLARATORIA DE FABRICA
Comprende todas las edificaciones iniciadas después del 20 de julio de 1999. Se inicia con
la Licencia de Obra y finaliza con la inscripción de la declaratoria de fábrica en el registro.
TÍTULO QUE DA MÉRITO: FORMULARIOS OFICIALES (FUO)
• FUO parte 1: Licencia de Obra, es la autorización otorgada por la municipalidad, en el
ámbito de su jurisdicción para iniciar cualquier tipo de edificación. Tiene un plazo de vigencia
de 36 meses prorrogables a 12 meses más
• FUO parte 2: Declaratoria de fábrica, finalizada la obra se obtiene el certificado de
finalización de obra y de zonificación, los cuales se presentan con el FUO parte 2,
conjuntamente con los planos, copia literal de dominio.
El FUO completo y sellado por la Municipalidad acompañado de los planos es el TITULO
SUFICIENTE (Instrumento público) para la inscripción de la fábrica.
En este procedimiento existe otro formulario llamado FOM (Formulario oficial de uso
múltiple) que se usa para solicitar certificado de parámetros urbanísticos, de zonificación y
cualquier trámite ante la municipalidad dentro de este procedimiento.
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DECLARACIONES DE FABRICA
TIPOS DE OBRA DE EDIFICACIÓN QUE NECESITAN
DE DECLARATORIA DE FÁBRICA SON LAS
SIGUIENTES:
• 1. EDIFICACIÓN NUEVA: Obra que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno
baldío, cumpliendo con las condiciones mínimas de habitabilidad .
• 2. REMODELACIÓN : Obra que altera, total o parcialmente la tipología y/o estilo
arquitectónico original de una edificación existente, variando o no su área techada total.
• 3. AMPLIACIÓN. Obra que incrementa el área techada de una edificación existente, sin
alterar su tipología y armonía estilística original.
• 4. MODIFICACIÓN: Obra que varía parcialmente el interior o exterior de una edificación
existente, sin alterar el área techada total, tipología y estilo arquitectónico original.
• 5. REPARACIÓN: Obra que consiste en reforzar o reemplazar elementos estructurales
dañados.
• 6. PUESTA DE VALOR: Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de
restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una
edificación con valor histórico monumental calificado.
• No requieren declaratoria de fábrica las obras de refacción, acondicionamiento o
cercado.
• La declaratoria de fábrica se inscribe en el Registro de Predios de la Zona Registral a la
que pertenece la edificación.
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PRE- DECLARACIONES DE FABRICA
El propietario que cuente con licencia de obra aprobada podrá solicitar la
anotación preventiva de la declaratoria de fábrica.
TITULO QUE DA MÉRITO: FUO parte 1 y su anexo C
VIGENCIA DE LA ANOTACION: La anotación preventiva tiene una vigencia
de un (01) año y podrá ser renovada antes de su vencimiento por igual plazo,
tantas veces como sea necesario mientras esté vigente la licencia de obra y
no sea posible la inscripción de la fábrica definitiva
QUE POSIBILITA: La pre-declaratoria de fábrica vigente posibilita anotar el
PRE-REGLAMENTO y PRE-INDEPENDIZACION de las zonas de dominio
exclusivo.
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NUEVO REGIMEN PARA OTORGAMIENTO DE LICENCIAS DE
HABILITACION URBANA Y EDIFICACION (Ley 29090 del 25.09.2007)
Entrará en vigencia al día siguiente de aprobada sus disposiciones
reglamentarias. La ley ha previsto un plazo de 180 días para aprobar
dichas disposiciones
Existirán cuatro (04) modalidades de aprobación
a)Modalidad A (aprobación automática): La sola presentación del
formulario ante la municipalidad constituye la licencia. La Ley fija los
supuestos en que procede.
b)Modalidad B (Aprobación automática con firma de profesionales
responsables) La sola presentación del formulario ante la municipalidad
constituye la licencia. La Ley fija los supuestos en que procede.
c)Modalidad C (Aprobación con evaluación previa por revisores urbanos
o comisiones técnicas)
d)Modalidad D (Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica).
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NUEVO REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS
Aprobado mediante RESOLUCION DE LA SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 248-2008-SUNARP/SN
de fecha 28 de Agosto de 2008.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA.- Vigencia :El presente Reglamento entrará en
vigencia a los 30día de su fecha de publicación en el diario
Oficial el Pereuano. Se aplicará inclusive a los procedimientos
en trámite.
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TITULO FORMAL
ARTICULO 6.- INSCRIPCIÓN EN MÉRITO DE ESCRITURA PÚBLICA
PARTE EXPEDIDO POR NOTARIO O CONSUL QUE CONSERVE EN SU PODER LA
MATRIZ (LA PRESENTACIÓN ES CAUTIVA)
ARTÍCULO 7.-INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A FORMULARIO REGISTRAL
CUANDO EL VALOR NO SUPERE LAS 20 UIT. D.S. 023-2003-JUS.
ARTÍCULO 8.-.INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A MANDATO JUDICIAL
COPIAS CERTIFICAS, OFICIO DE REMISIÓN. CONSENTIDA Y EJECUTORIADA
ARTÍCULO 9.- INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A LAUDO ARBITRAL
COPIA CERTIFICADA DE LA RESOLUCIÓN ARBITRAL
ARTÍCULO 10.- INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A ACTO ADMINISTRATIVO
COPIA CERTIFICADA DE LA RESOLUCIÓN
SUPLETORIAMENTE EL ART. 148º DEL CPC.
ADMINISTRATIVA.
SE
APLICA
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ROL DEL CATASTRO
TITULOS QUE INCORPOREN EL PREDIO AL REGISTRO O IMPLIQUEN LA
MODIFICACIÓN FÍSICA DEL PREDIO REGISTRADO.EL INFORME DEL ÁREA
DE CATASTRO ES VINCULANTE PARA EL REGISTRADOR.
Vigésimo Segundo Precedente: El informe del área de catastro es
vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos
estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los
aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e
interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino
de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público.
RESOLUCION QUE DETERMINA CUANDO SE DEBE DERIVAR UN TÍTULO A
CATASTRO. Aprueban la Directiva Nº 008-2004-SUNARP/SN, sobre actos
inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informe previo del
área de Catastro:
a) Inmatriculaciones.
b) Acumulaciones e Independizaciones de predios no lotizados.
c) Lotizaciones no aprobadas mediante Resolución Municipal.
d) Rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas
de predios, respecto de su matriz.
También requerirán informe técnico previo del área de Catastro las
Solicitudes de Búsqueda Catastral.
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RECTIFICACION DE LA TITULARIDAD DEL PREDIO
ADQUIRIDO BAJO EL REGIMEN DE SOCIEDAD DE
GANANCIALES (ART.15)
Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado civil distinto al que le
corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la Ley le atribuye la
calidad de bien social, la rectificación de la calidad del bien se realizará en
mérito a la presentación de título otorgado por el cónyuge que no intervino o
sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada de la respectiva
partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha
cierta en el que consta la adquisición.
Artículo 311.- Reglas para calificación de los bienes
Para la calificación de los bienes, rigen las reglas siguientes:
1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.
2.- Los bienes sustituídos o subrogados a otros se reputan de la misma condición de los que
sustituyeron o subrogaron.
3.- Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran después
otros equivalentes, se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisición posterior es
hecha con el producto de la enajenación anterior.
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INMATRICULACIÓN (ART. 18º)
Artículo 2018 del C.C..- Primera inscripción de dominio
Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un
período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos
supletorios.
Artículo 18º.- Inmatriculación en mérito a títulos que no requieren
de una antigüedad de cinco años
a) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura
pública o formulario registral de formación de títulos supletorios;
b) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y LeyNº 27333, escritura
pública o formulario registral dedeclaración de prescripción adquisitiva
de dominio;
c) Resolución que disponga la primera inscripción debienes de dominio
público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de
un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales;
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación delterritorio de
Comunidades Campesinas;
e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate;
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INDEPENDIZACION
Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada
unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno,
con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción
de una edificación sujeta al régimende unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de
independización y copropiedad. (Cada régimen tiene requisitos
propios).
A) INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO CON
SUBDIVISIÓN.
B)INDEPENDIZACIÓN
DE
UNIDADES
DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA CON REGLAMENTO
INTERNO
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ACUMULACIÓN
La acumulación es el acto registral que tiene por objeto
constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa
comprendiendo en una sola, dos o más partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza
abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas
de los predios acumulados, mediante anotación que consigne
la partida en la cual quedan acumulados.
Acumulación de predios afectados con garantías reales o
medidas cautelares: intervención del o los titulares de los
derechos reales de garantía constituidos, expresando precisa
y claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo
sus firmas certificadas notarialmente. O la autorización de
los órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron
extender las anotaciones de las respectivas medidas
cautelares.
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OTROS ACTOS INSCRIBIBLES ( DESCRIPCIÓN DEL
PREDIO)
FABRICA
JURIDICCIÓN
NOMENCLATURA
NUMERACION
La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la
inscripción de la numeración, salvo que se trate de
numeración interna.
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SANEAMIENTO PREDIAL
El saneamiento legal de la propiedad predial se
produce cuando se incorpora al registro la unidad
inmobiliaria en sus dos aspectos:
a) INCORPORACION DE LA FINCA
b) TITULARIDAD REGISTRAL
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INCORPORACION DE LA FINCA AL REGISTRO
LA INMATRICULACION
Es la incoporación del predio al registro (primera de dominio) se rige por el
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD y la técnica del FOLIO REAL.
La complejidad de la incorporación dependerá del número de actos previos
necesarios (habilitación urbana, subdivisión, independización, etc).
INADECUACION REGISTRAL
Su da cuando existe discordancia entre los elementos descriptivos de la finca y
la realidad extrarregistral. Cuando no se trata de errores materiales atribuibles al
registro, se tendrá que iniciar el procedimiento de saneamiento de
RECTIFICACION DE AREA Y LINDERACIÓN PERIMETRICA. (Notarial o
judicial).
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INCORPORACION DE LA FINCA AL REGISTRO
LA INMATRICULACION
Es la incoporación del predio al registro (primera de dominio) se rige por el
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD y la técnica del FOLIO REAL.
La complejidad de la incorporación dependerá del número de actos previos
necesarios (habilitación urbana, subdivisión, independización, etc).
INADECUACION REGISTRAL
Su da cuando existe discordancia entre los elementos descriptivos de la finca y
la realidad extrarregistral. Cuando no se trata de errores materiales atribuibles al
registro, se tendrá que iniciar el procedimiento de saneamiento de
RECTIFICACION DE AREA Y LINDERACIÓN PERIMETRICA. (Notarial o
judicial).
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PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO
Artículo 950 del C.C..- Prescripción adquisitiva
La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la
posesión continua, pacífica y pública como propietario durante
diez años. (Prescripcón larga)
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena
fe. (prescripción corta)
El notario es competente para declarar la prescripción adquisitiva larga.
Se tramita como asunto no contencioso de conformidad la ley 26662.
De existir oposición se suspende el procedimiento, teniendo que
seguirse la vía judicial.
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EFECTOS DEL REGISTRO
Artículo 952.- Declaración judicial de prescripción adquisitiva
Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para
que se le declare propietario.
La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción
de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento
en favor del antiguo dueño.
EL REGISTRO OTORGA EFECTOS DECLARATIVOS A LA
INSCRIPCIÓN.
SE ADMITE LA PRESCRIPCIÓN CONTRA TÁBULAS.
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PROCEDIMIENTO
Petición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual
deberá contener cuando menos:
a) La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo
de posesión.
b) Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a éste o de
sus respectivos sucesores, en el caso de formación de títulos supletorios.
d) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes.
e) Certificación municipal o administrativa de la persona que figura en sus
registros como propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de búsqueda
catastral, de ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaración de no menos de tres ni más de seis testigos
mayores de veinticinco (25) años de edad, preferentemente vecinos u ocupantes
de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulación se solicita.
h) Las demás pruebas que el interesado considere necesarias.
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EMPLAZAMIENTO
El notario notificará necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho
invocado.
b) Al titular registral del terreno y/o de la edificación.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las
personas indicadas por el interesado en su solicitud.
Las notificaciones se regirán supletoriamente por las normas establecidas para
ellas en el Código Procesal Civil.
El notario fijará carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo
saneamiento se solicita. Asimismo, dispondrá que se efectúe una publicación que
contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3) días, con
intervalos de tres días hábiles entre cada una de ellas, en el diario oficial “El
Peruano” y en el de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble.
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PROCEDIMIENTO (CONTINUACIÓN)
El notario se constituirá en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo
un acta de presencia en la que hará constar la descripción y características
del inmueble, la posesión pacífica y pública ejercida por el solicitante, y el
dicho o manifestación de los ocupantes de los predios colindantes, así como
la declaración de los testigos ofrecidos, mediante actas notariales de
presencia.
Transcurridos treinta (30) días hábiles, desde la fecha de la última
publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un
acta donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados, y
declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante o
dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso.
El acta notarial y todos sus antecedentes, serán incorporados al Registro
Notarial de Asuntos no Contenciosos, del cual se podrá expedir todos los
traslados instrumentales previstos por la ley del notariado.
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Finalización
El acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio, o
dispone el otorgamiento de títulos supletorios, es título suficiente
para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para la
cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de ser el
caso.
La Oposición
Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al
procedimiento, cualquier persona podrá formular oposición a la
declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o a
la formación de títulos supletorios en trámite.
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SANEAMIENTO DE AREA Y LINDERACION
PERIMETRICA
A) POR ERROR DE CALCULO Y SIN MODIFICAR EL ÁREA: A MÉRITO
DEL TÍTULO ARCHIVADO.
B) CON CONSENSO DE LOS TERCEROS IMPLICADOS (COLINDANTES):
POR ESCRITURA PÚBLICA.
C) SIN INTERVENCION DE LOS TERCEROS (COLINDANTES): MEDIANTE
ASUNTO NO CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL. SUJETO A
CONDICIONES
-SI SE AMPLIA EL ÁREA: INTERVENCION DE CATASTRO
-NO DEBE HABER SUPERPOSICIÓN CON PROPIEDAD DE TERCEROS.
-NO DEBE HABER OPOSICIÓN.
D) SI HAY SUPERPOSICIÓN DE ÁREA O OPOSICIÓN DE TERCERO:
ANTE EL ÓRGANO JURISDICCIONAL.
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EXCLUSIÓN DE FORMALIDADES
1.-No será exigible para su inscripción en el registro la previa
autorización administrativa o municipal de subdivisión o
independización del terreno.
El Registro, por el solo mérito del acto de regularización,
procederá a la desmembración o segregación de las unidades
inmobiliarias objeto de la regularización.
2.- Para la inmatriculación del inmueble no será exigible la
documentación catastral establecida por el Decreto Supremo
Nº 002-89-JUS.
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Muchas Gracias..
DERECHO REGISTRAL
PARTE IV
EL REGISTRO DE PREDIOS
ARQ. Eliseo Haman
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ACTUAL ORGANIZACIÓN REGISTRAL
EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS
Registro de Propiedad
Inmueble
Registro de Bienes Muebles
-Registro de Predios
-Registro de Bienes Muebles.(*)
-Registro de Concesiones para la explotación
de Servicios Públicos
-Registro de Propiedad Vehicular
-Registro de Derechos Mineros
-Registro de Naves(*)
-Registro de Aeronaves
-Registro de Embarcaciones Pesqueras.
Registros de Personas
Jurídicas
-Registro de Buques
-Registro Mobiliario de Contratos
-Registro de Personas Jurídicas (Balota 9)
-Registro Mercantil (Balota 12)
Registro de Personas Naturales
-Registro de Sociedades Mineras
-Registro de Sociedades del Registro Público
de Hidrocarburos.
-Registro de Mandatos y Poderes
-Registro de Sociedades Pesqueras.
-Registro de Testamentos
-Registro de Sociedades Mercantiles.
-Registro de Sucesiones Intestadas
-Registro de Personas Jurídicas creadas por
Ley
-Registro Personal
-Registro de Empresas
Responsabilidad Limitada.
Individuales
de
-Registro de Comerciantes
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ANTECEDENTES
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
EL REGISTRO DE PREDIOS
Ley 26366
Con la creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos, el
llamado entonces REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE formaba
parte del del REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE, conjuntamente
con el Registro de Concesiones para la explotación de Servicios
Públicos, el Registro de Derechos Mineros, el Registro de Naves y
Aeronaves, el Registro de Buques y el Registro de Embarcaciones
Pesqueras.
El REGISTRO PREDIAL URBANO (RPU) se incorporaría después de 5
años.
Ley 27755
Se crea el REGISTRO DE PREDIOS que comprende el Registro de
Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de
Predios Rurales.
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REGISTRO PREDIAL URBANO
Por Decretos Legislativos N°s. 495, 496 y 667 se creó el sistema
registral del Registro Predial cuyas características básicas son la
simplificación de trámites, el uso de un sistema registral
computarizado de base geográfica, el contacto directo con los
usuarios, la fluidez del tráfico inmobiliario y la promoción del libre
acceso al sistema financiero nacional.
PREDIO RURAL
Se considera predio rural a todo predio declarado como de uso
agrario, comprendiendo entre otras a las tierras de uso agrícola, de
pastoreo, con recursos forestales o de fauna, eriazas calificadas para
fines agrícolas, así como las riberas y márgenes de álveos y cauces
de ríos; y, en general, cualquier otra denominación legal que reciban
los predios que se encuentran ubicados en la zona rural o en el area
de expansión urbana declarada zona intangible, que están
destinados para fines agrícolas, pecuarios o forestales.
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IMPORTANCIA DEL REGISTRO (De Propiedad Inmueble).
a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de
la propiedad y de los derechos reales pueda ser conocida por la
comunidad.
b) De carácter jurídico. Porque al ser conocidos por todos,
deben ser respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el
derecho no puede alegar que ignoraba su existencia.
c) De naturaleza jurídico-moral. Favorece la buena fe en las
transacciones, impidiendo el fraude y la clandestinidad.
d) De índole jurídico-económica. Como respuesta a la necesidad
de facilitar el crédito territorial y fortalecer la seguridad de las
transacciones.
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EFECTOS DEL REGISTRO (Propiedad Inmueble)
En cuanto a los efectos de la inscripción, se pueden dividir en tres
sistemas: 1.- sustantivo; 2.- constitutivo y 3.- declarativo.
1.- Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la
inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esto significa que la
inscripción es un elemento esencial para la adquisición del dominio del inmueble;
de no mediar este requisito, el acto jurídico debe reputarse como inexistente. En
este sistema se da el máximo de eficacia a la inscripción, pues ésta opera el
cambio del derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia. El
Sistema Sustantivo, también es conocido con el nombre de Sistema Australiano
o de “Acta Torrens”.
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2.- En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurídico, en
este caso el contrato, y se perfecciona con la inscripción en el Registro
Público. Podemos equiparar este sistema a la traditio por lo que la
inscripción no es potestativa sino obligatoria. Los códigos civiles de
Alemania, Suiza y Luxemburgo siguieron este sistema a principios del
siglo pasado (siglo XX). La característica de este sistema estriba en
que atiende por una parte al título y a la causa de la adquisición que se
plasme en el contrato y por otro lado, atiende a la forma en que se
trasmite el dominio, lo cual ocurre a través de la inscripción en el
Registro Público. Es de señalarse la similitud existente entre el
catastro y el registro; esto permite mayor exactitud en los datos que se
consignen en el folio real para describir la finca, como sería la
superficie, colindancias restricciones, construcciones y otras, amen del
mayor control gubernamental para el pago del impuesto predial.
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3.-En el sistema declarativo la transmisión de la propiedad se
realiza por el mero efecto del contrato, sin que se requiera la
inscripción en el Registro Público o de traditio. Solo si se desea
que el contrato o acto jurídico surta efectos contra terceros
deberá hacerse la inscripción.
La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la
existencia, transmisión, modificación o extinción de un derecho
ocurrido fuera del Registro y contenido en el título o documento
que se presenta a dicho Registro.
En el Perú las inscripciones en el Registro de la Propiedad
Inmueble tienen efectos declarativos. El Sistema Declarativo
también es observado, entre otros países, por Francia y
España. Se establece como excepción al Sistema Declarativo, el
caso de la hipoteca y del Patrimonio Familiar, que, para que
quede válidamente constituida, requiere que el documento sea
inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble.
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ACTOS Y CONTRATOS INSCRIBIBLES
Código Civil Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada
inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o
limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos
de los actos o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre
inmuebles.
*Concordancia: R. N° 540-2003-SUNARP-SN, Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, Artículo 2.- Del Registro de Predios
El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los
actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas
administrativas y demás normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales.
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LA INSCRIPCION PRIMERA DE DOMINIO
La inmatriculación o intabulación de fincas supone, según ROCA SASTRE, su
ingreso o acceso a los libros del Registro de la propiedad. extendiendo para ello
una primera inscripción de dominio de las mismas a favor del inmatriculante,
previa presentación de los títulos o medios inmatriculadores legalmente tipificados,
y por la cual se abre una hoja o folio particular a la finca registrada, sometiéndola a
un régimen y efectos específicos que no tendría en caso contrario.
Precisa ROCA SASTRE, que el concepto de primera inscripción es mucho más
amplio, pues también comprendería casos NO estrictamente inmatriculadores,
como la agrupación, agregación, segregación y división de fincas ya inmatriculadas.
En el caso peruano primera de dominio equivale a inmatriculación.
Artículo 2018 del C.C.- Primera inscripción de dominio
Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período
ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
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PARTIDA REGISTRAL (En el Registro de Predios)
Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o
partida electrónica. se basa en el principio de especialidad y a la técnica del folio real
que rige la normatividad y organización registral.
La finca es el espacio delimitado de la superficie terrestre por razon de su pertenencia a
un titular determinado. Cada finca un asiento y cada asiento un derecho.
El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria del
Reglamento de las Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
RUBROS
a) Antecedente dominial, en el que se indicará el tomo y folio en que corren las inscripciones
trasladadas a la ficha o el número de aquella de donde se ha hecho la independización.
b) Descripción del inmueble, en el que se dejará constancia de su ubicación geográfica,
superficie, linderos y demás especificaciones.
c) Títulos de dominio, en el que se inscribirán las traslaciones del derecho de propiedad.
d) Gravámenes, en el que se inscribirán o anotarán, según los casos, las hipotecas, embargos
y en general todos los gravámenes y cargas.
e) Cancelaciones, en el que se inscribirán o anotarán según los casos, las hipotecas,
embargos y en general todos los gravámenes y cargas.
f) Cancelaciones, en los que se dejará constancia de la extinción de las inscripciones
correspondientes al rubro d).
g) Registro Personal, en el que se hará mención de las inscripciones que se refieran a las
personas que figuran como propietarios.
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INSCRIPCION DE URBANIZACIONES
La habilitación urbana es el proceso de convertir un terreno rústico o
eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía
e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente el terreno podrá
contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.
El proceso de habilitación requiere efectuar aportes gratuitos para los
fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así
como para servicios públicos complementarios que son áreas edificables
que constituyen bienes de dominio público del Estado.
Los propietarios y/o promotores de las habilitaciones urbanas deberán
efectuar a título gratuito aportes obligatorios para recreación pública,
servicios públicos complementarios y de educación, y otros fines en lotes
regulares edificables, los que se inscribirán en el Registro de Predios.
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INSCRIPCIÓN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO
REGIMEN VIGENTE (Desde 1997)
LEY Nº 26878 Ley General de Habilitaciones Urbanas
D.S. N° 010-2005-Vvivienda. TUO del Reglamento de la Ley
NUEVO REGIMEN (Desde el año 2008)
Ley N° 29090 del 25 de setiembre de 2007
Reglamento de licencias de habilitación Urbana (por aprobarse)
Reglamento de Revisores Urbanos (por aprobarse)
Reglamento de Verificación administrativa (por aprobarse)
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INSCRIPCIÓN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO LEY 26878
(Según TUO- DECRETO SUPREMO Nº 010-2005-VIVIENDA
1)CLASES DE PROCEDIMIENTO DE HABILITACION URBANA
a) Aprobación de Habilitaciones Urbanas Nuevas; y,
b) Regularización de Habilitaciones Urbanas
2)ORGANO COMPETENTE
Compete conocer los procedimientos mencionados a las Municipalidades Distritales y, sólo
tratándose de terrenos ubicados en el área del Cercado, le compete conocer de los mismos
a la Municipalidad Provincial.
3)ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO DE HABILITACIONES URBANAS NUEVAS
a) La Aprobación de las Habilitaciones, que tiene por objeto que el solicitante sustente y
obtenga la conformidad técnica de su proyecto y de las condiciones urbanísticas que debe
respetar; y,
b) La Recepción de Obras, que tiene por objeto que el solicitante obtenga la conformidad de
las obras urbanas que haya ejecutado en concordancia con la Habilitación Urbana
aprobada.
4) PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE REGULARIZACIÓN DE HABILITACIONES
URBANAS EJECUTADAS
Cuenta con una sola etapa
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INSCRIPCIÓN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO LEY 26878
(Según TUO- DECRETO SUPREMO Nº 010-2005-VIVIENDA
DEFINICIONES
habilitaciones nuevas: Este procedimiento es aplicados por los propietarios de terrenos
rústicos o eriazos, que tienen planificado convertir en urbana dichos terrenos. Es decir el
terreno no cuenta con ningún tipo de obra.
habilitaciones ya ejecutadas: Este procedimiento es aplicado por el propietario que ejecutó
obras en el terreno pero no contó con autorización para ejecutar dichas obras, y ahora el
terreno ya cuenta con los requisitos de habitabilidad, es decir cuenta con agua, luz, desague,
teléfono, etc., que permiten habitar decorosamente el inmueble
Aprobación de estudios definitivos: Es la resolución que de manera definitiva aprueba los
proyectos.
Autorización para ejecutar obras: Es la autorización para aperturar calles, zanjas,
afirmación de terrenos, nivelación de terreno, cableados eléctricos, telefónicos, etc.
Autorización para construcción simultánea: Es autorización para construir viviendas.
Autorización para venta garantizada: Es la autorización para vender provisionalmente los
lotes antes que se recepcione las obras (para financiamientos). La inscripción de una venta
garantizada tiene la calidad de anotación provisional de duración indeterminada.
Recepción de obras: Consiste en que la municipalidad señale que las obras de la
habilitación urbana han sido concluidas, es decir que la urbanización cuenta con los
requisitos mínimos de habitabilidad.
Autorización de libre venta: Es la autorización para que el lote se venda de manera
indefinida y libre.
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DECLARACIONES DE FABRICA
REGIMEN VIGENTE (Desde 1999)
LEY Nº 27157 Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común
DECRETO SUPREMO Nº 008-2000-MTC Reglamento
DECRETO SUPREMO N° 035-2006-VIVIENDA- TUO del Reglamento de
la Ley 27157.
Dos Formas:
a)Regularización de edificaciones
b)Licencia de obra y declaratoria de fábrica
NUEVO REGIMEN (Desde el año 2008)
Ley N° 29090 del 25 de setiembre de 2007
Reglamento de licencias de edificación (por aprobarse)
Reglamento de Revisores Urbanos (por aprobarse)
Reglamento de Verificación administrativa (por aprobarse)
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DECLARACIONES DE FABRICA
1.- REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
Comprende todas las edificaciones construidas antes del 21 de julio de 1999, sin
licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica y
que el terreno cuente por lo menos con la aprobación de proyecto de habilitación urbana.
TÍTULO QUE DA MÉRITO: FORMULARIO REGISTRAL (FOR)
• El Formulario deberá ser debidamente llenado con letra legible, interviniendo los
propietarios con derecho inscrito y consignando su estado civil, a fin de determinarse si la
fábrica materia de inscripción será un bien propio o un bien de una sociedad conyugal .
• Asimismo, el formulario registral deberá contar con la certificación notarial que identifique a
los contratantes (propietarios - verificador) y la documentación adjunta, los cuales contarán
con la foliación correspondiente, a fin de garantizar la intangibilidad del documento.
DOCUMENTOS QUE SE DEBEN ADJUNTAR AL FOR :
A) CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS. Expedido por
la municipalidad respectiva.
B) PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN, firmados y sellados por el verificador
competente y con la certificación notarial de firma. (conforme al modelo aprobado por el D.S.
0008-00-MTC).
C) PLANO DE DISTRIBUCIÓN, firmados y sellados por el verificador competente y con la
certificación notarial de firma.
D) INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN, el cual deberá ser expedido por el verificador
responsable. Asimismo, deberá contar con certificación notarial de firmas.
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DECLARACIONES DE FABRICA
2.- LICENCIA DE OBRA Y DECLARATORIA DE FABRICA
Comprende todas las edificaciones iniciadas después del 20 de julio de 1999. Se inicia con
la Licencia de Obra y finaliza con la inscripción de la declaratoria de fábrica en el registro.
TÍTULO QUE DA MÉRITO: FORMULARIOS OFICIALES (FUO)
• FUO parte 1: Licencia de Obra, es la autorización otorgada por la municipalidad, en el
ámbito de su jurisdicción para iniciar cualquier tipo de edificación. Tiene un plazo de vigencia
de 36 meses prorrogables a 12 meses más
• FUO parte 2: Declaratoria de fábrica, finalizada la obra se obtiene el certificado de
finalización de obra y de zonificación, los cuales se presentan con el FUO parte 2,
conjuntamente con los planos, copia literal de dominio.
El FUO completo y sellado por la Municipalidad acompañado de los planos es el TITULO
SUFICIENTE (Instrumento público) para la inscripción de la fábrica.
En este procedimiento existe otro formulario llamado FOM (Formulario oficial de uso
múltiple) que se usa para solicitar certificado de parámetros urbanísticos, de zonificación y
cualquier trámite ante la municipalidad dentro de este procedimiento.
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DECLARACIONES DE FABRICA
TIPOS DE OBRA DE EDIFICACIÓN QUE NECESITAN
DE DECLARATORIA DE FÁBRICA SON LAS
SIGUIENTES:
• 1. EDIFICACIÓN NUEVA: Obra que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno
baldío, cumpliendo con las condiciones mínimas de habitabilidad .
• 2. REMODELACIÓN : Obra que altera, total o parcialmente la tipología y/o estilo
arquitectónico original de una edificación existente, variando o no su área techada total.
• 3. AMPLIACIÓN. Obra que incrementa el área techada de una edificación existente, sin
alterar su tipología y armonía estilística original.
• 4. MODIFICACIÓN: Obra que varía parcialmente el interior o exterior de una edificación
existente, sin alterar el área techada total, tipología y estilo arquitectónico original.
• 5. REPARACIÓN: Obra que consiste en reforzar o reemplazar elementos estructurales
dañados.
• 6. PUESTA DE VALOR: Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de
restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una
edificación con valor histórico monumental calificado.
• No requieren declaratoria de fábrica las obras de refacción, acondicionamiento o
cercado.
• La declaratoria de fábrica se inscribe en el Registro de Predios de la Zona Registral a la
que pertenece la edificación.
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PRE- DECLARACIONES DE FABRICA
El propietario que cuente con licencia de obra aprobada podrá solicitar la
anotación preventiva de la declaratoria de fábrica.
TITULO QUE DA MÉRITO: FUO parte 1 y su anexo C
VIGENCIA DE LA ANOTACION: La anotación preventiva tiene una vigencia
de un (01) año y podrá ser renovada antes de su vencimiento por igual plazo,
tantas veces como sea necesario mientras esté vigente la licencia de obra y
no sea posible la inscripción de la fábrica definitiva
QUE POSIBILITA: La pre-declaratoria de fábrica vigente posibilita anotar el
PRE-REGLAMENTO y PRE-INDEPENDIZACION de las zonas de dominio
exclusivo.
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NUEVO REGIMEN PARA OTORGAMIENTO DE LICENCIAS DE
HABILITACION URBANA Y EDIFICACION (Ley 29090 del 25.09.2007)
Entrará en vigencia al día siguiente de aprobada sus disposiciones
reglamentarias. La ley ha previsto un plazo de 180 días para aprobar
dichas disposiciones
Existirán cuatro (04) modalidades de aprobación
a)Modalidad A (aprobación automática): La sola presentación del
formulario ante la municipalidad constituye la licencia. La Ley fija los
supuestos en que procede.
b)Modalidad B (Aprobación automática con firma de profesionales
responsables) La sola presentación del formulario ante la municipalidad
constituye la licencia. La Ley fija los supuestos en que procede.
c)Modalidad C (Aprobación con evaluación previa por revisores urbanos
o comisiones técnicas)
d)Modalidad D (Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica).
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NUEVO REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS
Aprobado mediante RESOLUCION DE LA SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 248-2008-SUNARP/SN
de fecha 28 de Agosto de 2008.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
PRIMERA.- Vigencia :El presente Reglamento entrará en
vigencia a los 30día de su fecha de publicación en el diario
Oficial el Pereuano. Se aplicará inclusive a los procedimientos
en trámite.
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TITULO FORMAL
ARTICULO 6.- INSCRIPCIÓN EN MÉRITO DE ESCRITURA PÚBLICA
PARTE EXPEDIDO POR NOTARIO O CONSUL QUE CONSERVE EN SU PODER LA
MATRIZ (LA PRESENTACIÓN ES CAUTIVA)
ARTÍCULO 7.-INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A FORMULARIO REGISTRAL
CUANDO EL VALOR NO SUPERE LAS 20 UIT. D.S. 023-2003-JUS.
ARTÍCULO 8.-.INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A MANDATO JUDICIAL
COPIAS CERTIFICAS, OFICIO DE REMISIÓN. CONSENTIDA Y EJECUTORIADA
ARTÍCULO 9.- INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A LAUDO ARBITRAL
COPIA CERTIFICADA DE LA RESOLUCIÓN ARBITRAL
ARTÍCULO 10.- INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A ACTO ADMINISTRATIVO
COPIA CERTIFICADA DE LA RESOLUCIÓN
SUPLETORIAMENTE EL ART. 148º DEL CPC.
ADMINISTRATIVA.
SE
APLICA
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ROL DEL CATASTRO
TITULOS QUE INCORPOREN EL PREDIO AL REGISTRO O IMPLIQUEN LA
MODIFICACIÓN FÍSICA DEL PREDIO REGISTRADO.EL INFORME DEL ÁREA
DE CATASTRO ES VINCULANTE PARA EL REGISTRADOR.
Vigésimo Segundo Precedente: El informe del área de catastro es
vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos
estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los
aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e
interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino
de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público.
RESOLUCION QUE DETERMINA CUANDO SE DEBE DERIVAR UN TÍTULO A
CATASTRO. Aprueban la Directiva Nº 008-2004-SUNARP/SN, sobre actos
inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informe previo del
área de Catastro:
a) Inmatriculaciones.
b) Acumulaciones e Independizaciones de predios no lotizados.
c) Lotizaciones no aprobadas mediante Resolución Municipal.
d) Rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas
de predios, respecto de su matriz.
También requerirán informe técnico previo del área de Catastro las
Solicitudes de Búsqueda Catastral.
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RECTIFICACION DE LA TITULARIDAD DEL PREDIO
ADQUIRIDO BAJO EL REGIMEN DE SOCIEDAD DE
GANANCIALES (ART.15)
Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado civil distinto al que le
corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la Ley le atribuye la
calidad de bien social, la rectificación de la calidad del bien se realizará en
mérito a la presentación de título otorgado por el cónyuge que no intervino o
sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada de la respectiva
partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha
cierta en el que consta la adquisición.
Artículo 311.- Reglas para calificación de los bienes
Para la calificación de los bienes, rigen las reglas siguientes:
1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.
2.- Los bienes sustituídos o subrogados a otros se reputan de la misma condición de los que
sustituyeron o subrogaron.
3.- Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran después
otros equivalentes, se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisición posterior es
hecha con el producto de la enajenación anterior.
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INMATRICULACIÓN (ART. 18º)
Artículo 2018 del C.C..- Primera inscripción de dominio
Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un
período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos
supletorios.
Artículo 18º.- Inmatriculación en mérito a títulos que no requieren
de una antigüedad de cinco años
a) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura
pública o formulario registral de formación de títulos supletorios;
b) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y LeyNº 27333, escritura
pública o formulario registral dedeclaración de prescripción adquisitiva
de dominio;
c) Resolución que disponga la primera inscripción debienes de dominio
público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de
un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales;
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación delterritorio de
Comunidades Campesinas;
e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate;
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INDEPENDIZACION
Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada
unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno,
con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción
de una edificación sujeta al régimende unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de
independización y copropiedad. (Cada régimen tiene requisitos
propios).
A) INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO CON
SUBDIVISIÓN.
B)INDEPENDIZACIÓN
DE
UNIDADES
DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA CON REGLAMENTO
INTERNO
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ACUMULACIÓN
La acumulación es el acto registral que tiene por objeto
constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa
comprendiendo en una sola, dos o más partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza
abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas
de los predios acumulados, mediante anotación que consigne
la partida en la cual quedan acumulados.
Acumulación de predios afectados con garantías reales o
medidas cautelares: intervención del o los titulares de los
derechos reales de garantía constituidos, expresando precisa
y claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo
sus firmas certificadas notarialmente. O la autorización de
los órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron
extender las anotaciones de las respectivas medidas
cautelares.
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OTROS ACTOS INSCRIBIBLES ( DESCRIPCIÓN DEL
PREDIO)
FABRICA
JURIDICCIÓN
NOMENCLATURA
NUMERACION
La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la
inscripción de la numeración, salvo que se trate de
numeración interna.
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SANEAMIENTO PREDIAL
El saneamiento legal de la propiedad predial se
produce cuando se incorpora al registro la unidad
inmobiliaria en sus dos aspectos:
a) INCORPORACION DE LA FINCA
b) TITULARIDAD REGISTRAL
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INCORPORACION DE LA FINCA AL REGISTRO
LA INMATRICULACION
Es la incoporación del predio al registro (primera de dominio) se rige por el
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD y la técnica del FOLIO REAL.
La complejidad de la incorporación dependerá del número de actos previos
necesarios (habilitación urbana, subdivisión, independización, etc).
INADECUACION REGISTRAL
Su da cuando existe discordancia entre los elementos descriptivos de la finca y
la realidad extrarregistral. Cuando no se trata de errores materiales atribuibles al
registro, se tendrá que iniciar el procedimiento de saneamiento de
RECTIFICACION DE AREA Y LINDERACIÓN PERIMETRICA. (Notarial o
judicial).
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INCORPORACION DE LA FINCA AL REGISTRO
LA INMATRICULACION
Es la incoporación del predio al registro (primera de dominio) se rige por el
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD y la técnica del FOLIO REAL.
La complejidad de la incorporación dependerá del número de actos previos
necesarios (habilitación urbana, subdivisión, independización, etc).
INADECUACION REGISTRAL
Su da cuando existe discordancia entre los elementos descriptivos de la finca y
la realidad extrarregistral. Cuando no se trata de errores materiales atribuibles al
registro, se tendrá que iniciar el procedimiento de saneamiento de
RECTIFICACION DE AREA Y LINDERACIÓN PERIMETRICA. (Notarial o
judicial).
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PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO
Artículo 950 del C.C..- Prescripción adquisitiva
La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la
posesión continua, pacífica y pública como propietario durante
diez años. (Prescripcón larga)
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena
fe. (prescripción corta)
El notario es competente para declarar la prescripción adquisitiva larga.
Se tramita como asunto no contencioso de conformidad la ley 26662.
De existir oposición se suspende el procedimiento, teniendo que
seguirse la vía judicial.
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EFECTOS DEL REGISTRO
Artículo 952.- Declaración judicial de prescripción adquisitiva
Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para
que se le declare propietario.
La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción
de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento
en favor del antiguo dueño.
EL REGISTRO OTORGA EFECTOS DECLARATIVOS A LA
INSCRIPCIÓN.
SE ADMITE LA PRESCRIPCIÓN CONTRA TÁBULAS.
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PROCEDIMIENTO
Petición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual
deberá contener cuando menos:
a) La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo
de posesión.
b) Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a éste o de
sus respectivos sucesores, en el caso de formación de títulos supletorios.
d) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes.
e) Certificación municipal o administrativa de la persona que figura en sus
registros como propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de búsqueda
catastral, de ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaración de no menos de tres ni más de seis testigos
mayores de veinticinco (25) años de edad, preferentemente vecinos u ocupantes
de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulación se solicita.
h) Las demás pruebas que el interesado considere necesarias.
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EMPLAZAMIENTO
El notario notificará necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho
invocado.
b) Al titular registral del terreno y/o de la edificación.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las
personas indicadas por el interesado en su solicitud.
Las notificaciones se regirán supletoriamente por las normas establecidas para
ellas en el Código Procesal Civil.
El notario fijará carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo
saneamiento se solicita. Asimismo, dispondrá que se efectúe una publicación que
contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3) días, con
intervalos de tres días hábiles entre cada una de ellas, en el diario oficial “El
Peruano” y en el de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble.
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PROCEDIMIENTO (CONTINUACIÓN)
El notario se constituirá en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo
un acta de presencia en la que hará constar la descripción y características
del inmueble, la posesión pacífica y pública ejercida por el solicitante, y el
dicho o manifestación de los ocupantes de los predios colindantes, así como
la declaración de los testigos ofrecidos, mediante actas notariales de
presencia.
Transcurridos treinta (30) días hábiles, desde la fecha de la última
publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un
acta donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados, y
declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante o
dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso.
El acta notarial y todos sus antecedentes, serán incorporados al Registro
Notarial de Asuntos no Contenciosos, del cual se podrá expedir todos los
traslados instrumentales previstos por la ley del notariado.
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Finalización
El acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio, o
dispone el otorgamiento de títulos supletorios, es título suficiente
para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para la
cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de ser el
caso.
La Oposición
Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al
procedimiento, cualquier persona podrá formular oposición a la
declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o a
la formación de títulos supletorios en trámite.
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SANEAMIENTO DE AREA Y LINDERACION
PERIMETRICA
A) POR ERROR DE CALCULO Y SIN MODIFICAR EL ÁREA: A MÉRITO
DEL TÍTULO ARCHIVADO.
B) CON CONSENSO DE LOS TERCEROS IMPLICADOS (COLINDANTES):
POR ESCRITURA PÚBLICA.
C) SIN INTERVENCION DE LOS TERCEROS (COLINDANTES): MEDIANTE
ASUNTO NO CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL. SUJETO A
CONDICIONES
-SI SE AMPLIA EL ÁREA: INTERVENCION DE CATASTRO
-NO DEBE HABER SUPERPOSICIÓN CON PROPIEDAD DE TERCEROS.
-NO DEBE HABER OPOSICIÓN.
D) SI HAY SUPERPOSICIÓN DE ÁREA O OPOSICIÓN DE TERCERO:
ANTE EL ÓRGANO JURISDICCIONAL.
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EXCLUSIÓN DE FORMALIDADES
1.-No será exigible para su inscripción en el registro la previa
autorización administrativa o municipal de subdivisión o
independización del terreno.
El Registro, por el solo mérito del acto de regularización,
procederá a la desmembración o segregación de las unidades
inmobiliarias objeto de la regularización.
2.- Para la inmatriculación del inmueble no será exigible la
documentación catastral establecida por el Decreto Supremo
Nº 002-89-JUS.
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Muchas Gracias..