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落實房地產實價課稅 黃耀輝 中華民國100年7月22日 房地產飆漲的近因 • 資金行情，不是所得行情 • 金融因素： • 金融風暴→零利率；資金成本低 紓困→ QE → 過多貨幣 租稅因素：遺產及贈與稅大幅調降 →過多的資金追逐房地產 遠因1： 財產稅（持有成本）偏低 • 房屋稅、地價稅 vs. 牌照稅 ─ 北市文教區＄2千萬房地產， 房屋稅約6.5千元、 地價稅約2.8千元； 合計 低於1萬元； ─ 低於牌照稅（1801-2400cc）：1.12萬元 • 2007年稅收：地價稅約590億元；房屋稅約 539億元；約與牌照稅（533億元）相當。 遠因1： 財產稅（持有成本）偏低 • 房屋稅、地價稅 vs. 外國財產稅 • 某帝寶豪宅（市價約4億元）：地價稅約8 千元，房屋稅約15.3萬元，共約16萬元； 有效稅率＝0.04％ • Vancouver 西區（近QE Park) 的 house 市價約200萬加幣，財產稅約2萬加幣，有 效稅率約1％ 財產稅稅負低，因為稅基低估 • 房屋稅： 評定現值 （30年未調整標準單價）vs. • 市價 地價稅：公告地價（每3年公告一次；必要時得延 長之；以公告地價80％為其申報地價 ＝課稅地價） vs. 市價：課稅地價平均不到市價2成 自用住宅用地，地價稅按0.2%計徵： 都市土地 面積未超過三公畝(90坪）部分，非以價值計算， 不符合量能課稅原則 遠因2：不動產交易稅負偏低 • 土地增值稅課徵以公告現值為準， • 公告現值嚴重偏低於市價； • 致使土地實際交易價格超過公告土地現值 部份之增益，既不課徵土地增值稅，又免 納所得稅； • 公告現值每年公告一次：同一課稅年度土 地交易即使獲利也免納土地增值稅 房、地交易課稅方式不一致 • 房屋交易所得課所得稅； • 土地交易課土地增值稅，免課營業稅、所得稅 →房地拆分：壓低房屋價格，提高土地售 價 • 例如，建設公司利用「假合建分售」，壓低房屋 價格，提高土地售價，造成建設公司售屋幾無所 得或虧損，而免課所得稅，個人則獲得暴利，營 利事業所得稅及綜合所得稅稅收流失 空地稅未彈性運用 • 平均地權條例第26條： 直轄市或縣 (市) 政府對於私有空地，得視建設發展情形， 分別劃定區域 ，限期建築、增建、改建或重建；逾期未 建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本 稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。 經依前項規 定限期建築、增建、改建或重建之土地，其新建之改良物 價值不及所占基地申報地價百分之五十者，直轄市或縣 (市) 政府不予核發建築執照。 • 地方政府在供不應求或品質破敗時可靈活運用， • 增加供給可穩定房價；但供給過剩時，不宜徵收， 以免浪費資源 財政部1月廢止1985年「空地稅暫停徵」解釋令 養地節稅 • 養地節稅：（平均地權條例第21條）依都市計畫 • 法規定設置之加油站及供公眾使用之停車場用地； 按千分之十計徵地價稅 有些地方政府還提供「補助」：如每年得向高雄 市府交通局申請地價稅全額補助，其補助期間以 六年為限。 →財政部100/6/9函釋，屬臨時路外停車場於核 准年限屆滿之次年起，應恢復按一般土地稅率課 徵地價稅，不再適用減免規定 荒地稅從未徵收 • 荒地稅從未徵收： （平均地權條例第26-1 條）農業用地閒置不用，經直轄市或縣 (市) 政府報經內政部核准通知限期使用或命其 委託經營，逾期仍未使用或委託經營者， 按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅；經 加徵荒地稅滿三年，仍不使用者，得照價 收買 • 田賦停徵 照價收買又沒有威脅性 • 國父遺教： 規定地價＋照價課稅＋照價徵稅＋漲價歸 公本應環環相扣 • 卻未積極執行「照價收買」 遺產稅及贈與稅 • 遺產稅及贈與稅之租稅規劃 以不動產稅負最輕 • 稅基估價偏低： 政府稅收損失嚴重，導致社會財富分配不 均 房地產稅後報酬率最高 • 資金行情＝海外所得 • 投資房地產的稅後報酬率最高 • 連動效果：資金多者（高所得）覺得豪宅便宜→ • 帶動基本住宅變貴（正如帝寶旁蓋社會主宅） 國內所得成長有限→房價/所得比升高： →剝奪感（投資者或投機者的快樂建築在….） →社會與政治問題 對策1：經濟復甦 • 無感復甦→微感復甦→有感復甦 • 消費成長 • 失業率降低 →所得成長→縮小 房價/所得 倍數差距 對策2：宣導正確的置產觀念 • 釐清真相： ─ 地區性不平衡有其道理：北市人口密度最高， 所得最高，當然房價最高； ─不要用豪宅嚇自己 ─ 自有比率高 ─供過於求：點燈率 ─人口出生率下降→長期需求緩和 • 正確策略 ─先租後買 ─由遠而近 ─由小而大 ─先有再好 對策3：選擇性、地區性信用管制 • 避免資產泡沫化：愛爾蘭、冰島、美國、 日本慘痛教訓 • 土建融管制：房地產飆漲地區，降低成數、 調高利率 →提高資金成本（或機會成本） 對策4.奢侈稅 • 因時制宜 • 特種貨物及勞務稅條例 特種貨物及勞務稅條例 • (一)特種貨物： １、持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或都 市土地； -持有期間：係自本條例施行前或施行後完成移轉 登記之日起算至本條例施行後訂定銷售契約之日 止。 -按銷售價格加徵10%或15%稅額，並排除屬合理、 常態及非自願性之不動產移轉。 -排除屬合理、常態及非自願性之不動產移轉 ２、每件價格達300萬元之小客車、遊艇、飛機、 直昇機、超輕型載具；每件價格達50萬元之龜殼、 玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品、家具等貨 物，按銷售價格加徵10%稅額。 • (二)特種勞務：每次銷售價格達50萬元之入會權 利，屬可退還之保證金性質者，不包括在內。 邏輯與目的 • • • • • 非自用住宅＝投資； 兩年內移轉＝投機 按實際交易價格課徵附加稅＝ 抑制投機 房屋非比一般商品→特種貨物； 任何人皆應有立錐之地； 住者適其屋 國際經驗： 港、星、大陸：皆以印花稅（交易稅）等措施打 房，不斷加碼 奢侈稅有效否？ • 暫時冷卻：以稅制量→以量制價 • 假交易、假信託、假預先登記、假離婚、 假契約…… • 稅收不是目的，平衡社會觀感才是 →稅收少＝政策有效？ • 房價/所得比 下降 • 「政策無效，房價照樣上漲」 →實價課稅 勢在必行！ 對策5. 實價課稅 • 地價稅、房屋稅 →合理反映持有不動產的稅負成本 • 土地增值稅、所得稅 →合理課徵不動產的資本利得稅 台北市先實施「豪宅稅」 • 「豪宅稅」＝房屋稅的最低稅負制 • 100年先調高豪宅的「地段率」讓高財 富者優先善盡繳納合理財產稅的責任 • 再全面檢討稅基結構： → 提高房屋持有成本 地方財產稅＝受益者付費 • 財產稅是地方主要財源，「取之於地方， 用之於地方」 • 地方政府依賴補助款＝租稅輸出（轄內居 民享受，轄外居民埋單）＝不負責任的財 政表現 • 地方政府對財產稅稅基調整有絕對權力 • 建立調高財產稅稅基的誘因機制：公告地 價、公告現值、房屋評定現值調高接近市 價，納入「財政努力」指標，予以統籌分 配稅款、補助款的獎勵；反之，則予以處 罰。 改進評價機制 • 檢討不動產評價委員會（房評會）和 地價評議委員會（地評會）之組織與 功能 • 引進估價制度或與強制揭露資訊掛勾 • 逐年提高公告地價、公告現值和房屋 現值，接近真實市價 • 改為每季→每月 公告一次 改進評價機制之配套措施 • 所有先進國家都有透明且具公信力的不動產價格 • 公示系統 由地政機關強制揭露房地產實際交易價格資訊 土地法第37條：「土地登記之內容、程序、規費、 資料提供、應附文件及異議處理等事項之 規則， 由中央地政機關定之。」 土地登記規則第34條：在不動產交易登記應提出 文件項目中，增加「實際交易價格」一項；無需 動用立法程序 • 範例：www.zillow.com 25 不揭露價格資訊＝保護暴利者避稅 負 • 不動產市場存在三種價格：公契上的價格（報稅 • • ）、貸款用的價格（比實際交易價格高）與實際 交易價格。第一種價格最低，也是用來報稅的價 格；不同價格各有用途，消費者無法獲知真正市 價，阻礙不動產市場的發展，更違反社會正義。 公布價格資訊，是保障資訊不對稱的「弱者」， 尤其是買方：只要不揭露買賣雙方姓名、身分證 字號，單獨揭露交易價格與房屋屬性，「對公益 有必要」，並無侵犯隱私權問題，「無涉個人資 料保護法及政府資訊公開法 」 。 平面媒體經常可見房仲、代銷、建商每天告訴大 眾房價。自己做就不會侵犯隱私，政府做就會侵 犯隱私？ 參考會計師簽證制度 • 房價交易透明化從地政機關接受交易登記 時就公布 • 地政士、不動產經紀人有國家證照，如果 申報不實可進行懲處。 多管齊下，多重效益 →提高投資客持有不動產之資金成本、租稅 成本 →讓投資客釋出房地產 →增加有效供給 →房地產價格下降＋政府稅收增加（財政改 善） →增加社會福利財源，縮小貧富差距 →讓年輕人有買得起房地產的希望 →讓投資標的多元化 其他配套措施 • 土地交易按實際交易價格課徵所得稅，但 增值稅可扣抵（不必修憲） • 先從營利事業開始實施 • 交易頻繁或鉅額者，納入最低稅負制 • 照價收買：豪宅地段申報價格偏低者，按 其申報交易價格收買（修改平均地權條例 第16條：申報之地價未滿公告地價百分之 八十時，得照價 收買 ） http://www.zillow.com/ 財富不如心富 求福不如造福 我們需要的不多， 是想要的太多