Transcript Detaljregulering for Lilleby

FREDRIKSTAD KOMMUNE
Saksnr.:
Dokumentnr.:
Løpenr.:
Klassering:
Saksbehandler:
2008/2624
12
51073/2010
Lilleby
Kjersti Grotle
Møtebok
Behandlet av
Planutvalget
Møtedato
27.05.2010
Utvalgssaksnr.
72/10
Detaljregulering for Lilleby - Borge
Forslag til reguleringsplan – høring og offentlig ettersyn
Forslagstiller: L.ark. Per André Hansen AS
Rådmannens innstilling
Rådmannen anbefaler planutvalget å fatte slikt vedtak:
Planutvalget viser til saksopplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering.
Forslag til reguleringsplan – ”Reguleringsplan for Lilleby” sendes berørte offentlige
myndigheter til uttalelse, og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i
lov om planlegging og byggesaksbehandling § 12-10.
Fredrikstad, 07.05.2010
Planutvalgets behandling 27.05.2010:
Votering:
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Planutvalgets vedtak 27.05.2010:
Planutvalget viser til saksopplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering.
Forslag til reguleringsplan – ”Reguleringsplan for Lilleby” sendes berørte offentlige
myndigheter til uttalelse, og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i
lov om planlegging og byggesaksbehandling § 12-10.
Sammendrag
Planforslaget er utarbeidet av Per André Hansen Landskapsarkitekter AS på vegne av Odd
Lilleby. Odd Lilleby er hjemmelshaver til alle berørte eiendommer bortsett fra frisiktsone ved
hovedadkomst.
Planområdet er i kommuneplanens arealdel dels avsatt til nåværende og framtidig
næringsområde og dels som område for idrettsanlegg. I planbeskrivelsen fremgår det at
areal til idrettsformål ble avsatt før man var sikker på avgrensingen av golfbanen sør for
planområdet. ”Restarealet” som ikke er regulert til golfbane ønskes regulert til boligområde
som knytter seg til boligområder i nord og øst.
Tilgrensende reguleringsplaner er reguleringsplan for golfbane i sør og reguleringsplan for
boligområder i nord og øst. Planforslaget griper delvis inn i eksisterende reguleringsplan for
gang/sykkelsti langs Fv 110 og legger her opp til en utvidelse av eksisterende busslomme.
Planforslaget legger opp til boligutbygging som en videreføring av boligområdene nord og
øst for planområdet. Boligutbyggingen planlegges med relativt høy grad av utnytting og med
støyskjerming mot fylkesvei 110. Eksisterende bygninger på Lilleby gård forutsettes bevart.
Det legges videre opp til kombinert formål forretning/kontor/bolig i tilknytning til eksisterende
industri/lagerbygg.
Igangsetting av regulering ble varslet med annonser i lokalavisene og brev til berørte parter
samt offentlige myndigheter med interesse i planarbeidet. Varsel ble sendt fra forslagsstiller
den 28.01.2008. Innspill fra varslede naboer og myndigheter er samlet og kommentert av
forslagsstiller i vedlegg til planforslaget.
Det er gjort en vurdering av krav om konsekvensutredning i henhold til forskrift om
konsekvensutredninger av 26. juni 2009. Konklusjonen er at tiltaket ikke faller inn under
utredningsbehovet i forskriften.
Rådmannen anbefaler planutvalget å legge planforslaget ut til høring og offentlig ettersyn.
Vedlegg
1. Oversiktskart
2. Kommuneplanens arealdel
3. Reguleringsplankart, sist revidert 22.03.2010
4. Planbeskrivelse, sist revidert 22.03.2010
5. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 22.03.2010
6. Sammendrag av innkomne innspill ved varsling, sist revidert 22.03.2010
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)
Det henvises til saksmappen for ytterligere dokumentasjon i saken
Saksopplysninger
Planforslaget er utarbeidet av Per André Hansen Landskapsarkitekter AS på vegne av Odd
Lilleby. Odd Lilleby er hjemmelshaver til samtlige eiendommer som inngår i planen bortsett
fra areal avsatt til frisiktsone ved hovedadkomst.
Planen omfatter arealer som i kommuneplanens arealdel avsatt til nåværende
næringsområde, framtidig næringsområde og område for idrettsanlegg. I planbeskrivelsen
fremgår det at areal til idrettsformål ble avsatt før man var sikker på avgrensingen av
golfbanen sør for planområdet. ”Restarealet” som ikke er regulert til golfbane ønskes
regulert til boligområde som knytter seg til boligområder i nord og øst. Jotne Hollungs
eksisterende bygg inngår i planen, og det legges opp til en utvidelse av næringsområdet i
tråd med kommuneplanens arealdel.
Planområdet grenser til reguleringsplan nr 0106108 ”Deler av Haugsten gård g/bnr. 603/1,3
og Lilleby gård g/bnr 602/4” vedtatt 16.05.1978.
I sør grenser planområdet til reguleringsplan nr 0106577 ”kong Fredrik II Golfbane” vedtatt
11.09.2008.
Planforslaget griper delvis inn i eksisterende reguleringsplan nr 0106084 ”Reg.endr. for en
del av Begby, g/s-sti langs Rv 110” vedtatt 14.10.1976. Planforslaget legger opp til en
utvidelse av eksisterende busslomme i denne planen.
Planforslaget legger opp til boligutbygging som en videreføring av boligområdene nord og
øst for planområdet. Planen viser 6 nye tomter for frittliggende småhusbebyggelse og 25
tomter for konsentrert småhusbebyggelse. Næringsareal foreslås regulert til formål
forretning/kontor/bolig. Reguleringsbestemmelsene fastsetter hvordan formålene kan
kombineres, samt at det maksimalt tillates 3000 m² salgsareal for forretninger.
Planen åpner for en relativt høy utnyttelsesgrad i byggeområdene med bakgrunn i at dyrkbar
mark beslaglegges og at området har en sentral beliggenhet.
Det foreslås etablert et tilrettelagt krysningspunkt for gående og syklende vest for krysset
V1/V2 med en deleøy i fylkesveien. I følge Statens vegvesen er kriteriene for etablering av
overgangsfelt ikke oppfylt.
Hovedadkomstvei V2 foreslås utvidet.
Til næringsområdet er det vist to avkjørsler fra V2, den nordligste skal ivareta inn- og
utkjøringsmulighet for semitrailer til eksisterende næringsbygg.
Det foreslås opprettet en gang/sykkelveiforbindelse fra planområdet mot Løvliveien bl.a. for
å sikre trygg skolevei. Det er bussholdeplass på hver side av fylkesvei 110 like ved
planområdet.
I henhold til reguleringsbestemmelsene skal eksisterende bebyggelse på Lilleby gård
bevares.
Fylkeskonservatoren har utført arkeologiske registreringer i planområdet uten at det ble gjort
funn av automatisk fredete kulturminner.
En eikeskog sør for næringsarealet er avsatt til hensynssone grønnstruktur i planforslaget og
forutsettes bevart.
I planforslaget er det vist 3 lekeplasser. Lekeareal per bolig oppfyller retningslinjene i
kommuneplanens arealdel med god margin.
Langs fv 110 skal det ihht. planforslaget anlegges støyvoll. Ved Lilleby gård (B9) skal det
oppføres støyskjerm. Støysoner på plankartet viser beregnet støy etter at regulerte
støyskjermingstiltak er utført. Byggegrense for byggeområdene langs fylkesveien åpner
stedvis for bebyggelse i rød støysone.
For alle byggetiltak innenfor planområdet fastsetter reguleringsbestemmelsene at det i
forbindelse med byggesaken skal påses at støynivået ikke overstiger Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442).
Igangsetting av regulering ble varslet med annonser i lokalavisene og brev til berørte parter
samt offentlige myndigheter med interesse i planarbeidet. Varsel ble sendt fra forslagsstiller
den 28.01.2008. Innspill fra varslede naboer og myndigheter er samlet og kommentert av
forslagsstiller i vedlegg til planforslaget.
Det er gjort en vurdering av krav om konsekvensutredning i henhold til forskrift om
konsekvensutredninger av 26. juni 2009. Konklusjonen er at tiltaket ikke faller inn under
utredningsbehovet i forskriften.
Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet til Fredrikstad Fjernvarme AS.
Økonomiske konsekvenser
Ikke relevant
Ansattes medbestemmelse
Ikke relevant
Vurdering
Planforslaget åpner for en arealbruk som ikke er i tråd med formålet i kommuneplanens
arealdel, men rådmannens vurdering er at planforslaget legger opp til en fornuftig og
hensiktsmessig bruk av arealene. Dette med bakgrunn i at plangrense for vedtatt
reguleringsplan for Kong Fredrik II Golfbane er plassert lenger mot sør enn antatt da areal til
golfbanen ble avsatt i kommuneplanens arealdel. Regulering til boligområde på arealene
som er blitt til overs av formål for idrettsanlegg fremstår som en naturlig videreføring og
avslutning av tilliggende boligområde mot golfbanen.
Rådmannen har følgende innspill til mindre vesentlige justeringer som bør foretas i
planforslaget:
- Planens navn endres til ”Detaljregulering for Lilleby” ihht forskrift om kart og
stedfestet informasjon.
-
Nasjonal plan-ID 01061002 påføres plandokumentene.
-
Informasjon om basiskartets uttrekksdato, og kilde for geodata påføres plankartet
ihht gjeldende bestemmelser.
-
Riksvei 110 er nedgradert til fylkesvei, dette må rettes i plandokumentene.
-
Området bør ses i sammenheng med reguleringsarbeid som pågår i Haldenveien 3
(Bryggeritunet) og boligområdet nord for fylkesvei 110. Statens vegvesen har
signalisert at kriteriene for etablering av overgangsfelt ikke er til stede ved
planområdet. Det bør undersøkes om det skal avsettes areal i planområdet for
fotgjengerundergang – bl.a. for å oppnå trygg forbindelse mellom planområdet og
gang- og sykkelvei samt busslomme på nordsiden av fylkesveien.
-
Reguleringsbestemmelsenes § 14 d) fastslår at VS 1-2 (vegetasjonsskjerm) er
fellesareal. Det bør avklares hvem som skal ha ansvar for VS 3-8.
-
For B10 (Tomt 1) bør det vurderes om reguleringsbestemmelsene kan åpne for
garasje-/uthusbebyggelse utenfor byggegrense for å oppnå støyskjerming av
arealene mot sør/lengst unna fylkesveien.
Rådmannen har ingen flere merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Det
forutsettes at planforslaget blir vurdert og bearbeidet på grunnlag av innkomne uttalelser
etter høring og offentlig ettersyn.
Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforlaget ut til høring og
offentlig ettersyn.