Transcript PLANBESKRIVELSE - Gratangen kommune

Gratangen kommune
FORSLAGSTILLERS
PLANBESKRIVELSE
Datert: 12.06.2012
Detaljregulering Øse hytteområde
Gratangen kommune
Adresse, gnr. 50/ 108, 116/ 4,15 m.fl.
Detaljreguleringsplan for Øse turist- og hyttegrend Plannr. 2011002
Side 1 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
Innhold
1. SAMMENDRAG .................................................................................................................. 3
2. NØKKELOPPLYSNINGER .......................................................................................... 3
3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET .......................................................................... 3
4. PLANPROSESSEN ......................................................................................................... 4
5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER ........... 4
6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) ............................ 5
7. UTREDNINGER I HENHOLD TIL FORSKRIFT OM
KONSEKVENSUTREDNINGER........................................................................................... 9
8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET .................................................................. 10
9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ............................................................. 11
10. UTTALELSER OG MERKNADER............................................................................ 12
Side 2 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
1. SAMMENDRAG
Hensikten med planarbeidet er å sikre området for eksisterende og fremtidig bruk som privat
hytteområde.
2. NØKKELOPPLYSNINGER
Adresse
Gårdsnr./bruksnr.
Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.)
Øse
50/ 108, 116/ 4,15 m.fl
Fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel
Forslagstiller
Grunneiere (sentrale)
Plankonsulent
Gratangen kommune
Private, Asbjørn Hudø, Kenneth Nyborg,
Øsefjellet AS m.fl.
Asplan Viak AS
Ny plans hovedformål
Planområdets areal i daa
Foreligger det varsel om innsigelse (j/n)
Konsekvensutredningsplikt (j/n)
Private hytter
46 daa
Nei
Nei
Kunngjøring oppstart, dato
Oppstartsmøte avholdt.(j/n)
28.01.2011
Ja
3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET
Da området ble utbygd tidlig på 1980 tallet, ble byggingen godkjent ut fra en foreliggende
situasjonsplan som ikke ble videreført til reguleringsplan. Hålogaland plankontor utarbeidet i
1986 et utkast til reguleringsplan for dette området, men dette ble aldri lagt fram for
kommunestyret for godkjenning. Nå ønsker kommunen at planen blir ferdigstilt og lagt fram
for egengodkjenning.
21 hytter innenfor planforslaget er bygd og hyttetomtene oppmålt og fradelt. Tomtegrensene
er dermed endelige. Hovedbygningen har tidligere vært brukt til kafedrift, men er ikke i bruk i
dag. I tillegg står det et kloakkrenseanlegg på området som ikke er i drift.
Intensjonen med planforslaget
Intensjonen med planen er å sikre områdets bruk til turist- og fritidsformål i tillegg til å sikre
felles- og aktivitetsområder. Det legges opp til fortetting med totalt 10 nye hyttetomter, 4 av
disse erstatter eksisterende hovedbygg/sportell etter ønske fra grunneier.
Side 3 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
Hytteområdet sett fra sør
Hytteområdet sett fra øst
Hovedbygningen
4. PLANPROSESSEN
Oppstarten av planarbeidet ble annonsert 28.01.2011 og offentlige myndigheter ble tilskrevet.
Grunneiere og naboer ble varslet med brev datert 24.01.12.
Formelt oppstartsmøte inkludert befaring med kommunen ble utført 09.06.2011.
5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER
Kommuneplan/ kommunedelplan
Området er avsatt til utbyggingsområde (fritidsbebyggelse) i kommuneplanens arealdel.
Utsnitt av kommuneplanens
arealdel
Side 4 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON)
Beliggenhet
Planområdet ligger på en fjellovergang like ved E6, omtrent midt mellom Bjerkvik og
Gratangsbotn (ca.10 km hver vei).
I sør og sørvest følger planområdet eiendomsgrensa til eiendom 116/4. Mot øst følger
plangrensen eiendomsgrensen til eiendom 50/108 og i nordvest er avgrensingen satt mot
gjeldende reguleringsplan for Øse hyttegrend, datert 06.10.2005.
Vassøse
Planområd
e
Storvatnet
Eiendomsforhold
Innenfor planområdet er det 21 hyttetomter. I tillegg omfatter planen følgende 3 eiendommer:
116/4
116/15
50/108
Asbjørn Hudø
Øsefjellet AS
Kenneth Alfred Nyborg
Planens avgrensing/
eiendomsstruktur
Side 5 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
Tilstøtende arealers bruk/status
Nordvest for planområdet ligger et større felt regulert i 2005 til fritidsbebyggelse. En del av
målsettingen med denne planen var å utvikle et bo- og rekreasjonsområde for handikappede
og funksjonsfriske. Planen viser ca. 50 hytter, men bare noen få av disse er oppført. Feltet er
langt fra ferdig utbygd i henhold til reguleringsplanen.
Nord Øst for planområdet foreligger reguleringsplan fra 2002 for en del av eiendommen gnr
50 bnr 2, denne planen omfatter 15 hyttetomter, pr. i dag er 8 av disse bebygd.
Øst for planområdet er det fradelt 9 hyttetomter etter godkjent hytteplan fra 1984, alle tomter
godkjent i planen er fradelt. Hytteplanen har ikke status som reguleringsplan.
Ellers er det noe spredt hyttebebyggelse i området rundt som ikke er regulert.
Området er et yndet utfartssted når det gjelder ulike typer friluftsaktiviteter med gode
fiskevann, tilgjengelige fjell i tillegg til Gratangen Alpinsenter som ligger like ved.
Eksisterende bebyggelse
Innenfor planområdet ligger et tett etablert hyttefelt der tomtestørrelsen varierer fra ca.400 950m2. Alle hyttene har en etasje der takvinkel, høyde og utforming stort sett harmonerer med
hverandre. De fleste hyttene er fra tidlig 1980-tallet, men flere hytter har fått opptil flere
tilbygg med årene. Utenfor planområdet ligger hyttene mer spredt. Ellers står det en
hovedbygning som tidligere har blitt brukt til kafedrift/sportell men som nå står tomt.
Kloakkrenseanlegget på parkeringsplassen fungerer ikke.
Topografi/landskapstrekk
Øse hyttegrend ligger på et høydedrag (ca. 280 moh) mellom Gratangsbotn og Bjerkvik.
Terrenget består av små, skogkledte koller med snaue fjell som ytre ramme på flere sider. I
den lave bjørkeskogen ligger hyttene i en helning mot sørøst med utsikt mot blant annet et av
de store vannene i området; Storvannet.
Klima
Øse ligg i krysset mellom to dalfører; Bjerkvik i sør og Foldvik i nordvest. Den dominerende
vindretningen kommer fra dalføret sør, men der dalføret mot nordvest slår inn i enkelte
værsituasjoner. Utover dette vil en på kalde, rolige dager kunne oppleve kaldluftsig fra øst
(kilde met. Inst). Hyttene ligger i en helning mot sørøst og har dermed gode solforhold.
Side 6 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold
I området er det lav bjørkeskog med i hovedsak gress som undervegetasjon.
Det er ingen registreringer i DN’s naturbase.
På artskart fra artsdatabanken er det registrert Tromsøyentrøst, Tromsøpalme, Ballblom,
Begertåre (sopp) og Siland (norsk heggefugleatlas) i området rundt. Det er ingen
registreringer innenfor planområdet.
Artskart
Grønne interesser
Det går ingen turløyper gjennom området. Utenfor området ligger et alpinanlegg med tilkomst
fra vegen i sør. Det eksisterende hyttefeltet er konsentrert, og omgitt av spredt
hyttebebyggelse med naturlig vegetasjon rundt.
Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminer
Det er ingen kjente kulturminner innenfor området.
Veg og trafikkforhold
Like ved planområdet går E6 som har en ÅDT mellom 2000-4000. Eksisterende avkjørsel fra
E6 inngår i planen. Både vegen inn i hytteområdet og parkeringsplassen er etablert med grus.
Side 7 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
Støy
De hyttene som ligger nærmest E6 hører trolig trafikken herfra. Trafikkstøyen avtar med
avstanden.
Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning
Bussforbindelse mellom Narvik og Tromsø trafikkerer E6, og har holdeplass på sørside av
kryss til E6.
Vann og avløp
Området har privat vann og avløpsanlegg, avløpsanlegget fungerer pr. i dag ikke etter gitt
utslippstillatelse. I følge hytteeierne i området kan vann ikke påregnes fra Øse hyttegrend til
nye hytter, da brønn ikke leverer nok vann.
Avfall
Hytterenovasjon omfattes ikke av kommunens renovasjonsforskrift pr. 2012, hytterenovasjon
løses privat.
Energi
Strøm og vedfyring.
Privat og offentlig servicetilbud
Ikke aktuelt.
Risiko og sårbarhet:
Følgende forhold eller uønsket hendelse er vurdert:
Vurdering
(Forslagsstiller har ansvar for å nevne eventuelle forhold som ikke er listet opp
og som kan utgjøre et risikomoment i området.)
Nei
Naturgitte forhold
Skredfare (stein, jord, leire, snø, …)?
Grunnforhold (type berggrunn/løsmasser, annet?)?
Springflo/flodbølge/havnivåstigning?
Flom og isgang i elv/bekk, herunder lukket bekk?
Radon?
Ekstrem vær (vind, regn, snø, …)?
Annet (angi)?
Infrastruktur
Er forhold beskrevet i ”Veiledning for vannforsyning,
avløpshåndtering og overvannshåndtering ved utarbeidelse av
reguleringsplaner” ivaretatt i planarbeidet?
Kan utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på
nærliggende transportårer (veg, sjø, luft), utgjøre en risiko for
området?
Er det risiko for utslipp av giftige/eksplosjonsfarlige gasser/væsker
i nærliggende virksomheter?
Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle
ulemper for området (teletjenester, elektrisitet, …)?
Ja (med merknad)
Avbøtende tiltak listes i
planbeskrivelsen/reg.best./plankart
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Side 8 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
Påvirkes området av magnetisk felt eller andre farer fra
strømlinjer/trafo?
X
Er det spesielle fare for ulykker forbundet med bruk av
transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor/i nærhet av
området som en konsekvens av tiltaket?
Ulykkesberedskap:
Omfatter området spesielt farlige anlegg?
Har brannberedskap utilstrekkelig atkomst til området? l
Tidligere bruk
Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet? (gruver,
industri, militære anlegg, søppeldeponi, …)
Omgivelser
Finnes det fall-/stupfarer i området?
Annet (angi)?
X
Hensynssoner fra
høyspentledning er
markert i planen.
X
X
X
X
Kommentarer til ROS-skjemaet:
Planområdet ligger utenfor potensielt skredfarlig område på kart. Grunnforholdene er jevnt
over fjell i dagen / fjell med liten overdekning. Det er ingen andre naturgitte forhold som
utgjør spesiell risiko i området.
Vurderingen er gjort på bakgrunn av erfaringer og opplysninger gitt fra Gratangen kommune.
Telefoni og fiberoptikk
Ikke offentlig tilrettelagt. ( Området har dekning for mobiltelefon.)
Privatrettslige bindinger
Det er ingen kjente privatrettslige bindinger knyttet til planområdet.
7. UTREDNINGER I HENHOLD TIL FORSKRIFT OM
KONSEKVENSUTREDNINGER
Ikke aktuelt.
Side 9 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Forslag til reguleringsplan
Planen omfatter i hovedsak eksisterende hyttebebyggelse. Planområdet er alt utbygd med 21
hytter, og det legges til rette for 10 nye hytter. Det gis mulighet for utvidelse/tilbygg i
forbindelse med eksisterende hytter (110m2) og uthus (10m2). I bestemmelsene legges det
vekt på å sikre helhetlige og gode estetiske løsninger samt offentlig tilgjengelighet til
friluftsområdet.
Planforslaget er ganske likt med eksisterende situasjon. I tillegg etableres det 10 nye
hyttetomtetomter. 4 nye tomter etableres på dagens tomt for hovedbygget (sportellet), 2
hyttetomter ved parkeringsplass i sørvesthjørne av området og 4 mellom eksisterende hytter.
Reguleringsformål:
Formål
Fritidsbebyggelse, F1-12
Vann- og
avløpsanlegg/renseanlegg
Kjøreveg-offentlig
Kjøreveg- privat
Parkering, P1
Friluftsområde, FRI1
Friområde, FR1-9
Areal –m 2 Etasjer BRA –m2
20 159
1
3720
480
1115
5760
1935
6955
10450
Side 10 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
Overordnede planer og vedtak
Planforslaget er i tråd med overordnet plan.
Eksisterende reguleringsplaner
Nord for planområdet foreligger bebyggelsesplanen «Øse hyttegrend» som ble godkjent av
kommunestyret 17.11.2005.
Nord Øst for planområdet foreligger reguleringsplan fra 2002 for en del av eiendommen gnr
50 bnr 2, denne planen omfatter 15 hyttetomter, pr. i dag er 8 av disse bebygd. Disse har
adkomst via privat vei som går gjennom planområdet.
Øst for planområdet er det fradelt 9 hyttetomter etter godkjent hytteplan fra 1984, alle tomter
godkjent i planen er fradelt og bebygd Hytteplanen er ikke reguleringsplan.
For øvrig er området rundt satt av til LNF område i kommuneplanens arealdel. Planforslaget
har ingen negative konsekvenser for tilstøtende planer.
Eksisterende bebyggelse
Der det eksisterende hovedbygget står i dag, etableres det 4 nye hyttetomter, etter ønske fra
grunneier.
Topografi/landskapstrekk
Ytterligere utbygging knyttes til eksisterende bebyggelse, og vil ikke endre vesentlig på
topografi/landskapstrekk i området.
Klima
Ingen vesentlige konsekvenser.
Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold
Ingen vesentlige konsekvenser. Det foreligger ingen registreringer i Naturbasen innenfor
området. Det er i Artsdatabanken registrert en karplante, Tromsøyentrøst, i myrområdet i
ytterkant av planområdet mot sørvest. Denne er status som livskraftig, og vil ikke påvirkes
vesentlig av reguleringsplanen.
Grønne interesser
Ingen vesentlige konsekvenser.
Kulturhistorisk stedsanalyse/kulturminer
Ingen vesentlige konsekvenser.
Veg og trafikkforhold
Det planlegges kun en liten økning i hytteantallet (10 stykk) i området, og trafikken forventes
ikke å øke i merkbart grad. Av den grunn legges det ikke opp til endring av eksisterende
avkjørsel til E6.
Side 11 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
Støy
I bestemmelsene er det presisert at det ikke er tillatt å etablere såkalte støyende virksomheter
som kan være til sjenanse for hyttebeboerne eller forstyrre områdets bruk til turist- og
fritidsformål.
Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning
Ingen vesentlige konsekvenser.
Vann og avløp
Det vil ikke bli godkjent nye fradelinger eller nye hyttebygg før avløpsanlegget fungerer etter
gitt tillatelse. Etter opplysninger fra hytteforeningen har ikke dagens vannanlegg kapasitet for
flere tilkoblinger, før det tilkobles vann til nye hytter må dette være løst.
Energi
Kapasitet til eksisterende strømforsyning innenfor hytteområdet må undersøkes med
Hålogaland kraft. Etter opplysninger fra hytteforeningen, er det begrenset kapasitet på
lavspentanlegget i området. Dette må løses privat i forbindelse med nye tomter.
Privat og offentlige servicetilbud
Ingen vesentlige konsekvenser.
Risiko og sårbarhet
Se skjema. Ingen vesentlige konsekvenser.
Telefoni og fiberoptikk
Ingen vesentlige konsekvenser.
Konsekvenser for næringsinteresser
Ingen vesentlige konsekvenser.
Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen
Overtakelse av offentlig veg til Gratangen kommune.
Utbyggings-/opparbeidingsavtale
Det legges ikke opp til utbyggings eller opparbeidingsavtaler.
10.UTTALELSER OG MERKNADER
Det er innenfor fristen mottatt fire merknader til varsel om oppstart av planarbeidet, og i
tillegg 2 ved varsel til berørte grunneiere og naboer. I tillegg har det vært direkte dialog med
grunneierne eiendommene gnr/bnr 116/4 Asbjørn Hudø og 50/108 Kenneth Alfred Nyborg
om utforming av planen, og kommunen har så vidt mulig forsøkt å imøtekomme grunneiers
ønsker samtidig med at kommunen ønsker å ta hensyn til eksisterende hytter og å beholde
grøntområder mellom hyttene. Alle nye hyttetomter i planen samt mulighet til å erstatte
eksisterende hotell med hyttetomter er etter ønske fra grunneierne.
Sammendrag av uttalelser og skriftlige merknader med forslagstillers kommentar.
Side 12 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
Troms fylkeskommune, datert 14.02.2011
Kortfattet sammendrag:
Ingen merknader til planforslaget
Reindriftsforvaltningen Grovfjord rbd, datert 15.02.2011
Kortfattet sammendrag:
Går mot all hyttebygging i området rundt Øse siden dette vil skape stor utfart i området som
virker forstyrrende for rein.
Forslagsstillers kommentar:
Tilrettelegging for erstatning av hovedbygg med hyttetomter, og mulighet for fortetting med
totalt 10 nye hyttetomter vil i svært begrenset grad øke det totale aktivitetsnivået i området.
Hytteområdet vil for øvrig ikke utvides, men fortettes noe.
Reindriftsforvaltningen, datert 17.02.2011
Kortfattet sammendrag:
Ingen merknader til planforslaget så lenge aktivitetsnivået ikke økes.
Forslagsstillers kommentar:
Se punkt ovenfor.
Statens vegvesen, datert 17.02.2011
Kortfattet sammendrag:
- Antall hytter vil avgjøre om atkomsten skal utformes som avkjørsel eller kryss.
- Sikttrekant må reguleres som hensynssone. Til denne må det utformes egen
bestemmelse om at det ikke må finnes sikthindringer som er høyere enn 0,5 meter.
- Planen må ses i sammenheng med ev. andre gjeldende planer i området. Dette gjelder
spesielt avkjørselsforhold og trafikkmengde inn og ut av avkjørselen.
- E6 må reguleres som offentlig trafikkområde hhv. Kjøreveg, busslommer, gang/sykkelveg og annet trafikkareal.
- Byggegrense på 50 meter dersom annen byggegrense ikke er angitt i reguleringsplan.
- Legge til rette for kollektivtrafikk
Forslagsstillers kommentar:
Planen legger til rette for en begrenset øking av antall hytter i forhold til det som er oppført i
dag – 10 nye hytter kan etableres. Dagens aktivitet rundt krysset forventes å bli lite endret i
forhold til i dag, og dagens avkjørsel opprettholdes. Planens avgrensing er satt til grensen mot
E6.
Byggegrensene mot E6 er satt til 50 meter.
Det ligger i dag en eksisterende busslomme på begge sider av E6 sør for parkeringsplassen,
denne ligger utenfor planområdet. Det gjøres ingen øvrige tiltak i forhold til kollektivtrafikk.
Harry og Kirsti Haavik, datert 15.02.2012
Kortfattet sammendrag:
- Opplysninger vedrørende vei frem til hytte gnr 50 bnr 114.
- Opplysninger om høyspentkabel i bakken.
Side 13 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde
Forslagsstillers kommentar:
- Omtalte vei er i planen regulert til vei V4, og stadfestes i vedtatt plan, opprinnelig
opparbeiding er privat anliggende.
- Beliggenhet av høyspentkabel er undersøkt med Hålogaland Kraft, denne går gjennom
området F7, og må tas hensyn til ved oppføring av hytter.
Øse hyttegrend, datert 21.02.2012
Kortfattet sammendrag:
- Dekning av felleskostnader til bom, vei etc. ved salg av hyttetomter.
- Rydding etter byggeperiode.
- Vann til nye hytter kan ikke påberegnes.
- Fordringer på felleskostnader.
- Vei er tegnet brei og tar av tomter.
- Orientering angående vann, strøm og avløpstrase.
- Nytt avløpsrenseanlegg bør tas inn i planen.
Forslagsstillers kommentar:
-
-
Dekning av felleskostnader er av privatrettslig art og kan ikke tas inn i plan eller
bestemmelser, dette må løses privat.
Rydding etter byggeperiode følger ordinær byggesaksbehandling og tas ikke inn i
reguleringsplan.
Fordringer på eiere innenfor området er av privat art og må løses privat.
Veg er tegnet med 4 meter bredde, og 2 meter annen veggrunn på hver side, totalt 8
meter. Vegen vil i svært liten grad berøre hyttetomtene, hyttetomt 50/150 som vil bli
mest berørt vil få x m2 annet vegareal inn på sin eiendom.
Orientering om vann og avløpstrase er relevant for nye hytteeiere.
Inntil det foreligger mer konkrete planer, videreføres området rundt eksisterende
avløpsanlegg til formålet. Området er stort nok til at det lar seg gjøre å etablere nytt
anlegg her. Et område på 480 m2 reguleres til formålet i planen.
Side 14 av 14
Detaljregulering Øse hytteområde