Transcript Endringsforslag til Natrudstilen 6
Dato: 01.10.2014
Revisjonsdato(er):
ENDRINGSFORSLAG til DETALJREGULERING FOR Natrudstilen 6 godkjent 29.06.2013 i Ringsaker kommune - PLANBESKRIVELSE -
1
0 Innholdsfortegnelse
Vedlegg ønsket bebyggelse for HU 3 Tegningssett "Kvitebjørn 2.0" Tegningssett "Kvitebjørn 2.3 SPV" Tegningssett "Prinsen" Tegningssett "Smarte 73" Diverse snitt-tegninger for hytte 1 til 33 2
Endringsforslag til Natrudstilen 6
Det fremmes en endring av reguleringsplanen Natrudstilen 6, godkjent 29.06.2013. Endringen omfatter følgende punkter: Cirka 50% av arealet som per i dag er regulert til utleiehytter blir omregulert til kombinert formål, bebyggelse og anleggsformål for fritidsbebyggelse (1120) og utleiehytter (1171). Dagens markedssituasjon viser at det ikke er en bærekraftig løsning å bygge kun hytter til utleie i området. Det er allikevel ønskelig at hyttene stilles til disposisjon for utleie. Endringen omfatter kartlegging av eksisterende bebyggelse på arealfeste og eksisterende veier samt veiutslag. Ut over det er det mindre justeringer i formålsområder og justering/tilføying av veier i forhold til framtidig bebyggelse.
Planbeskrivelsen
er uendret med unntak av følgende punkter: 3.1.1 Arealformål 3.1.2 Planforslagets innhold
Planbestemmelsen
Hovedtrekk av godkjent planbestemmelsen opprettholdes. Noen bestemmelser er justert etter dagens situasjon.
Plankartet
viser følgende endringer: HU 2 til HU 7: Disse områder av godkjente reguleringsplanen blir omregulert til «kombinert bebyggelse og anleggsformål for fritidsbebyggelse (1120) og utleiehytter (1171)». Omnummerering av HU områdene. Formålsområde HU 5 utgår. Videre brukes HU nummerering i henhold til reguleringsendringen. Planlagte veier V4, V5 ble kartlagt etter dagens situasjon og omnummerert til KV 15, KV 16. For KV 15 er en snuplass planlagt. HU 2: Bygeområde delvis byttet til FL område. Arealfeste, hytteplassering ble kartlagt. HU 3: Arealutvidelse i bygeområde. Ny veiføring inklusive veiutslag, fellesparkering, hytteplassering, GF områder. Skiløype fjernet. HU 4: Arealfeste, hytteplassering. HU 5: Arealfeste, GF område (V/A ledning). HU 6 og HU 7: Ny kjørevei KV 17. HU 8: Plassering av eksisterende utleiehytter ble kartlagt. Ny sanitærbygg, veiføring. HU 11: Ny FL område pga. V/A ledning HU 13: Arealfeste, hytteplassering. HU 14: Snuhammer fjernet. AE 2: Justert etter eksisterende situasjon. Brev med varsel om oppstart av endring i reguleringsplanen ble sendt ut 01.10.2014.,samt Kunngjøring i avisen 04.10.2014. Frist for merknader 24.10.2014. 3
Dagens godkjente reguleringsplan for Natrudstilen 6. Endringsforslag til Natrudstilen 6.
4
1 Planens bakgrunn og formål
1.1 Hvorfor fremmes planforslaget?
Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for utbygging av fritidsbebyggelse, utleie hytter, leiligheter og oppdatere eksisterende utbygd område. Området ligger nærme Natrudstilen skianlegg og grunneier ønsker å utnytte denne delen i tilknytning til anlegget. I forbindelse med aktiviteter, skisamlinger, konkurranser m.m., er det behov for flere senger til overnatting. Planen er derfor utbygging av flere enheter, der grunneier disponerer sengene i perioder av året. I tillegg er det behov for noen større enheter med mulighet for fellesareal i forbindelse med treningssamlinger m.m.
1.2 Hvem fremmer planforslaget?
Planforslaget er utarbeidet og fremmes av Mjøsplan AS, pb. 6, 2390 Moelv, v/arealplanlegger Tor Ivar Gullord og arkitekt Gabriele Maria Niedermeier på vegne av grunneier, Ringsaker almenning.
1.3 Krav om planprogram og særskilt konsekvensutredning?
Planen omfatter arealer som er avsatt som byggeområder i kommuneplanen og er allerede regulert som byggeområde. Det vurderes derfor ikke som nødvendig å behandle planen etter forskrift om konsekvensutredninger og dermed utarbeide eget planprogram og særskilt konsekvensutredning, jfr. plan- og bygningslovens § 4-1 og 4-2.
1.4 Avgrensning av planområdet
Planområdet ligger på Sjusjøen, v/Natrudstilen. Planen omfatter del av eiendommen, gnr. 815, bnr. 1. Planavgrensningen følger eksisterende reguleringsplan.
1.5 Gjeldende planer i området
Kommuneplanens arealdel, reguleringsplan for Eftastjernet, (24.3.03), Natrud 1, (28.11.07) og for Natrudstilen akeanlegg, (6.9.04).
2 Beskrivelse av området
5
2.1 Beskrivelse av planområdet.
Eksisterende planer:
Deler av området er utbygd tidligere med utleieleiligheter. 2.2 Terrengforhold m.m.
Området ligger i sør- til sør/vestvendt li, fra ca. 740 – 770 moh. Terrenget er forholdsvis slakt fra sør og brattere i nord. Består i hovedsak av jorddekt mark, med barskog av middels og lav bonitet.
2.3 Eierforhold m.m.
2.3.1 Grunneiere innen planområdet Omfatter del av eiendommen, gnr. 815, bnr.1 tilhørende Ringsaker almenning. Utbygd leilighetsområde festes av Natrudstilen borettslag. 2.3.2 Naboer/gjenboere til planområdet Hytteeiere innenfor, eller i nærheten av området. 2.3.3 Andre instanser og grupper som er eller kan være særskilt berørt Rømåsen Velforening. 6
Flyfoto over området. Området sett fra sør mot nord-øst.
7
Friluftsområde Eftastjernet. Opparbeidet lekeplass ved Eftastjernet.
8
Området sett fra nord mot sør-øst. Bratt parti fra nord med ”terasser” nedover. Området sett fra sør mog nord.
9
3 Om planforslaget
3.1 Beskrivelse av planforslaget
3.1.1 Arealformål m.m. Planforslaget inneholder følgende arealformål:
Bebyggelse og anlegg
Utleiehytter Kombinert bebyggelse og anleggsformål for fritidsbebyggelse Vannforsyningsanlegg Renovasjon Skiløype Trafo
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Kjøreveg Parkering Annen veggrunn-grønntareal
Grønnstruktur
Grønnstruktur
Landbruks- , natur-, og friluftsformål samt reindrift
Friluftsformål
Arealoppgave:
Utleiehytter Kombinert bebyggelse Friluftsformål Grønnstruktur Kjøreveg Annen veggrunn Skiløype Parkering Vannbasseng Trafo Renovasjon 47,0 daa 50,6 daa 55,0 daa 1,5 daa 15,4 daa 6,7 daa 4,5 daa 1,9 daa 0,7 daa 0,2 daa 0,2 daa 183,7 daa 3.1.2 Planforslagets innhold Det er lagt vekt på å bevare grøntareal, som tas vare på med skog/vegetasjon i planlagt område. I tillegg er det avsatt grønne korridorer gjennom området, som i sammen med skiløyper/turstier gjør at området beholder dagens viktige kvaliteter. Løyper brukes som turstier om sommeren. For områder som ikke har blitt bygd ut per i dag gjelder følgende retningslinjer gjeldende: Det skal utarbeides en situasjonsplan med tomtedeling. Situasjonsplanen og de forutsetningene som er lagt i grunn for utbyggingen er bindende i forhold til plassering av hytte samt hyttetype, kodehøyde gulv første etasje, gesims- og mønehøyde, møneretning, takform, 10
adkomst til område samt interne veier, byggegrenser i forhold til grøntareal, skiløype, kjøreveg. Et viktig grep og intensjon med planforslaget og reguleringsplanbestemmelsene er å sikre at både veinett, tomtegrenser og fritidsbebyggelse er tilpasset terrenget slik at store inngrep i eksisterende terreng unngås. Det er også satt bestemmelser for farge- og materialbruk i reguleringsbestemmelsene slik at fritidsbebyggelsen harmonerer best mulig med den eksisterende bebyggelsen og fjellandskapet. Tomteutnyttelsen skal være tilpasset tomtestørrelsen. Utbyggingen og medfølgende terrenginngrep (med nødvendig 2m isolasjon rundt grunnmuren) skal i utgangspunkt ta hensyn til terrengstigning, terrengformasjon og retning av høydelinjer. Helningsanalyse skal utføres ved å kartlegge områder med stigningsforhold 1:6 - 1:4 og brattere enn 1:4. Krevende terrengforløp og terreng brattere enn 1:4 skal tas ut som bygeområde. I utfordrende terreng med stigningsforhold mellom 1:4 til 1:6 medfører isolasjonen av grunnmuren store inngrep i forhold til skjæring og fylling. Fritidsbebyggelsen skal ha maksimal 6,5 m bredde. Det kreves at høyde på skjæring / fylling er maksimal 1,50 m ferdig planert terreng. Avvik må fremgå av situasjonsplanen. Unntak har fritidsbebyggelse som oppføres på piler. Skjæring/fylling må ikke overskride tomtegrense. Alle bygningsarbeider skal foregår innenfor tomtegrensen. Vegetasjonsdekke skal tas vare på og tilbakeføres etter ferdigstilling av bebyggelsen eller tilsås evt. beplantes med arter som er naturlige på stedet. Når vegetasjonen gror igjen kommer inngrepene som en ny bebyggelse medfører til å være mindre synlig og planområdet kommer til å bli igjen en del av de store skogskledde åser. Fastsatt gulvhøyde i situasjonsplanen kan justeres +/- 25 cm ettersom det er nødvendig i forbindelse med byggeprosessen. HU 1 Eksisterende fritidsboliger organisert som borettslag. Består av mindre delområder.
Foto av eksisterende fritidsboliger.
11
HU 2 Eksisterende 10 fritidsboliger på selveiertomter.
Foto av eksisterende fritidsboliger. Fasadetegninger av eksisterende fritisbolger.
12
HU 3 Det er planlagt 33 fritidsboliger på selveiertomter samt fellesfritidssområde og fellesparkering. Intensjonen er å plassere bebyggelsen i en høyt utnyttet område slik at utsikt og privatområder ivaretas. Helningsanalyse viser at område i nord mot skiløype har utfordrende terreng. For å unngå store terrenginngrep er bygningsbredde satt til maksimal 6,5m samt fellesterrengbearbeiding. Ellers er terrenget i området forholdsvis flatt og velegnet til hytteutbyggingen. Svarthaugen i sør stenger noe for utsikten. Hyttene vest for KV3 er vridd derfor mot sørvest. Hyttene øst for KV3 er vridd mot sørøst. Hyttetypene som er valgt sikrer også utsikten pga. avtrapping på mønehøyde. Fastsatt gulvhøyde i illustrasjonsplanen kan justeres +/- 25 cm ettersom det er nødvendig i forbindelse med byggeprosessen. Skjæring/fylling tillates opp til maksimal 1,50 m ferdig planert terreng.
For alle planlagte hytter vises snitt i terrenget som vedlegg til planbeskrivelsen.
Interne veier er stikkveier med snuhammer for å forhindre gjennomgående trafikk i området. Snuhammere er plassert i egnet flatt terreng. Grønnkorridorer på enden av stikkveiene sørger for gjennomgående ferdsel i område. Skjæring/fylling fra veiene utjevnes i disse gjennomgangene for å sikre framkomsten. Innkjøring til tomtene på flateste delen på tomta. To biloppstillingsplasser per tomt. Disse er plassert slik at bilene vesentlig ikke står i veien for naboens utsikt. I tillegg er det tilrettelagt noen fellesparkeringsplasser langs veiene. Det er sikret at V/A nettet kan ligge langs veien slik at ytterlig terrenginngrep er unødvendig. Eksisterende V/A nett ble kartlagt og dette danner føring for plassering av veier og tomter. Snølagringsplass er på enden av snuhammer KV 4. Fellesområde GF 2 er i forbindelse med skiløypen. Siden plasseringen er på høyeste delen av område er det god utsikt og solrikt. Bebyggelse på tomtene som grenser mot HU 1 er trukket tilbake, samt en stor FL område for å skjerme eksisterende bebyggelse i HU 1 for støy og innsyn i forhold til nye hytter på HU 3. 13
Bebyggelsen som ønskes bygd på HU 3:
Fritidsbolig «Prinsen» på tomt nr. 13-18 Fritidsbolig «Kvitebjørn 2.0» på tomt nr. 8-12, 19-26 Fritidsbolig «Kvitebjørn 2.3 SPV» på tomt nr. 27-33 Fritidsbolig «Smarte 73» på tomt nr. 1-7
14
«Illustrasjonsplan HU 3 Natrudstilen 6» viser ønsket hyttetype, plassering av hytter, bredde/lengde hytte, gesims- og mønehøyde, BRA/BYA, høyde på gulv første etasje og plassering av parkeringsplasser. Fellesfritidsområde GF 2, fellesparkeringsplasser og areal til interne stier.
«Illustrasjonsplan HU 3 Natrudstilen 6»
HU 4 Det blir oppført 4 fritidsboliger på arealfeste. Det er sendt situasjonsplan til Ringsaker Kommune og gitt byggetillatelse. Hyttene er under oppføring.
Fasadetegninger av hyttene.
15
HU 5 Det er planlagt 5 fritidsboliger. Det er sendt situasjonsplan til Ringsaker Kommune og gitt byggetillatelse.
Planlagt bebyggelse HU 5
HU 6 Det er krav om en samlet tomtedelings- og situasjonsplan for hele bygeområdet.
Mulig bebyggelse HU 6
16
HU 7 Det er krav om en samlet tomtedelings- og situasjonsplan for hele bygeområdet.
Mulig bebyggelse HU 7
HU8 To eksisterende storhytter til utleie på ca. 400 m2 BRA. Tilsammen 74 sengeplasser samt plass for forelesning/opphold. Hyttene er spesielt tilrettelagt idrettsmiljøet.
Foto av eksisterende storhytte til utleie.
HU 9 Det er krav om en samlet tomtedelings- og situasjonsplan for hele bygeområdet. 17
HU 10 Det er krav om en samlet tomtedelings- og situasjonsplan for hele bygeområdet.
Mulig bebyggelse HU 10.
HU 11 Det er krav om en samlet tomtedelings- og situasjonsplan for hele bygeområdet. 18
HU 12 Det er krav om en samlet tomtedelings- og situasjonsplan for hele bygeområdet.
Mulig bebyggelse HU 12
HU 13 Det er planlagt 3 fritidsboliger på arealfeste. Det er sendt situasjonsplan til Ringsaker Kommune og gitt byggetillatelse.
Fasadetegninger til en av hyttene på HU 13.
19
HU 14 Det er planlagt en storhytte til utleie. Det er krav om en samlet tomtedelings- og situasjonsplan for hele bygeområdet.
3.2 Endringer i forhold til gjeldende planer
3.2.1 Kommuneplanens arealdel: Planen er i hovedsak i tråd med kommuneplanens arealdel. Formålsgrensa for E101 er justert noe mot nord og øst. 3.2.2 Kommunedelplan: 3.2.3 Regulerings – og/eller bebyggelsesplan(er): Gjeldende reguleringsplan for Eftastjernet, (24.3.03), Natrud 1, (28.11.07) og Natrudstilen akeanlegg, (6.9.04) blir berørt av ny plan. Ny reguleringsplan vil avløse disse planene innenfor området.
3.3 Konsekvenser av planforslaget
Om planens betydning m.h.t. miljøspørsmål, naturgrunnlag, forurensning, støy m.m. 3.3.1 Støy, forurensning, helse og sikkerhet Området har fra før ca. 200 enheter, (hytter) og kafe/skisenter. Anslår trafikkbelastningen til maks. 600 biler pr. dag. Planen øker belastningen med ca. 250. Vann og avløp blir tilkoblet kommunalt ledningsnett og tilfredsstiller krav til utslipp og vannforsyning. Innenfor området ligger et vannbasseng på ca. 0,8 daa for reservevann til snøproduksjon. Dammen er kun utgravd, uten fylling og er ca. 2 m dyp. Den blir sikret med gjerde rundt. 3.3.2 Natur- og miljøforhold, kulturminner Det er registrert 2 fangstgroper innenfor planområdet, som blir regulert for bevaring. Det er sjekket i Artsdatabanken og Naturbasen og ikke funnet noen registreringer i dette området. 3.3.3 Energibruk og oppvarming Området er tilknyttet strømnettet. Eksisterende leiligheter benytter vannbårent system, med jordvarme. Dette blir videreført for leiligheter. 3.3.4 Grønnstruktur, natur og friluftsliv Det er store interesser knyttet til natur og friluftsliv i området, både sommer og vinter. Tilrettelegging av stier og skiløyper blir videreført i planen. Planlagt utbygging er tatt hensyn til mht. løyper. 3.3.5 Landbruk Området inneholder vernskog, av lav og middels bonitet. Det beholdes et belte med skog rundt området og noen korridorer. Hogging styres av egne regler for vernskog. 3.3.6 Trafikk og parkering Som beskrevet i pkt. 3.3.1 vil utbyggingen føre til en trafikkøkning på ca. 250 biler pr. dag. Det er tatt høyde for trafikk av busser til storhytte-område. 20
3.3.7 Barn og unge Planen berører ikke arealer som kun brukes av barn og unge til lek eller andre aktiviteter. Mulighetene for barn og unges bruk av området til friluftslivsaktiviteter vil heller ikke reduseres som følge av planen. Det er tilrettelagt aktiviteter for barn og unge ved Natrudstilen skisenter, båe for vinter og sommer. 3.3.8 Estetikk og landskap Reguleringsbestemmelsene vil være styrende for ny bebyggelse og legger ikke opp til noe som vil kunne gi vesentlige negative konsekvenser for landskapet. Det er lagt vekt på å beholde linjene i landskapet. Planlagt bebyggelse ligger på ”terrasser” nedover i terrenget, uten kryssing av infrastruktur. 3.3.9 Tilgjengelighet for alle /Universell utforming Planen vil ivareta tilgjengelighet for alle gjennom de krav som settes i reguleringsbestemmelsene til utforming av nye tiltak. Vegtraseene er lagt med maks helning på 10 %. Det blir tilrettelagt med en viss andel enheter med universell utforming, i hht. teknisk forskrift til PBL.
3.4 Risiko- og sårbarhetsanalyse
Analysen beskriver alle risiko- og sårbarhetsforhold som kan ha betydning for utbyggingsarealer og trafikkarealer innenfor planen eller som følge av en utbygging etter planen. 3.4.1 Metode
Risiko- og sårbarhetsanalyse
er gjennomført iht. planlovens § 4-3 og rundskriv fra DSB. Mange uønskede hendelser er ut fra en generell/teoretisk vurdering sortert i hendelser som kan påvirke nye tiltaks funksjon og hendelser som kan påvirke omgivelsene (henholdsvis konsekvenser av tiltak og konsekvenser for tiltak i tabellen). Forhold som er med i sjekklisten, men som ikke er relevant for tiltakene, er ikke kommentert i analysen. Vurderinger av
sannsynlighet
for uønsket hendelse er delt i: Svært sannsynlig (4) – kan skje regelmessig: forholdet er kontinuerlig tilstede Sannsynlig (3) – kan skje av og til, periodisk hendelse Lite sannsynlig (2) – kan skje (ikke usannsynlig) Usannsynlig (1) – hendelsen er ikke kjent fra tilsvarende situasjoner/forhold, men teoretisk sjanse. Vurdering av
konsekvenser
av uønsket hendelse er delt i: Ubetydelig (1): Ingen person- eller miljøskade Mindre alvorlig (2): få/små person- eller miljøskade Alvorlig (3): Alvorlig person- eller miljøskade Svært alvorlig (4): Personskade som medfører død eller varige men, mange skadd eller langvarige miljøskader 21
Vurdering av
risiko
som funksjon av sannsynlighet og konsekvens er gitt i tabell nedenfor: Konsekvens: Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig 3. Sannsynlig 2. Lite sannsynlig 1. Usannsynlig
Konklusjon:
Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig. Hendelser i gule felt: Tiltak vurderes ut fra kostnad/nytte Hendelser i grønne felt: Enkle tiltak gjennomføres. 3.4.2 Analyse Hendelsene er i tabellen nummerert fra 1-40. De aktuelle risikohendelsene er satt inn med samme numre i tabellen som angir risiko lenger nede. Det er kun beskrevet de hendelsene som vurderes aktuelle i dette området. Hendelse/situasjon Kommentar/ tiltak Natur- og miljøforhold 1. Masseras-/skred 2. Kvikkleire, ustadig grunn 3. Snø-/isras 4. Flom ras 5. Elveflom 6. Radongass Værforhold 7. Vindutsatt 8. Nedbørsutsatt 9. Store snømengder Natur- og kulturområder 10. Sårbar flora 11. Sårbar fauna/fisk 12. Verneområder 13. Vassdragsområder 14. Kulturminner 15. Park/idrett/lek/rekr. Menneskeskapte forhold 16. Vei, bru, knutepunkt 17. Havn/kaianlegg 18. Sykehus/-hjem, kirke 19. Brann/politi 20. Vann-/ kraftforsyning 21. Forsvarsområde Forurensningskilder 22. Industri 23. Bolig 24. Landbruk 25. Akutt forurensning 26. Støv/støy; industri x 4 1 Området vernes mot utbygging 22
27. Støy/støv; trafikk 28. Støy/støv; annet 29. Forurensning i vann 30. Forurensning i grunn 31. Elforsyning Andre risikoforhold 32. Industriområde 33. Høyspentlinje 34. Avfallsbehandling 35. Oljekatastrofeomr. 36. Utbyggingsforhold Trafikksikkerhet 37. Ulykke - farlig gods 38. Ulykke - av/påkjørsler 39. Ulykke - gang/sykkel 40. Andre ulykkespunkter Vurdering av
risiko
som funksjon av sannsynlighet og konsekvens er gitt i tabell: Konsekvens: Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig 1. Ubetydelig
14
2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig 2. Lite sannsynlig 1. Usannsynlig Hendelsene er i tabellen nummerert fra 1-40. De aktuelle risikohendelsene er satt inn med samme numre i tabellen som angir risiko. 3.4.3 Konklusjon:
Hendelser i røde felt:
Ingen.
Hendelser i gule felt:
Ingen.
Hendelser i grønne felt:
Hendelse/situasjon 14. Det er registrert kulturminner i deler av planområdet. Området vernes mot utbygging.
23
4 Planprosessen på reguleringsplan Natrudstilen 6, godkjent 29.06.2013
4.1 Oppstart
Det ble avholdt oppstartsmøte med Ringsaker kommune 28.3.12. Varsel om planoppstart ble kunngjort Hamar arbeiderblad juni, 2012.. Aktuelle myndigheter og naboer ble varslet i brev datert 13.6.12. Frist for merknader til oppstart ble satt til 25.7.12. Det er under prosessen holdt løpende orientering til velforeningen i området, Rømåsen Vel. Grunneier er tilstede på velforeningens styremøter.
4.2 Behandlinger og høring
Fylkesmannen i Hedmark har i brev av 27.7.12 ingen vesentlige merknader til oppstartvarsel. Eidsiva Nett AS har i brev av26.6.12 påpeker at det må etableres nye trafoer i området for å dekke planlagt utbygging. Disse plasseres sentralt i området. Statens vegvesen har i brev av 25.6.12 ingen merknader til varselet. Forsvarsbygg har i brev av 9.7.12 ingen vesentlige merknader. NVE har i innspill av 21.6.12 påpekt forholdet til vassdrag. Hedmark fylkeskommune har i brev av 19.7.12 satt krav om ny arkeologisk registrering av området. Torgeir Sagen, Natrudstilen 1125 har i mail av 9.7.12 bemerket at det nå legges opp til å bygge ut i et område der han, ved kjøp av hytte ble opplyst skulle beholdes ubebygd. Vår kommentar: Det blir beholdt en grønn korridor mellom hans eiendom og planlagt utbygging. Terrenget her er forholdsvis bratt, så utbyggingen nedenfor denne eiendommen blir ikke sjenerende. 24