Transcript Nærsnes Røyken kommune

Røyken 10.09.2010.
FORSLAG TIL BEBYGGELSESPLAN FOR DEL AV Gnr/bnr 43/28, 43/1,
43/55, 43/10 med flere.
Nærsnes
Røyken kommune
1. BAKGRUNN
Planområdet omfatter del av gnr 43 bnr 1 som eies av Nærsnes Søndre AS, 43/28 som eies av Gunnar Graff og de
bebygde boligeiendommene 43/55, 43/238 og 43/236. som ligger innenfor gjeldende regulert areal for Nærsnesbukta
og Nærsnestangen. Gunnar Graff leier ut nærings- og industriarealene i havneområdet til Nærsnes Båtforening og
Promhavn Slipp AS basert på tidsbegrensede avtaler.
Planforslaget omfatter boligområdet B3 med tilhørende veier og grøntområder. Nedre del av Bukta til havneområdet
er ikke med i planforslaget.
I gjeldene reguleringsbestemmelser kreves det at det skal utarbeides en tomtedelingsplan for B3 som illustrerer hele
bebyggelsen under ett før det kan gis byggetillatelse.
Eier av havneområdet og undertegnede konsulent har holdt møter med eier av gnr 43 bnr 1, AS Søndre Nærsnes ved
Otto A
,Nærsne Båtforening og Promhavn Slipp AS og drøftet planens innhold og konsekvenser..
4-ckt-c1
Eier av gnr 43 bnr 1 ønsker at berørt del av 43/1 reguleres som del av området Bl. Båtforeningen og Promhavn Slipp
AS ønsker at eksisterende vei ned til bryggeområdet beholdes slik den ligger i dag. Avkjørselen slik den er vist i
reguleringsplanen gir for store tiltak internt på havneområdet til at det kan gjennomføres nå. Planforslaget
inkluderer derfor ikke endring av veien til haneområdet fordi det ikke medfører trafikale problemer..
2. HENSIKT MED PLANEN
Eier av 43/1, Nærsnes Søndre AS og eier av 43/28, Gunnar Graff, ønsker å fremme en detaljert reguleringsplan for å
kunne realisere kommunens intensjoner for området og forbedre de tekniske svakheter området har i dag.
Planforslaget fremmes på grunnlag av de tiltak og kostnader som løsningen tillater. Antall salgbare tomter er helt
avgjørende for en realisering.
Utbyggingen vil forbedre dagens kollektiv- og gangvegsystem, gi mulighet for nyetableringer og opparbeide de
grønne fellesområdene til friluftsaktiviteter, lek og rekreasjons med flott utsikt over havneområdet og fjorden.
3. GJENNOMFØRING
Realisering av området er avhengig av den økonomiske belastningen på utbygger. Tiltakshaver og utbygger
er i dette tilfelle eier av gnr 43 bnr 28, Gunnar Graff. På grunnlag av intensjonen i gjeldende
reguleringsplan der boligformålet er "frittliggende eneboliger" er det utarbeidet et kostnadsoverslag som
viser at det er grunnlag for å realisere det foreslåtte tiltaket. Kostnadene for å opparbeide tiltaket
(planlegging, gebyrer, vegkryss, busslomme, atkomstvei med ny belysning, pumpestasjon, andre tekniske
anlegg og opparbeidelse av felles grøntanlegg) gjør det nødvendig å kunne selge 8 boligtomter.
Tiltaket vil ikke bli økonomisk belastet de eksisterende bebygde tomtene med unntak av deltakelse på nytt
avløpsanlegg.
Planforslaget er i prinsippet i samsvar med gjeldende reguleringsplan, men B3 er av nevnte grunnlag
utvidet for å oppnå grunnlag for en realisering av bebyggelsesplanen
4. PLANSTATUS
4.1 Kommuneplanens arealdel:
Det foreslåtte planområdet B3 er i kommuneplanens arealdel (vedtatt 14.09.2006/22.02.2007) avsatt til
formålene boligområde (nåværende), friområde (nåværende), erverv (nåværende) og hovedveg på bakken
(nåværende). En del av planområdet omfattes også av virkeområde for rikspolitiske retningslinjer (RPR)
for Oslofjorden.
4.2 Reguleringsplan:
Som grunnlag for planforslaget, gjelder reguleringsplanen for Nærsnesbukta med tilhørende bestemmelser
datert 01.03.1987 (vedtatt av kommunestyret den 30.04.1987,(vedtatt av kommunestyret den 30.04.1987
(møtesak nr 37/87) og reguleringsplanen for Nærsnestangen med tilhørende bestemmelser (vedtatt av
kommunestyret den 23.01.1986 (møtesak nr. 2/86).
5. BESKRIVELSE AV EKSISTERENDE FORHOLD
5.1 Beliggenhet
Planområdet ligger på Nærsnes og er på 15,6 daa.
Av dette arealet eier Gunnar Graff ca 13,5 daa som er del av 43/28.
Området grenser i vest og øst mot regulert boligareal, i nord mot industri- og næringsområde og i syd mot
fylkesveg 6. Fra fylkesveien skråner hele området ned industriområdet i helning mot nor-vest. Innenfor
området er tre boligtomter bebygd. Området ligger i hellende skogbevokst skråning mot vest og er ikke
eksponert mot Oslofjorden.
5.2 Landskap og natur
Det regulerte boligfeltet er i gjennomsnitt ca 60 meter bredt og 170 meter langt.
Høydeforskjellen fra fylkesvegen til industriområdet er ca 10 meter.
Terrenget er skrånende, men med flatere partier der bebyggelsen ligger og innenfor regulert grøntområde.
Selv om området ligger vendt mot vest-nordvest er det gunstig plassert for lys, sol og utsikt mot Nærsnesbukta. Vegetasjonen består delvis av gran og kratt av løvtrær. Jordsmonnet består delvis av fjell, steinrøyser
og jord. Området er ikke egnet for landbruksdrift, dyrkbar mark mangler og skogen er ikke drivverdig, men
området kan bli et fint boligområdet med felles grøntområder og tomter med god plass til uteareal.
Utbygging i området anses som uproblematisk med hensyn til ras og grunnforhold.
Det regulerte grøntområdet ned langs havneveien er delvis brukt til utfylling av stein- og grusmasser og
egner seg slik det ligger ikke til friluft og lek. Det øvre grøntområdet som er del av 43/1 og som leies av
velforeningen, er opparbeidet som park med krakker og preget med et stort skipsanker. Området blir utvidet
med ca 200m2 og planen foreslår at området opprettholder dagens standard.
5.3 Eksisterende eiendommer og bebyggelse
Innenfor regulert planområde er det oppført to frittliggende eneboliger med uthus og garasje. Boligtomtene
utgjør ca 1.2 daa.
På tilstøtende boligområde mot øst er det oppført frittliggende eneboliger.
Ingen av eiendommene innenfor planområdet får endrede grenser med unntak av 43/28 som er utbygger.
Det er skole, barnehage og forretninger innen rimelig avstand.
Eiendommer innenfor planområdet er:
med rimelige sikre grenser:
gnr 43 bnr 1
gnr 43 bnr 28
gnr 43 bnr 55
gnr 43 bnr 236 :
gnr 43 bnr 479 :
eier: A/S Søndre Nærsnes
eier: Gunnar Graff
eier: Grete Madsen
eier: Alfred Larsen (død)
eier: Inger Marie Karlsen Roll
med meget usikre grenser:
gnr 43 bnr 45 :
eier: Marianne Sebjørnsrud
gnr 43 bnr 571
eier: Gunnar Graff
adresse: Pb 18, 3478 Nærsnes
adresse: Sundbyveien 8A, 3478 Nærsnes
adresse: Bukta 4, 3478 Nærsnes
adresse:
adresse: Nærsnestangen 1A, 3478 Nærsnes
adresse: Gartnerveien 17, 3478 Nærsnes
adresse: Sundbyveien 8A, 3478 Nærsnes
Eiendom 43/479 berøres med ca 20m2 klausulert frisiktsareal.
5.4 Trafikkforhold og tekniske anlegg
Gjennom området går vei fra fylkesveien til industri og havneområdet. Nærsnestangen er i kryss med Fv6
og veien, Bukta, går videre ned mot havneområdet. Veiene er av kommunal standard med asfaltert bredde
på ca 4,0 meter. Største stigning for Bukta er på ca 110% (ca 1:9) og veien har ikke tilfredsstillende
belysning. Fylkesveg 6 er av normal standard, har ,0-km/t og en moderat trafikkmengde på ca 2000 kjt/d.
I fylkesveien er det anlagt busslomme. Krysset mel1om havneveien og fylkesveien har i dag en uheldig
geometrisk utforming som ikke er i samsvar med vegvesenets normaler.
Boligeiendommene er i dag knyttet til offentlig vannledning, men kloakken fiernes ved gammel spredning i
grunnen. En utbygging vil løse dette problemet ved fellesledninger og pumpestasjon.
Over sydøstre del av området krysser det hovedledningsanlegg for vannforsyning og avløp.
5.5 Industriområdet
Planområdet er begrenset mot industriområdet. Det er holdt møte med havnestyret som gjerne vil beholde
dagens trase for atkomstveien fordi det foreløpig ikke foreligger noen nye planer for endring av
internstrukturen.
Havneområdet benyttes som opplagsplass for småbåter. Det er ingen faste båtruter knyttet til havneanlegget. Langs planlagt felles avkjørsel FA1 står det en hall som benyttes til lager og tilfeldige
reparasjonsarbeider på småbåter. Leder av Prohavn Slipp AS hevder at industriområdet er hverken støyende
eller særlig trafikkbelastende for eksisterende og ny bebyggelse.
Ny bebyggelse vil ha første etasje minst 7 meter over terrenget ved lagerhallen (kfr Snitt-tegning). Etter
samtale med båtforeningen er det ikke forventet hverken ekstraordinær støy eller lukt eller annen
forurensing fra båthavna.
6. PLANFORSLAGET
6.1 Kunngjøring, innspill og merknader
Oppstart av planarbeidet med bebyggelsesplanen ble annonsert 4/4-2009 i Drammens tidende og Røyken
og Hurum avis. Pr dags dato, 11.09.2010 er det ikke kommet inn noen merknader til planleggingen.
Konsulent for utarbeidelse av planforslaget er Ing. Birger Rogndokken i firmaet SAMTEK.
Det er holdt møter med eier av 43/1, Nærsnes Søndre AS, med Nærsnes Båtforening og Promhavn Slipp AS.
Den eneste eiendommen som berøres direkte med inngrep i planforslaget er gnr 43 bnr 479 som får
klausulert areal for frisiktområde (ca 20m2).
6.2 Gjeldende reguleringsplan
Generelt er gjeldende reguleringsplan fra 1987 fulgt.
I
1D
BF
•
•
,,/
An
vSt v*g
1
en veggr
I
7
•
.
Boligområdet B3
B3 ble i vedtak av 30.04.87 formålet «tett, lav småhusbebyggelse».
Fellesområde, FL1
Langs vestre side av vegen mot havneområdet er grøntområdene regulert til «Felles grøntareal».
Det er noe usikkert om kommunen ønsker dette som friområde, men i planforslaget er området
gitt formålet Felles grøntområde.
Atkomst til nedre del av B3 er regulert som «Felles avkjørsel» og ligger langs grensen til det
regulerte industriområdet i en forlengelse av «havneveien».
Gjeldende reguleringsplan viser et felles grøntareal på ca 2,7 daa.
Annet grøntareal, AF1
Området ved krysset Sundbyveien og Nærsnestangen, er opparbeidet av vellet etter tillatelse fra
grunneier, Gunnar Graff. Vellet ønsker å beholde denne lille "parken" og har henvendt seg til
Graff med ønsket om å kjøpe eller leie arealet. Det synes praktisk at området disponeres av vellet
etter avtale med grunneier. Grunneier er også åpen for å overdra området til kommunen.
Kjøreveg
Sundbyveien (Fv6), Nærsnestangen og Bukta er regulert til formål "Kjøreveg"
Området langs østsiden av veien er regulert som «annet vegareal».
Byggegrensen
Byggegrensen langs fylkesvegen (Fv6) er regulert til 20 meter fra vegens senterlinje.
7 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG:
Planforslaget viser en arealfordeling som består av boligarealet B3 på 8,2 daa, felles grøntareal på 2,7 daa,
annet grøntareal på 0,7 daa, offentlige veger, busslornme, fortau/gang- og sykkelveg på 2,7 daa og felles
avkjørsler på 1,4 daa. Totalt areal er 5,7 daa.
Forslagsstiller har valgt å inkludere tiltak for utbedring av kryssområdet mellom havneveien og
fylkesveien. Fv6, men vi håper at vegvesenet og kommunen kan stille trafikksikringsmidler til disposisjon.
7.1 Boligområdet B3
B3 området skal i flg reguleringsbestemmelsene kun bebygges med frittliggende eneboliger.
Maksimal BYA er på 22% og minste tomtestørrelse skal være på 800m2. Reguleringsbestemmelse setter
krav til estetisk utforming, fargebruk, taktyper, takvinkel o.l.
B3 på 8,2 daa er delt opp i 8 tomter i tillegg til de to eksisterende boligtomtene (nr 9 og 10).
Ingen av tomtene er mindre enn 800 m2.
7.2 Byggegrenser
Byggegrensene langs fylkesveien er beholdt som i gjeldende reguleringsplan (20m fra veiens senterlinje).
7.3 Eiendomsgrenser
Eiendomsgrensene er usikre og det vil før 2.gangs behandling bli bestilt kartforretning for alle
eiendommene innenfor planområdet.
7.4 Felles grønt- og lekeområde.
Området FL1 er i dag preget av steinrøyser og kratt
Det felles grøntområdet på 2,7 daa vil bli opparbeides til fritidsaktiviteter og lek for voksne og barn. Det
opparbeides som fellesområde primært for beboere, men vil også være tilgjengelig for folk fra
havneområdet.. Utbygger forplikter seg gjennom reguleringsbestemmelser å opparbeide fellesarealet med
planering, oppsett av krakker, bord, påfører vekstj ord og gi arealet en hensiktsmessig beplantning.
Beplantningen vil bli tilordnet med hensyn på utsikt og solforhold.
Område i kryssområdet ved fylkesvegen som i dag er en del av 43/28 er i enighet med grunneier
opparbeidet av vellet til en fin liten park med sittebenker og med et stort skipsanker som symboliserer
havneområdets betydning for området. Vellet ønsker fortsatt å disponere området og har vært i kontakt med
grunneier for å kjøpe arealet.
7.5 Veger og trafikkforhold
Fylkesvegen (Fv6) skal utbedres med opprusting av busslommen og med fortau langs Nærsnestangen fram
til Bukta. Krysset havneveien/fylkesveien utformes i samsvar med vegvesenets Vegnormaler. Forslaget
viser at all gangvegtraflkk bør hysse fylkesvegen i krysningspunktet ved busslommen.
Veien Bukta blir opparbeidet som regulert med fast dekke, ny gatebelysning med jordkabler og
kabelframføring for andre tekniske installasjoner som f.eks. Pumpestasjon, tv, bredbånd osv.
Tomtene 1,2,3,4,5 og 6 får atkomst fra felles avkjørsel og tomtene 7 og 8 får felles avkjørsel med de to
eksisterende boligtomtene 9 og 10. Avkjørslene skal anlegges med fast dekke.
Nødvendige frisiktsoner er vist i planforslaget.
Parkering skal i flg kommunens retningslinjer håndteres på egen eiendom.
7.6 Rikspolitiske retningslinjer
Retningslinjene som er ivaretatt i planleggingen og som framgår av teksten er:
1. Retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen
Retningslinjer for universell utforming
2.
Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen av 9.
juli 1993, for sjøområder og områder innenfor 100-metersbeltet.
I retningslinjene skal følgende forhold vurderes:
Byggeområder:
Boligområdet er relativt lite, og tomteinndelingen og plassering av boliger er atkomst- og terrengavhengig.
Boligområdet vil ha samme karakter som tilstøtende boligmasse, og nye boliger framstår som en utvidelse
av eksisterende bebyggelse på Nærsnestangen.
Åpne områder:
Innenfor planområdet finnes ikke åpne arealer som ikke er bebygd.
Ferdselshensyn:
Det finnes ingen kyststi innenfor planområdet, men ny felles avkjørsel langs nedre del av B3 kan gi en
forbindelse mot kystlinjen vest for båthavna.
Landskapstilpasning:
Utbygging av planområdet medfører ingen spesiell endringer av bestående landskap.
Karakteristiske hovedtrekk i naturtype og landskap må søkes opprettholdt.
Naturgrunnlag:
Det er ikke registrert verdifulle lokaliteter, forekomster og arter som må tas vare på innenfor det økologiske
milj øet.
Veger og infrastruktur:
De første 140 meter fra Fv6 skal følge dagens trase og gir ingen vesentlige terrengmessige inngrep. Felles
avkjørsler FA1 og FA2 gir relativt små terrenginngrep av hensyn til tomteatkomstene.
Tomteopparbeidelse:
I boligområdets skrånende terreng vil boligene gi to fasadefri etasjer med planering av terreng utenfor
nederste etasje. Møneretningen vil imidlertid være med på å styre utbyggingen i en positiv retning i forhold
til eksponeringen.
Allmenn tilgang til sjøen:
Vegen til havneområdet skal utbedres, belyses og trafikkløsningen ved fylkesvegen gir en forbedret atkomst
til sjøen. Gangadkomsten fra omliggende boligområder ovenfor fylkesvegen får en definert kryssing til og
fra busslommen og havneområdet.
Kulturminner og kulturmiljø:
Det finnes ikke kulturlandskap innenfor planområdet og ingen kulturelle landskapsmessige særegenheter
som bør ivaretas. Det drives heller ingen landbruk innenfor planområdet.
Rekreasjon:
Grunnlaget for allmenn rekreasjon forbedres ved at tilgjengeligheten bedres og nye bosettere vil få et
positivt tilskudd til sin livskvalitet med gode sol og utsiktsforhold og nærhet til et aktivt båtliv.
Strandsone:
Mulighetene for allment friluftsliv, basert på båtferdsel, ferdsel til fots og på sykkel og strandopphold er
ivaretatt i den grad det er mulig. Båtlivet er en viktig aktivitet på havneområdet og gir "båtfolket"
anledning til å raste i grøntområdet.
Tilgjengeligheten til strandsonen fra landsiden og sjøsiden opprettholdes og mulighetene for å ferdes langs
sjøen opprettholdes også.
Området planlegges ikke for fritidsboliger.
8. PLANBESKRIVELSE
8.1 Generelt
Planområdet omfatter boligfeltet B3 på eiendom 43/1 og del av eiendom 43/28 som vist i gjeldende
reguleringsplan og med de avvik som nevnt ovenfor. Felt B3 foreslås regulert til eneboligtomter.
Kunngjøring for oppstart av planarbeidet ble kunngjort i DT den 4/3-2009 og i Røyken og Hurum
avis den 5.03.2009.
8.2 Plantype og innhold
Planforslaget er datert 10/09-2010 og inneholder tomtedelingsplan, terrengsnitt gjennom tomtene med
oppfylt/utgravd terreng etter maksimal foreslått gesimshøyde, kjøreveger, felles avkjørsler,
normalprofil for oppbygging av veiene, linjepålegg, gesimshøyder og møneretninger.
8.3 Arealoversikt
Areal på formål
Frittliggende småhusbebyggelse (tomt 1,2,3,4,5,6,7 og 8)
Eksisterende boligområde
Felles grøntareal
Felles avkjørsler
Kjøreveg, havneveien
Kjøreveg, fylkesveg med busslommen
Fortau
Annet vegareal
Totalt areal
Av regulert område utgjør planlagt tomtearealet
bebygd tomteareal
grøntareal
vegareal
= 8,2 daa
= 1,1 daa
= 2,7 daa
= 1,3 daa
= 1,6 daa
= 0,2 daa
= 0,3 daa
= 0,3 daa
=15,7 daa
45%
7%
22%
26%
Areal, nye boligtomter:
Tomte nr
Tomt 1
Tomt 2
Tomt 3
Tomt 4
Tomt 5
Tomt 6
Tomt 7
Tomt 8
Formål/beskrivelse
Frittli ende småhusbeb
Barneha e
Frittli ende småhusbeb
Frittli ende småhusbeb
Frittli ende småhusbeb
Frittli ende småhusbeb
Frittli ende småhusbeb
Frittli ende småhusbeb
Sum
else
else
else
else
else
else
else
Areal m2
819
803
801
800
1 095
1 002
995
816
7 131
Areal, eksisterende boligtomter:
Tomt 9
Tomt 10
Frittli
Frittli
Sum
ende småhusbeb
ende småhusbeb
else
else
521
603
1 124
Areal, felles grøntareal:
Fellesareal
Annet røntareal
Felles røntareal
Sum
2 731
738
3 469
Areal på felles avkjørsler:
Fellesavk'ørsler
Felles avk'ørseler
1 366
Areal på kjøreveg og frisiktssoner:
Klausulert areal
Offentli vei
Annet ve areal
Frisiktssone
Fv6-busslomme fortau o havneveien
Skrånin er o.1
19
1488
1210
8.4 Bebyggelse
BYA er 22% som er i samsvar med gjeldende bestemmelser.
Terrengsnittene viser høydeforholdet mellom eksisterende og ny bebyggelse.
Boligene vil bli tilknyttet offentlig ledningsanlegg. Overvann skal infiltreres på egen tomtegrunn.
Det legges til rette for at eksisterende boliger kan tilknyttes nytt vann- og avløpsanlegget.
8.5 Eneboliger og forslag til gesimshøyder
Boligtomtene ligger i skrått nordvendt helning.
Terrengsnitt er vedlagt. Snittene viser en antatt generell plassering av bygninger og grunnlaget for å
fastsette gesimshøyden. Det er generelt lagt vekt på å prioritere utsiktsforholdene mot fjorden
samtidig som solforhold fra syd blir ivaretatt. I det skrånende terrenget er det generelt regnet med
boliger med fasadefri underetasje med en boligetasjehøyde over.
GH på tomt
Gli på tomt
GH på tomt
GH på tomt
GH på tomt
GH på tomt
GH på tomt
GH på tomt
nr 1: +17,40
nr 2: +17,00
nr 3: +18,30
nr 4: +18,30
nr 5: +18,30
nr 6: +18,30
nr 7: +20,00
nr 8: +21,00
Alle tomtene har kort atkomstforhold og med tomter på over 800m2 er det god plass både til uteareal
og garasje.
Det er god anledning for tomtene 5, 6 og 7 som har grenser mot fylkesveien, å anlegge en beplantet
skjerm mot fylkesveien. Byggegrensen fra senter fylkesvei er 20 meter. Tomt 5 har utkjøring mot
nedre felles avkjørsel (FA2). Tomt nr 8 er imidlertid på ca 1000m2 og har gode muligheter for å
skjerme seg mot veien.
8.6 Veganlegg
Planforslaget er i overensstemmelse med gjeldende reguleringsplan med unntak av 50 meter
forlengelse av eksisterende øvre felles (FA1) avkjørsel.
Regulert bredde på offentlig veg, Bukta, fra Nærsnestangen til havneområdet har regulert bredde på
7,0 m med minimum 2x lm grøfteareal og 4m asfaltert vegbredde. Fortau ved busslommen og langs
Nærsnestangen er 3,0m bred.Nærsnestangen er regulert i min. 11 meters bredde med kjørevei på 5,0
m 3m fortau og 2x1,5m sidegrøfter. For felles avkjørsler er regulert bredde 6,0 m bredde med 3,5m
planert vegbredde og 2x1,25m grøftebredde.
Regulert veg, Bukta, følger eksisterende veg ca 130m. Etter profil 130 er vegtraseen lagt på
jomfruelig terreng.
Linjepålegg for fellesavkjørslene er uten kritiske stigninger som vist på vedlagt tegning.
Siktsoner er vist i kryss for offentlige veger.
8.8 Støyforhold
Hastigheten på fylkesvegen er begrenset til-54-km/t og trafikkmengden (ÅDT) er av vegvesenet angitt
til 2000 kjt/d. Vedlagt planforslaget følger støyberegning.
(Kompletteres når støyberegningen foreligger).
8.9 Grunnforhold
Gjeldende reguleringsplan angir ingen kulturminner på feltet B3.
Det er gjort henvendelse til fylkesmannen ved Kjartan Fønstelien som bekrefter at det ikke er
registrert kulturminner i området. Det er ikke gjort geotekniske undersøkelser, men fjell er visuelt
registrert i hele byggeområdet. Gjeldende reguleringsplan og visuell befaring gir ikke indikasjoner
om ustabile grurmforhold.
Før byggetillatelse gis vil det bli engasjert geoteknikker for å få bekreftet stabiliteten og en
bekreftelse på at det ikke er registrert kulturminner vil følge planen.
Avrenningsforholdene fra veiene er ivaretatt med lukket overvannssystem.
8.10 Skolekapasitet
Kommunen har opplyst at det ikke byr på problemer for skolekapasiteten å bygge ut området.
8.11 Energibruk
Under utarbeidelse av planen er det klarlagt at området ikke ligger innenfor område for utnyttelse av
fiernvarme. Under utarbeidelsen av tekniske løsninger vil plan- og bygningslovens krav bli fulgt.
9. GJENNOMFØRINGSBESKRIVELSE
98.1 Organisatoriske forhold
Tiltakshaver for utbygging av planområdet er Gunnar Graff, eier av gnr/bnr 43/28.
Tomtene selges på det frie boligmarkedet og kjøpere får kopier av både bestemmelser og
planbeskrivelse.
9.2 Terrengbehandling.
Tiltak på de enkelte boligtomtene vil framkomme i byggesøknadene.
Innenfor planområdet synes det uproblematisk å gjennomføre en utbygging uten at store
massedisponeringer er nødvendig.
Vedlagte snitt på Xl og X2 tegninger viser oppfylling av terreng, ny veitrase, grøftetraser og
gesimshøyder i forhold til eksisterende boligplassering.
9.3 Tekniske installasjoner
Veger anlegges etter kommunens retningslinjer.
Nytt ledningsanlegg skal knyttes til offentlig anlegg. Spillvannsledninger vil bli samlet i en
pumpestasjon som er plassert ved nordre hjørne av felles grøntområde (FL1).
9.4 Eiendomsrettslige forhold
Planforslaget berører gnr 43 bnr 479 med klausulert frisiktsareal. Klausulen vil bli framskaffet og
tinglyst av utbygger.
9.5 Radon
I flg Statens strålevern rapport fra 2003 etter radonmålinger
Av kartet under som Statens strålevern har publisert vises områder som antas å være mer utsatt med
hensyn på radonproblemer enn andre. Dette gjelder områdene som er markert med blått på
illustrasjonen under. Nærsnes ligger utenfor det blå området, men det er i flg Strålevernet høy
sannsynlighet for at det kan finnes forhøyde radonkonsentrasjoner i Nærsnesområdet.
Dette betinger at husbyggerne bør ta hensyn til dette i fbm prosjekteringen og at det forutsettes at
radonmålingen utføres av den enkelte husbygger.
-
9.6 Grunnlag for realisering og kostnadsoverslag
For å kunne realisere bebyggelsesplanen på grunnlag av beregnede grunnlagsinvesteringer til vei,
vann- og avløpssystem, og et minimums arealkrav på 800 m2 pr boligtomt, må boligområdet gi plass
for minst 8 salgbare tomter.
De eksisterende boligtomtene , 9 og 10, inngår ikke i et hmtektsgivende salg.
En realisering av bebyggelsesplanen omfatter følgende grunnlagsinvesteringer:
440 lm vei med drenering, fast dekke og belysning.
80 lm gang-sykkelveg-fortau med fast dekke
70 1mbusslomme med granitt kantstein og tilsåing
390 lm grøfter for vann og avløp og pumpeledning
1 stk pumpestasjon
1 stk opparbeidelse av felles grøntareal med beplantning, lekeutstyr, bor og krakker
Anleggskostnadene for å realisere dagens gjeldende reguleringsplan vil grovt regnet bli på ca kr 6,0
mill. Dette gir en utgift på kr 840 pr m2 tomt. Med tillegg av utgifter til planlegging,
anbudsutarbeidelse, gebyrer, byggeledelse, søknader, kartforretning, målebrev, avgifter og andre
administrasjonskostnader, vil kostnadene pr m2 tomt komme opp mot ca 1 mill.pr daa.
Gjeldende reguleringsplan viser et B3 areal på 7,4daa inklusivt eksisterende boligtomter. Tomtene
som skal gi grunnlag for realisering, er på 7,4daa-1,1daa=6,3daa. Med et minimumskrav til
tomteareal på 800m2 kan det skilles ut 7 tomter. Dette gir ikke grunnlag for realisering!
For i det hele tatt å kunne realisere området må det kunne fradeles minst 8 tomter slik planforslaget
viser.
Utbyggingen kan gi grunnlag for refusjon mot eier av gnr 43 bnr 1, men det antas at det kan bli en
enighet om en fordelingsavtale før anlegget starter opp.
10. Konsekvenser og konklusjon
Kommunens intensjoner med gjeldende reguleringsplan fra 1987 kan realiseres når boligområdet utvides til
å inneholde 8 stk salgbare tomter. Ingen merknader til kunngjøring for oppstart av arbeidende med
bebyggelsesplanen er innkommet.
10.1 Samfunnsmessige konsekvenser
De positive konsekvensene er at kommunens inntekter øker.
De negative konsekvensene er at åtte nye boliger vil bety en økning av trafikkmengden på fylkesvegen med
27 kjøretøyer i døgnet og presset mot kommunale tjenester øker.
Brukere av havneområdet får mulighet til å benytte opparbeidet grøntareal og belyst veg.
10.2 Konsekvenser for barn og unge.
Boligområdet gir grunnlag for et godt oppvekstmiljø med fin natur, aktivt båtliv, skoler og kollektivtrafikk i
umiddelbar nærhet. Tomtene er store nok til et tilstrekkelig uteareal og felles grøntareal gir felles
lekemuligheter.
10.3 Konsekvenser for natur og miljø
Planområdet er skogbevokst med enkeltstående grantrær men er preget av løvtrær. Området blir ikke brukt
av beboere i området verken til turaktiviteter eller lek. for det framstår i dag som gjenvokst og skyggefullt..
En utparsellering vil åpne for lys og gi område en verdi som boplass.
Alle kommunaltekniske krav vil bli tilfredsstilt og boligfeltet med opparbeidet felles grøntareal vil gi
området en generell standardhevning.
11. RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE (ROS)
Risiko- og sårbarhetsanalysen er utarbeidet i samsvar med publikasjon fra Direktoratet for
samfunnssikkerhet og beredskap (DSB), 2008/1/, Veiledning i risiko- og sårbarhetsanalyse utarbeidet av
Nasjonal sikkerhetsmyndighet /NSM) fra 2006 og revidert utgave av Temahefte i Samfunnssikkerhet —
kartlegging av risiko- og sårbarhet fra 5.2.2010.
Kun matriser som direkte beskriver risiko innefor planområdet er tatt med. Generell beskrivelse av
sannsynlighetsmatrisen i veiledere er ikke vist da dette bare viser vurderingenes prinsipielle betydning,
men konsekvensklassifisering er vist.
11.1 Konklusjon
Resultatet av analysen tilsier ikke prinsipielle endringer av gjeldende reguleringsplan og heller ikke forslag
til bebyggelsesplan.
11.2 Metode og vurdering
Grunnlaget for analysen er basert på visuell befaring, samtaler med grunneier, støyberegning, offentlige
publikasjoner og telefonhenvendelse om kulturminneregistrering til fylkesmannen.
Vurderte temaer:
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
Forurensning av drikkevann
Trafikkulykker
Olje- og kjemikalieforurensning
Ras, skred, erosjon
Brann
Flom
Elektromagnetisk stråling
Kulturminneregistrering
Støy
Radon
Risikoanalysen omfatter i dette tilfelle utbygging av 8 frittliggende eneboliger som grenser i syd mot
fylkesveg i vest mot en bebygd tomt som grenser mot LNF-område, i nord mot et delvis bebygd
havneområde og øst mot felles grøntareal.
De grunnlagsdata som er benyttet i analysen er:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Planforslaget med beskrivelse
Visuell befaring og kontakt med grunneiere
Kontakt med båtslipp og havneområdets styre.
Rapporter fra Statens strålevern, geologiske oversikter og rikspolitiske retningslinjer.
Kontakt med vegvesenet om ulykker og trafikkmengder
Støyberegning fra trafikk på fylkesvegen.
11.3 Sårbarhet
Det er ikke registrert eller finnes dokumentasjon på spesielt sårbare objekter i området som utbyggingen
berører. Det er heller ikke aktuelt å vurdere forurensning i grunnen som består vesentlig av fjell under
variert vegetasjonstykkelse. Området er ikke tidligere bebygget og er heller ikke brukt hverken som
fyllingsplass eller tipplass.
A. Forurensning av drikkevann
All bebyggelse er knyttet til offentlig vannforsyning som kommunen drifter. Det er ikke grunnlag for å
anta at utbyggingen skal kunne på noen måte forurense drikkevann.
Avløp fra eksisterende boliger har septikanlegg med spillvannsspredning i grunnen. Ved gjennomføring
av planforslaget blir avløpet knyttet til offentlig ledningsanlegg. Spredningen vil ikke forurense det
lukkede drikkevannssystemet.
B. Trafikkulykker
Det er ikke registrert trafikkulykker på vegene innenfor eller langs planområdet.
Fylkesveg 6 har en fartsgrense forbi området på 543km/t og med en moderat ÅDT på 2000 kjt/døgn.
Planforslaget forbedrer trafikksystemet med grunVag i vegvesenets Vegnormaler.
Utbygging av planområdet øker teoretisk trafikkmengden med 27 kjt/d som anses som uten betydning
for risikovurderingen.
C. Olje- og kjemikalieforurensning
Det er ingen forurensning av denne typen som antas å inntreffe.
D. Flom, ras, erosjon
Innenfor området er det verken bekker eller elver som kan gi grunnlag for flom.
Flom, ras og betydelig erosjon er etter en visuell befaring med tildels mye fjellgrunn vurdert som ikke
sannsynlig. Eventuell konsentrasjon av overvaim fra fylkesvegområdet kan ved sterkt regnskyll gi
midlertidige vannstrømmer, men ikke mer enn en kan forvente i skrånende terreng. Overvannet vil
følge de naturlige løp mot fjorden.
E.
Brann
Innenfor planområdet vil det i samsvar med kommunens retningslinjer bli montert brannkummer
innenfor godkjente maksimalavstander. Framkommelighet med brannbiler
er god til alle boligene innenfor planområdet. Bukta er kommunal veg og vedlikeholdes av kommunen.
Felles avkjørsler er relativt korte (90 og 100 meter) og det er sannsynlig at de holdes åpne vinterstid.
F. Elektromagnetisk stråling
Det finnes ikke og er ikke planlagt høyspentledninger eller trafokiosker innenfor planområdet.
G. Kulturminneregistrering
Fylkesmarmen ved Kjartan Fønstelien er kontaktet. Det er ikke registrert kulturminner innenfor
planområdet.
Støy
Det er utført støyberegning fra fylkesveien. Beregningene viser at ingen av hverken eksisterende eller
nye boliger i planområdet blir liggende i støysoner som betinger dempningstiltak. Trafikkmengden fra
havneområdet er for liten til at beregninger er utført.
Støy fra havneområdet er i flg båtforeningen ikke sjenerende. På havneområdet er det fritidsbåtene som
er dominerende. Enkelte private ferger legger sporadisk til kaianlegget, men
ikke i en grad som skaper sjenerende støy for omgivelsene.
I.
Radon
Temaet er beskrevet i planbeskrivelsen pkt 8.5. Statens strålevern har satt en faregrense ved
radonmengden i bolighus til 200 Bq/m3. Det er i reguleringsbestemmelsene gitt krav om
radonmålinger.
Risikodetaljer som gir direkte tiltak i prosj ektet er A, C og D. Støy, H, er ikke et problem da støyverdiene er
under grensen for tiltak.
11.4 Fastsetting av risiko
Konsekvensklassifisering (risikomatrise)
Sannsynlighet
Meget sannsynlig
Sannsynlig
Mindre sannsynlig
Lite sannsynlig
C, E
Ufarlig
En viss fare
Kritisk
Konsekvenser
Farlig
Katastrofalt
11.5 Implementeringn av tiltak
Konsekvensen av for høy Radonverdi er farlig for helse. Sikringstiltaket er at det blit tatt inn i
reguleringsbestemmelsene som forslag til bestemmelser viser.
Ansvaret ligger primært hos kommunen som bør gi dette som et generelt kravet i bestemmelser.
Kostnadene må bæres av boligbygger.
Vedlegg:
1: Bebyggelsesplan, målestokk 1:1000, datert 10.09.2010
2. Tverrprofiler gjennom veger og tomter med antatt husplassering og med angitte mønehøyder.
3. Tilpasset format av bebyggelsesplanen og avløpsteknisk plan bak i denne beskrivelsen
3. Støyberegning.
4. Reguleringsbestemmelser
SAMTEK v/Birger Rogndokken
10.09.2010
FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER
FOR
GNR 31 BNR 28,1 m.fl. NÆRSNES
RØYKEN KOMMUNE
10.09.2010
Forslag til bestemmelser til bebyggelsesplan for gnr/bnr 43/28, 43/1 m.fl.
1. Arealformål
Planområdet er ca 15,6 daa stort og er satt av til følgende arealbruksformål, jf. pb1 § 25, 1. ledd:
• Byggeområder B3
• Offentlige trafikkområder —Fv6 og kommunale veger
• Offentlige trafikkområder —annet vegareal
• Spesialområde —frisiktssone ved veg
• Spesialområde —privat veg; FA1 og FA2
• Spesialområde —annet privat vegareal, AF 1
• Fellesområde —Felles grøntanlegg FL1
1
Felles bestemmelser
1.1
Generelt
I forbindelse med byggesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk
1:200 som viser utforming av alle ubebygde arealer på eiendommen. Utomhusplanen skal vise
eksisterende og ny vegetasjon og terreng, samt aktuell plassering av garasje.
Hensyn til universell utforming skal vurderes opp mot gjeldende forskrifter i hver enkelt
byggesak.
1.2
Tekniske anlegg
Tekniske anlegg, herunder kabler for strøm, internett/TV/tlf og lignende, skal legges i bakken.
Overvannshåndtering skal dimensjoneres for å tåle vesentlig nedbør på kort tid. Langs Bukta
(kommunal veg) skal det anlegges godkj ent veibelysningsanlegg.
1.3
Terreng og vegetasjon
Bebyggelse skal tilpasses eiendommens terrengform. Ved ferdig planering tillates ikke åpen
fylling/skjæring i forhold til eksisterende terreng utover 1,5 m. Fyllings-/skjæringskant skal være
minimum 1 m fra grense mot naboeiendom eller annet formål.Ved nyplanting innen området skal
det ikke benyttes arter som står oppført i "Norsk svarteliste" utgitt av Artsdatabanken.
1.4
Kulturminner
Dersom det under anleggsarbeidet skulle dukke opp automatisk fredete kulturminner, må arbeidet
straks stanses og kulturavdelingen varsles, jf. Kulturminneloven § 8.2.
2
Byggeområder for bolig, B3, jf. PBL § 25 nr. 1
2.1
B3 —bebyggelse og tiltak
I B3 kan det oppføres frittliggende eneboliger med inntil 2 bruksenheter. Herav 1 utleieenhet på
maksimalt 60 m2. Alternativt kan det oppføres tomannsbolig dersom tomtestørrelsene legger til
rette for det.
Det kan det oppføres 1 garasje/uthus med BYA inntil 50 m2 per eiendom. Lekestue, vedskjul el.
som er mindre enn 15 m2 kan settes opp i tillegg og skal medregnes i % BYA.
Hver bruksenhet skal ha minst 2 parkeringsplasser på egen eiendom, hvorav minst 1 skal være
biloppstillingsplass på terreng å minimum 18 m2. Dersom det kun oppføres 1 bruksenhet på
eiendommen, skal det opparbeides minst 3 parkeringsplasser, hvorav 2 kan inngå i garasje.
2 stk parkeringsplasser a 18 m2 skal inngå i BYA.
2.2
B3 —tillatt grad av utnytting
For B3 gjelder % BYA = 25 %, jf beskrivelse i TEK.
MUA = 200 m2
Det tillates gesimshøyde inntil 6 m og mønehøyde inntil 8 m fra ferdig planert terreng.
For garasje/uthus gjelder gesimshøyde inntil 3 m og mønehøyde inntil 5 m fra ferdig planert
terreng. Garasjen skal oppføres i 1 etasje. Loft er ikke tillat.
2.3
B3 —byggegrenser
2.3.1
Byggegrense boliger
Plassering av boliger er vist med byggegrense i plankartet. Bygninger skal plasseres på en slik
måte at feltet fremstår som enhetlig utbygd med gode uterom.
Prinsipper som skal ivaretas for boliger:
• Avstand mellom bolighus skal være minimum 8 m. Under denne forutsetning varierer
avstand til eiendomsgrense mellom 2-6 m.
• Byggegrense fra senterlinje Fv 6 er 20m.
• Byggegrense fra senterlinje kommunal veg er 12,5m.
• Byggegrense mot regulert vegkant FA1 og FA2 er 4 m.
• Byggegrense mot reguleringsplanens begrensning er 4 m.
2.3.2
Byggegrense garasje/uthus
Prinsipper som skal ivaretas for frittliggende garasje/uthus:
• Avstand til andre bygninger skal være minimum 2 m og til eiendomsgrenser minimum 1
m.
• Garasje kan plasseres 2 m fra regulert vegkant for FA1 og FA2 dersom den plasseres
parallelt med veg. Ellers er byggegrense mot FA1 og FA2 som for boliger.
• Byggegrense mot reguleringsplanens begrensning er 4 m.
2.4
B3-B13 - Utforming av bebyggelse
Alle bygninger skal tilpasses den særpregede bebyggelsen på Nærsnes. Herunder trehus i fargene
hvit, mørk rød (låverød) eller oker (mørk gul). Taket skal tekkes med matt teglstein,
cementtakstein eller skifer. Papp, shingel, aluminiumsplater eller glinsende materiale tillates
ikke.
Alle bygninger skal ha saltak med en takvinkel mellom 28 og 40 grader.
Den fremtredende lengde- og møneretning på boliger skal følge terrenget.
Det tillates ark eller takoppløft på boliger innenfor 1/3 av fasadens lengde.
Garasje/uthus tilpasses og underordnes boligens volum, materialbruk og farge.
Påbygg og tilbygg skal tilpasses eksisterende bebyggelse i materialbruk, form og farge.
3
Offentlige trafikkområder —Fv6, Nærsnestangen med fortau og Bukta
jfr. PBL § 25 nr. 3
Nærsnestangen er regulert med en bredde på 12 m. Herunder normalprofil 2x1,5 m grøft, 3,0 m
fortau, 5 m asfaltert kjøreveg, 2x0,5 m skulder. .
4
Offentlige trafikkområder —annet vegareal, jf. PBL § 25 nr. 3
Areal som går med til fylling/skjæring for vegene Fv6, Nærsnestangen og Bukta er regulert som
annet vegareal.
Ny vei skal legges i terrenget på en slik måte at behov for fylling og skjæring minimaliseres.
Vegskjæringer/fyllinger skal beplantes, tilsåes eller behandles på annen tiltalende måte.
5
Spesialområde —privat veg, FA1 og FA2, jf. PBL 25 nr. 6
Privat veg er regulert med en bredde på 6 m. Herunder normalprofil 2x1,25 m grøft, 0,25 m
skulder og 3,5meter asfalt.
6
Spesialområde —frisiktssone ved veg, jf. PBL 25 nr. 6
Frisiktssone og frisiktslinjer mellom Nærsnestangen og Fv6 og mellom FA1 og Bukta er vist i
plankartet. Det skal ikke plasseres elementer i høyden 0,5 - 1,5 m som kan være til hinder for
sikt. Trær hvor trekronen i sin helhet ligger over 1,5 m kan tillates.
7
Spesialområde —annet grøntareal AF1, jf. PBL 25 nr. 6
Det er ikke tillatt å drive virksomhet eller oppføre bygg eller anlegg som er til hinder for
områdets bruk med parkpreg.
8
Fellesområde —felles grøntanlegg FL1
FL1 er felles grøntanlegg for eiendommene gnr. 43 bnr 1, 28, 55, 238 og 236.
Minimum200 m2 skal planeres og tilsås og påføres sittebenker og bord for 2 grupper på 6
personer.
Arealet skal gis utsikt over fjorden og skråninger skal tilsås og beplantes med lavtvoksende trær
som ikke hindrer utsikt..
9
Rekkefølgebestemmelser
Før utbygging igangsettes skal eiendommene og fellesarealene gjennomgås av personer med
kompetanse innen bevaring og sikring av vegetasjon og nødvendige sikringstiltak skal
gjennomføres. Arbeidet skal utføres i henhold til:
-
Byggforsk blad 513.710 "Sikring av eksisterende vegetasjon på byggeplasser"
-
Byggforsk blad 316.211 "Bevaring av vegetasjon i bygge og anleggsområder"
Før utbygging igangsettes skal det utarbeides en særskilt plan for overvannshåntering og
drenering i planområdet.
Før byggetiltak igangsettes skal det dokumenteres at målinger for radon er foretatt. Ved
registrerte radonforekomster som overskrider fastsatte grenseverdier skal beskyttelsestiltak
dokumenteres og godkjennes før bygging igangsettes.
Før bygging av boliger igangsettes skal tekniske anlegg være etablert i samsvar med planer
godkjent av kommunen.
Fv6, Nærsnestangen og Bukta skal være ferdig opparbeidet, inkludert behandling av
skjæringer/fyllinger, før brukstillatelse gis for de bygninger som skal benytte aktuell veg som
atkomst. Private veger kan ha slitelag av subbus.
FL1 skal være planert med utstyr og tilsåing før det gis brukstillatelse for de boligene disse hører
til.
Utomhusareal skal være ferdig opparbeidet, inkl. biloppstillingsplass(er), før boliger gis
ferdigattest. Bolig kan gis brukstillatelse, og opparbeidelse av utomhusareal utsettes til
førstkommende vår/sommer, dersom boligen ellers er ferdigstilt og klar til bruk mens det fortsatt
er tele i bakken.
111111111•11111111111111111•
111111•.1101111111111.111111111111
tN
liered12evkInrIng
v1/4,)ygratomderel
ref
•• •• ••• •••••
89
,5
431479
GH=18,308
,;sK
\B7
elee
G — 00
'
,1
'‘(
GH=I8,30
Nj
4311
59,t()
•
2\\\\
'ck
ftA
/ -
\\
GH=13,30
•.\\
11{/
GH=15,3U
/
\
BEBYGGELSESPLAN for gnr/bnr 43125,4311 m.fl.
Narsnes
Reyken kommune
Tegnforklaring
PBL §25 REGULERINGSFORMAL
PBL §12-5. Arealformal i
reguleringsplan
Bebyggelse og anlegg
Bohybobygg•Ise-tnOwende
srnehustebypoelse
Annet uteoppht.sereal
SamferdselsanIegg og teknIsk
Infrastruktur
Vep
Ktereyea
L1njesyrnOol
Byggeornråder
(PBL §25,1.1edd nr.1)
I
I
Freteppentle sment00eby4P•Ne
Speslalområder
(PBL §25,1.1edd nr 6)
I
I
BANSFIENVOLAIG
I FLN RA/AGG rTalemo,nu
Fellesområder
(PEIL §25,1.Iodd nr 71
Forteu
SANSBEN OATG
Frtatetsone ve0 yea
Fellee ontreartlegg
Skar
pentpbellesOfteI eNelee•P~Ietp•ne.
Olterfp•Onve Be
•
fl gereete,~I
e•lowe p•PANN t..reeåer
FPNOPAPP.appelonw ••••••••
PLANEN UTARBEIDET AV
11.
Punktsymboler
I
I
xtelektNYPIP•Alass
P•oulort menen•Tung
—11/717=
emwm,
IND
-- --- -;
,tf
,
0
Vt150
ovas,
s•
:
(
/
\\\
\
\
%Ii
\
------\
/
...*
P1.1 .
sta
)
N
/
I
.N
)
1
—I
/
04.17.40
•••
..
/
43,
)
1
3
. ci...113..30"GH
‘'
3/2
43/479
-1"C
//4
i
/
GN-281.°
04.15.30
'
j(,,
)v'bo
04 18..31
504-1:4.30
41.
4465'
Forslag til vann— og avløpssystem
Ny
Ny
o
ovorvanndodnlrwa
vcrnletInIng
Ny apillwannehmifthq
Ny pumpsetenial
o
o
Ny vannvorlaiurn
C1
Ny rwrionnelturn
Ny opilhionnIkum
so
NIINNENKOINIUNE
.0 85.10.0
111011.9~1.AN 4.1/31. 1. mal
Side 1 av 1
Utskrift
REGULERINGSPLAN
Gnr: 0
Fnr: 0
Bnr: 0
Snr: 0
Eiendom:
Adresse:
Hj.haver/Fester:
RØYKEN
KOMMUNE
Målestokk
1:2000
Dato: 7/9-2010 Sign:
„
FK
Planen viser gjeldende regutering. Plan- og reguleringsenheten tar forbehold om at det ikke er foretatt kontroll av
kartgrunnlaget planen er skrevet ut på. Eiendomsgrenser, husplassering osv kan inneholde feil/mangler.
http://iisis.royken.kommune.no/webinnsyn/Content/printDynaLeg.asp?Left=584488.3...
07.09.2010
fl
ar.
•
1N,
—111•11ffl
—0111—
ør
-111•00•1111MOMOINIMMOMM•11