Transcript פדיון קרקע
צוות בין משרדי - הפרויקט הלאומי לדיור המלצות משרד האוצר 28באוקטובר 2013 רקע החלטת ממשלה מספר ( 301דר )2/מיום ,22.05.2013שעיקריה: גיבוש תכנית ממשלתית על ידי צוות בין משרדי שמטרתה הרחבת היצע הדירות באמצעות בניית דירות להשכרה מספר הדירות שיבנו במסגרת הפרויקט יעמוד על כ 150,000-בתקופה של כעשר שנים התוכנית תתייחס לעקרונות הבאים: איתור מתחמים למימוש הפרויקט ,לרבות על קרקעות המיועדות לחקלאות ולאזורי נופש מטרופוליניים ,המצויות בשולי הערים המרכזיות בישראל קביעת הליך תכנוני ייחודי לתכנון הדירות שייכללו בפרויקט הדיור הלאומי גיבוש מודלים כלכליים שיבטיחו תשואה נאותה ליזמים קביעת שיעור הדירות לשכירות במחיר מפוקח ומנגנוני הפיקוח 2 חברי הצוות יו"ר :הממונה על התקציבים -אמיר לוי ראש המועצה הלאומית לכלכלה -יוג'ין קנדל מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון-שלמה בן-אליהו מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל -בנצי ליברמן מנכ"ל משרד הפנים -יגאל צרפתי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה-ארז קמינץ מנהלת מינהל התכנון במשרד הפנים-בינת שוורץ סגן החשבת הכללית -אושיק בן עטר סמנכ"לית המשרד להגנת הסביבה -גלית כהן סמנכ"לית משרד החקלאות ופיתוח הכפר -רותי פרום-אריכא נציג המשרד לפיתוח הנגב והגליל-דרור סורוקה סמנכ"לית משרד התחבורה ,התשתיות הלאומיות והבטיחות בדרכים-קרן טרנר נציגת שר האוצר -נעמה שולץ 3 ישיבות הצוות תאריך נושא מציג 23/07/2013 הצגת הנושא וסוגיות לדיון במסגרת דיוני הצוות יאיר פינס ,אג"ת מדיניות תכנון לאומית לטווח ארוך יוג'ין קנדל ,יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה מדיניות תכנון וקוים מנחים לאיתור מתחמים בינת שוורץ ,מנהלת מנהל התכנון הליכי פדיון קרקע עו"ד ינקי קוינט ,היועץ המשפטי לרשות מקרקעי ישראל הליכי הפקעות עו"ד ארז קמיניץ ,המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הסדרי קניין ייחודים לפרויקט הלאומי לדיור יאיר פינס ,אג"ת 05/08/2013 26/08/2013 במהלךלציוןשלושה חודשי עבודה פגישות בעיריית ראשון הצוות קיים 8סיור ודיון 30/09/2013 ישיבה סה"כ מעל ל 25-שעות אריאל יוצר ,אג"ת שיווק ופיתוח 07/10/2013 חברתיים סביבתייםמשרדי ממשלה ,ארגוני סביבה ,ארגונים היבטיםחלק בישיבות הצוות לקחו עומר כהן" ,המטה לתכנון אחראי" ורשות מקומית גיל גן-מור ,הקואליציה לדיור בר השגה עמדת "הקואליציה לדיור בר השגה" דב צור ,ראש העיר רועי בר ,היועץ המשפטי לעירייה 14/10/2013 22/10/2013 28/10/2013 עמדת המשרד להגנת הסביבה גלית כהן ואיריס האן ,המשרד להגנת סביבה התחדשות עירונית –בינוי פינוי שלמה בן אליהו ,מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון עינת גנון ,משרד הבינוי והשיכון קרנות להשקעה בדיור להשכרה יוג'ין קנדל ,יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה המלאי התכנוני הדרוש למשק עופר דרור ,המועצה הלאומית לכלכלה הליכי תכנון ייחודים לפרויקט הלאומי לדיור אמיר רשף ,אג"ת תכניות הדיור להשכרה לאזורי הנגב והגליל סיגל שלתיאל הלוי ,מנכ"לית משרד הנגב והגליל דיון סיכום בהמלצות הצוות לקבינט הדיור 4 מרכיבי התוכנית איתור מתחמים קידום התכנון פדיון קרקע פיתוח שיווק פיקוח ובקרה 5 מתחם לפרויקט לדיור לאומי לדוגמא אחריות "חוק יישום הפרויקט הלאומי לדיור" מנהל תכנון איתור מתחמים קבינט הדיור הכרזה על "מתחם לדיור לאומי" הרשאה מיידית לתכנון חברה ממשלתית הליך פדיון קרקע הליך תכנון בוועדה ייעודית גיבוש הסכמי פיתוח חתימת הסכם פיתוח שיווק הקרקע הקצאת הקרקע פיקוח ובקרה 6 איתור מתחמי תכנון הנחות יסוד: המתחמים ישמשו להגדלת המלאי התכנוני ולהגדלת היצע המגורים מימוש יחידות הדיור במתחמים יהיה אפשרי במהלך העשור הקרוב המתחמים יאותרו על פני כל המחוזות בהתאם ,ככל הניתן ,לפריסה הצפויה על פי מעקב ועדכון תמ"א 35 יחידות הדיור במתחמים ייועדו לכל המגזרים ויותאמו למגוון חברתי המתחמים יהיו בעלי נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית ,למתע"ן ולמערכת הדרכים תינתן עדיפות למתחמים ברקמה הבנויה ובשטחים המיועדים לפיתוח בתמ"מ עיקר הפוטנציאל בבניה רוויה היקף הפוטנציאל המאותר יהיה גבוה משמעותית מ 150,000 -יח"ד מתחמים שלא יכללו באיתור שטחי תכניות מתאר מקומיות או מפורטות שנקלטו במוסדות תכנון שטחי תכניות בהליכי תכנון ביוזמת המדינה ומחנות צה"ל המתפנים 8 איתור מתחמי תכנון קווים מנחים: באזורים מבונים שטחים מאותרים בתכניות מתאר מקומיות כוללניות של ערים שטחים בסמיכות למוקדי תעסוקה גדולים (בתי חולים ,אוניברסיטאות) שטחים בתחום אזורי תעשיה מיושנים ודלילים שטחים בתחום אזורי מגורים דלילים במיוחד וותיקים באיכות ירודה שטחים מוטי תח"צ בשטחים פתוחים שטחי התמ"מ מחוץ לאזורי רגישות סביבתיים ושטחי מגבלות מרקמים עירוניים של תמ"א 35 הרחבת ישובים מיוחדים לפי תמ"א 35 מחצבות נטושות בשולי הערים 9 המלאי התכנוני הדרוש למשק – עסקים כרגיל 2013 2014 2015 גירעון בנקודת הפתיחה -155,000 -150,000 2016 2017 -140,000 -145,000 2018 -135,000 תוצרי מערכת התכנון 60,000 60,000 60,000 60,000 60,000 צורך שנתי חדש -55,000 -55,000 -55,000 -55,000 -55,000 -145,000 -135,000 -140,000 גירעון בנקודת סיום -150,000 -155,000 -130,000 מחסור של 130,000יח"ד בסוף ( 2018מתוכן 60,000יח"ד למלאי "על המדף") 11 המלאי התכנוני הדרוש למשק - תרחיש סגירת גירעון 2014 2015 2016 2017 2018 2013 גירעון בנקודת הפתיחה -155,000 -124,000 -93,000 -62,000 -31,000 תוצרי מערכת התכנון 86,000 86,000 86,000 86,000 86,000 צורך שנתי חדש -55,000 -55,000 -55,000 -55,000 -55,000 -124,00 -155,000 -93,000 -62,000 -31,000 0 גירעון בנקודת סיום יש להגדיל את יכולות מערכת התכנון לתכנון למגורים כך שתוכל לייצר תוספת של 26,000יח"ד בשנה בחומש הקרוב! 12 קידום התכנון - הליך תכנון ייעודי מוסד תכנון ארצי ייעודי "תכנית אחת ,ועדה אחת ,יזם אחד" סמכויות ותהליך תכנון הועדה בדומה לועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל) התאמות בהרכב הוד"ל הארצי תכנון ואישור בוועדה ייעודית לשכת התכנון של הועדה בדומה לות"ל 13 קידום התכנון – עקרונות הכרזה על – "מתחם לדיור לאומי בעדיפות עליונה" לפחות 500יח"ד קרקע שבעיקרה קרקע מדינה * למעט תמ"א 35 הליך תכנון יקודם במוסד תכנון ייעודי ארצי /וד"ל ארצי מתכנן – עובד מדינה וחבר הוועדה הרכב – חברי הוד"ל בהתאמות שונות התגברות על תוכניות מחוזיות וארציות* הליך תכנוני דומה לות"ל לוחות זמנים מקוצרים אין ערר למועצה הארצית ועדה המתמחה בתכניות דיור 14 פדיון קרקע – מצב קיים במידה והמו"מ לא הסתיים בהשבה מו"מ להשבה בהסכמה צו פינוי פיצוי ע"פ מדיניות מועצת מקרקעי ישראל הליך תכנוני חצי שנה תפיסת חזקה 16 פדיון קרקע – מצב קיים משא ומתן מול החוכר החל משלב ההפקדה יכולת מוגבלת לכפות השבה על המחזיק הפיצוי על פי מדיניות מועצת מקרקעי ישראל הליך תכנוני תפיסת חזקה 17 הסדר קניין מיוחד לפרויקט הלאומי לדיור מו"מ להשבה בהסכמה הודעה על כוונת נטילת הקרקע במידה ותתאשר תכנית פיצוי ע"פ מדיניות מועצה+ תוספת הודעה על החלטת נטילת הקרקע ותפיסת חזקה תפיסת חזקה פיצוי ע"פ מדיניות מועצה ללא תמריץ הליך תכנוני תפיסת חזקה 18 פיתוח הקרקע הסכמי פיתוח מיוחדים קביעת לו"ז לפיתוח מוסכם מול הרשות המקומית סגירת תקציב פיתוח מול משרדי הממשלה והרשויות הבטחת קצב שיווק והיתרי בנייה בהתאם ליעדים שנקבעים מראש מעורבות בקביעת מאפייני הפרויקט ודאות 21 שיווק – המודל המוצע .1טיפול במרכיב הקרקע -שיווק מכרזים להשכרה בלבד ללא מחיר מינימום מחיר קרקע תחרותי להשכרה – נמוך משמעותית מערך הקרקע למכירה למגורים ובהתאם עולה התשואה בפרוייקט ללא מחיר מינימום -מאפשר ירידת מחיר הקרקע בהתאם לשווי כלכלי מכרזים מיועדים לשכירות ארוכת טווח בלבד מאפשרים התמודדות של יזמים קונצרניים ביחס לקבלנים המעוניינים בבנייה ומכירה .2פטור ממס הכנסה ומע"מ – בוצע גופים מוסדיים משקיעים באפיקים פטורים ממס בלבד עד תיקון החוק ב 2012-השקעה בבניינים לשכירות ארוכת טווח לא הייתה פטורה ממס .3ביצוע התאמות תב"עיות לשיפור התשואה (חנייה ,בינוי) 24 שיווק – גישור על פערי התשואה טיפול בסיכוני מוצר חדש ולא מוכר -מתן רשת בטחון למוסדיים המנגנון ייקבע על ידי ועדת מכרזים בינמשרדית בראשות ס .החשבת הכללית התשואה שתובטח תהיה דומה לאג"ח מדינה לתקופת ההשכרה מתן רשת ביטחון לפרויקטים נוספים תבחן מעת לעת בהתאם למצב השוק רשת בטחון תאפשר מתן תמורה נאותה לקרקע (עקב העלאת התשואה הממוצעת) ותאפשר הצלחת מכרזים אף במקומות בעלי כדאיות גבולית בתנאים הקיימים הסתברות 0.1 0.2 0.2 0.5 1 6.1% תשואה -2.0% 1.0% 3.0% 11.0% הסתברות 0.5 0.5 1 7.5% תשואה 4.0% 11.0% 25 שיווק-תנאי מכרז שיווקי קרקע הבניין יהיה מיועד להשכרה לתקופה של 20שנים מתחמים גדולים בהם 200יח"ד לפחות (במקום 100כיום) פרסום מכרז ללא מחיר מינימום אפשרות למכירת הנכס בתום התקופה דירות בגודל של עד 100 מ"ר אורך חוזי השכירות מחיר שוק – 5שנים לפחות – עליית שכר הדירה משנה לשנה במדד 2% +לכל היותר 26 פיקוח ובקרה נושאים לפיקוח (בדומה להצעת חוק התו"ב) בקרה על אורך חוזי השכירות המוצעים לשוכרים בקרה על מפרט הבניה בקרה על עדכון גובה שכר הדירה בקרה על רמת תחזוקה נאותה בקרה על אי מכירת דירות מתוך הפרויקט (בעלות יחידה) אופן הפיקוח בקרקע מדינה בהתאם לחוזה החכירה בקרקע פרטית – בהתאם להסדרים הנוספים שייקבעו ביחס לקרקע פרטית 28 נושאים נוספים קידום תכנית התחדשות עירונית – מודל בינוי-פינוי עידוד ההשקעה של קרנות – REITהקמת צוות משנה פיתוח שוק השכירות בנגב ובגליל עדכון תמ"א 35והגמשתה 29 לו"ז (ראשוני) לקידום התכנית משימה 22.10 18.11 08.12 29.12 01.01 05.01 02.03 ישיבה אחרונה של צוות 90 הימים אישור המלצות הצוות בקבינט הדיור הפצת תזכיר חוק אישור הצעת החוק בממשלה אישור בקריאה ראשונה תחילת דיונים בוועדות הכנסת אישור בקריאה שניה ושלישית צעדים מקבילים: החלטת ממשלה על הקמת החברה הממשלתית לדיור להשכרה הקמת ועדת מכרזים בינמשרדית 31 צוות בין משרדי - הפרויקט הלאומי לדיור תודה משרד האוצר 28באוקטובר 2013