Transcript שיטת שדמור - מצגת מעודכנת

‫שיטת שדמור‬
‫ניצול מקסימלי של זכויות בניה‬
‫באמצעות תמ"א ‪2/38‬‬
‫התמונה להמחשה בלבד‬
‫תמ"א ‪ -38‬מבוא ורקע כללי‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות‬
‫אדמה אושרה ב‪.2005 -‬‬
‫מטרתה‪ :‬לקבוע הסדרים תכנוניים לחיזוק המבנים שלא‬
‫נבנו על פי ת"י ‪ 413‬שנכנס לתוקפו בשנת ‪.1975‬‬
‫התוכנית מעניקה תמריצים כלכליים‪ ,‬בכדי לעודד את‬
‫ביצוע החיזוק‪ ,‬לרבות‪ ,‬הרחבת הדירות הקיימות ותוספת‬
‫יחידות דיור‪.‬‬
‫שינוי מס' ‪ 2‬לתמ"א‬
‫‪ ‬התיקון הרחיב את תחולת התמ"א גם למבנים להריסה‬
‫ולמבנים בעלי קומה מפולשת‪.‬‬
‫‪ ‬השינוי הוסיף גם שילובים נוספים לתוספת הזכויות כגון‪:‬‬
‫‪ .1‬שילוב בין קומה מפולשת לתוספת זכויות בנייה של קומה או אגף (ס'‬
‫‪.)11.1.4‬‬
‫‪ .2‬שילוב של הרחבה עד ‪ 25‬מ''ר ותוספת יחידות דיור (ס' ‪.)11.3‬‬
‫‪.3‬תחולה גם על מבנים שנבנו גם לפני ‪ 1.1.1980‬אך נעשו תוספות‬
‫בנייה לאחר מכן‪.‬‬
‫שינוי מס' ‪ 2‬לתמ"א מציע לסביבה האורבנית המתיישנת‪-‬‬
‫התחדשות עירונית אמיתית‪.‬‬
‫שינוי מס' ‪ 2‬לתמ"א ‪ -‬פינוי בינוי "בקטן"‬
‫‪ ‬יתרונות‪:‬‬
‫‪ .1‬מס' יחידות קטן מ‪ – 24-‬ולפיכך‪ ,‬ניתן ליהנות‬
‫מהטבות מס והטבות תכנוניות‪ ,‬בפרויקטים שאינם‬
‫עונים על תנאי הסף של פינוי בינוי‪.‬‬
‫‪ .2‬הליך קצר יחסית להוצאת היתר‪ ,‬ובאופן ישיר מכוח‬
‫התמ"א (ללא צורך בשינוי תב"ע)‪.‬‬
‫‪ .3‬דירה תמורת דירה‪.‬‬
‫‪ .4‬יש צורך בסף הסכמות נמוך יותר מאשר בתהליך של‬
‫פינוי בינוי‪.‬‬
‫‪ ‬חסרונות‪:‬‬
‫כדאיות כלכלית שולית לקבלן הבונה‪.‬‬
‫פינוי בינוי‪ -‬תמונת מצב‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫מאז הוכר תהליך הפינוי לשם בינוי כמדיניות רשמית של משרד‬
‫השיכון בשנת ‪ -2000‬ועד ‪ 2009‬הוכרזו בכל רחבי הארץ ‪111‬‬
‫מתחמים כמוכרים לפינוי ובינוי‪.‬‬
‫רק ב‪ 2006 -‬החלו בבניית המתחם הראשון (קרית אונו)‪.‬‬
‫נכון לסוף שנת ‪ 2009‬היו רק ‪ 4‬מתחמים בעבודה ורק המתחם‬
‫בקרית אונו הסתיים‪.‬‬
‫בין השנים ‪ 2005 -2000‬הוכרזו בממוצע כל שנה ‪ 15‬מתחמים‬
‫לפינוי ובינוי‪.‬‬
‫בשנת ‪ 2006‬הוכרזו ‪ 11‬מתחמים‪ ,‬בשנת ‪ 2007‬הוכרזו ‪ 3‬מתחמים‪,‬‬
‫בשנת ‪ 2008‬הוכרזו ‪ 3‬מתחמים ובשנת ‪ 2009‬הוכרזו רק ‪2‬‬
‫מתחמים‪.‬‬
‫התהליך מתיש‪ ,‬מתפרס על פני שנים רבות‬
‫ומידת אי הודאות בו רבה מאוד‪.‬‬
‫מהות החברה‪ :‬שדמור פרויקטים‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫חברה העוסקת באיתור מבני מגורים ישנים‪ ,‬במרכזי‬
‫הערים‪ ,‬שחלים עליהם כל ההתניות של תמ"א ‪,38‬‬
‫לחיזוק מבני מגורים מפני רעידות אדמה‪.‬‬
‫החברה מלווה את בעלי הדירות ומקדמת איתם את‬
‫מימוש ההטבות הגלומות בתמ"א‪ ,‬תוך ניצול מירבי‬
‫של זכויותיהם‪.‬‬
‫‪‬‬
‫לרשות החברה עומדים אנשי מקצוע במגוון תחומים‬
‫רלוונטיים הידועים מאוד בתחומם‪ .‬בין היתר בתחום‬
‫המשפטי‪ ,‬האדריכלי והניהול ההנדסי‪.‬‬
‫בעלי התפקידים בחברה‬
‫‪‬‬
‫בעלי התפקידים בחברה הם אנשי מקצוע במגוון תחומים‬
‫רלוונטיים הידועים מאד בתחומם‪.‬‬
‫משפטי‬
‫אדריכלי‬
‫הנדסי‬
‫תוך הקפדה על סטנדרט מקצועי גבוה ותוך מעורבות אישית‬
‫בכל פרויקט ועם כל לקוח‪.‬‬
‫אופן הפעולה‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫שדמור פרויקטים מאתרת את המבנים המתאימים‬
‫והאטרקטיביים ביותר‪.‬‬
‫מלווה את בעלי הדירות מרגע החתימה תוך מתן שירותי‬
‫ארגון וקידום לפרויקט‪.‬‬
‫מתאמת את הליך התכנון ומקדמת את הליך הוצאת‬
‫היתרי הבניה‪.‬‬
‫מכינה מכרז קבלנים ומסייעת בבחירת הקבלן המתאים‪.‬‬
‫מקדמת הסכם ליווי פיננסי עם מוסד בנקאי תוך הבטחת‬
‫מתן ערבויות מתאימות לבעלי הדירות‪.‬‬
‫מספקת שירותי מינהלה‪ ,‬ניהול הנדסי ופיקוח על תהליך‬
‫הבנייה‪.‬‬
‫מסייעת באיתור היזם ו‪/‬או בארגון קבוצת הרכישה‪.‬‬
‫קבוצת הרכישה איננה הכרח‬
‫אך יש בה שלושה יתרונות חשובים‬
‫לבעלי הדירות‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫לקבוצת הרכישה נחסכות עלויות שונות שחלות על הקבלן‬
‫וכתוצאה מכך הן תחרותיות יותר ויכולות להציע יותר‬
‫לבעלי הדירות‪.‬‬
‫התהליך בטוח יותר‪ -‬הדירות נמכרות מראש‪ .‬כל רוכש‬
‫נדרש להפקיד הון עצמי בחשבון הפרויקט לפי דרישת‬
‫הבנק המלווה‪ .‬הבנק מתחייב לממן את כל הפרוייקט‬
‫ומתחייב לנהל את חשבון הפרוייקט כחשבון "סגור"‪.‬‬
‫ניתנת אפשרות לבעלי הדירות להצטרף לקבוצת הרכישה‬
‫ולרכוש דירה נוספת במחיר אטרקטיבי‪.‬‬
‫יתרונות שיטת שדמור‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫התהליך מובטח ‪ -‬כל רוכש בקבוצה נדרש‪ ,‬כתנאי‬
‫לרכישה‪ ,‬להמציא לבנק המלווה הון עצמי‪ ,‬כדרישת‬
‫הבנק‪ .‬הבנק מממן את יתרת העלויות כך שאף דייר או‬
‫רוכש אינו יכול לגרום לקשיי מימון‪.‬‬
‫חסכון בעלויות ‪ -‬החיסכון בפערי התיווך‪ ,‬השיווק‪,‬‬
‫הפרסום‪ ,‬המימון ובתקורת החברה‪ ,‬מאפשר לחברי‬
‫קבוצת הרכישה להיות תחרותיים יותר מול הקבלנים‬
‫בתמורה הניתנת לבעלי הדירות‪ ,‬הן בגודל הדירה‬
‫החדשה והן באיכות ובעושר המפרט הטכני והפיתוח‬
‫הסביבתי‪.‬‬
‫בעלי הדירות מלווים על ידי בעלי המקצוע הטובים‬
‫ביותר בתחומם‪.‬‬
‫בעלי הדירות לא משלמים הוצאה כלשהי‪.‬‬
‫יתרונות שיטת שדמור‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫‪.8‬‬
‫‪.9‬‬
‫‪.10‬‬
‫‪.11‬‬
‫הדיירים יהיו פטורים ממס רכישה‪ ,‬מס שבח עבור דירת מגורים‬
‫וכן מהיטל השבחה‪.‬‬
‫הדיירים יהיו זכאים לקבל דמי שכירות בתקופת ההמתנה לדירה‬
‫החדשה‪.‬‬
‫הדיירים יקבלו ערבות מלאה מהקבלן‪ /‬יזם‪.‬‬
‫בעלי הדירות נהנים מדירה חדשה ומשודרגת‪.‬‬
‫תהליך התכנון והשגת ההיתר נעשים באופן מקצועי ויעיל‪,‬‬
‫באישור בעלי הדירות‪ ,‬ועל חשבון קבוצת הרכישה‪.‬‬
‫הפיקוח הצמוד על תהליך הבנייה מבטיח בנייה בסטנדרט גבוה‬
‫העומד בכול התקנים‪ ,‬התקנות והחוקים‪.‬‬
‫הקבלן המבצע מחויב ב"שנת בדק"‪ ,‬על פי הדין‪ ,‬כלפי בעלי‬
‫הדירות (כמו רוכשי דירות מקבלן)‪.‬‬
‫שיטת שדמור‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫שיטת שדמור נותנת ליווי כולל מהבחינה המשפטית‪,‬‬
‫האדריכלית והתכנונית‪.‬‬
‫מאפשרת חיסכון בהוצאות הנלוות‪ ,‬חיסכון ברווח היזמי‬
‫המתבטא בסופו של ההליך בתמורה מירבית לבעלי‬
‫הדירות‪.‬‬
‫לשדמור ניסיון רב להבאת הדיירים מהדירה‬
‫הישנה לדירה החדשה‬