מגדל האיגואנה בפטאיה
Download
Report
Transcript מגדל האיגואנה בפטאיה
פרויקט נדל"ן פטאיה
למה להשקיע
בתאילנד בכלל ובפטאיה בפרט
.1
תאילנד נהנית משעורי צמיחה חדים בכלכלה של למעלה מ . 5%
.2
לאור כניסת משקיעים רבים למדינה המטבע המקומי – בהט ,מתחזק מול הדולר – המטבע התחזק השנה בשיעור של
16%מול הדולר דבר המעניק למשקיעים תשואה גבוהה ללא כל קשר לעליה במחירי הנדל"ן.
.3
בפטאיה בלבד מבקרים כ 5.3מליון תיירים בשנה עם גידול שנתי של בין .5-10%בשנים האחרונות ובעיקר לאחר
הצונמי מחליפה פאטיה את אתרי התיירות הידועים כמו פוקט וסאמוי שההגעה אליהם היא בטיסה נוספת
מבנקוק.
.4
.5
זמן הנסיעה משדה התעופה הבינלאומי החדש של תאילנד לפטאיה הוא 1.5שעות בלבד.
ברדיוס של 30דקות נסיעה מפטאיה קיימים היום כ 30 -מגרשי גולף כך שבשילוב עם מזג האויר הנוח לאורך השנה
המקום מהווה גן עדן לשחקני גולף.
.6
בפאטיה עשרות אטרקציות לכל המשפחה ,פעילויות מים בחופים המהממים [סקי מיים ,אופנועי ים ,מצנחים ,צלילה,
בננה] ,כפר הפילים ,לונה פארק ועוד.
.7
מחירי הנדל"ן בפטאיה נמצאים בעליה מתמדת הן לאור כניסה של משקיעים והן לאור מעבר של זרים רבים לגור
בפטאיה לאור היותה גן עדן למעוניינים לצאת לפנסיה מוקדמת.
.8
.9
בפטאיה בתי חולים בינלאומים עם שירותי רפואה מהמתקדמים בעולם וכן מספר בתי ספר בינלאומיים .
הוקם נמל ימי חדש כ 30קמ' צפונית מפאטיה [אליו הועבר נמל בנגקוק] שהביא עמו תנופת בנייה וכניסה מסיבית
של עובדים לאזור.
מיקום הפרוייקט
•
הפרויקט ממוקם בגבעת בודהה שהינה אחד המקומות המבוקשים ביותר כיום למגורים בפטאיה .
•
הגבעה נהנית ממספר יתרונות :
.1גבוהה טופוגרפית ובולטת כלשון לתוך הים כך שיש נוף פנורמי מדהים לים.
.2מקום מגורים שקט אך מרכזי מאוד -מרחק נסיעה קצר של פחות מ 10דקות ממרכז העיר (קו אוירי של 1.2ק"מ)
.3הפרויקט ממוקם במרחק הליכה מהים 200 -מ"ר .
.4פסגת הגבעה נחשבת לשמורת טבע עם עשרות דונמים של פארק טבע עם צמחיה מרהיבה וכמובן המקדש.
.5הפרוייקט ממוקם כ 800מטר מארמון הנסיכה .ברדיוס של 500מטר מארמון הנסיכה אסור לבנות בנינים בגובה של
יותר מ 2קומות כך שהאזור משופע בוילות מפוארות דבר שמבטיח שהצפיפות לא תהיה רבה יותר גם עם תנופת
הבנייה המתחילה.
מיקום
הפרויקט
מיקום הפרויקט
מיקום הפרויקט
הפרוייקט
•
באמצעות החברה נרכשו 2חלקות אדמה צמודות בגבעת בודהה כ 200מטר מהחוף .שטח 2החלקות 3,012מ"ר .מגרש אחד
בשטח 1700מ"ר ואחד בשטח 1312מ"ר ,חלקה שלישית צמודה בגודל 2200מ"ר נמצאת בתהליכי רכישה .סה"כ שטח
הפרויקט 5212מ"ר.
•
הפרשי הגובה בין קצה המגרש האחד לקצה המגרש השני הם 3.7מטר.
•
על שלוש החלקות מתוכנן מגדל עם סה"כ שטח בנוי של כ 30,000מ"ר בנוי מתוכו :
–
–
–
שטחי מגורים למכירה בהיקף של כ 19,000מ"ר
שטחי מסחר למכירה בהיקף של כ 600מ"ר
שטחי חניון תת קרקעי – 3200מ"ר
•
•
מכיוון שמדובר באזור יוקרתי עם נופים מרהיבים התכנון יבוצע כך שכמה שיותר יחידות תיהנינה מנוף ים.
מתוכננים כמה גדלים של דירות החל מגודל מינימלי של 52מ"ר ועד לדירות גדולות של 200מ"ר.
•
הפרויקט יהיה ברמה גבוהה עם כל השירותים הדרושים .בריכת שחייה מרווחת ,חדר כושר ,סאונה ,עמדת שמירה ואבטחה של 24
שעות ביממה ,משרד ניהול של הפרוייקט שיהיה מאוייש במשרה מלאה יטפל בנקיון הדירות שרותי כביסה וכו' וכןבאמצעותו ניתן לטפל
בהשכרת הדירות ,מכירת הדירות וכו'.
•
לוח זמנים -
– תחילת השיווק של המגדל תחל תוך כ 6-12חודש בהתאם לקצב התקדמות אישורי הבניה.
– הפרויקט אמורים להסתיים תוך כ 24חודש מתחילת השיווק .
שלוש
החלקות
הנוף של הפרויקט לכיוון הים מקומה 6
הנוף האחורי של הפרויקט
פסל בודהה בראש הגבעה
החוף המדהים שממוקם
במרחק 200מטר מהפרויקט
תמונה על השטח מכיוון הים
המגרש
תמונה של החוף ליד המגרש
החוף הצמוד לפרויקט דצמבר 2006
החוף והפרק הצמוד עליו ממבט על
מבט על ממטוס על החלקות
המצב המשפטי
•
על פי החוק בתאילנד לזרים אין אפשרות להיות בעלים של קרקע.
•
המגרשים נרכשו באמצעות חברות תאילנדיות.
•
דירות מגורים הבנויות מעל הקרקע אינן נחשבות לקרקע וישנה אפשרות לבעלות פרטית זרה בטאבו בתנאי שרוב הדירות תהיינה בבעלות תאילנדית.
•
המשמעות היא ש 49%מהדירות נמכרות לזרים כשהדירה נרשמת על שמם בטאבו ויתרת 51%נמכרים ב 3אפשרויות:
–
–
–
לתאילנדים [או לזרים הנשואים לתאילנדיות ואז הדירה נרשמת על שם האישה ורושמים חכירה ל 30שנים לטובת הבעל המערבי].
הקמת חברה תאילנדית שמנהלה הוא הזר בעל הדירה בעת מכירת הדירה מוכרים את המניות בחברה.
חכירה ל 30שנים מהחברה בעלת המגרש עם אופציה להארכת תקופת החכירה.
•
אין מע"מ על רכישת דירות או מכירתן.
•
•
•
מיסוי :
ברכישה:
מס העברה בעת רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין בסך 3.3%משווי הדירה כפי שמופיע ברישומים בלישכת רישום המקרקעין.
•
•
•
במכירה :
.1מס עסקים בסך 2.2%ממחיר המכירה המופחת לאחר תקופה של חמש שנים באופן לינארי.
.2מס העברה בעת רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין בסך 3.3%משווי הדירה כפי שמופיע ברישומים בלישכת רישום המקרקעין.
•
.בעת מכירת ההעברה בדרך כלל מקובל שהקונה והמוכר בדירות יד שניה מתחלקים במיסים.
שוק הנדל"ן
•
שוק הנדל"ן בפטאיה מאופיין ב 3רמות:
–
–
–
Aהרמה הגבוהה ביותר [מתוכנן בניין המגורים הגבוה בעולם 91קומות בג'ומטיין].
Bהרמה הבינונית.
Cהרמה הנמוכה.
•
בעבר רוב בנייני המגורים היו ברמה Cועם פריחת שוק הנדלן בפטאיה והגידול במספר המערביים שהחליטו להפוך את
פטאיה לביתם נוצר ביקוש גובר למגורים ברמה Bו.A
•
הוקמו פרויקטים ברמה Bכדי לענות על הביקוש שהיו ברמה גבוהה אך מיעוטם היה עם נוף ים.
•
כיום יש מחסור בפרוייקטים ברמות Bעם נוף לים וברמה .A
•
רוב הפרוייקטים מתחילים בשיווק ל"מקורבים" [ ,]Pre launchעם תחילת השיווק לכולם ישנה קפיצה במחיר ועליות נוספות
במחירים לאורך תהליך הבניה.
•
ישנם משקיעים אשר רוכשים דירות בשלב הראשון ובמהלך הבנייה מעמידים את הדירות למכירה בדרך כלל במחירים
הגבוהים בכ 50%-מהמחיר ששילמו.
מחירי הדירות נקבעים בבאטים למ"ר נטו כולל מרפסות.
•
שער חליפין [דצמבר 1 ]2006יורו = 47באט 1 ,דולר = 35באט.
סיכום של מחקרי שוק המלמדים על
המחירי מכירה ועל הקפיצה במחירים
לאורך השיווק
עליה של 50%
במחיר באופן
ממוצע לאורך
תקופת השיווק
במגדלים
עליה של 58%
במחיר באופן
ממוצע לאורך
תקופת השיווק
בפרויקטים עד 7
קומות
הצעה למשקיע
• כניסה לפרויקט במחירי עלות.
• השקעה של 90%מההון העצמי הדרוש לפרויקט
לאורך חיי הפרויקט.
• היזמים ינהלו את הפרויקט תמורת 5%מסך
הוצ' הפרויקט.
• היזמים יקבלו סך של 30%מרווחי המשקיע מעל
ריבית שנתית בסך .7%
• יתרונות ההשקעה:
•
השוק התאילנדי בכלל ושל פטאיה בפרט צומח בצורה מדהימה כל
שנה וכל מחקרי השוק מצביעים על עליות צפויות בשוק המגורים.
•
מחירי הקרקעות נמצאים בעליה.
• מיקום הפרויקט הוא באזור יחודי כאשר המחירים היום של קרקעות
כבר כמעט הכפילו את עצמם מאז רכישת החלקה הראשונה.
•
הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט ,עם תחזית פסימית של עלויות בניה
ומחירי מכירה ,עומד על כ .36%
לפרטים נוספים ניתן לפנות ל :
•
•
•
דיויד ארבל [email protected] 054-2188334
אביב בעל טכסא [email protected] 054-2223368
אתרwww.ofek2000.com :