Transcript בראשוב - פורום נדל"ן
Slide 1
השקעות נדל"ן ברומניה -ברשוב
"מחקלאות למגורים"
להחליף תמונה
Slide 2
רומניה – רקע כללי
ברומניה כ 22 -מליון תושבים; הצטרפה לאיחוד האירופאי בינואר .2007
ההשקעות הזרות ( ) Foreign Direct Investmentגדלו מ 3.9€B -ב 2003 -ל-
6€Bב*2005 -
התקדמות לסטנדרטים מערביים במשפט ,בנקאות ומסחר
ברומניה שפע של משאבי טבע ,ביניהם דלק ,גז טבעי ,פחם ,ברזל ,זהב ,כסף ומלח
מיקום גיאוגרפי אסטרטגי הכולל גבולות עם 6מדינות ונמל פעיל לחוף הים השחור
כלכלת רומניה בכלל ,והנדל"ן בפרט ,מדביקים את הפער עם פולין ,הונגריה וצ'כיה
ברמות המחירים וההשקעות ,צפייה לצמיחה משמעותית בשנים הקרובות
Slide 3
סקירה כללית
שטח 238,391 :קמ"ר
אוכלוסיה22,300,000 :
•
מחוזות41 :
החל מה 1.1.2007-הצטרפה באופן
מלא לאיחוד האירופי
Slide 4
120
תחזית
נתוני מקרו
2007
6.4%
100
80
6.7%
108.2
94.6
מילארדי יורו
תחזית
60
2006
תוצר לאומי גולמי
2005
4.1%
• מעל 100מיליארד יורו ()2007
40
79.3
60.8
• גידול ריאלי בתוצר מעל 6%בשנה
52.6
20
8.4%
2004
0
2007
2005
2006
2003
2004
2003
5.2%
50%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
45%
0%
40%
9%
8%
7%
35%
אינפלציה ואבטלה
6%
30%
48.50%
25%
5%
8.8%
8.4%
40.70%
20%
4%
7.4%
5.7%
5.6%
6.3%
5.9%
15%
30.30%
10%
17.80%
14.10%
8.60%
3%
5%
9.30%
2%
5.00%
0%
2006
2005
2004
2002
2003
2001
2000
1%
1999
0%
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
Slide 5
רומניה -תל"ג בערים הראשיות
האוכלוסיה המתגוררת בתוך וסביב לאזורים עירוניים ברומניה מתאפיינת
בהכנסה גבוהה יחסית לנפש ,ומהווה את השוק העיקרי לרכישת נכסי
נדל"ן למגורים
2005 GDP per capita €, by city
25,000
20,068
20,000
12,052
12,325
13,776
14,104
15,000
10,000
3,100
Constanta Romanian
Average
5,000
Brasov
ClujNapoca
Bucharest Timisoara
0
Slide 6
רומניה -שוק הנדל"ן
שוק הנדל"ן הרומני דורג ראשון באירופה מבחינת כדאיות השקעה*
שווקי הנדל"ן למגורים ,מסחר ותעשיה ברומניה מצויים בהתפתחות מואצת
הגידול ניכר בכלכלה ובשכר החודשי הממוצע ,בנוסף לעליה ברמת החיים
כניסת חברות רב -לאומיות לשוק מוסיפה לעודפי ביקוש על ההיצע בכל מגזרי הנדל"ן
מגמת מעבר לערים הגדולות -למעלה ממחצית האוכלוסיה מתגוררת בערים
ברומניה ,חקיקה עדכנית בתחום הנדל"ן ,התואמת את הסטנדרטים האירופאים
שוק משכנתאות מתפתח וצומח (לרבות כניסה של גורמי מימון זרים)
* ע"פי דו"ח של פירמת רו"ח PWC
Slide 7
רומניה -פוטנציאל השקעה בנדל"ן למגורים
מחירי דירות סבירים
מרכיב קרקע נמוך
רווח יזמי גבוה
Slide 8
רומניה -סיכום יתרונות ההשקעה בנדל"ן למגורים
ההתפתחות
הכלכלית ברומניה
וההצטרפות
הצפויה לאיחוד
האירופי
השקעות בתשתיות
ובתחבורה
התרחבות המעמד
הבינוני
צוות נדל"ן בשטח;
Deal Flow
יתרונות שוק
הנדל"ן למגורים
ברומניה
ביקוש לאיכות
ורמת חיים גבוהה
יותר
אי -התאמות במחירי
נדל"ן לעומת סטנדרטים
במדינות מערביות כגון:
צ'כיה ופולין
צמיחה מואצת של
שוק המשכנתאות
מרחבים עירוניים
מוגבלים; היצע נדל"ן
באיכות ירודה;
התפשטות אורבאנית
Slide 9
העיר בראשוב
בראשוב היא עיר במרכז רומניה ,בירת מחוז בראשוב
העיר ממוקמת כ־ 166ק"מ צפונית לבוקרשט .היא מוקפת ברכס
הקרפטים הדרומיים בחבל ההיסטורי טרנסילבניה
אוכלוסיית העיר מונה כ 400,000 -נפש
למרות שהינה השמינית בגודלה מבין ערי רומניה ,התל"ג של בראשוב
הינו הרביעי בגודלו
העיר מתבססת על תיירות חורף ותעשייה.
בסמוך לבראשוב ממוקמת עיירת התיירות הציורית פויאנה בראשוב
המושכת אליה תיירים רבים מרומניה ומכל העולם .בחורף פועל באזור
אתר סקי ובקיץ ניתן להשקיף מפסגות הקרפטים על עבר הנוף עוצר
הנשימה
Slide 10
בראשוב -המשך
העיר שוכנת 870מ' מעל פני הים
העיר בראשוב שימשה מרכז רוחני וכלכלי של המיעוט הגרמני
ברומניה
טירת דראקולה ,הממוקמת מחוץ לעיר בראשוב ,שבמרכז רומניה,
מהווה את אחד מאתרי התיירות הפופולאריים במדינה
בראשוב היא אחת מעריה המתפתחות של רומניה ,הצפויה להנות
מבנייה מסיבית של מגורים למעמד הבינוני -גבוה
Slide 11
פרוייקטים עתידיים בברשוב
כביש מהיר ,העומד בתקני האיחוד האירופי ,יחבר בין בוקרשט-ברשוב-
אורדיה-הוגריה-אוסטריה-גרמניה .במכרז זכתהחברת בקטל האמריקאית,
(חברתו של דיק צ'ייני).
2כבישי מעטפת לעיר .העבודה כבר החלה במהלך ,2007צפוייה
להסתיים עד סוף . 2012
שדה תעופה בין לאומי ,שיאפשר גישה נוחה יותר לתיירים מכל קצוות
הגלובוס
Slide 12
מפת רומניה
Slide 13
The city of Brasov
Slide 14
הגורמים המשפיעים על ערכן של קרקעות חקלאיות ברומניה
מיקום הקרקע יחסית למרכז עיר.
קירבה לכבישים ראשיים ופתיחה לכביש.
דרכי גישה נוחות.
קירבה לבנייה קיימת (ותיקה או חדשה).
קירבה לתשתיות.
קירבה למרכזי מסחר /תעשייה.
ביצוע הליכי הפשרה – אינטרה-וילן (שינוי יעוד)( PUZ ,תב"ע
איזורית)( PUD ,תב"ע מקומית מפורטת)( PAC ,אישורי בנייה).
( CUTאחוזי בנייה) ו( POT-תכסית בנייה).
Slide 15
Slide 16
פרטי העיסקה
אזור :SECELE
6ק"מ ממרכז בראשוב.
כ 20 -דקות נסיעה מפסגת פויינה בראשוב.
סמיכות לכביש הטבעת.
מלאי הקרקעות באזור הניתנות לרכישה מוגבל.
סה"כ העסקה 21,500מטר
מחיר העסקה 19אירו למ"ר לא כולל הפשרה.
תוספת של 1אירו למ"ר עבור הליך ההפשרה יגבה בהמשך
בהתרעה של 21יום.
הקרקע נרכשת ע"י חברה רומנית בעלת 1000מניות סחירות
מניות החברה ימכרו ביחידות של 100מניות.
קרוב לבנייה קיימת ולתשתיות קיימות.
החלה הפשרת שטחים נוספים בסמוך לקרקעות הנרכשות ,
מה שמביא בימים אלו לעלית מחירים.
Slide 17
מספרים מדברים
תאור
מידה
כמות
מחיר ליח'
סה"כ
1001
רכישת האדמה
מ"ר
21500
19
348750
1002
שינוי יעוד
מ"ר
22500
1
22500
1003
אדרכיל
1004
אישורים
לתקן!!!
2001
הקמת חברה
Deal
1
3600
3600
2002
נוטריון
1%
1
3487.5
3487.5
2003
הוצאות משפטיות
4000
4000
2004
שונות
1000
1000
2005
שיווק
0
0
2006
סה"כ עלות
Deal
383337.5
הכנסות לפני מס
3001
סה"כ מכירה
3002
רווח
629162.5
3003
תשואה לפרוייקט
165%
sqm
22500
45
1012500
Slide 18
פריסת תשתיות:
• דרכי גישה – הקרקעות ליד כבישים קיימים ובנייה קיימת .קיימים
דרכי עפר בין הגושים .תיתכן סלילת דרכים במימון ממשלתי כנגד
הפקעת 15%-10%מהשטח לדרכים.
• חשמל – תשתית קיימת לאורך הכבישים ,משיכת חשמל בעלות
ליזם של 6,000 €לק"מ.
• מים – ביצוע קידוחים בעומק 28מ' מתחת לאדמה ושאיבת מים
מתוקים.
• ביוב – בורות ספיגה מרכזיים לכל קבוצת בתים .נפוץ ברומניה גם
באזורים יוקרתיים מחוץ לעיר.
• גז לחימום – צוברי גז מרכזיים עם חלוקה פנימית לבתים לצורך
בישול וחימום .התשתית על חשבון חברת הגז כנגד צריכה.
Slide 19
בנייה קיימת בקרבת השטח
Slide 20
אופן הרכישה
הסבר משפטי באשר לאופן הרכישה:
רכישת האדמה מתבצעת ע"י חברה רומנית שמוקמת במיוחד לשם כך,
עקב דרישת החוק הרומני.
לשם הקמת חברה ו/או רישום בעלי מניות ,יש להעביר – ייפוי כוח לעו"ד
רומני ,הצהרת אי-פליליות ,הצהרה על מצב משפחתי ושיעורי החזקה
בחברה המוקמת .מסמכים אלו עוברים אישור נוטריון בישראל ומתורגמים
לרומנית ע"י מתרגם ממשלתי מוסמך ברומניה.
עם הקמת החברה נחתם הסכם מייסדים מפורט ונפתח עבורה חשבון
בנק ברומניה.
העסקאות מלוות ע"י נוטריון ציבורי רומני – אשר מהווה גושפנקא
משפטית רשמית ומבצע את כל הבדיקות על הקרקעות.
הכספים מועברים לחשבון החברה הרומנית שבבעלות המשקיע .
Slide 21
הקבוצה
מדוע כדאי להצטרף לקבוצה?
הקבוצה מתמחה בקרקעות חקלאיות באזור בוקרשט וברשוב
עד היום נרכשו באמצעות הקבוצה מאות דונמים של קרקעות
חקלאיות.
תוך 4-6חודשים מסיום הרכישה באזור תחל הקבוצה בביצוע
הליכי ההפשרה לרבות שינוי יעוד.
הקבוצה מעניקה ליווי מלא עד למכירה /בנייה .פעולה
באמצעות הקבוצה להשגת אישורים מבטיחה עלויות
מינימליות וסיום ההליכים בפרק זמן קצר.
הקבוצה פועלת באמצעות אנשי קשר מקומיים באזור .
לקבוצה משרד פעיל בעיר בוקרשט וקשרים הדוקים עם
יועצים מקצועיים כגון עורכי דין מקומיים ,רואי חשבון ועוד.
לא ייגבו דמי ניהול לאורך חיי הפרויקט.
השקעות נדל"ן ברומניה -ברשוב
"מחקלאות למגורים"
להחליף תמונה
Slide 2
רומניה – רקע כללי
ברומניה כ 22 -מליון תושבים; הצטרפה לאיחוד האירופאי בינואר .2007
ההשקעות הזרות ( ) Foreign Direct Investmentגדלו מ 3.9€B -ב 2003 -ל-
6€Bב*2005 -
התקדמות לסטנדרטים מערביים במשפט ,בנקאות ומסחר
ברומניה שפע של משאבי טבע ,ביניהם דלק ,גז טבעי ,פחם ,ברזל ,זהב ,כסף ומלח
מיקום גיאוגרפי אסטרטגי הכולל גבולות עם 6מדינות ונמל פעיל לחוף הים השחור
כלכלת רומניה בכלל ,והנדל"ן בפרט ,מדביקים את הפער עם פולין ,הונגריה וצ'כיה
ברמות המחירים וההשקעות ,צפייה לצמיחה משמעותית בשנים הקרובות
Slide 3
סקירה כללית
שטח 238,391 :קמ"ר
אוכלוסיה22,300,000 :
•
מחוזות41 :
החל מה 1.1.2007-הצטרפה באופן
מלא לאיחוד האירופי
Slide 4
120
תחזית
נתוני מקרו
2007
6.4%
100
80
6.7%
108.2
94.6
מילארדי יורו
תחזית
60
2006
תוצר לאומי גולמי
2005
4.1%
• מעל 100מיליארד יורו ()2007
40
79.3
60.8
• גידול ריאלי בתוצר מעל 6%בשנה
52.6
20
8.4%
2004
0
2007
2005
2006
2003
2004
2003
5.2%
50%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
45%
0%
40%
9%
8%
7%
35%
אינפלציה ואבטלה
6%
30%
48.50%
25%
5%
8.8%
8.4%
40.70%
20%
4%
7.4%
5.7%
5.6%
6.3%
5.9%
15%
30.30%
10%
17.80%
14.10%
8.60%
3%
5%
9.30%
2%
5.00%
0%
2006
2005
2004
2002
2003
2001
2000
1%
1999
0%
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
Slide 5
רומניה -תל"ג בערים הראשיות
האוכלוסיה המתגוררת בתוך וסביב לאזורים עירוניים ברומניה מתאפיינת
בהכנסה גבוהה יחסית לנפש ,ומהווה את השוק העיקרי לרכישת נכסי
נדל"ן למגורים
2005 GDP per capita €, by city
25,000
20,068
20,000
12,052
12,325
13,776
14,104
15,000
10,000
3,100
Constanta Romanian
Average
5,000
Brasov
ClujNapoca
Bucharest Timisoara
0
Slide 6
רומניה -שוק הנדל"ן
שוק הנדל"ן הרומני דורג ראשון באירופה מבחינת כדאיות השקעה*
שווקי הנדל"ן למגורים ,מסחר ותעשיה ברומניה מצויים בהתפתחות מואצת
הגידול ניכר בכלכלה ובשכר החודשי הממוצע ,בנוסף לעליה ברמת החיים
כניסת חברות רב -לאומיות לשוק מוסיפה לעודפי ביקוש על ההיצע בכל מגזרי הנדל"ן
מגמת מעבר לערים הגדולות -למעלה ממחצית האוכלוסיה מתגוררת בערים
ברומניה ,חקיקה עדכנית בתחום הנדל"ן ,התואמת את הסטנדרטים האירופאים
שוק משכנתאות מתפתח וצומח (לרבות כניסה של גורמי מימון זרים)
* ע"פי דו"ח של פירמת רו"ח PWC
Slide 7
רומניה -פוטנציאל השקעה בנדל"ן למגורים
מחירי דירות סבירים
מרכיב קרקע נמוך
רווח יזמי גבוה
Slide 8
רומניה -סיכום יתרונות ההשקעה בנדל"ן למגורים
ההתפתחות
הכלכלית ברומניה
וההצטרפות
הצפויה לאיחוד
האירופי
השקעות בתשתיות
ובתחבורה
התרחבות המעמד
הבינוני
צוות נדל"ן בשטח;
Deal Flow
יתרונות שוק
הנדל"ן למגורים
ברומניה
ביקוש לאיכות
ורמת חיים גבוהה
יותר
אי -התאמות במחירי
נדל"ן לעומת סטנדרטים
במדינות מערביות כגון:
צ'כיה ופולין
צמיחה מואצת של
שוק המשכנתאות
מרחבים עירוניים
מוגבלים; היצע נדל"ן
באיכות ירודה;
התפשטות אורבאנית
Slide 9
העיר בראשוב
בראשוב היא עיר במרכז רומניה ,בירת מחוז בראשוב
העיר ממוקמת כ־ 166ק"מ צפונית לבוקרשט .היא מוקפת ברכס
הקרפטים הדרומיים בחבל ההיסטורי טרנסילבניה
אוכלוסיית העיר מונה כ 400,000 -נפש
למרות שהינה השמינית בגודלה מבין ערי רומניה ,התל"ג של בראשוב
הינו הרביעי בגודלו
העיר מתבססת על תיירות חורף ותעשייה.
בסמוך לבראשוב ממוקמת עיירת התיירות הציורית פויאנה בראשוב
המושכת אליה תיירים רבים מרומניה ומכל העולם .בחורף פועל באזור
אתר סקי ובקיץ ניתן להשקיף מפסגות הקרפטים על עבר הנוף עוצר
הנשימה
Slide 10
בראשוב -המשך
העיר שוכנת 870מ' מעל פני הים
העיר בראשוב שימשה מרכז רוחני וכלכלי של המיעוט הגרמני
ברומניה
טירת דראקולה ,הממוקמת מחוץ לעיר בראשוב ,שבמרכז רומניה,
מהווה את אחד מאתרי התיירות הפופולאריים במדינה
בראשוב היא אחת מעריה המתפתחות של רומניה ,הצפויה להנות
מבנייה מסיבית של מגורים למעמד הבינוני -גבוה
Slide 11
פרוייקטים עתידיים בברשוב
כביש מהיר ,העומד בתקני האיחוד האירופי ,יחבר בין בוקרשט-ברשוב-
אורדיה-הוגריה-אוסטריה-גרמניה .במכרז זכתהחברת בקטל האמריקאית,
(חברתו של דיק צ'ייני).
2כבישי מעטפת לעיר .העבודה כבר החלה במהלך ,2007צפוייה
להסתיים עד סוף . 2012
שדה תעופה בין לאומי ,שיאפשר גישה נוחה יותר לתיירים מכל קצוות
הגלובוס
Slide 12
מפת רומניה
Slide 13
The city of Brasov
Slide 14
הגורמים המשפיעים על ערכן של קרקעות חקלאיות ברומניה
מיקום הקרקע יחסית למרכז עיר.
קירבה לכבישים ראשיים ופתיחה לכביש.
דרכי גישה נוחות.
קירבה לבנייה קיימת (ותיקה או חדשה).
קירבה לתשתיות.
קירבה למרכזי מסחר /תעשייה.
ביצוע הליכי הפשרה – אינטרה-וילן (שינוי יעוד)( PUZ ,תב"ע
איזורית)( PUD ,תב"ע מקומית מפורטת)( PAC ,אישורי בנייה).
( CUTאחוזי בנייה) ו( POT-תכסית בנייה).
Slide 15
Slide 16
פרטי העיסקה
אזור :SECELE
6ק"מ ממרכז בראשוב.
כ 20 -דקות נסיעה מפסגת פויינה בראשוב.
סמיכות לכביש הטבעת.
מלאי הקרקעות באזור הניתנות לרכישה מוגבל.
סה"כ העסקה 21,500מטר
מחיר העסקה 19אירו למ"ר לא כולל הפשרה.
תוספת של 1אירו למ"ר עבור הליך ההפשרה יגבה בהמשך
בהתרעה של 21יום.
הקרקע נרכשת ע"י חברה רומנית בעלת 1000מניות סחירות
מניות החברה ימכרו ביחידות של 100מניות.
קרוב לבנייה קיימת ולתשתיות קיימות.
החלה הפשרת שטחים נוספים בסמוך לקרקעות הנרכשות ,
מה שמביא בימים אלו לעלית מחירים.
Slide 17
מספרים מדברים
תאור
מידה
כמות
מחיר ליח'
סה"כ
1001
רכישת האדמה
מ"ר
21500
19
348750
1002
שינוי יעוד
מ"ר
22500
1
22500
1003
אדרכיל
1004
אישורים
לתקן!!!
2001
הקמת חברה
Deal
1
3600
3600
2002
נוטריון
1%
1
3487.5
3487.5
2003
הוצאות משפטיות
4000
4000
2004
שונות
1000
1000
2005
שיווק
0
0
2006
סה"כ עלות
Deal
383337.5
הכנסות לפני מס
3001
סה"כ מכירה
3002
רווח
629162.5
3003
תשואה לפרוייקט
165%
sqm
22500
45
1012500
Slide 18
פריסת תשתיות:
• דרכי גישה – הקרקעות ליד כבישים קיימים ובנייה קיימת .קיימים
דרכי עפר בין הגושים .תיתכן סלילת דרכים במימון ממשלתי כנגד
הפקעת 15%-10%מהשטח לדרכים.
• חשמל – תשתית קיימת לאורך הכבישים ,משיכת חשמל בעלות
ליזם של 6,000 €לק"מ.
• מים – ביצוע קידוחים בעומק 28מ' מתחת לאדמה ושאיבת מים
מתוקים.
• ביוב – בורות ספיגה מרכזיים לכל קבוצת בתים .נפוץ ברומניה גם
באזורים יוקרתיים מחוץ לעיר.
• גז לחימום – צוברי גז מרכזיים עם חלוקה פנימית לבתים לצורך
בישול וחימום .התשתית על חשבון חברת הגז כנגד צריכה.
Slide 19
בנייה קיימת בקרבת השטח
Slide 20
אופן הרכישה
הסבר משפטי באשר לאופן הרכישה:
רכישת האדמה מתבצעת ע"י חברה רומנית שמוקמת במיוחד לשם כך,
עקב דרישת החוק הרומני.
לשם הקמת חברה ו/או רישום בעלי מניות ,יש להעביר – ייפוי כוח לעו"ד
רומני ,הצהרת אי-פליליות ,הצהרה על מצב משפחתי ושיעורי החזקה
בחברה המוקמת .מסמכים אלו עוברים אישור נוטריון בישראל ומתורגמים
לרומנית ע"י מתרגם ממשלתי מוסמך ברומניה.
עם הקמת החברה נחתם הסכם מייסדים מפורט ונפתח עבורה חשבון
בנק ברומניה.
העסקאות מלוות ע"י נוטריון ציבורי רומני – אשר מהווה גושפנקא
משפטית רשמית ומבצע את כל הבדיקות על הקרקעות.
הכספים מועברים לחשבון החברה הרומנית שבבעלות המשקיע .
Slide 21
הקבוצה
מדוע כדאי להצטרף לקבוצה?
הקבוצה מתמחה בקרקעות חקלאיות באזור בוקרשט וברשוב
עד היום נרכשו באמצעות הקבוצה מאות דונמים של קרקעות
חקלאיות.
תוך 4-6חודשים מסיום הרכישה באזור תחל הקבוצה בביצוע
הליכי ההפשרה לרבות שינוי יעוד.
הקבוצה מעניקה ליווי מלא עד למכירה /בנייה .פעולה
באמצעות הקבוצה להשגת אישורים מבטיחה עלויות
מינימליות וסיום ההליכים בפרק זמן קצר.
הקבוצה פועלת באמצעות אנשי קשר מקומיים באזור .
לקבוצה משרד פעיל בעיר בוקרשט וקשרים הדוקים עם
יועצים מקצועיים כגון עורכי דין מקומיים ,רואי חשבון ועוד.
לא ייגבו דמי ניהול לאורך חיי הפרויקט.